רכשתם דירה חדשה בחריש? כך תטפלו נכון בליקויי הבנייה

צילום אילוסטרציה: פרוייקט בנייה בחריש

מהם ליקויי בנייה? כיצד מנהלים נכון 'פרוטוקול מסירת דירה'? מהי התנהלות נכונה מול הקבלן ומה עושים במקרה של ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון? עו"ד פארס כבהה, בעל ניסיון רב בתביעות ליקויי בנייה ונדל"ן, עונה על כל השאלות

הדירה החדשה שרכשתם מהקבלן מוכנה למסירה? מגיע לכם מזל טוב, אבל עכשיו, בשלב 'פרוטוקול המסירה', מוטב שתתנהלו בזהירות ובאחריות. ולמה הכוונה?

רוכשי דירות רבים מגלים לצערם כי קיים פער משמעותי בין ההדמיות, המצגות והעלונים המרשימים שראו בשלב הרכישה, לבין הדירה שקיבלו בפועל. השינויים מתבטאים בתוספת קומות לבניין, היעדר פארקים ושטחים ירוקים שהובטחו בתכנון המקדים או נוף שלא נשקף מחלון הדירה כמובטח – שינויים שברוב המקרים הקבלן הטמיע לגביהם הוראות הגנה בחוזה ואין ברירה, אלא לקבלם ולהשלים עם המצב.

לעומת זאת, כאשר איכות הבנייה בדירה אינה עומדת במפרט הטכני שהובטח בחוזה, או בניגוד לתקני בניה קבועים ומתגלים ליקויי בנייה חשוב לדעת כי ישנן דרכים להתמודדות עם המצב.

מהם ליקויי בנייה?

חוק המכר מסווג ליקויי בנייה לפי חומרתם ומחלק אותם לשלוש קבוצות:

ליקויי בנייה קלים / קוסמטיים: "תיקוני שנת הבדק" כגון, "רובה" מתפרקת, משקופים מקולפים, צבע דהוי, סדקים קלים בקירות, קילוף טיח ועוד.
ליקויי בנייה מהותיים: נזילות בצנרת, רטיבות, מרצפות שבורות, ניקוזים לא תקינים, שיפועים בלתי תקניים, אלומיניום פגום, חיפויים נופלים ועוד.
ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: סטייה של מעל 2% משטח הדירה, גובה תקרה, חלונות ודלתות עקומים או סטייה של למעלה מ-5% במידות האביזרים בדירה כפי שצוינו במפרט הטכני.

ליקויי בנייה קלים (תיקוני שנת הבדק): "תקופת הבדק" היא תקופת אחריות בת שנה "לכל אי התאמה אחרת שאינה מפורטת בסעיפים 1-9 (ראו בהמשך) לתוספת לחוק המכר לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973".

ליקויי בנייה מהותיים: בתוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, מוגדרות תקופות אחריות הקבלן למוצרים השונים בדירה כגון:

ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות – ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
כשל במערכות צנרת – לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים את שלד המבנה, כגון עמודים, קורות קשר, קירות תומכים – חמש שנים;
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון הם כשלים שנוצרו במהלך הבנייה כגון סטייה ניכרת בשטח הדירה העולה על 2% או סטייה במידות חלקיה השונים העולה על 5%; סטייה בגובה התקרה; משקופים עקומים; מידות שונות של קירות או איטום לקוי המצריך טיפולים חוזרים ללא אפשרות לתקנם באופן קבוע.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון מתגלים גם במערכות שעבור אדם מן השורה הן נסתרות מן העין כגון אינסטלציה וחשמל. לכן, רוכש דירה שאינו בקיא בתחומים אלה, מוטב שייעזר באיש מקצוע – מהנדס או שמאי – שיערוך עבורו חוות דעת מהימנה.

ליקויים אלה משפיעים ישירות על ירידת ערך הדירה ומחייבים פיצוי כספי מצד הקבלן.

