רגע לפני רכישת דירה בחריש: 7 טיפים להתנהלות משפטית נכונה

יגעתם, חיפשתם ומצאתם את דירת חלומותיכם בחריש? בין אם אתם רוכשים דירה מקבלן או מיד שנייה, לפני שחותמים על חוזה הרכישה – הנה כמה נקודות משפטיות שחובה להכיר

רכישת דירה היא תהליך המלווה בלבטים וחששות רבים ולרוב הרוכשים אין ניסיון אישי קודם להתבסס עליו. מכיוון שמדובר על אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שתעשו בחייכם, חשוב מאד להתנהל נכון מבחינה משפטית כדי לשפר את תנאי העסקה לטובתכם ובכדי להגן על זכויותיכם.

ספציפית במקרה של חריש ישנם מספר נושאים שחשיבותם מתחדדת בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה שנמצאת בהקמה. הבנה של המצב המשפטי המדוייק בכל הנוגע לזכויות בדירות (הן דירות בנויות והן דירות "על הנייר") בחריש, יסייע מאוד טרם ביצוע הרכישה ובוודאי שלאחריה. לטובת מי שמתכנן לרכוש דירה בחריש, ריכזנו מספר נקודות מרכזיות שחשוב להכיר ולקחת בחשבון. חשוב לציין כי הדברים מובאים לטובת היכרות ראשונית עם הנושא ואינם מהווים תחליף לצורך בהתייעצות עם עו"ד בטרם ביצוע העסקה.

1. רישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו")

בשל היותה של חריש עיר חדשה, פעמים רבות ברכישת דירה מקבלן, לא תוכלו בשלב ראשון לרשום את זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומי שמנהל את הזכויות השונות הינן חברות משכנות. חברה משכנת הינה חברה שבאחריותה לרשום את הזכויות של הרוכש באופן זמני, עד אשר יתאפשר רישומן בלשכת רישום המקרקעין. בחריש בחלק מהמקרים הנכסים עדיין לא עברו פרצלציה (חלוקה) או לחלופין הנכס עדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. על כן, על עורך הדין המייצג את הרוכש לשים לב לפרטים ייחודיים לאותה עסקה. תפקידו של עורך הדין הוא לשים דגש מיוחד, על מנת שהרוכש לא יפגע בעתיד כאשר יבקש לקחת משכנתא מהבנק או יבקש למכור את דירתו בעתיד או כאשר ירצה לוודא שהבית אכן רשום על שמו.

גם בעסקאות יד שניה הזכויות של המוכר לא תמיד רשומות כבר בטאבו, ויש לבדוק בכל הפנקסים הרלוונטים ולפעול לרישום זכויות הרוכש במקומות הנכונים.

2. הערת אזהרה / רישום משכון

במקרים האמורים, בהם הזכויות אינן כתובות עדיין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא ניתן גם לרשום הערת אזהרה (בעסקאות יד שנייה). על כן, חשוב כי הרוכש יבטיח לעצמו בטוחה אחרת ממנה יוכל להיפרע במידה של הפרה / עסקאות כפולות. בטוחה זו מתקיימת ע"י רישום משכון לטובת הרוכש אצל רשם המשכונות.

3. בדיקת הבעלים החוקי של הנכס והיתרי בנייה כדין

הקרקעות בחריש שווקו על ידי המדינה ליזמים במכרז. במהלך השנים האחרונות, היו מספר קרקעות שעברו מידיו של יזם א' ליזם ב'. על כן, במיוחד בחריש, חשוב להבין מיהו או מיהם הבעלים הנוכחיים של הנכס. יתר על כן, ישנה חשיבות עליונה לבדוק האם היזם קיבל לידיו היתרי בניה כדין, האם הקרקע משועבדת (ולטובת מי) ועוד בדיקות משפטיות רבות שיש לבצע על מנת למזער את סיכוניו של הרוכש. בחריש יש לכך חשיבות שכן ישנם פרויקטים שלא קיבלו עדיין היתרי בנייה אך החלו בשיווק הדירות בפועל. רכישה כזו אפשרית, אולם יש לבצע בדיקות נוספות, כמו גם להבין את ההשלכות של לקיחת משכנתא במצב דברים זה.
כמו כן, במידה וקבלן סיים את הבניה, יש לבדוק האם לא ביצע חריגות בניה שלא לפי היתר.

בדירות יד שניה הדבר מקבל משנה תוקף. ראשית, יש לבדוק היטב מי הבעלים החוקי של הדירה. האם הזכויות באמת שייכות למוכר והאם הוא רשאי למכור את דירתו. יתר על כן, יש לבחון האם לא ביצע חריגות בניה בניגוד להוראות המרחביות של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש ועל פי כל דין אחר.

