גבוה מעל כולם: מגדלי יוקרה ראשונים יוקמו בחריש

לאחרונה אושרה בוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש, הפקדתה של תוכנית “הטרפז” המתייחסת לחלקה המזרחי של שכונת אבני-חן, בסמוך לכניסה המרכזית לעיר. התוכנית כוללת 5 מגדלי מגורים בני 27 קומות וכן שטחי מסחר ומבני ציבור. עד כה תוכננו ונבנו בחריש בנייני מגורים נמוכים בלבד בפרוייקטים השונים וזו התוכנית הראשונה הכוללת מגדלים

להחלטה על הקמת מגדלי מגורים בחריש השפעה על האזור הסובב את השטח המדובר וכן השפעה על העיר כולה. בכל הארץ מתמודדות רשויות עם הדילמה האם נכון וכדאי לייעד קרקע לבניית מגדלים שכן כאמור יש להם השפעה משמעותית על פני העיר ועל סביבתם הקרובה. בכתבה זו נציג מספר טענות, נימוקים ושיקולים מרכזיים המתייחסים לסוגייה.

טענה 1: מקור משיכה לאוכלוסייה חזקה

בעד ההחלטה לייעד שטח למגדלי מגורים עומדים מספר נימוקים. הראשון, שהודגש גם בדיון שהתקיים בישיבת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה, הינו השאיפה למשוך לחריש אוכלוסיה חזקה ומבוססת. מחירי הדירות במגדלים לרוב גבוהים משמעותית ממחירי דירות בבניינים נמוכים. הסיבה המרכזית לכך היא הצורך בשילוב מערכות הנדסיות ומערכות בטיחות מורכבות ויקרות. כמו-כן, תחזוקת המגדלים יקרה באופן משמעותי ולכן תשלומי האחזקה החודשיים המשולמים ע”י הדיירים גבוהים גם הם. ניתוחים שונים הראו שבמגדלים, עולה עלות האחזקה למ”ר ככל שהמגדל גבוה יותר.

במצב בו בעלי הדירות עצמם גרים במגדלים וביכולתם לשאת בעלויות האחזקה הגבוהות, תשמר סביבת המגורים יוקרתית ואטרקטיבית. במקרה אחר, בו המגדלים מאוכלסים ע”י דיירים המתקשים לעמוד בהוצאות האחזקה הגבוהות לאורך זמן, עשוי מצבם התחזוקתי של המגדלים להתדרדר. מצב זה עלול להחמיר עם השנים ולהפוך את אזור המגדלים למעין “סלאמס”, הסובלים הן מהזנחה אסטתית והן מירידה ברמת הבטיחות לדיירים במקרה של שריפה או צורך אחר בפינוי מהיר.

טענה 2: גידול בהיצע הדירות

נימוק נוסף הוא הרצון להגדיל את כמות יחידות הדיור בשטח נתון. ידוע שהמגמה כיום בישראל היא להגדיל את היצע הדירות ובנייה לגובה עשויה לאפשר הגדלת כמות יחידות הדיור בשטח נתון. כמו-כן, במגדלים יכולים היזמים לשלב שירותים נוספים כמו חדר כושר, לובי יוקרתי, שירותי שמירה וכו’ כיוון שכמות הדיירים הגדולה יכולה להצדיק זאת כלכלית.

צידו השני של המטבע הוא שחשוב לוודא שהתשתיות בסביבת המגדלים מתוכננות כך שיוכלו להכיל את כמות התושבים המוגדלת. הדבר נכון לגבי כבישים, מקומות חניה, גינות ציבוריות ומבני ציבור. תכנון תחבורתי נכון הוא הכרחי להקטנת העומס הסביבתי שהמגדלים ייצרו – בשל כמות הרכבים הגדולה בשטח מצומצם יחסית. בחירת המיקום הספציפי נבעה בין השאר מהקירבה לציר הכניסה והיציאה הראשי לחריש (כפי שניתן לראות במפה) וכעת חשוב לוודא שגם הכבישים הפנימיים יתמכו בתנועה הרבה הצפויה.

טענה 3: נראות מרשימה ושיפור פני העיר

בהיבט הנראות הכללית של העיר, רבים רואים במגדלים תוספת חיובית המשפרת את פני העיר. המגדלים לרוב מרשימים יותר ממבנים נמוכים, בולטים מעל סביבתם ומשדרים יוקרתיות. עבור תושבי העיר הם מהווים נקודת ייחוס ועבור הנוסעים בכבישים הסמוכים מחוץ לעיר הם מהווים מעין “סמל” של העיר הנראה למרחוק.

ומה לגבי הקהילה?

בזווית הקהילתית, ישנם הרואים במגדלים גורם מנוכר שאינו תורם למרקם החברתי אלא מנותק ממנו. גם בתוך המגדלים עצמם, בשל כמות הדיירים הגדולה, במקרים רבים נוצר קושי בגיבוש חברתי וביצירת יחסי שכנות תקינים. בבניין בו למעלה מ-100 משפחות קשה לדמיין את אותה רמת מעורבות חברתית וערבות הדדית המתקיימת בבניין נמוך עם כמות דיירים פחותה. ככל שכמות המשפחות בבניין נמוכה, ההיכרות האישית בין השכנים מעמיקה והקשרים החברתיים וההדדיות לרוב חזקים ומשמעותיים יותר.

איך ישפיעו המגדלים על חריש? ימים יגידו

בחריש, גיבוש הקהילה נמצא בתחילת הדרך, תמהיל האוכלוסיה עדיין בהתהוות וכך גם כלל תשתיות העיר והשירותים השונים. האם בניית מגדלי יוקרה גבוהים בשלב מוקדם של הקמת העיר היא דבר נכון או לא, קשה לומר. בדיוני הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה שעסקו בעניין זה לא היתה תמימות דעים באשר לצורך ולתכנון הספציפי שהוצע, מסיבות שונות, אך כאמור לבסוף התוכנית אושרה. ימים יגידו האם חריש היתה בשלה לשילוב מגדלי מגורים ומה תהיה תרומתם למרקם העירוני המתהווה.