מגפת הקורונה גרמה לענף הנדל"ן לאמץ שיטות עבודה מותאמות למצב הכוללות סרטונים וירטואליים וחתימת הסכמים מרחוק. מהי ההשפעה המיידית על שוק השכירות והקנייה ומה צפוי לקרות ביום שאחרי המשבר? מתווכי הנדל"ן ואנשי המכירות של הפרוייקטים בחריש משתפים

ישיבת צוות של רימקס באוויר הפתוח. צילום: תהילה בן שימול

שמונה ימים מאז החל משרד הבריאות להגביל את תנועת אזרחי ישראל וענף הנדל"ן המקומי כבר אימץ שיטות עבודה, שמאפשרות לו להמשיך ולקיים את הפעילות, במידת האפשר.

בסניף 'רימקס' חריש, סוכנות התיווך הגדולה בעיר המעסיקה 18 סוכנים, החלו לעבוד במשמרות על מנת לשמור על התקנה האוסרת על התכנסות מעל 10 אנשים באותו חלל. לירון כרמון, מנהל הסניף מפרט: "העובדים מסתובבים במשרד עם כפפות ומסיכות ודואגים לחטא את הידיים. דאגנו גם לחיטוי המשרד. חלק מן הסוכנים עובדים בבית ופגישות הצוות מתקיימות באוויר הפתוח". כרמון מוסיף ומעדכן שגם ההתנהלות מול הלקוחות עברה שינוי: "אנחנו עובדים הרבה ב'זום', מצלמים סרטונים וירטואליים של הדירות או מצלמים אותן LIVE ומשדרים לקונים או לשוכרים הפוטנציאלים. גם ההדרכות המקצועיות של הרשת עברו לזום, אנחנו מתאימים את עצמנו למצב".

אך האם כל השינויים האלה עוזרים לסוכנים לסגור עסקאות. כרמון מעדכן שתהליכים שהחלו לפני שבועיים או אפילו בסוף שבוע שעבר מתקדמים. "יש מעט מאוד עסקאות חדשות והן בעיקר של שוכרים או רוכשי דירות, שמכרו נכס וחייבים לעבור לאנשהו".

הפעילות כרגע בעיקר בשוק השכירויות

חן אלהרר, מנהלת משרד 'U נכסים' ביצעה גם היא את השינויים הנדרשים: "בשבוע הראשון של ההסתגרות בבתים היתה אי ודאות גבוהה ומספר חוזים התעכבו עד לבירור המצב".

"שוק השכירות לא השתנה כל כך. אנחנו מצלמים סרטונים של הדירות ושולחים ללקוחות בוואטסאפ. אם נפגשים בפועל, פנים אל פנים, עושים זאת תוך שמירה על כל כללי הזהירות המתבקשים, אבל רוב החוזים נחתמים בלי להיפגש, באמצעות המיילים ובעזרת שיחות וידאו משותפות למשכיר, לשוכר ולנו".

האם השינויים בשוק השפיעו גם על מחירי הנדל"ן לקנייה או השכרה? אלהרר מציינת שלא ניכר שינוי. "המחירים לא עלו ואין תזוזה במחיר. אנשים שקונים דירה למגורים לא נוטים לבטל את העסקה. לעומתם, משקיעים רבים עוצרים את הפעילות כדי לבחון לאן השוק הולך".

חוטר ישי פדלון ואיתן גל מסוכנות 'ELEMENT' מעידים גם הם כי בתחום המכירה והקנייה יש מעט מאוד עסקאות. "גם בשכירות יש ירידה בנפח הפעילות אבל אנחנו עדיין עובדים, יש לנו פגישות בשטח עם לקוחות".

"אנו מתמקדים בעיקר בדירות ריקות אותן אנו מצלמים ומעבירים ללקוחות. דירות מאוכלסות הן בעייתיות יותר. בשלב זה לא ברור עד כמה מהר נחזור לשגרה, אבל להערכתנו, בשוק השכירויות של חריש לא ישתנה כלום, עשויה להיות ירידת מחיר נקודתית בלבד, אבל ביציאה מהמשבר, כשכולם יחזרו לשוק, תהיה עלייה מעבר למחיר הנוכחי".

השניים מציינים כי פסח, תקופה הידועה בפעילות גבוהה בשוק השכירויות, נמצא בפתח, אך עדיין מוקדם לנבא מה יהיה הקף הפעילות בשוק השכירות בחריש.

אלהרר נשמעת פסקנית יותר: "מחירי השכירות בחריש לא ירדו, אני צופה שתהיה עלייה. אם המשבר ימשך ולאנשים יהיה קשה לשלם משכנתא הם ישקלו למכור את הנכס ולעבור לשכירות. במקביל, משפחות מנתניה וחדרה שיקלעו למצב כלכלי בעייתי יעדיפו לשלם שכירות מוזלת בחריש, שהיא חצי מהסכום אותו הם משלמים באיזור המרכז, ולכן אני צופה שתהיה עליה במחירי השכירות".

תפקיד המתווך הופך קריטי

המיקוד של המתווכים בחריש בדירות ריקות אינה מקרית. השכרת דירות מאוכלסות מזמנת בתקופה זו אתגרים מורכבים יותר. "משפחות לא ששות להכניס זרים הביתה", מסבירה מלני פאר, בעלת סוכנות הנדל"ן 'אנשים ובתים', "גם שוכרים אינם מעוניינים להיכנס לדירות שגרים בהם. זו תופעה שמשפיעה במישרין על התנהלות כל תחום יד 2 בענף הנדל"ן", היא מדגישה ומוסיפה: "מהבחינה הזו, עולה דווקא קרנו וחשיבותו של איש הנדל"ן. ברור היום, יותר מתמיד, שאי אפשר להסתדר בלעדינו. אנחנו עושים סרטונים, מצלמים תמונות ממוקדות, מייצגים את בעלי הבתים שרבים מהם מבוגרים ומסוגרים בבתים, ולכן תפקיד המתווך הופך לקריטי".

גם אלהרר מדגישה כי עולה חשיבות המתווך בתקופה של אי וודאות: "אתגר חדש שמתמודדים איתו ממש בימים אלה הוא השכרת דירה לאנשים שיצאו לחל"ת או פוטרו. בעלי הדירות מחפשים משפחות עם יציבות כלכלית ועם הבטחה לתשלום בזמן ומצב המשק ומספר המפוטרים הגבוה מציף אתגרים חדשים". בתשובה לשאלה מהו הפיתרון למצב, צוחקת אלהרר ועונה: "איך אומר ביבי? זה אירוע מתגלגל, אנחנו לומדים את הנושא כעת ומחפשים פתרונות".

חריש תהפוך אטרקטיבית יותר

באותה עת שסוכנויות הנדל"ן מאמצות דרכים חדשות להתמודדות עם המצב ומוצאות פתרונות חדשים כדי לקדם עסקים בענף, הן נושאות פנים גם אל המחר, אל היום שאחרי משבר הקורונה.

פאר מסבירה: "לא ידוע מה יקרה בכלכלה הישראלית ועם הריבית במשק, אבל ככל הנראה משפחות רבות לא יחזרו לעבודתם הקודמת, לא ישתכרו כמו לפני המשבר ולכן גם הבנק לא בהכרח יאשר להן משכנתאות גבוהות. זו הסיבה שאני מעריכה שלמחיר הזול יחסית לדירות בחריש לעומת ערים אחרות יהיה תפקיד מפתח. בחריש ניתן יהיה לקנות דירה ולצמצם את הסיכון".

כרמון מסכים עם פאר: כשהמצב יחזור לשגרה, או כשהטירוף יהפוך לשגרתי, אני מעריך שהקונים יחזרו לשוק ולדעתי, וזאת אחרי שקראתי את כל הניתוחים הכלכליים בכל המוספים, מחירי הדירות בחריש יעלו. חריש אטרקטיבית מבחינת מחירי נדל"ן ובגלל הפסדים בבורסה או פיטורין זוגות צעירים ומשקיעים, שיאלצו לצמצם את תקציב הרכישה שלהם, יגלו שחריש אטרקטיבית עבורם והביקוש בעיר יגדל. בשורה התחתונה, הקורונה תעשה טוב לחריש". 

הבנייה נמשכת: לא צפוי עיכוב במסירת הדירות

ומה חושבים הקבלנים של חריש על המצב? בחברת אשדר פעילות השיווק והמכירות נמשכת, במתכונת מצומצמת. "באופן טבעי בעקבות המצב, ישנה ירידה בהיקף הפעילות אך פניות ומתעניינים נמשכות כל העת". מציין מתן פרידמן, מנהל המכירות של אשדר בחריש. "פגישות בתיאום מראש מתנהלות בהתאם להנחיות של שמירת מרחק. ברמת הבנייה אין כמובן עצירה והקבלן ממשיך בביצוע".

טלי כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בשפיר מגורים ובניין בע"מ, הבונה את שכונת בצוותא מעדכנת כי חברת שפיר, נערכה למתכונת עבודה במצב החדש. "אתרי הבנייה שלנו פועלים כרגיל, שכן ענף הבנייה כידוע הוחרג מיתר המשק והוגדר כחיוני ונכון לרגע זה לא צפויים עיכובים במסירת הדירות. משרדי המכירות שלנו פתוחים ועובדים תחת שמירה על הנחיות והוראות משרד הבריאות. בנוסף, התחלנו להפעיל שימוש באמצעים דיגיטליים לטובת המתעניינים. אנחנו מקיימים שיחות מכירה באמצעות אפליקציית זום ולחלק מן הלקוחות אנחנו מציעים פגישות בביתם אחד על אחד ויש היענות לכך. כמו כן, אנחנו מציעים תנאי תשלום נוחים ומקלים לציבור הרוכשים. אנחנו עושים כל שניתן כדי לחזק את ביטחונם של המתעניינים המעוניינים לרכוש דירות בימים אלו", היא מסכמת.

מכניסים לחוזה סעיף קורונה

"מרבית הציבור נמצא בחוסר ודאות כרגע וכמובן שההתנהלות איננה שגרתית. אנחנו עובדים במתכונת חלקית", מסביר אסי סימון, מנהל המכירות של חברת י.ח דמרי בעיר. "ברמת ההתנהלות המשפטית, וכדי לבוא לקראת הלקוחות והרוכשים, הכנסנו לחוזים 'סעיף קורונה' המאפשר במצבי קיצון, כמו היעדר כוח אדם או החמרה כלשהי של נהלי העבודה, לדחות למספר חודשים את מועדי התשלומים ללא ריביות או הצמדה למדדים. כך או אחרת, חשוב לדעת, כי כלל הכספים שמעבירים רוכשי הדירות לבנק המלווה מובטח, והרוכשים יכולים להיות רגועים בעניין הזה.

