רשת הביטחון ליזמים לא מספיקה? סגירת מכרז הקאנטרי נדחתה  

המודל הכלכלי שמציעה עיריית חריש ליזמים במכרז הקאנטרי כולל רשת ביטחון: העירייה תשלם ליזם עד מאות אלפי שקלים מדי שנה, אם לא יצליח למכור מספיק מנויים. העירייה גם תעניק ליזם מענק של 100 אלף שקלים אם יעמוד ביעד מכירות מוגדר. ובכל זאת, נראה שהיזמים לא עומדים בתור

עם עובדה אחת לא ניתן להתווכח: הצורך בקאנטרי עירוני בחריש ברור ואינו מוטל בספק. בעיר מתגוררים 42 אלף תושבים, מהם כ-18 אלף ילדים ותושבי חריש נאלצים לצאת ליישובי הסביבה לצורך בילויי קיץ.

בראיון לחריש סיטי מאוגוסט 2024 ציינה שני גרינברג, סגנית ראש העיר כי קידום הפרויקט נמצא בראש מענייניו של ראש העיר: "זה אחד הדברים שראש העיר סימן אותם ואמר שמבחינתו זה קרדינלי. זה קורה עכשיו כי מן הסתם הוא מסתכל קדימה ויודע שפרויקט כזה לוקח כמה שנים גם ברמת הרישוי".

כזכור, בשנת 2020 התפרסם מכרז הקאנטרי הראשון אך לא ניגשו אליו יזמים. גרינברג סיפקה  הסבר לכישלון המכרז: "מדובר באירוע מורכב שהסתבך גם בגלל התנאים המקרו-כלכליים. היתה לנו ידיעה שהולכת לגשת לפחות חברה אחת למכרז והיא לא ניגשה בסופו של דבר. ההסבר שלהם היה שהעלויות גבוהות יותר באופן משמעותי והם רצו לוודא שיהיה להם מינימום של מנויים, אך לא היה להם אמון שהם יצליחו".

בריכה בלבד? ההנהגה מחפשת פתרון מקיף

באוקטובר 2024 פרסמה עיריית חריש את מכרז הקאנטרי החדש שיציע לתושבי העיר, אם יצא לפועל, ארבע בריכות, חדר כושר, מערך חוגים לילדים ומבוגרים, חדר עיסוי וטיפולים, מדשאות גדולות ומגרשי ספורט צמודים.

המועד המקורי לסגירת מכרז הקאנטרי העירוני נקבע ל-28 בנובמבר, אולם הוא נדחה עד לסוף חודש דצמבר.

פרסום המכרז מעיד שהנהגת העיר לא מעוניינת בשלב זה להתפשר על הקמת בריכה בלבד עם זיכיון למפעיל – פרויקט צנוע הרבה יותר, אך גם זול, פשוט ומהיר להקמה ביחס לבניית קאנטרי רחב ידיים.

עם זאת, פרסום המכרז חייב את העירייה להפיק את לקחי כישלון המכרז הקודם, שנסגר ללא הצעות, ולבצע שני שינויים משמעותיים במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית ליזמים.

אגב, השינויים במכרז אושרו על ידי משרד הפנים כבר במרץ 2023 אולם העירייה דחתה את פרסום המכרז בציפיה לשיפור התנאים הכלכליים שהקשו על יזמים, כמו ריבית גבוהה וקיפאון בענף הנדל"ן. מאז  התנאים הכלכליים רק הורעו. כעת יתמודדו היזמים גם עם משק במצב של מלחמה, מחסור בפועלים וגזירות תקציביות בשנת המס הקרובה, שיכבידו על משקי הבית והמגזר העסקי.

רשת הביטחון הכלכלית: תמריצים ליזמים

מהם השינויים שבוצעו במכרז? השינוי הראשון הוא במיקום: במכרז הראשון תוכננה הקמת הקאנטרי בשכונת בצוותא בסמוך למעו"ף, במגרש שתנאי השטח שלו הכתיבו עלויות פיתוח גבוהות ליזמים. כעת, במכרז החדש, שונה המיקום למגרש 801 בשכונת הפרחים, סמוך לפארק נוף הגיא (שטח הסמוך לצומת הרחובות סביון-סחלב), שמשתרע על 13.1 דונם.

שטח המגרש גדול יותר מהשטח המקורי בשכונת בצוותא, אך מיקומו ברחוב ממותן תנועה ומשופע במוסדות חינוך, עלול להיות בעייתי בהיבטי תנועה.

השינוי השני, המשמעותי יותר, הוא במתן תמריצים ורשת ביטחון כלכלית ליזמים, ע״י העירייה, בכדי להפוך את העסקה לכדאית עבורם.

