הפתעה: מכרזי ענק לשכונות אור המזרח והמע"ר במתכונת מחיר למשתכן

בתחילת דצמבר 2015 התבשרנו כי המכרז הראשון במתכונת “מחיר למשתכן” בחריש נסגר ללא אף הצעה. המכרז התייחס לשני מתחמים שלא הוכרזו להם זוכים במכרז האחרון של שכונת המגף ומונים יחדיו כ-208 יח”ד. עפ”י נתוני המכרז שנכשל אמורה היתה דירת 100 מ”ר להימכר לזכאים בעלות שנעה סביב ה-800 אלף ש”ח.

על אף שמכרזי מחיר למשתכן נחלו הצלחה בערים רבות, דווקא בחריש אף יזם לא קפץ על המציאה. לדברי היזמים הפועלים בעיר, המכרז נכשל כיוון שלא השאיר רווח יזמי מספק עבורם. לשיטתם, ההבדל בין מגרשים שונים לעיתים עושה את כל ההבדל. כך לדוגמא, באזור מישורי כמו האזור שעליו נבנית שכונת כרמי גת (בסמוך לקרית גת), עלויות הפיתוח נמוכות באופן יחסי. בחריש, לעומת זאת, הממוקמת באזור גבעי, עלויות הפיתוח גבוהות במיוחד וכך הולך ונשחק הרווח היזמי.

נוסף על כך, מחירי היעד במכרזי מחיר למשתכן נקבעים לרוב בהתאם לרמת המחירים בעיר הספציפית, מתוך כוונה שישקפו הנחה של כ-20% ממחירי השוק. בחריש, לפחות במכרזים הראשונים, מראש שווקו הקרקעות ליזמים במחירי קרקע מאד נמוכים ובשילוב העובדה שמדובר בעיר חדשה, נקבעה רמת מחירים נמוכה באופן יחסי. רמת המחירים הנמוכה מקשה עוד יותר על קביעת רף מחיר במכרזים אלה שיאפשר ליזם לשמור על רמת רווחיות סבירה ומצד שני ישקף הנחה משמעותית ביחס למחירי השוק.

האם כל יתרת הדירות לשיווק בחריש תשווק במכרזי “מחיר למשתכן”?

אז אמנם המכרז הראשון נכשל, אך למי שחשב שבכך נסתם הגולל על מכרזי “מחיר למשתכן” בחריש, נכונה הפתעה. בתאריך 31.12.15 פורסמו שני מכרזי ענק במתכונת “מחיר למשתכן”, הכוללים למעשה כמעט את כל מלאי יחידות הדיור בשכונות “אור המזרח” והמע”ר – 1,558 יח”ד בשכונת אור המזרח ו-664 יח”ד בשכונת המע”ר. אם נוסיף את 208 היח”ד במכרז שנכשל בשכונת "המגף", הרי שמדובר בפועל על כל יתרת הדירות שמתכוננת לשיווק ליזמים בחריש, לפחות בטווח הנראה לעין של השנים הקרובות. לא מן הנמנע, עם זאת, שלאור שיעורי ההצלחה החלקיים במכרזים מסוג זה מצפים מראש במשרד הבינוי והשיכון שרק לחלק מהמתחמים יוגשו הצעות ואילו השאר יחזרו להיות משווקים ליזמים במסלול הרגיל. תגובת משרד השיכון טרם התקבלה ותפורסם כאן ברגע שתתקבל.

את ניתוח העלויות של המכרזים החדשים ומחיר המקסימום למ”ר דירתי נראה לכשתתפרסם חוברת המכרז המלאה, לקראת סוף החודש. המכרזים החדשים ייסגרו בסוף פברואר ואז נדע אם אכן, ועד כמה, נוצרו התנאים לפרוייקטי “מחיר למשתכן” בחריש.

*** עדכון: פתיחת המכרז נדחתה לתאריך 21/3/2016 והמועד האחרון להגשת הצעות נדחה לתאריך 16/5/2016.