סימון טוען, כי הגישה הכלכלית שבה נוקטת הממשלה הינה מחמירה, יתר על המידה, ופוגעת בצורה אנושה בפעילות העסקית ובמנועי הצמיחה הבסיסיים של המשק. לדבריו המגמה של העלאת ריביות המשכנתא איננה נכונה ונובעת מהסתכלות שגויה על המשק. "משרד האוצר צריך לגבות את הבנקים ולהעניק להם עוגנים כדי להבטיח תנאים טובים עבור ציבור הלווים ורוכשי הדירות, אחרת כלל הפעילות העסקית בתחום הדיור תיעצר, והכל בגלל שאנשים יחששו לגשת לבנקים ולקחת משכנתאות".

מי שלא חשש מהמצב הוא א' מגבעת שמואל, שחתם ביום שלישי האחרון על עסקה לקניית דירת גן 5 חדרים בחריש, באמצעות סוכנות התיווך 'אנשים ובתים'. "חיפשנו במשך תקופה ארוכה דירה בחריש, מה שמצאנו נחטף מהר ולקח לנו זמן למצוא את הדירה שרצינו", הוא מסביר. "גם המו"מ ארך זמן וביום שלישי האחרון, בשעה טובה, נחתם ההסכם, בדיוק ביום בו פורסמו ההנחיות המחמירות של משרד הבריאות", מתאר א' ומנמק מדוע קידם את העסקה למרות המצב, שאילץ אותו לחתום על הסכם מכר בלי ללחוץ ידיים ועם מסכות: "יש אי ודאות על הכל, צריך להאמין שאנחנו לא מנהלים את העולם ושהכל קורה לטובה. השאיפה שלנו היתה לעזוב את המרכז ולעבור לחריש ואני מקווה שנצליח במעשה ידינו". א' ובני משפחתו מתכננים לעבור לחריש באוגוסט הקרוב.

אילו התפתחויות משמעותיות תרמו לחריש בשנה החולפת, מהו האתגר המרכזי עימו מתמודדת חריש כיום ומהן הבשורות החשובות בפתחה של השנה החדשה? יצחק קשת, ראש העיר בראיון חגיגי

רגע לפני שמתחילה לה שנה חדשה, על שלל הברכות שלה, ביקשנו מיצחק קשת, ראש העיר לסכם את השנה החולפת ולסמן כיוונים עתידיים לעיר המתפתחת.

שלום יצחק, מהם בראייתך שלושת התחומים בהם ההתפתחות של חריש היתה הגדולה ביותר השנה?

"ללא ספק שלושת התחומים שהקפיצו בשנה האחרונה את חריש קדימה הם תחום החינוך, המסחר ותשתיות הנסיעה, כבישים ותחבורה הציבורית".

מה היו ההתפתחויות המרכזיות בתחום החינוך?

"המטרה שלנו היא לבדל את חריש בתחום החינוך משאר הערים באמצעות פדגוגיה מתקדמת עם דגש על העולם הרגשי של הילד, הסקרנות הטבעית של הילד וכלים חשובים לפיתוחו העצמי".

"ידוע כי 90% מההצלחה בחינוך תלויה באנשים כי חינוך זה לא מקצוע, אלא שליחות ואישיות. הקושי הגדול בעולם החינוך הוא לגייס אנשים טובים והשנה, לשמחתי, הצלחנו לעשות זאת. הקמנו מחלקה עם אנשי חינוך טובים ביותר ביניהם: ישראל שלו, מיכל מדמון, ענת אלבז, יגאל אריכא, צוות החותמיסטים, צוות המורים של בית הספר היסודי החדש וצוותים חינוכיים בגנים".

גם פתיחת שנת הלימודים בחריש נחשבת בעיניו של קשת להצלחה גדולה. "עמדנו במשימת בינוי ענקית של עשרות מבני חינוך חדשים גנים ובית ספר, ובמשימת גיוס והדרכה של צוותי חינוך חדשים. אלו משימות שערים מבוססות מאיתנו לא היו עומדות בהן. במשך חצי שנה כל עובד במועצת חריש גויס לטובת פרויקטים לפתיחת שנת הלימודים".

קשת מוסיף ומציין כי בימים אלה מתרקם במשרדי המועצה פרויקט לקליטת קהילת מחנכים, בוגרי השומר הצעיר, שישתלבו בחריש בשנת הלימודים הבאה. אלה הם מורים ואנשי חינוך אידיאליסטים שפועלים בערי פריפריה, במטרה לקדם בהן את החינוך.

"אנו בשלבים מתקדמים לקליטת 'קהילת מחנכים' בחריש. חלקם כבר עברו לעיר. מדובר בעשרות משפחות המתכננות לקנות בניינים שלמים, לבנות כאן את חייהם ולפעול בתחום החינוך הפורמלי והלא פורמלי בחריש, בכל שעות היום והלילה. זה מהלך שייתן חיזוק אדיר לכלל מערכות החינוך בעיר".

היזמים הם שותפים משמעותיים לפיתוח העיר

אחד השינויים המשמעותיים שחוותה חריש בתחום המסחר וחוויית הצריכה של התושב הוא ללא ספק השקתו של קניון More וכניסתן לחריש של רשתות ארציות כדוגמת סופר פארם, מקדונלד'ס, ביגוד, פוקס, שופרסל דיל ועוד. קשת מציג זווית ראייה קצת שונה: "בדרך כלל, היזמים נתפסים בעיני התושבים כגורם שלילי, אבל הקהל הרחב לא מבין עד כמה הם צד חשוב בשותפות לפיתוח העיר. חריש זכתה ביזמים וקבלנים מהשורה המובילה, שבזכותם העיר נראית כפי שהיא נראית היום. בלעדיהם, חריש לא היתה זוכה להבעת אמון של רשתות ארציות. חשוב להבין כי יזמים אלה לא בונים ונעלמים, אלא נשארים כאן איתנו כדי לנהל את המקום ומביאים לכאן אנשי מקצוע חזקים וטובים. זו מתנה נפלאה לחריש".

הישג נוסף ומשמעותי אותו מציין קשת הוא העלייה במספר העסקים הקטנים בחריש והתמיכה המשמעותית להם הם זוכים מטעם הרשות.

"אנחנו משקיעים המון בעסקים הקטנים. הקמנו השנה את פרויקט 'קהילה מקדמת עסקים', 'פורום עסקים', והעסקים בחריש זוכים לליווי והקלות בבירוקרטיה. חוץ מלהעביר להם כסף ישירות, אנו עושים הכל כדי לתמוך בהם".

מנתונים שפרסמה מחלקת רישוי עסקים בוועידת העסקים הראשונה של חריש עולה כי פועלים בחריש 300 עסקים קטנים ובינוניים שצפויים לגדול פי שניים בתוך כשנה.

"הולכים להיפתח כאן מרכזים מסחריים שכונתיים נוספים ותנופת המסחר בחריש ברורה", מוסיף קשת ומדגיש: "אחד ההישגים החשובים בשנה החולפת הוא ללא ספק ההוזלה המשמעותית של מחיר שכירות למ"ר מסחרי. העובדה שכיום יזמים לא יכולים להוציא טופס 4 לבניינים בנפרד משטחים מסחריים הורידה את המחיר מ-120 שקלים לפני שנתיים לכ-60-70 שקלים ויש שוכרים שמצליחים לשכור נכס מסחרי גם ב-40 שקלים למ"ר".

מה לגבי פיתוח איזורי המסחר והתעסוקה של חריש ובמיוחד מה צפוי לקרות בשכונת מעוף (מע"ר לשעבר) שבעבר מכרזי רמ"י כשלו בה?

"כדי להתמודד בהצלחה בתחרות מול ערים אחרות הצלחנו להשיג הישג מטורף, לראשונה במדינת ישראל, יקבלו היזמים שייגשו למכרזים לאיזורי תעסוקה ומסחר בשכונת המעו"ף תמריץ אטרקטיבי. כל יזם יקבל בנוסף לשטח המסחרי גם שטח לבניית בנייני מגורים במקום אחר בעיר. ליזמים זוהי עסקת חבילה שווה במחיר משתלם מאוד. אין לי ספק שיהיו על זה הרבה קופצים".

קווים ייעודיים לרכבת

"ההישגים בתחום התחבורה הם בראש וראשונה תוצר של עמל ממושך וקשה", מציין קשת ומסביר: "למרות שחריש היא עיר חדשה ושהממשלה רוצה בהצלחתה, אף אחד לא מגיש לחריש שום דבר על מגש של כסף, ההישגים הגדולים של השנה בתחום התחבורה הושגו רק בזכות מאמץ עקבי ומלחמה שניהלנו עם רשויות המדינה, והאמת, כמעט התייאשנו בעצמנו, אבל אני שמח שהתוצאה הצדיקה את המאמצים".

קשת מתייחס בדבריו לשני הישגים, האחד השקת קו האוטובוס הישיר לתל אביב, שבוצע בעקבות הסטה של תקציבים של משרד התחבורה מקווים פעילים פחות. "זה לא מובן מאליו שישבנו והתערבנו בתקציב שאינו שלנו", הוא מסביר.

ההישג השני הוא הסכמת המועצה הארצית לתכנון ובנייה לאשר את כביש 611, כחלק מתכנית תמ"א 42, שתחבר את חריש לצירי תחבורה ראשיים וביניהם כביש 444, כביש 9 וכביש 4. הכביש המיועד יבנה בצידה הדרומי של העיר ויוגדר ככביש ארצי. "הצלחנו להסיט את הכביש דרומה, ככביש מקיף לחריש דרום ולשכנע את מדינת ישראל שזה כביש ארצי ולא כביש מקומי. המשמעות היא שהוא מקבל תעדוף, תקציב, ורוחב נתיבים", מציין קשת ומיד מסביר: "ברגע שהצלחנו להפוך את הכביש לרחב יש סיכוי שבעתיד הוא גם יתחבר לכביש 6. אם לא היינו מצליחים במשימה הזו לא היה סיכוי בעתיד לחיבור לכביש 6".

מה עוד צפוי בתחום התחבורה בשנה הקרובה?

"העדרה של ממשלה מתפקדת מעכב אותנו, אבל ברגע שתורכב ממשלה ישתחרר לנו תקציב ייעודי לתחבורה בחריש, שיחולל שינוי דרמטי בתחבורה הציבורית בעיר".

"ראשית, יקומו בחריש קווי אוטובוס מוכווני רכבת. אלו קווי נסיעה המתואמים ב-100% ללוח הזמנים של הרכבת. קווים אלה יגיעו לתחנה כעשר דקות לפני צאת הרכבת. בחזור לחריש, הם ימתינו לנוסעים שירדו בתחנת הרכבת על מנת להסיע אותם בחזרה לעיר. אם הרכבת מאחרת, האוטובוס ממתין לנוסעים. קווים אלה יהיו משמעותיים מאוד לתושבי חריש ולנוחות הנסיעה שלהם למרכז".