חובת הקבלן לתקן ליקויי בנייה

כל "אי התאמה" במערכות הדירה השונות זוכה לתקופת אחריות מוגדרת במסגרתה חובת התיקון חלה על הקבלן. למרות שהוראות חוק המכר מחייבות מבחינת החוק, קבלן מיומן שעומד מול רוכש חסר ניסיון, ינסח תמיד את חוזה המכר כך שיחייב אותו לבצע תיקונים בדירה רק לאחר שתמה שנת הבדק. סעיף כזה אינו חוקי בעליל, אך רוכשים רבים יימנעו מפניה לקבלן בעניין ביצוע תיקונים, ובהימנעות זו הם עלולים לאבד את זכותם לתיקוני בדק שלא נעשו במסגרת השנה מיום קבלת הדירה.

חשוב לדעת כי הקבלן מחוייב על פי חוק לבצע תיקונים בתוך זמין סביר מיום שנקרא לעשות כן, הן ב"תיקוני הבדק" והן בליקויים שהתגלו לאחר מכן. קבלן שמתמהמה בתיקונים, או הופך את ההתנהלות מולו למסורבלת ומקשה על החיים בדירה, עובר על החוק.

סוף מעשה בהתנהלות נכונה תחילה

הצלחתה של תביעת ליקויי בנייה עתידית תלויה רבות בהתנהלות נכונה מול הקבלן בעת קבלת הדירה. מכאן, שהצעד הראשון שעליכם לעשות בטרם תחתמו על פרוטוקול המסירה, הוא לבדוק היטב את הדירה, כולל כל המערכות שבה.

פרוטוקול המסירה מהווה ראיה משפטית לאי-קיומם של ליקויי בנייה שרוכש דירה יכול לגלותם במאמץ סביר. עם זאת, גם לאחר החתימה על פרוטוקול מסירה שמאשר כביכול שלא נמצאו ליקויי בנייה, זכותכם להזמין בהמשך חוות דעת הנדסית שתגלה ליקויים שרק איש מקצוע יכול לאתרם, וסותרת את תוכנו של הפרוטוקול החתום.

חשוב לזכור כי קבלן מיומן עורך עשרות, ואולי מאות, פרוטוקולי מסירה, ולכן חוסר ניסיונכם מאפשר לו לשכנע אתכם להסתפק בבדיקה שטחית של הדירה, תוך שהוא מבטיח שתיקוני הבדק יחולו עליו. בשל ניגוד האינטרסים שלכם מול הקבלן, הימנעו מקבלת עצות ממנו.

בעת עריכת פרוטוקול המסירה מומלץ תמיד (ללא יוצא מן הכלל) להסתייע באיש מקצוע מטעמכם, שיבדוק את הדירה ומערכותיה. לחוות הדעת המקצועית שיכתוב המהנדס או השמאי חשיבות עליונה בניהול הליך משפטי כנגד הקבלן, במידה שיתגלע סכסוך הנוגע לליקויי בנייה.

אם אינכם מזמינים איש מקצוע מיומן, בדקו אתם בקפדנות את כל הפרטים בדירה וודאו כי כל ליקוי שהתגלה יירשם בפרוטוקול המסירה.

מה מומלץ לעשות כאשר מתגלים ליקויי בנייה?

הודעה על הליקויים

על פי חוק המכר (דירות), רוכש דירה מחויב להודיע לקבלן על כל ליקוי בנייה (שניתן לגלות במאמץ סביר) בזמן אמת ובתוך תקופות האחריות הקבועות בחוק כמפורט לעיל. הוראה מקבילה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. הקבלן מחויב לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר.

על פי הפסיקה הרווחת כיום, רוכש דירה שלא הודיע לקבלן במועד על ליקויי הבניה, עלול לאבד את זכותו לתיקון הליקויים האמורים, ואף את זכותו לקבל פיצוי בגינם.