העירייה התחייבה לרכוש מנויים שנתיים כדי לכסות על פערים אם היזם לא יעמוד ביעדי המכירות. כך לדוגמה, העירייה צופה כי בשנת הפעילות הראשונה ירשמו לקאנטרי כ-4,000 מנויים. בשנה השנייה 4,500 מנויים, בשלישית, 5,000 ובשנה השישית לפעילות הקאנטרי הצפי הוא ל-8,000.

ומה יקרה אם היזם לא יצליח לשווק את המנויים? אם תושבי חריש לא ירכשו מנויים לקאנטרי בהתאם לאומדני העירייה, היא תשלם ליזם עד 10% ממספר המנויים החסרים. כך לדוגמה, אם בשנה הראשונה ירשמו רק 3,500 מנויים במקום 4,000 לפי האומדן – תשלם העירייה ליזם עבור 50 מנויים (10% מתוך 500 המינויים החסרים).

על פי תחשיב זה, העירייה עלולה לשלם ליזם מאות אלפי שקלים מדי שנה בשש השנים הראשונות לפעילות. בנוסף, בכל שנה שבה היזם יעמוד בצפי מכירות המנויים, הוא יזכה למענק עידוד בסך 100 אלף שקלים.

מנגד, המודל הכלכלי כולל גם אפשרות לפיה הקאנטרי יספק הכנסות לעירייה: אם מכירות המנויים יאמירו והרווח היזמי יעלה על 7% – היזם ישלם את עודף ההכנסה לעירייה.

כמה יעלה מנוי משפחתי?

אומדן העירייה למספר מינויים בקאנטרי מתבסס על תחזית גידול אוכלוסיית העיר. כך לדוגמה, על פי נתוני העירייה, בשנת 2028 יתגוררו בחריש כ-50 אלף תושבים.

כמה יעלה מנוי לקאנטרי? על פי המודל, היזמים יוכלו להגיש הצעות שהן בין 7,000 ל-10,000 שקלים למנוי משפחתי (זוג הורים + 2 ילדים מתחת לגיל 18). ככל שהמחיר יהיה נמוך יותר, היזם יקבל ניקוד גבוה יותר בשקלול הסופי של הצעתו.

כך לדוגמה, אם היזם יציע מנוי משפחתי במחיר שבין 7,000 ל-8,000 שקלים בשנה, הוא יקבל 15 נקודות. לעומת זאת, אם הוא יציע 8,001 – 9,000 שקלים שנה, הוא יקבל 10 נקודות או 5 נקודות בלבד לתעריף של 10,001-9,001 שקלים.

המנוי כולל כניסה חופשית לבריכות  ולמערך החוגים שיקים היזם למנויים ומחירו מגלם הנחה של 5% לפחות שתינתן לתושבי חריש ביחס לתושבי חוץ. על כל אחוז הנחה נוסף שיחליט היזם להעניק לתושבי העיר – יקבל היזם נקודות נוספות בשקלול הסופי של ההצעה. הנחות יינתנו גם לחיילים ולתושבים ותיקים. תושבים שלא מעוניינים במנוי, ירכשו כרטיסיות.

מתי הקאנטרי יהיה מוכן?

ההשקעה הכספית הנדרשת מיזם שייגש למכרז היא עצומה, והסיכון בצידה. כמו בפעם הקודמת, העירייה מציעה ליזמים לבנות את מבנה הקאנטרי בשיטת  DBOT – Design-Build-Operate-Transfer במסגרתו הזוכה מתכנן את המבנה ולאחר מכן בונה ומפעיל את המקום.

על פי תנאי המכרז משך בניית הקאנטרי יארך לכל היותר 24 חודשים ממסירת צו התחלת עבודה. מרגע הזכייה במכרז על הזוכה להכין לוח זמנים הדוק לביצוע כלל הפעילויות הנדרשות כדי לעמוד במסגרת הזמן הנקובה. לאחר השקת הקאנטרי תקופת ההפעלה של היזם המקסימלית היא למשך 24 שנים ו-11 חודשים. ליזם ניתנת האפשרות להאריך את ההתקשרות בפרק זמן נוסף זהה.

התפעול השוטף של המרכז 7 ימים בשבוע דורש כוח אדם ועלויות גבוהות. על פי תנאי המכרז הקאנטרי יפעל בימים א'-ה' בין השעות 23:00-6:00, ביום שישי בין השעות 19:00-6:00 ובשבת בין השעות 19:00-7:00.

הקאנטרי גם יציע 8 פעמים בשבוע שחייה בהפרדה בין נשים לגברים: פעמיים בשעות הבוקר ופעמיים בשעות הערב – כל מקצה יארך 3 שעות.

כל זה יקרה, אם המכרז ייסגר בהצלחה בחודש הקרוב. דחיית מועד הסגירה מעוררת תהיות לגבי האטרקטיביות של ההצעה העירונית, וחשש שעל אף התמריצים ורשת הביטחון של העירייה, היזמים לא ממש עומדים בתור.