עוד מציין קשת כי תכנית התחבורה כוללת הפעלת קו חדש פנימי, תגבור הקווים הקיימים מחריש לערים סמוכות והעלאת תדירות קווי האוטובוס לתל אביב וחיפה.

שוויון: כל אחד לפי צרכיו

אחד המאורעות שהסעירו לאחרונה את תושבי חריש הוא כוונתה של חסידות 'תולדות אהרן' להשתקע בעיר. בכינוס חירום שנערך על ידי התושבים התבטא קשת בפומבי ובחריפות כנגד הגעתן של חסידות בדלניות לעיר ואף ציין שהוא עושה ככל שיש לאל ידו, כדי למנוע את הגעתן לעיר. יחד עם זאת, התגובות של אזרחי חריש לנושא, הן של חילונים והן של דתיים וחרדים העמידה בפני ראש העיר והחזון שלו לדו קיום, אתגר חברתי משמעותי.

"לצערי, הגיעה לעיר קבוצה חריגה בנוף המקומי, קבוצה שפחות מתאימה לחיים פה בחריש וזה עורר את שני הצדדים לפעול בצורה קיצונית. מצד אחד, חילונים שפועלים במרחב הציבורי בערבי שבת מבלי להתחשב באוכלוסיות דתיות שאינן שייכות לקהילה הבדלנית ומנגד ניסיונות של קבוצות חרדיות לפעול במרחב הציבורי שלא כמקובל בחריש".

"ציבורים שלמים נפגעים מזה ומתנהל שיח חירשים בין האוכלוסיות השונות. אני רואה בזה מתכון להרס ואני הולך לעצור את זה".

"אחרי החגים אני מתכוון לפעול ולאחד את השורות, אני אעשה כל מה שצריך כדי שזה יקרה. ברור לי שיש תמיד קיצוניים בשני הצדדים אולם אסור לרוב הדומם להיגרר או להיכנע לפחד היומיומי שנזרע בקבוצות הוואטסאפ כאשר המציאות בשטח היא שונה".

מה נעשה כדי לעצור את הקבוצה הבדלנית?

"יש דברים שהשתיקה יפה להם, אבל חשוב שידעו שאני פועל מאחורי הקלעים. אני מבין שיש כאן אוכלוסייה שחרדה לעתיד העיר, אבל תושבי חריש צריכים לדעת שיש להם מנהיג וקברניט שמוביל את חריש למקום אחר".

ישנם תושבים שחוששים מהתחרדות העיר ואחרים חוששים ממגמה הפוכה

"חשוב שידעו שלא תהיה פה כפייה משום צד. אני עובד קשה על מנת שכל קבוצה תקבל את מה שהיא צריכה כמו לדוגמא בי"ס חזון שמעון, מוסד מוכר שאינו רשמי עבור הציבור החרדי".

מה אתה עושה עבור הציבור החילוני?

"אני מביא לפה את העוגנים הכי חזקים בחינוך לציבור החילוני. כשכל קבוצה תקבל את מה שהיא צריכה ותחיה בשקט היא לא תצטרך לפזול לקבוצה השנייה. זה לא נכון תמיד להשוות. יש קבוצה שצריכה לקבל יותר בחינוך ויש אחרת שצריכה יותר בתרבות.

החזון שלי הוא של עיר בהרמוניה. חריש היא עיר המיועדת לכלל הציבור שמוכן לחיות האחד עם השני. זו אחת הברכות של העיר שכולם חיים באותו בנין וזה הצליח נפלא עד היום. זה לא מודל שהמצאתי, זה קרה באופן טבעי עד היום.

אני רואה בזה ערך עליון, עם ישראל צריך להיות ביחד. היפרדות היא סכנה קיומית עבורנו. גם המגמה העולמית נוטה לכיוון זה, לחגוג את הגוונים, לחיות יחד כשכל אחד מקבל ולומד מן האחר".

האתגר החברתי: נדרשת מלאכת מחשבת

"זה לא פשוט", מודה קשת "זו ממש מלאכת מחשבת אבל אנחנו יודעים לייצר את האינטגרציה בין הקהילות השונות בעזרת מיזמים משותפים כמו גינות קהילתיות, סירי לידה ואחרים".

קשת מציין כי בשורה התחתונה כל העבודה מסתכמת ברכישת אמון התושבים מול המערכת. "חשוב לי לומר שיש מקום לביקורת, אבל דעו שאני לא מכוון לשום מקום ואין לי מגמה כזו או אחרת, לא חילונית ולא חרדית".

"קיפחו אתכם? אין צורך בזעקות שבר. דברו איתי. אני דבק בדעה שכל ציבור יקבל את מה שהוא צריך ואם נעשה משהו שגוי זה נעשה בתום לב. המטרה היא שיחד ניצור פסיפס שנוכל לחיות בו יחד".

ולסיום, מה אתה מאחל לתושבי חריש?

"שנה טובה, שנה בה יזכו לראות את הטוב ויש הרבה טוב בעיר הנפלאה הזו, אך הכל מצוי בעיני המתבונן ובחוויות שהוא בוחר לחוות. ציפייה נכונה עשויה לעזור לתושבי חריש לחוות דברים אחרת. זוהי ברכה לשנה החדשה ולחיים בכלל".

אילו התפתחויות משמעותיות צפויות בחריש בשנת 2019 הבאה עלינו לטובה? אספנו עבורכם את ציוני הדרך, שישנו את פני העיר ויעצבו את חיי התושבים. שנה אזרחית טובה!

 התחלות חדשות בחריש הן עניין שבשגרה – משפחות חדשות מגיעות לעיר, חנויות חדשות נפתחות, חברויות חדשות נוצרות… ובכל זאת, התחלה של שנה חדשה היא תמיד מרגשת במיוחד. שנת 2019 טומנת בחובה התפתחויות משמעותיות מאד לחריש. ריכזנו עבורכם את העיקריות שבהן.

מכפילים את הקהילה – מרחיבים את הלב

אחת הגאוות הגדולות של חריש היא תחושת ההשתייכות לקהילה חמה ותומכת שקולטת אליה את התושבים החדשים. קהילת חריש הופכת את המעבר למקום חדש לקל יותר, ומאפשרת לתושבים החדשים לטפח במהירות את תחושת השייכות. האם תצליח הקהילה בחריש לשמור על חמימותה וגיבושה גם בשנה הבאה?

על פי נתוני המועצה, בקיץ האחרון עברו לחריש 1,237 משפחות חדשות והוסיפו למרשם האוכלוסין בעיר 5,195 תושבים חדשים. באוקטובר 2018 חגגנו את הגעתו של התושב ה-10,000 לחריש ועל פי הערכות המועצה, בשנת 2019 תוכפל אוכלוסיית העיר ותגיע לכ-20,000 תושבים.

אז הסתכלו ימינה ושמאלה: על כל אדם שאתם רואים, תוכלו לראות אחד נוסף. זה הזמן להרחיב את הלב ולהוסיף בו מקום לאוכלוסייה החדשה בעיר. ניפגש בטקס התושב ה-20,000 איש?

צעד קטן לאדם, צעד גדול לחריש: התושב הראשון של שכונת הפרחים

זוכרים את טקס התושב ה-20,000? יש סיכוי שהזוכה יהיה תושב שכונת הפרחים. בתחילת השנה עתידים לעבור התושבים הראשונים אל שכונת הפרחים, השכונה השלישית של חריש שמצטרפת לשכונות המאוכלסות, החורש ואבני החן.

במחצית הראשונה של השנה צפויות להימסר כ-200 דירות בפרויקטים "הארבעה בחריש" ו"דונה בחריש 2". במחצית השניה ימסרו כ-450 דירות נוספות בשכונה, בפרויקטים "MORE HARISH – חריש על הפארק", "סביוני חריש", "אשדר חריש", "דמרי בחריש 3" ו"חלומות חריש".

רוב השכונה, בה נבנות כ-3,000 יחידות דיור, תאוכלס בשנים 2020-2021, אולם עבור 650 המשפחות הראשונות מונחות בימים אלה התשתיות הנדרשות כולל מדרכות, כבישים, עמודי תאורה ומבני ציבור. בשכונת הפרחים עתידים לפעול בספטמבר 2019, שנת הלימודים תש"פ, גני ילדים, מעונות ומוסדות ציבור נוספים.

אם תושבי שכונת הפרחים ירצו לצרוך תרבות או להשתתף באירועים חברתיים בעיר הם יצטרכו בשלב זה, להגיע לבית הקהילה בשכונת החורש או – שימו לב – להגיע לשכונת אבני החן לפעילויות במתנ"ס העירוני החדש של חריש!!

בית הקהילה נחמד, אך הנה בא הדבר האמיתי – המתנ"ס!

חיכינו, חיכינו והנה זה (תיכף) בא. במחצית הראשונה של השנה עתיד להיפתח המתנ"ס העירוני הראשון של חריש. המתנ"ס בלב שכונת אבני החן, כולל שתי קומות וכ-14 חדרים ואולמות לפעילויות קהילתיות, חינוכיות ותרבותיות לאוכלוסיית העיר. עוד במתנ"ס, אולם מופעים עם כ-196 מקומות ישיבה מדורגים.

ההשוואה לבית הקהילה שנפתח במאי 2018, מתבקשת. עם שלושה אולמות בלבד, הצליח בית הקהילה לשמש כבית לשלל הפעילויות החברתיות שארגנו תושבי חריש ועובדי מועצת חריש לקהילה.

המתנ"ס החדש יעניק מרחב פעילות חדש ומתקדם להופעות, חוגים, התוועדויות והתארגנויות חברתיות שונות. אז מיהו האמן שיחנוך את אולם המופעים החדש של המתנ"ס? עלו כבר כמה רעיונות לא רעים בכלל.

בוקר שישי במרכז השכונתי החדש

השארתם את הילד בחוג במתנ"ס? זמן מצוין לקפה עם חברים במרכז השכונתי. נכון, תוכלו לעשות זאת במרכז עמית, שהשקתו בשנת 2018 הוסיפה לחריש צבע וענין, אבל השנה תוכלו גם לבקר במרכז השכונתי החדש שעתיד להיפתח בחודש מרץ ברחוב האודם 6 (פינת לשם) ויכלול נכון לכתיבת שורות אלה, את מאפיית המשפחה, פלאפל איצקו, רשת השניצליה, שופרסל אקספרס ומרפאת שיניים של ד"ר תאמר.

בהמשך 2019 עתיד גם להיפתח המרכז השכונתי הראשון בשכונת החורש, ברחוב אורן 47. לדברי אורי בר, הבעלים של המרכז, תמהיל העסקים בו יעניק מענה לחיי היום יום של התושבים בשכונה. אז קדימה, לנעול נעלי בית ולהגיע.