לאחר עריכת חוות דעת הנדסית, מומלץ ליידע את הקבלן על קיומה, ולדווח על כל ליקוי שיתגלה לאחר מכן, במהלך תקופת האחריות הקבועה בחוק כמפורט לעיל. לאחר שתיעדתם גילויו של ליקוי בנייה, יש לפנות בכתב לקבלן (בין בדוא"ל ובין במכתב) ולבקש כי יפעל לתיקון הליקוי בתוך הזמן הסביר המוקנה לו.

ומה לגבי ליקויי בנייה שלא ניתן לגלותם במאמץ סביר?

כאן טמונה החשיבות העליונה של חוות דעת הנדסית. לא מעטים הם המקרים בהם מתגלעת מחלוקת משפטית סביב ליקוי שהתגלה לאחר שנת הבדק, או בתום תקופת אחריות מוגדרת אחרת. כאשר הדיווח אודות הליקוי לא מתקבל בזמן, קשה מאד לשכנע את בית המשפט שיכפה על הקבלן לתקן את הליקוי האמור, או, לחילופין, לפצות את רוכשי הדירה.

חוות דעת מקצועית מאפשרת לגלות מבעוד מועד ליקויים רבים שאינם נראים לעין, ובכך למנוע מצב של התנערות הקבלן מליקויים שלא דווחו בזמן אמת ובתוך תקופת האחריות.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון כאמור לעיל, הם ליקויים שגוררים ירידת ערך ויש לפעול אל מול הקבלן לקבלת פיצוי כספי בגינם.

חובת הקבלן לתקן בתוך זמן סביר

על פי סעיף 4ב (א) לחוק המכר, קבלן מחויב לתקן ליקויי בנייה שמתגלים במהלך תקופות האחריות או במהלך שנת הבדק. זאת, בתוך זמן סביר ממועד ההודעה על קיומו של הליקוי.

כאמור, על פי הפסיקה הרווחת, הימנעות מהודעה לקבלן בזמן אמת ובתקופת האחריות הקבועה לכל ליקוי, עלולה להביא לאיבוד הזכות לתיקון או לקבלת פיצוי בהתאם בגין ליקויי בנייה.

אבדן זכות התיקון של הקבלן:

קבלן שלא פועל כחובתו לתקן ליקויי בנייה הניתנים לתיקון בתוך זמן סביר עלול לאבד את זכותו לתקן ליקויים אלה.

רבים הם המקרים בהם נדונה בבית המשפט זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים. במקרים בהם הוכח כי הקבלן ביצע תיקוני סרק, או שלא תיקן כלל בתוך זמן סביר על אף הודעות חוזרות של רוכשי הדירה, בית המשפט שלל מהקבלן את זכות התיקון.

גם במקרים של ליקויים חוזרים (מתועדים), עשוי בית המשפט לפסוק כי אין לאפשר לקבלן לבצע תיקון נוסף בדירה, ותחת זה לחייבו במתן פיצוי כספי.

פעלתם בהתאם להוראות המדריך שלפניכם, אולם הקבלן עדיין מסרב לתקן הליקויים?

יש לפעול להגשת תביעת ליקויי בנייה: כדי להגיש תביעה, בחרו בעורך דין מנוסה בהופעה בבית המשפט שעוסק בתחום המקרקעין, ומתמחה בתביעות ליקויי בנייה. חשוב לבחור בעורך דין שמתמחה בתחום, שכן זוהי נישה משפטית שמצריכה ידע נרחב ויכולת התמודדות עם טענות בעלות משקל שמעלים רבים מהקבלנים.

עו"ד פארס כבהה הוא שותף בכיר במשרד כבהה עדי ושות', והוא בעל ניסיון עשיר בתחומי הנדל"ן וליקויי בנייה. עו"ד כבהה ייצג הן קבלנים והן לקוחות פרטיים במספר רב של תביעות ליקויי בנייה.

לפגישת ייעוץ ולפרטים נוספים: דרך ארץ 54, חריש

טלפון ארצי: 03-3732536 נייד: 052-3120497 דוא"ל: fares@jbr.co.il