דירות בפחות מ-800 אלף ש"ח: מכרז "מחיר למשתכן" ראשון בחריש ייסגר בימים הקרובים

*** עדכון (3.12.15): המכרז המדובר נסגר ללא מציעים ***

לראשונה בחריש, עומדים שני מתחמים למכרז בשיטת "מחיר למשתכן". המתחמים מיועדים לבנייה למגורים והינם שני מתחמים שלא הוכרזו להם זוכים במכרז האחרון של שכונת המגף שהסתיים בחודש יוני השנה.

עיון בחוברת המכרז חושף מספר נתונים מעניינים לגבי מהותה של שיטת “מחיר למשתכן”, וכן מידע ראשוני לגבי סוג הדירות שצפויות להיות משווקות במתחמים אלה בעוד מספר חודשים.

מתחם אחד כולל 65 יחידות דיור והמתחם השני 143 יחידות דיור. המכרז מתייחס ל-3 אלמנטים מרכזיים:

• עלות הקרקע.
• הוצאות הפיתוח.
• מחיר מקסימום למ”ר דירתי.

נתונים אלה ברי השוואה למכרזים הקודמים בעיר וההשוואה תסייע להעריך את אפקטיביות השיטה החדשה – “מחיר למשתכן” עבור רוכשי הדירות.

במכרזים הראשונים בעיר, עלות הקרקע בפועל היתה קרובה לאפס ושיקפה את העובדה שיזמים רבים חששו להכנס לחריש, שעשתה את צעדיה הראשונים ועתידה עוד לא היה ברור. אולם, לאחר ההצלחה הגדולה של המכרז הראשון, עלתה עלות הקרקע בהדרגה והגיעה במכרז האחרון לערכים ממוצעים של כ- 15-20 אלף ש”ח ליחידת דיור. במכרז הנוכחי, בשיטת “מחיר למשתכן”, נקבעה עלות קרקע מופחתת העומדת על כ-3,600 ש”ח בלבד ליחידת דיור.

בהיבט הוצאות הפיתוח, ראינו לאורך השנים האחרונות עלייה חדה מרף התחלתי של כ- 70 אלף ש”ח ליחידת דיור במכרזים הראשונים, לערכים כפולים ואף יותר מכך במכרז שכונת המגף (בממוצע כ-170 אלף ש”ח ליחידת דיור). במכרז הנוכחי סובסדו, עפ”י חוברת המכרז, הוצאות הפיתוח בכ-40 אלף ש"ח והן עומדות על כ-155 אלף ש”ח ליחידת דיור במתחם של ה-65 יח”ד וכ-127 אלף ש”ח ליחידת דיור במתחם של ה-143 יח”ד. ערכים אלו אכן נמוכים במעט מהמכרז הקודם בשכונת המגף, אך כאמור גבוהים משמעותית מהמכרזים הראשונים שהתייחסו לשכונות “הצפונית” ו”הפרסה”.

המרכיב האחרון, והמשמעותי ביותר לרוכשי הדירות הפוטנציאליים הוא המחיר למ”ר דירתי (המחיר הסופי למ”ר בנוי) כמשתקף מעלות הדירה הכוללת והסופית לצרכן. זו המהות של שיטת ה"מחיר למשתכן” – המכרז מגביל את עלות הדירה הסופית והזוכה יהיה המציע שיתחייב למחיר הנמוך ביותר למ”ר, קרי למחיר הדירה הנמוך ביותר לצרכן.

על פי תנאי המכרז, נקבע כי המחיר המקסימלי למ”ר יעמוד על 6,349 ש”ח לפני מע”מ ו-7,428 כולל מע”מ. בהמשך נציג חישוב לדוגמא לעלות דירת 100 מ”ר.

כל הדירות במכרז זה ימכרו לתושבי ישראל חסרי דיור שהינם בעלי תעודת זכאות לרכישת דירת מחיר למשתכן. אישור זה ניתן ע״י משרד הבינוי והשיכון עפ״י קריטריונים מוגדרים מראש. כמו-כן, מכירת הדירות תתבצע בהליך של הגרלה בהתאם לכללים שתקבע הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש. תחילת מכירת הדירות תהיה רק לאחר שהיזם (זה שזכה במכרז) קיבל היתרי בנייה מהוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש.

עלות הדירה תחושב כך:

שטח הדירה במ״ר + 30% משטח מרפסות וגינה + 40% משטח מחסן + מספר החניות המוצמדות לדירה (לפחות אחת לדירה) כפול העלות למ”ר כפי שהציע היזם.

לדוגמא, להלן חישוב עלות סופית לדירת 100 מ”ר, לפי 6,300 ש״ח למ״ר:

• שטח דירה (100 מ״ר) – 630,000 ש״ח.
• שטח מרפסת (12 מ״ר) – 22,680 ש״ח.
• שטח מחסן (5 מ״ר) – 12,600 ש״ח.
• חנייה צמודה אחת – 6,300 ש״ח.

סה״כ: 671,580 לפני מע״מ ו- 785,749 ש״ח כולל מע״מ.

הדירה תיבנה בהתאם למפרט מינימלי מחייב המפורט במסמכי המכרז ולא ניתן יהיה לגבות מרוכשי הדירות תשלום בגין שינויים או תוספות למפרט זה.

מי שמכיר את מחירי הדירות בפרוייקטים השונים בחריש יודע כי רכישת דירת 100 מ”ר בפחות מ-800 אלף ש”ח היא עסקה מצויינת. מדובר במחירים של לפני שנתיים בחריש וזוהי הזדמנות יוצאת דופן, לזכאי משרד השיכון והבינוי, לחזור לרף המחירים הזה. יש לקחת בחשבון כי שיווק הדירות יחל בעוד מספר חודשים וכי סיום הבנייה צפוי רק בעוד מספר שנים.

אנו ב"חריש סיטי" נמשיך לעקוב ולעדכן לאחר שיפורסמו הזוכים במכרז זה. התאריך האחרון להגשת הצעות הוא ה-30.11.15. למפת המתחמים המלאה בחריש לחצו כאן.