שופינג, שופינג, שופינג – חפשו אותנו בקניון MORE

חווית בילוי צרכנית (בלי נעלי בית) תוכלו לחוות השנה גם בחריש: לקבוע פגישת עסקים בקפה גרג, לזלול המבורגר לילדים במקדונלד'ס, לקנות בושם בסופר-פארם או סתם להסתובב בקניון וליהנות. את כל זאת ועוד נוכל לעשות במחצית השנייה של שנת 2019 עם פתיחתו של קניון MORE בכניסה לעיר. 8,300 מ"ר של שטחי מסחר המרוכזים בכניסה לעיר וסניפים של רשתות ארציות מוכרות נוספות כדוגמת FOX, סטימצקי, הפיראט האדום, גלידה גולדה, Bגוד, kiwi ומצעים יפים עתידים לספק לתושבי חריש בילוי צרכני קרוב לבית כמו גם תעסוקה. להערכת בכירים בקבוצת MORE: "זה הולך להיות אחד המרכזים העמוסים והטובים ביותר באזור הצפון".

הסתיימו המקומיות – עוברים לבחירות הארציות

באפריל 2019 יתקיימו הבחירות הכלליות לכנסת ישראל. תוצאות הבחירות עדיין רחוקות ואין לדעת מי ירכיב את הממשלה ומי יעמוד בראשם של המשרדים החיוניים להתפתחותה של חריש, משרד הבינוי השיכון, משרד התחבורה ומשרד האוצר.

נכון, החלטת ממשלה 870 – מדצמבר 2015 שהכריזה על חריש כאזור בעל עדיפות לאומית עד לסוף שנת 2019 עדיין בתוקף, כמו גם הקצאת המשאבים עבור פיתוח העיר, אולם אין ספק שהאיוש הפרסונלי החדש ומערכת היחסים אותה יש לרקום עם ראשי השלטון החדש – עשויים להשפיע על העיר במיוחד בהחלטות הקשות הנדרשות לקידומה. כך לדוגמא, קו אוטובוס לתל אביב, טרם אושר על ידי משרד התחבורה וגם הקמת תחנת הרכבת עוד רחוקה. הגעתו של שר חדש עם אג'נדה חדשה עשויה לשנות את המצב, לזרז תהליכים ולהיטיב עם העיר המתפתחת.

בחברת אפריקה ישראל מגורים הבונה בכל רחבי הארץ, מאמינים בחריש. "עיר העתיד של ישראל" מציעה הזדמנות יוצאת דופן למשפחות צעירות לרכוש דירה במחיר שפוי באזור השרון הצפוני, כך לדברי תמיר לולו, מנהל מכירות אזורי

תוכן שיווקי. בתמונה: בנייה בשכונת הפרחים החדשה בחריש. צילום: אורן קלר

אפריקה ישראל מגורים, מקימה בשכונת הפרחים בחריש את פרוייקט "סביוני חריש", הכולל 380 יחידות דיור ב-13 בניינים. הפרוייקט מצטרף לשכונות ה"סביונים" האיכותיות הפזורות בכל הארץ. שוחחנו עם אנשי החברה, המעורים היטב בשוק הנדל"ן הישראלי, על מנת לשמוע מנקודת מבטם על התפתחות השכונה והעיר החדשה, בפרספקטיבה כלל ארצית.

"על רקע העליות במחירי הדיור בשנים האחרונות, הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במיוחד בגוש דן והשרון, הולכות ומתמעטות. משפחות צעירות מרחבי הארץ אשר חיפשו מגורים באיכות חיים גבוהה ובמחיר שפוי מוצאות את הפתרון בדמותה של העיר החדשה, חריש" אומר לולו.

"בהשוואה למחירים של יישובים אחרים באזור, ובוודאי מול מחיר הדיור הממוצע בישראל, חריש מציעה עסקאות נדל"ן אטרקטיביות מאוד. כיום בחריש אפשר למצוא דירות 3 חדרים בפחות ממיליון ₪ ו- 4 חדרים ב – 1,100,000 ₪. אני מעריך שהקפיצה הגדולה בשווי של הנכסים בעיר תהיה עוד 4-5 שנים, כשכל התושבים ייכנסו לשכונות והעיר תהיה בפעילות מלאה. על פי ההערכות הנוכחיות, מי שקונה היום דירה למגורים או השקעה בחריש, צפוי לרשום תשואה של עשרות אחוזים תוך מספר שנים".

עיר חכמה, נגישות גבוהה

לדברי תמיר לולו: "חריש היא 'עיר חכמה' שתוכננה מראש במלואה מה שמתבטא בתשתיות תת קרקעיות, עדכון אונליין על הנעשה בעיר באפליקציה עירונית, תכנון מרכזי קניות, פארקים, מוסדות קהילתיים, מרכזי תעסוקה ומסחר – כאשר התפיסה היא ליצור נגישת גבוהה מכל נקודה בעיר, על מנת לאפשר חיי קהילה רציפים ושוקקים".

"בדומה למודיעין, שהוקמה בנקודת האמצע בין ירושלים לתל אביב ורושמת הצלחה רבה, מחירי דיור גבוהים ואוכלוסייה איכותית ומגוונת", מדגיש תמיר, "כך גם חריש, שהוקמה במיקום אסטרטגי בין חיפה לתל אביב ומציעה אופק חדש לזוגות צעירים. בכך, שהיא מאפשרת להם אכלוס מידי בסביבת מגורים מפותחת בכל הקשור למוסדות ציבוריים, תשתיות או שירותים לאזרח".

"ההחלטה להקים את העיר החדשה ביותר בישראל במיקום של חריש נבעה מהקרבה של העיר לכבישים מהירים ראשיים, כגון כביש 6, כביש 65 וכביש 9. בעתיד יש כוונה להקים מחלף בכביש 6 שייכנס ישירות לחריש, בנוסף למחלף שמגיע מאוד בסמוך לה נכון לעכשיו", אומר תמיר. "ויש גם תכנון לכך שרכבת העמק תגיע לעיר מתוך מטרה לענות על הצורך של מתן אפשרויות תעסוקה קרובות, נוחות ואיכותיות. בסמוך לעיר הולך ומתפתח בימים אלו אזור התעסוקה של חבל מנשה, שהמטרה שלו היא לתת מענה לחריש".

סביוני חריש – שכונה המעודדת יצירת קהילה

פרויקט "סביוני חריש" יכלול 380 יחידות ב-13 בניינים, עם מגוון דירות בנות 3,4,5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. מדובר בהיקף בנייה שרק חברות גדולות ואיתנות פיננסית כמו אפריקה ישראל מגורים יכולות ליישם. הפרויקט יצטרף לשכונות ה"סביונים" האיכותיות הפזורות בכל הארץ, אשר מהוות סמל לקהילה מפותחת, אוכלוסייה איכותית ואיכות בנייה בסטנדרטים הגבוהים ביותר. אפריקה ישראל מגורים מתמחה בהקמה של שכונות מגורים שלמות, המעודדות יצירת קהילה. כאשר בשלב הראשון החברה החלה בשיווק של שני הבניינים הראשונים בפרויקט.

דוגמאות למחירים בפרויקט סביוני חריש

• דירת 3 חדרים 77 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת החל מ- 970,000 ₪
• דירת 4 חדרים 96 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת החל מ- 1,090,000 ₪
• דירת 5 חדרים 116מ"ר + 18 מ"ר מרפסת החל מ- 1,290,000 ₪

מבצע לחודש ימים – "פשוט לקבל יותר"

אפריקה ישראל מגורים, הכריזה על מבצע לחודש ימים בלבד במסגרתו היא מציעה דירות בעלות תכנון קפדני במיקום מושלם בלב שכונת הפרחים במחיר של פחות ממיליון ₪ בנוסף להטבות ייחודיות הכוללות תנאי תשלום בהתאמה אישית ופטור מהצמדה עד לאכלוס.

לקבלת פרטים נוספים על המבצע, השאירו פרטים כאן

צילום אילוסטרציה: פרוייקט בנייה בחריש

מהם ליקויי בנייה? כיצד מנהלים נכון 'פרוטוקול מסירת דירה'? מהי התנהלות נכונה מול הקבלן ומה עושים במקרה של ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון? עו"ד פארס כבהה, בעל ניסיון רב בתביעות ליקויי בנייה ונדל"ן, עונה על כל השאלות

הדירה החדשה שרכשתם מהקבלן מוכנה למסירה? מגיע לכם מזל טוב, אבל עכשיו, בשלב 'פרוטוקול המסירה', מוטב שתתנהלו בזהירות ובאחריות. ולמה הכוונה?

רוכשי דירות רבים מגלים לצערם כי קיים פער משמעותי בין ההדמיות, המצגות והעלונים המרשימים שראו בשלב הרכישה, לבין הדירה שקיבלו בפועל. השינויים מתבטאים בתוספת קומות לבניין, היעדר פארקים ושטחים ירוקים שהובטחו בתכנון המקדים או נוף שלא נשקף מחלון הדירה כמובטח – שינויים שברוב המקרים הקבלן הטמיע לגביהם הוראות הגנה בחוזה ואין ברירה, אלא לקבלם ולהשלים עם המצב.

לעומת זאת, כאשר איכות הבנייה בדירה אינה עומדת במפרט הטכני שהובטח בחוזה, או בניגוד לתקני בניה קבועים ומתגלים ליקויי בנייה חשוב לדעת כי ישנן דרכים להתמודדות עם המצב.

 מהם ליקויי בנייה?

חוק המכר מסווג ליקויי בנייה לפי חומרתם ומחלק אותם לשלוש קבוצות:

• ליקויי בנייה קלים / קוסמטיים: "תיקוני שנת הבדק" כגון, "רובה" מתפרקת, משקופים מקולפים, צבע דהוי, סדקים קלים בקירות, קילוף טיח ועוד.
• ליקויי בנייה מהותיים: נזילות בצנרת, רטיבות, מרצפות שבורות, ניקוזים לא תקינים, שיפועים בלתי תקניים, אלומיניום פגום, חיפויים נופלים ועוד.
• ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: סטייה של מעל 2% משטח הדירה, גובה תקרה, חלונות ודלתות עקומים או סטייה של למעלה מ-5% במידות האביזרים בדירה כפי שצוינו במפרט הטכני.

ליקויי בנייה קלים (תיקוני שנת הבדק): "תקופת הבדק" היא תקופת אחריות בת שנה "לכל אי התאמה אחרת שאינה מפורטת בסעיפים 1-9 (ראו בהמשך) לתוספת לחוק המכר לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973".