4. משכנתא

פעמים רבות אנו שומעים משפטים כגון "הבנק לא מוכן לתת לנו משכנתא כיוון שאין רישום בטאבו". כפי שחשוב שעורך הדין שלכם יכיר את חריש ומאפייניה השונים, כך גם חשוב שהבנק מולו אתם מתנהלים יכיר את העיר. היום מצוי בחריש סניף אחד של בנק למשכנתאות (ממוקם בשדרת המכירות) אולם כמובן שניתן לעבוד מול כל בנק. חשוב להסביר את העובדה כי חריש היא עיר חדשה וכי הזכויות רשומות בחברות המשכנות.
ברכישת דירה מיד שניה נדרשת לרוב הסרת המשכנתא של המוכר והחלפתה (במידת הצורך) במשכנתא של הרוכש. לצורך כך, ישנם בטחונות היושבים בנאמנות אצל עו"ד על מנת לוודא שהמשכנתא אכן מוסרת ושזכויות הצדדים נשמרות.

5. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ליקויי בניה ופיצוי לרוכש

דוגמא שכיחה (לא רק לחריש), הינה איחור של הקבלן במסירת הדירה לרוכש. במצב זה, חוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי קבוע. יחד עם זאת, סעיפי החוזה חייבים להיות ברורים ומדוייקים ועורך הדין חייב לעמוד על ניסוחו של החוזה ושינויו במידת הצורך.

הדבר נכון גם לגבי ליקויי בנייה – אין זה סוד שבקבלת הדירה לא מסתיים הקשר בין הקבלן לרוכש. ישנה תקופת אחריות (בדק) בה מחוייב הקבלן לתקן כל פגם או קלקול בנכס. בחינת סעיפי הפיצוי והבדק בחוזה הינה קריטית ועשויה לחסוך עלויות רבות בהמשך.

6. מס שבח ופטור ממס שבח

מס שבח הינו מס שמשלם מוכר דירה על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
לאחרונה בוצעה רפורמה רחבה בתחום ופטורים שונים שהיו קיימים בוטלו (אף על פי כן עדיין ישנם מספר פטורים בתוקף). זיהוי נכון של האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים למוכר.

נקודה נוספת בהקשר זה היא העובדה שמי שצריך לשלם את מס השבח "על החשבון" הינו בכלל הרוכש (על פי חוק). על כן, יש צורך בהשארת סכום החשיפה בנאמנות עד לתשלום מלא של מס השבח וקבלת אישור מרשויות המס.

7. סעיפי הקדמת תשלומים ומדד תשומות הבנייה

כידוע, מחיר הדירה ביום החתימה כפוף ומשתנה לפי מדד תשומות הבניה (ברוב המוחלט של המקרים). כלומר, המחיר בו רכשתם את הדירה לא יהיה בהכרח מחירה הסופי של הדירה.
יחד עם זאת, במידה והמו"מ עם החברה הקבלנית יהיה מוצלח. תוכלו להכניס סעיף הקדמת תשלום. כלומר, בכל רגע נתון, תוכלו לשלם סכום כסף שתרצו ועל סכום זה לא יחול יותר מדד תשומות הבנייה. נקודה זו בלבד יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים.

חשוב לזכור כי עסקת רכישת דירה, בין אם מקבלן ובין אם ממוכר פרטי, טומנת בחובה סיכונים לא מועטים ו"מוקשים" שעלולים לעלות לרוכשים ביוקר. מתפקידו של עורך הדין לעגן את האינטרסים והזכויות שלכם היטב כך שהחוזה יאפשר לרשום את הדירה על שמכם, שהנכס אכן נבנה על פי היתר וללא חריגות בנייה, שהוא  נקי משעבוד, משכנתא, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג', שהוא מבטיח את כספכם כולל הבטוחות השונות וכן את קבלת הפיצוי בעת הצורך, במקרה של איחור במסירה.

ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא הן בתחום המקרקעין ככלל והן במאפייניה של חריש בפרט, על מנת שיעמוד על האינטרסים האישיים שלכם כרוכשים וימנע ככל שניתן בעיות עתידיות שעלולות לצוץ. לעיתים מדובר בעסקה של פעם בחיים, לא ניתן להמעיט בכך ערך.

על הכותב: עו"ד ליאור רחמים הינו שותף במשרד רחמים-נעים ושות' ותושב חריש.
ליצירת קשר עם עו"ד ליאור רחמים לקבלת מידע נוסף לחצו כאן.