 ליקויי בנייה מהותיים: בתוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, מוגדרות תקופות אחריות הקבלן למוצרים השונים בדירה כגון:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות – ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
• כשל במערכות צנרת – לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים את שלד המבנה, כגון עמודים, קורות קשר, קירות תומכים – חמש שנים;
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון הם כשלים שנוצרו במהלך הבנייה כגון סטייה ניכרת בשטח הדירה העולה על 2% או סטייה במידות חלקיה השונים העולה על 5%; סטייה בגובה התקרה; משקופים עקומים; מידות שונות של קירות או איטום לקוי המצריך טיפולים חוזרים ללא אפשרות לתקנם באופן קבוע.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון מתגלים גם במערכות שעבור אדם מן השורה הן נסתרות מן העין כגון  אינסטלציה וחשמל. לכן, רוכש דירה שאינו בקיא בתחומים אלה, מוטב שייעזר באיש מקצוע – מהנדס או שמאי – שיערוך עבורו חוות דעת מהימנה.

ליקויים אלה משפיעים ישירות על ירידת ערך הדירה ומחייבים פיצוי כספי מצד הקבלן.

חובת הקבלן לתקן ליקויי בנייה

כל "אי התאמה" במערכות הדירה השונות זוכה לתקופת אחריות מוגדרת במסגרתה חובת התיקון חלה על הקבלן. למרות שהוראות חוק המכר מחייבות מבחינת החוק, קבלן מיומן שעומד מול רוכש חסר ניסיון, ינסח תמיד את חוזה המכר כך שיחייב אותו לבצע תיקונים בדירה רק לאחר שתמה שנת הבדק. סעיף כזה אינו חוקי בעליל, אך רוכשים רבים יימנעו מפניה לקבלן בעניין ביצוע תיקונים, ובהימנעות זו הם עלולים לאבד את זכותם לתיקוני בדק שלא נעשו במסגרת השנה מיום קבלת הדירה.

חשוב לדעת כי הקבלן מחוייב על פי חוק לבצע תיקונים בתוך זמין סביר מיום שנקרא לעשות כן, הן ב"תיקוני הבדק" והן בליקויים שהתגלו לאחר מכן. קבלן שמתמהמה בתיקונים, או הופך את ההתנהלות מולו למסורבלת ומקשה על החיים בדירה, עובר על החוק. 

סוף מעשה בהתנהלות נכונה תחילה

הצלחתה של תביעת ליקויי בנייה עתידית תלויה רבות בהתנהלות נכונה מול הקבלן בעת קבלת הדירה. מכאן, שהצעד הראשון שעליכם לעשות בטרם תחתמו על פרוטוקול המסירה, הוא לבדוק היטב את הדירה, כולל כל המערכות שבה.

פרוטוקול המסירה מהווה ראיה משפטית לאי-קיומם של ליקויי בנייה שרוכש דירה יכול לגלותם במאמץ סביר. עם זאת, גם לאחר החתימה על פרוטוקול מסירה שמאשר כביכול שלא נמצאו ליקויי בנייה, זכותכם להזמין בהמשך חוות דעת הנדסית שתגלה ליקויים שרק איש מקצוע יכול לאתרם, וסותרת את תוכנו של הפרוטוקול החתום.

חשוב לזכור כי קבלן מיומן עורך עשרות, ואולי מאות, פרוטוקולי מסירה, ולכן חוסר ניסיונכם מאפשר לו  לשכנע אתכם להסתפק בבדיקה שטחית של הדירה, תוך שהוא מבטיח שתיקוני הבדק יחולו עליו. בשל ניגוד האינטרסים שלכם מול הקבלן, הימנעו מקבלת עצות ממנו.

בעת עריכת פרוטוקול המסירה מומלץ תמיד (ללא יוצא מן הכלל) להסתייע באיש מקצוע מטעמכם, שיבדוק את הדירה ומערכותיה. לחוות הדעת המקצועית שיכתוב המהנדס או השמאי חשיבות עליונה בניהול הליך משפטי כנגד הקבלן, במידה שיתגלע סכסוך הנוגע לליקויי בנייה.

אם אינכם מזמינים איש מקצוע מיומן, בדקו אתם בקפדנות את כל הפרטים בדירה וודאו כי כל ליקוי שהתגלה יירשם בפרוטוקול המסירה.

מה מומלץ לעשות כאשר מתגלים ליקויי בנייה?

הודעה על הליקויים

על פי חוק המכר (דירות), רוכש דירה מחויב להודיע לקבלן על כל ליקוי בנייה (שניתן לגלות במאמץ סביר) בזמן אמת ובתוך תקופות האחריות הקבועות בחוק כמפורט לעיל. הוראה מקבילה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. הקבלן מחויב לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר.

על פי הפסיקה הרווחת כיום, רוכש דירה שלא הודיע לקבלן במועד על ליקויי הבניה, עלול לאבד את זכותו לתיקון הליקויים האמורים, ואף  את זכותו לקבל פיצוי בגינם.

לאחר עריכת חוות דעת הנדסית, מומלץ ליידע את הקבלן על קיומה, ולדווח על כל ליקוי שיתגלה לאחר מכן, במהלך תקופת האחריות הקבועה בחוק כמפורט לעיל. לאחר שתיעדתם גילויו של ליקוי בנייה, יש לפנות בכתב לקבלן (בין בדוא"ל ובין במכתב) ולבקש כי יפעל לתיקון הליקוי בתוך הזמן הסביר המוקנה לו.

ומה לגבי ליקויי בנייה שלא ניתן לגלותם במאמץ סביר?

כאן טמונה החשיבות העליונה של חוות דעת הנדסית. לא מעטים הם המקרים בהם מתגלעת מחלוקת משפטית סביב ליקוי שהתגלה לאחר שנת הבדק, או בתום תקופת אחריות מוגדרת אחרת. כאשר הדיווח אודות הליקוי לא מתקבל בזמן, קשה מאד לשכנע את בית המשפט שיכפה על הקבלן לתקן את הליקוי האמור, או, לחילופין, לפצות את רוכשי הדירה.

חוות דעת מקצועית מאפשרת לגלות מבעוד מועד ליקויים רבים שאינם נראים לעין, ובכך למנוע מצב של התנערות הקבלן מליקויים שלא דווחו בזמן אמת ובתוך תקופת האחריות.

ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון כאמור לעיל, הם ליקויים שגוררים ירידת ערך ויש לפעול אל מול הקבלן לקבלת פיצוי כספי בגינם.

חובת הקבלן לתקן בתוך זמן סביר

על פי סעיף 4ב (א) לחוק המכר, קבלן מחויב לתקן ליקויי בנייה שמתגלים במהלך תקופות האחריות או  במהלך שנת הבדק. זאת, בתוך זמן סביר ממועד ההודעה על קיומו של הליקוי.

כאמור, על פי הפסיקה הרווחת, הימנעות מהודעה לקבלן בזמן אמת ובתקופת האחריות הקבועה לכל ליקוי, עלולה להביא לאיבוד הזכות לתיקון או לקבלת פיצוי בהתאם בגין ליקויי בנייה.

אבדן זכות התיקון של הקבלן:

קבלן שלא פועל כחובתו לתקן ליקויי בנייה הניתנים לתיקון בתוך זמן סביר עלול לאבד את זכותו לתקן ליקויים אלה.

רבים הם המקרים בהם נדונה בבית המשפט זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים. במקרים בהם הוכח כי הקבלן ביצע תיקוני סרק, או שלא תיקן כלל בתוך זמן סביר על אף הודעות חוזרות של רוכשי הדירה, בית המשפט שלל מהקבלן את זכות התיקון.

גם במקרים של ליקויים חוזרים (מתועדים), עשוי בית המשפט לפסוק כי אין לאפשר לקבלן לבצע תיקון נוסף בדירה, ותחת זה לחייבו במתן פיצוי כספי.

פעלתם בהתאם להוראות המדריך שלפניכם, אולם הקבלן עדיין מסרב לתקן הליקויים?

יש לפעול להגשת תביעת ליקויי בנייה: כדי להגיש תביעה, בחרו בעורך דין מנוסה בהופעה בבית המשפט שעוסק בתחום המקרקעין, ומתמחה בתביעות ליקויי בנייה. חשוב לבחור בעורך דין שמתמחה בתחום,  שכן זוהי נישה משפטית שמצריכה ידע נרחב ויכולת התמודדות עם טענות בעלות משקל שמעלים רבים מהקבלנים.

עו"ד פארס כבהה הוא שותף בכיר במשרד כבהה עדי ושות', והוא בעל ניסיון עשיר בתחומי הנדל"ן וליקויי בנייה. עו"ד כבהה ייצג הן קבלנים והן לקוחות פרטיים במספר רב של תביעות ליקויי בנייה.

לפגישת ייעוץ ולפרטים נוספים: דרך ארץ 54, חריש

טלפון ארצי: 03-3732536 נייד: 052-3120497 דוא"ל: fares@jbr.co.il

יגעתם, חיפשתם ומצאתם את דירת חלומותיכם בחריש? בין אם אתם רוכשים דירה מקבלן או מיד שנייה, לפני שחותמים על חוזה הרכישה – הנה כמה נקודות משפטיות שחובה להכיר

רכישת דירה היא תהליך המלווה בלבטים וחששות רבים ולרוב הרוכשים אין ניסיון אישי קודם להתבסס עליו. מכיוון שמדובר על אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שתעשו בחייכם, חשוב מאד להתנהל נכון מבחינה משפטית כדי לשפר את תנאי העסקה לטובתכם ובכדי להגן על זכויותיכם.

ספציפית במקרה של חריש ישנם מספר נושאים שחשיבותם מתחדדת בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה שנמצאת בהקמה. הבנה של המצב המשפטי המדוייק בכל הנוגע לזכויות בדירות (הן דירות בנויות והן דירות "על הנייר") בחריש, יסייע מאוד טרם ביצוע הרכישה ובוודאי שלאחריה. לטובת מי שמתכנן לרכוש דירה בחריש, ריכזנו מספר נקודות מרכזיות שחשוב להכיר ולקחת בחשבון. חשוב לציין כי הדברים מובאים לטובת היכרות ראשונית עם הנושא ואינם מהווים תחליף לצורך בהתייעצות עם עו"ד בטרם ביצוע העסקה.

1. רישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו")

בשל היותה של חריש עיר חדשה, פעמים רבות ברכישת דירה מקבלן, לא תוכלו בשלב ראשון לרשום את זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומי שמנהל את הזכויות השונות הינן חברות משכנות. חברה משכנת הינה חברה שבאחריותה לרשום את הזכויות של הרוכש באופן זמני, עד אשר יתאפשר רישומן בלשכת רישום המקרקעין. בחריש בחלק מהמקרים הנכסים עדיין לא עברו פרצלציה (חלוקה) או לחלופין הנכס עדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. על כן, על עורך הדין המייצג את הרוכש לשים לב לפרטים ייחודיים לאותה עסקה. תפקידו של עורך הדין הוא לשים דגש מיוחד, על מנת שהרוכש לא יפגע בעתיד כאשר יבקש לקחת משכנתא מהבנק או יבקש למכור את דירתו בעתיד או כאשר ירצה לוודא שהבית אכן רשום על שמו.

גם בעסקאות יד שניה הזכויות של המוכר לא תמיד רשומות כבר בטאבו, ויש לבדוק בכל הפנקסים הרלוונטים ולפעול לרישום זכויות הרוכש במקומות הנכונים.

2. הערת אזהרה / רישום משכון

במקרים האמורים, בהם הזכויות אינן כתובות עדיין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא ניתן גם לרשום הערת אזהרה (בעסקאות יד שנייה). על כן, חשוב כי הרוכש יבטיח לעצמו בטוחה אחרת ממנה יוכל להיפרע במידה של הפרה / עסקאות כפולות. בטוחה זו מתקיימת ע"י רישום משכון לטובת הרוכש אצל רשם המשכונות.

3. בדיקת הבעלים החוקי של הנכס והיתרי בנייה כדין

הקרקעות בחריש שווקו על ידי המדינה ליזמים במכרז. במהלך השנים האחרונות, היו מספר קרקעות שעברו מידיו של יזם א' ליזם ב'. על כן, במיוחד בחריש, חשוב להבין מיהו או מיהם הבעלים הנוכחיים של הנכס. יתר על כן, ישנה חשיבות עליונה לבדוק האם היזם קיבל לידיו היתרי בניה כדין, האם הקרקע משועבדת (ולטובת מי) ועוד בדיקות משפטיות רבות שיש לבצע על מנת למזער את סיכוניו של הרוכש. בחריש יש לכך חשיבות שכן ישנם פרויקטים שלא קיבלו עדיין היתרי בנייה אך החלו בשיווק הדירות בפועל. רכישה כזו אפשרית, אולם יש לבצע בדיקות נוספות, כמו גם להבין את ההשלכות של לקיחת משכנתא במצב דברים זה.
כמו כן, במידה וקבלן סיים את הבניה, יש לבדוק האם לא ביצע חריגות בניה שלא לפי היתר.

בדירות יד שניה הדבר מקבל משנה תוקף. ראשית, יש לבדוק היטב מי הבעלים החוקי של הדירה. האם הזכויות באמת שייכות למוכר והאם הוא רשאי למכור את דירתו. יתר על כן, יש לבחון האם לא ביצע חריגות בניה בניגוד להוראות המרחביות של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש ועל פי כל דין אחר.

4. משכנתא

פעמים רבות אנו שומעים משפטים כגון "הבנק לא מוכן לתת לנו משכנתא כיוון שאין רישום בטאבו". כפי שחשוב שעורך הדין שלכם יכיר את חריש ומאפייניה השונים, כך גם חשוב שהבנק מולו אתם מתנהלים יכיר את העיר. היום מצוי בחריש סניף אחד של בנק למשכנתאות (ממוקם בשדרת המכירות) אולם כמובן שניתן לעבוד מול כל בנק. חשוב להסביר את העובדה כי חריש היא עיר חדשה וכי הזכויות רשומות בחברות המשכנות.
ברכישת דירה מיד שניה נדרשת לרוב הסרת המשכנתא של המוכר והחלפתה (במידת הצורך) במשכנתא של הרוכש. לצורך כך, ישנם בטחונות היושבים בנאמנות אצל עו"ד על מנת לוודא שהמשכנתא אכן מוסרת ושזכויות הצדדים נשמרות.

5. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ליקויי בניה ופיצוי לרוכש

דוגמא שכיחה (לא רק לחריש), הינה איחור של הקבלן במסירת הדירה לרוכש. במצב זה, חוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי קבוע. יחד עם זאת, סעיפי החוזה חייבים להיות ברורים ומדוייקים ועורך הדין חייב לעמוד על ניסוחו של החוזה ושינויו במידת הצורך.

הדבר נכון גם לגבי ליקויי בנייה – אין זה סוד שבקבלת הדירה לא מסתיים הקשר בין הקבלן לרוכש. ישנה תקופת אחריות (בדק) בה מחוייב הקבלן לתקן כל פגם או קלקול בנכס. בחינת סעיפי הפיצוי והבדק בחוזה הינה קריטית ועשויה לחסוך עלויות רבות בהמשך.

6. מס שבח ופטור ממס שבח

מס שבח הינו מס שמשלם מוכר דירה על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
לאחרונה בוצעה רפורמה רחבה בתחום ופטורים שונים שהיו קיימים בוטלו (אף על פי כן עדיין ישנם מספר פטורים בתוקף). זיהוי נכון של האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים למוכר.

נקודה נוספת בהקשר זה היא העובדה שמי שצריך לשלם את מס השבח "על החשבון" הינו בכלל הרוכש (על פי חוק). על כן, יש צורך בהשארת סכום החשיפה בנאמנות עד לתשלום מלא של מס השבח וקבלת אישור מרשויות המס.

7. סעיפי הקדמת תשלומים ומדד תשומות הבנייה

כידוע, מחיר הדירה ביום החתימה כפוף ומשתנה לפי מדד תשומות הבניה (ברוב המוחלט של המקרים). כלומר, המחיר בו רכשתם את הדירה לא יהיה בהכרח מחירה הסופי של הדירה.
יחד עם זאת, במידה והמו"מ עם החברה הקבלנית יהיה מוצלח. תוכלו להכניס סעיף הקדמת תשלום. כלומר, בכל רגע נתון, תוכלו לשלם סכום כסף שתרצו ועל סכום זה לא יחול יותר מדד תשומות הבנייה. נקודה זו בלבד יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים.

חשוב לזכור כי עסקת רכישת דירה, בין אם מקבלן ובין אם ממוכר פרטי, טומנת בחובה סיכונים לא מועטים ו"מוקשים" שעלולים לעלות לרוכשים ביוקר. מתפקידו של עורך הדין לעגן את האינטרסים והזכויות שלכם היטב כך שהחוזה יאפשר לרשום את הדירה על שמכם, שהנכס אכן נבנה על פי היתר וללא חריגות בנייה, שהוא  נקי משעבוד, משכנתא, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג', שהוא מבטיח את כספכם כולל הבטוחות השונות וכן את קבלת הפיצוי בעת הצורך, במקרה של איחור במסירה.

ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא הן בתחום המקרקעין ככלל והן במאפייניה של חריש בפרט, על מנת שיעמוד על האינטרסים האישיים שלכם כרוכשים וימנע ככל שניתן בעיות עתידיות שעלולות לצוץ. לעיתים מדובר בעסקה של פעם בחיים, לא ניתן להמעיט בכך ערך.

על הכותב: עו"ד ליאור רחמים הינו שותף במשרד רחמים-נעים ושות' ותושב חריש.
ליצירת קשר עם עו"ד ליאור רחמים לקבלת מידע נוסף לחצו כאן.

בתחילת השבוע פירסם משרד השיכון מכרז לקבלנים לביצוע עבודות הקמה של טיילת במרכזה של השדרה הראשית של חריש – שדרת דרך ארץ. במקור תוכנן במרכז השדרה נתיב תחבורה ציבורית לאוטובוסים, אולם הוחלט כי לשנים הקרובות, כפתרון זמני, נכון יותר לנצל את המרחב לטובת הולכי הרגל והתושבים. בעתיד, עם גידול האוכלוסיה ועליית עומס התנועה לאורך השדרה תוסב ככל הנראה הטיילת לנתיב תחבורה ציבורית. הקמת הטיילת צפויה להסתיים לקראת סוף 2018.

הטיילת תשתרע מהכיכר הסמוכה למרכז המסחרי הפתוח בכניסה הצפון מערבית לעיר ועד לכניסה המזרחית לעיר, בסמוך לפארק המרכזי. היא תכלול 4 מקטעים, אשר יופרדו ע”י כיכרות התנועה לאורך השדרה. כלי הרכב ינועו לאורך השדרה משני צידי הטיילת בכביש דו-נתיבי לכל כיוון.

הטיילת המתוכננת תאפשר להולכי הרגל לנוע לאורכה על שבילי בטון מוחלק שיחצו מקטעים רוחביים שונים ובהם מדשאות, גינות ופינות ישיבה מוצללות. כמו-כן, הוגדרו מיקומים ייעודיים לקיוסקים משני הצדדים של כל כיכר תנועה לאורך השדרה הראשית.

תכנון הטיילת, על רכיביה השונים – השבילים, הגינון, ריהוט הרחוב, המעברים הנגישים, מערכות ההצללה, העצים ועוד, בוצע בצורה מוקפדת ולפרטי פרטים. את תהליך התכנון, שבוצע ע"י אדר' נאווה כהן, ליוו הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש והמועצה המקומית.

מקטע דרך ארץ פינת רחוב ערבה:

מקטע דרך ארץ פינת רחוב תמר:

המחשות לריהוט הרחוב, לספסלים, פינות הישיבה וההצללות שישולבו לאורך הטיילת:

הטיילת תהיה מגודרת משני הצדדים כך שתימנע תנועת הולכי רגל על הכביש, למעט במספר מעברי חציה בצמתי הרחובות הניצבים לשדרה. לאורך הטיילת, בצידי שבילי ההליכה יישתלו עצים כך שבשנים הקרובות היא צפויה לתפקד כריאה ירוקה במרכז השדרה ולשפר מאד את חזות הרחוב כולו. השילוב של שדרת החנויות עם טיילת ירוקה יסייעו בהפיכתה של שדרת דרך ארץ למרכז החיים התוסס של העיר, “שדרות רוטשילד” של חריש.

נציגי חברות בינלאומיות התכנסו הבוקר בחריש במסגרת כנס מציעים שיזם משרד השיכון, כאחד השלבים בקידום המכרז המרכזי להקמת שכונת “אור המזרח” בעיר.

המכרז המדובר הינו המכרז הראשון שיוזם משרד השיכון בשיטת “תכנן ובנה”, שבו יקבל לידיו היזם הזוכה את האחריות להקמת השכונה במלואה, החל משלב הפיתוח, עבודות התשתית, הקמת מבני ציבור ובניית יחידות הדיור. ראו הרחבה כאן.

במהלך הכנס נערך סיור ליזמים בהובלת שר השיכון יואב גלנט, בחלקה המזרחי של חריש, בו מתוכננת לקום השכונה החדשה – “אור המזרח” (שם זמני). היזמים זכו להתרשם מתנאי השטח וכן מהנוף המרהיב הנשקף מהשכונה הממוקמת מעל לערוץ בו זורם נחל נרבתה.

המכרז ליזמים מתוכנן להיסגר בסוף חודש יולי השנה ולאחר מכן יוכרז היזם או הקבוצה הזוכה.

יצחק קשת, ראש המועצה, ציין כי "העיר חריש, פרויקט הדגל של מדינת ישראל, נמצאת בתנופת בנייה אדירה, צומחת ומתפתחת מיום ליום והופכת למוקד משיכה לאלפי משפחות צעירות שמבקשות לחיות באיכות חיים גבוהה בעיר ולהנות מדיור בר השגה במיקום אטרקטיבי ומחיי קהילה ענפים. אנו שמחים שחריש נבחרה להיות הפיילוט לתוכנית השאפתנית ובטוחים בהצלחתה לאור שיתוף הפעולה היוצא דופן שכבר הוכח בעבר בין הרשות המקומית, משרד השיכון והבינוי והוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה של חריש".

דוד מגן, יו”ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש התחייב בפני היזמים שכל בקשה להיתר העומדת בתנאי הסף תובא לדיון תוך 10 ימי עבודה. מדובר בקבועי זמן תקדימיים שטרם נראו כמותם בוועדות התכנון בישראל. מגן ציין עוד כי עד כה כל בקשה של יזמים להוספת יחידות דיור בשיעור של 20% בהתאם לתקנות שבס נענתה בחיוב ולא מן הנמנע שגם הפרוייקט הזה יכלול בסופו של דבר 1,450 יחידות דיור. לדבריו הוועדה תמשיך לפעול במשך כל ימות השנה למעט שבת ומועד ואף תמשיך לפעול בחול המועד פסח וסוכות, כפי שעשתה בעבר, במטרה להאיץ את הקמת העיר חריש.

מכרז חדש לרכישת זכויות בקרקע לבניית 3 מרכזים מסחריים שכונתיים בחריש, שפורסם השבוע, משקף עלייה דרסטית בשווי הקרקע למסחר בעיר.

בתמונה: מרכז מסחרי שכונתי בבנייה בחריש

המכרז החדש מתייחס למגרשים 402, 404 ו-406 שיצאו במקור למכרז בשנת 2013 ואף הוכרז להם זוכה – קבוצת יהודה רחמים וזלמן בראשי. במכרז המקורי זכתה הקבוצה בקרקעות לבניית 9 מרכזים מסחריים שכונתיים וכן בקרקע להקמת מרכז מסחרי גדול בסמוך לשדרה המרכזית. בהמשך, מכרה הקבוצה את הזכויות בקרקע להקמת המרכז המסחרי הגדול לקבוצת חנן מור וכן מכרה חלק מהמגרשים המיועדים למרכזים מסחריים שכונתיים ליזמים פרטיים.

כעת, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז למכירה מחדש של הזכויות בקרקע בשלושת המגרשים המדוברים. המכרז החדש ייפתח להצעות בסוף החודש וייסגר ב-1.5.17.

מפת המגרשים העומדים כעת למכרז:

ניתוח השוואתי של המכרז החדש מעלה מסקנות מעניינות:

ראשית, במכרז המקורי לא נקבע מחיר מינימום ואילו כעת עומד מחיר המינימום על כ-400 ש”ח למ”ר בממוצע. בהקשר זה ניתן לציין כי במכרז המקורי שיקפו ההצעות הזוכות של קבוצת רחמים-בראשי עלות של כ-1,400 ש”ח למ”ר, אך הן היו גבוהות משמעותית – לרוב ברמה של פי 4-5 מממוצע שאר ההצעות. ממוצע ההצעות האחרות במכרז המקורי נמוך משמעותית מסף המינימום שהוצב כעת, במכרז החדש.

המסקנה השנייה, ואולי המעניינת יותר, היא ששומת הקרקע עלתה עפ”י השמאי הממשלתי בכ-1,000% ביחס לשומה שהוצגה עבור אותם מגרשים לפני 4 שנים. כך למשל עבור מגרש 402 ששטחו 1,400 מ”ר עומדת כיום הערכת השמאי לשווי הקרקע על כ-1.12 מיליון ש”ח לעומת 124 אלף ש”ח בלבד במכרז שנערך לפני כ-4 שנים. עבור מגרש 404 ששטחו 1,556 מ”ר עומדת הערכת השמאי כיום על כ-1.25 מיליון ש”ח לעומת 140 אלף ש”ח במכרז הקודם.

הערכת השמאי שמחוייבת רשות מקרקעי ישראל לקבל בטרם יציאה למכרז אמורה לשקף את שווי הקרקע בשימוש המיטבי בה, לרבות פוטנציאל עתידי. השומה משמשת לקביעת מחיר המינימום להצעות במכרז, הנקבע לרוב לפי 50% מהשומה. מכאן נגזר כי בחלוף 4 שנים מעריך השמאי הממשלתי כי פוטנציאל המסחר בעיר חריש עלה באופן דרסטי.

נתון נוסף שעולה מן המכרז הוא כי הוצאות הפיתוח שדורש כעת משרד השיכון עלו בלמעלה מ-10% ביחס למכרז הקודם.

המסחר בחריש בתנופה

מפת המסחר בחריש מורכבת מ-3 סוגים מרכזיים של שטחי מסחר – חנויות לאורך השדרה המרכזית, מרכזים מסחריים שכונתיים הפזורים ברחבי העיר ו-3 מרכזים מסחריים/קניונים גדולים לאורך השדרה המרכזית.

בשבוע שעבר התקיים טקס הנחת אבן פינה למרכז מסחרי פתוח (פאוור סנטר) העונה לשם MORE SHOP שיוקם בכניסה לעיר ובנייתו צפוייה להסתיים בספטמבר 2018. מרכז מסחרי גדול נוסף במרכז שדרת דרך ארץ צפוי להיבנות במקביל ולהיפתח במהלך 2019.

לאורך השדרה המרכזית – שדרת דרך ארץ, נמסרו כבר החנויות הראשונות לבעלי העסקים שהחלו בהכנות לפתיחתן. כרגע מעכבת את הפתיחה העובדה שהשדרה עצמה עדיין לא נפתחה לתנועת כלי רכב והולכי רגל עקב הבנייה הנמשכת לאורכה והעדר הפרדה בטיחותית מספקת. ההערכה היא שהשדרה תיפתח במהלך החודשים אפריל או מאי, גם אם באופן חלקי.

נציין עוד כי מחירי השכירות לחנויות לאורך השדרה המרכזית מתחילים כיום מ-100 ש”ח למ”ר (לא כולל דמי ניהול). עד לאחרונה העדיפו חלק מהיזמים למכור את החנויות במחירים שהחלו מ-18,000 ש”ח למ”ר אך נראה שהמגמה השלטת היום בקרב היזמים היא דווקא שמירה על החנויות בבעלותם והשכרתן לבעלי העסקים.

פרוייקט סוף שנה מיוחד: הכירו את 20 המשפיעים של חריש לשנת 2016

לקראת סוף השנה האזרחית, ריכזנו ברשימה אחת את 20 האנשים שהשפיעו הכי הרבה על חריש בשנת 2016. ברשימה שלנו 5 קטגוריות – המדינאים, המנהלים, המתכננים, הבונים והתושבים. בכל קטגוריה בחרנו לציין את האנשים שפעילותם בולטת במיוחד או הכי משמעותית, מתוקף תפקידם, להתפתחותה של העיר. רבים שותפים להקמתה של העיר החדשה ובראש ובראשונה – התושבים שבחרו לקשור את עתידם עם חריש שעדיין נמצאת בשלבי בנייה. כולם מוזמנים להוסיף ולציין את המשפיעים שלהם שלא נכנסו לרשימה – בתגובות לכתבה או בדף הפייסבוק שלנו.

אז רגע לפני שכולנו ממשיכים עם הפנים קדימה לשנת עשייה וחלוציות נוספת בחריש, הנה הרשימה:

המדינאים: המשפיעים ממשרד השיכון

יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון

השר גלנט מלווה את חריש באופן צמוד ואינטנסיבי מאז נכנס לתפקידו לפני כשנתיים. משרד השיכון שבראשותו הוא הגורם המרכזי שמניע את הקמתה של חריש בתהליכי התכנון הרבים, פרסום מכרזים, ליווי ובקרה של שלבי ההקמה והדאגה לתקציבים הנדרשים. מעורבתו האישית של גלנט בנעשה בחריש תורמת וחיונית להמשך פיתוחה של חריש בקצב מהיר.

אשל ארמוני, מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון

במסגרת החלטת הממשלה על בניית העיר חריש שהתקבלה בשנת 2010, הוחלט על הקמת ועדת מנכ”לים בראשות מנכ”ל משרד השיכון שתפעל לקידום הקמת העיר ולהסרת חסמים במשרדי הממשלה השונים. אשל ארמוני משמש כמנכ”ל משרד השיכון והבינוי מזה כשנה וחצי ועומד בראש הוועדה. מאז שהתקבלה בסוף 2015 החלטת ממשלה נוספת שמקצה מיליארד שקלים להקמת חריש, עוקבת ועדת המנכ”לים באופן שוטף אחר יישום ההחלטה.

נירית מיכאלי, הממונה על מחוז חיפה מטעם משרד הבינוי והשיכון

נירית מיכאלי היא בעלת התפקיד המשפיעה ביותר במשרד השיכון על קידום העיר חריש. כממונה על מחוז חיפה היא רואה בחריש פרוייקט דגל של המחוז ושל המשרד כולו בשנים האחרונות. נירית מלווה באופן צמוד את תהליכי תכנון העיר, שיווק הקרקעות, פיתוח התשתיות, סיוע בקליטת התושבים החדשים וכן בכל ההיבטים המוניציפליים החיוניים לתושבים החדשים.

לא משנה מאיזה כיוון מגיעים לחריש, הדרך תעבור באזורים כפריים וירוקים והתחושה, עם קצת דמיון, היא שתיכף נגיע ליקב, צימר או לתחילת מסלול רגלי באיזה נחל. כשכבר ממש מתקרבים מתקבלים שני רמזים עבים לכך שצפוי לנו משהו קצת שונה. הרמז הראשון הוא המשאיות – החל מצומת חריש אפשר לסמוך בדרך כלל על ליווי צמוד של משאית אחת לפחות בדרך למעלה, אל הגבעה. חריש היא היום ככל הנראה אתר הבנייה למגורים הגדול בישראל וכמות הכלים והרכבים הכבדים שמסתובבת כאן לא משאירה הרבה מקום לספק שאנחנו בכיוון הנכון. הרמז השני מגיע בערך אחרי דקת נסיעה במעלה הגבעה, כשמגיעים לגשר ומתחתיו “נהר”. אולי הנהר הכי גועש במדינה – נהר כביש 6. חמש דקות נסיעה מחריש וניתן לשוט עליו צפונה עד יקנעם או דרומה לגוש דן ואפילו עד בית קמה.

את המשך הדרך עד הכיכר הראשונה מעטרים שלטים גדולים על עמודים שמכוונים חצים כמעט לכל כיוון אפשרי כדי למשוך אותך להתרשם מפרוייקטי המגורים השונים שפזורים ברחבי העיר.

מגיעים לכיכר הראשונה ופונים ימינה. באופן קצת מפתיע הכניסה לעיר מתחילה בירידה, ומימין מספרים שלטים נוספים על “מתחם הקניות הגדול של חריש” שעומד לקום בדיוק כאן.

הצצה מעבר לגדר מלמדת שהעבודות להקמת מרכז הקניות כבר החלו. השטח יושר ובוצע קידוח כלונסאות.

האיכלוס של חריש החל לפני מספר חודשים ונכון להיום עדיין אין בה מרכזי מסחר וחנויות, פרט למכולת אחת קטנה. את הבעיה הזאת תפתור שדרת “דרך ארץ” שלמעשה אנחנו כרגע נמצאים בתחילתה. מייד אחרי הכיכר הקרובה, מתעקלים עם הכביש שמאלה והנה, בדיוק כאן יפעם ליבה השוקק של העיר, שמתוכנן בצורה של שדרה רחבה מאד.

לאורך השדרה נבנים פרוייקטים המשלבים קומת מסחר במפלס הרחוב ומעליה מגדלי מגורים רבים, עם מרפסות. חריש ממוקמת על גבעות ובמרחק סביר מקו החוף כך שמזג האוויר כאן נפלא, גם בקיץ. ממש ניתן לדמיין מכאן, את השדרה שוקקת חיים בשעות ערב קיצי בעוד שנה-שנתיים, עם חנויות פתוחות ומדרכות רחבות ושבילי אופניים ואת המרפסות מלמעלה מלאות אנשים.

בהמשך השדרה אנחנו פונים שמאלה וצפונה, ברחוב ספיר, ונכנסים לשכונת “אבני חן” שיושבת על הגבעה הצפונית של העיר. משמאלנו שטח נוסף שעתיד לקום עליו קניון, גם הוא של קבוצת חנן מור שלמעשה מקימה את שלושת הקניונים המתוכננים בעיר, לאורך השדרה המרכזית.

במעלה הרחוב – עשרות בניינים במצב שלד, השייכים לעמותת “נאות חריש”. בניגוד לרעשי הבנייה שבוקעים מסביב משאר הפרוייקטים, בפרוייקט הזה כרגע דממה, אין כאן פועלים עקב הקריסה של הקבלן – אורתם מליבו. העמותה ממתינה להכרעה בנוגע לזהות הקבלן שימשיך את הבנייה והתקווה היא שזה יקרה במהרה והבנייה תמשך.

ממשיכים לטפס במעלה רחוב ספיר ומגיעים לכיכר שממנה ואילך ניתן כבר לזהות סימני חיים.

לפנינו פרוייקט של חברת מגידו, שהוא הפרוייקט הראשון שקיבל טופס 4, בחודש אפריל השנה, וכבר אוכלס ברובו. בצמוד למתחם הפרוייקט נחנך לא מזמן גן ציבורי חדש, אחד מיני רבים שמתוכננים ברחבי העיר. השמועות אומרות שבשעות הערב מקיימות כאן קבוצות תושבים אימוני כושר ו-TRX.

ממול למתחם של מגידו עומד בנוי בית כנסת חדש שעתיד לשרת את תושבי השכונה. מבחוץ הוא נראה מוכן, שלטים קטנים שתלויים על הדלת אומרים שהפתיחה עוד מעט…

במבט אל מרפסות הדירות ניתן לזהות לא מעט שלטי “להשכרה”. מחירי השכירות בשלב זה נמוכים ומלאי הדירות הפנויות בעיר עדיין יחסית גדול.

פרוייקט נוסף שכבר אוכלס הוא הפרוייקט הראשון של חברת י.ח. דמרי, הבונה בחריש עוד שני פרוייקטים נוספים. במרכז המתחם של דמרי נבנה גן ציבורי נוסף שצפוי להיפתח בקרוב והוא רחב ידיים ומרשים.

מבט אל האדמה באזור הצמחייה חושף את העובדה שבחריש נעשתה חשיבה מקיפה על גינון עירוני ירוק ומקיים. במקום לגרף את האדמה ולחשוף אותה לשמש, פיזרו כאן גזרי עצים כחיפוי אורגני לקרקע שמשפר את לחות ורטיבות האדמה, חוסך במים ומפחית נביטת צמחי בר.

ממשיכים הלאה על רחוב טורקיז ומגיעים לשלד בבנייה של מרכז מסחרי קטן, שהוא הראשון שמוקם מתוך מספר לא קטן של מרכזים מסחריים שכונתיים שמתוכננים ברחבי חריש. מדובר לרוב על מרכז מסחרי הכולל מספר חנויות, במטרה לתת מענה לצרכים המיידיים של תושבי השכונה, במרחק הליכה מהבית. בעלי החנויות כאן צפויים לשרת הרבה לקוחות בטרנינג…

דיירי הפרוייקט של דמרי שרוצים לחצות את השדרה המרכזית שנמצאת בבנייה, חייבים להכניס קצת חול לנעליים כדי לעבור מכאן לשכונה הדרומית של חריש, שהיא עבורנו התחנה הבאה. לפני שנמשיך, מבט אל האזור שמולנו, על השדרה המרכזית, שצפוי להיות מאד מרכזי וניתן להבחין בשלטים התלויים כבר לאורך השדרה ומבשרים על פתיחתם הצפוייה של סניפי קופות החולים השונות, בדיוק כאן.

חזרנו לרכב ונוסעים חזרה למרכז השדרה כדי לחצות דרומה לאורך רחוב תמר, לעבר הגבעה הדרומית של העיר, שכונת “החורש”. השלטים משני הצדדים של הרחוב לא מותירים מקום לספק – הגענו לממלכת “דונה”. חברת דונה היא אחת היזמיות הבולטות בחריש, עם למעלה מ-1,500 יח”ד שצפויות להיבנות בעיר על ידה. הפרוייקט הראשון שלפנינו ממוקם על חלקה הגבוה של הגבעה הדרומית וכולל למעלה מ-600 יחידות דיור. רוכשי הדירות של דונה ידועים בעיר גם כאחת מקבוצות התושבים היותר חזקות ומגובשות.

בכיכר הבאה נפגשים עם רחוב “גפן” – שם יחסית צנוע לאחד הרחובות הארוכים בחריש, שני באורכו רק לשדרה המרכזית. רחוב הגפן חוצה את חריש מצפון לדרום, על אף היותו רחוב צר יחסית ומתפתל.

במבט שמאלה מהכיכר ניתן לזהות את מתחם מרכז השירות לתושב, המועצה המקומית והוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה. אזור זה הוא “החמ”ל של חריש”, כאן מתכננים ומנהלים את הקמתה של העיר ואת קליטת התושבים.

מבנה המועצה עובר שיפוץ והרחבה והוא עתיד לשמש את עובדי המועצה בשנים הקרובות, עד להקמתו המתוכננת של בניין עירייה חדש בשכונת המע”ר. בינתיים המשרדים השונים ממוקמים במספר מתחמים יחסית קטנים ואם יושבים כאן קצת בחוץ על אחד הספסלים, ניתן לראות את עובדי המועצה מתרוצצים הלוך-חזור בין פגישות וישיבות. המשימה של עובדי המועצה בראשות יצחק קשת היא לנהל בחריש את הקמתה של עיר שלמה מאפס ואין שאלה עד כמה המשימה הזאת היא גם מורכבת וקשה וגם חשובה.

המסירות של העובדים מחלחלת מלמעלה למטה, כולם רתומים למשימה של הקמת עיר חדשה. המראה של עובד הניקיון שלא מוותר על ניקיון הכביש מול כמות אינסופית של חול ואבק בהחלט נחקקה בזכרון.

קיבלנו הצצה חלקית ביותר אך מעניינת מאד למה שקורה עכשיו בחריש וזוהי רק ההתחלה. לפי מפת העיר המלאה הבנייה כאן צפוייה להימשך עוד תקופה ארוכה והרבה דברים טובים עוד צפויים לצמוח על האדמה הזאת. שווה להמשיך לעקוב…

רבים מהמתעניינים בחריש שואלים את עצמם בתחילת הדרך האם לפנות לפרוייקטים קבלניים או להצטרף לאחת מעמותות הבנייה. לטובת המתחבטים בשאלה זו, ננסה לשפוך קצת אור על נושא עמותות הבנייה, אופן התנהלותן ומה כדאי לבדוק לפני שמצטרפים

בעבר הלא רחוק, יכלו רק קבלנים ויזמים להשתתף במכרזי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון לרכישת קרקע. בשנים האחרונות, נפתחה אפשרות זאת גם לעמותות בניה, בעיקר במכרזים גדולים של שכונות חדשות הכוללות אלפי יחידות דיור כפי שקורה בחריש.

מהי עמותת בנייה ולמי זה כדאי?

עמותת בניה היא גוף משפטי המחבר רוכשים שהתאגדו יחד לטובת התמודדות במכרז לרכישת קרקע. רשימת החברים נסגרת בטרם ניגשת העמותה למכרז והיא צריכה לכלול מספר חברים זהה לכמות יחידות הדיור הניתנת לבנייה על הקרקע שאותה מעוניינת הקבוצה לרכוש. מטרת חברי העמותה היא בראש ובראשונה להוזיל את עלויות הבנייה – מכיוון שהקבוצה בונה לעצמה, היא חוסכת את הרווח היזמי של הקבלן.

בחריש, קמו בשנים האחרונות עמותות בנייה בסדרי גודל שלא נראו כמותם עד היום בישראל. מדובר על עמותות הכוללות מאות חברים, לפעמים 600-700 חברים, שבונות לעצמן פרוייקטי ענק, מורכבים מאד, הכוללים עשרות בניינים מסוגים שונים.

העמותה מתנהלת כגוף מוסדר, שיש לו תקנון המגדיר בפירוט את החובות והזכויות של כל אחד מחברי העמותה וכן את מערכת השיתוף בינם לבין עצמם. על תקנון זה חותם כל אחד מחברי העמותה בעת ההצטרפות והוא מחוייב לו עד סיום תהליך הבנייה ופירוק העמותה. בתקנון מוגדרים גם מוסדות העמותה – האסיפה הכללית שמתכנסת פעם בשנה (או במקרים חריגים לפי הצורך), ועד העמותה שנבחר ע"י חברי העמותה ומוביל את הפרוייקט כמייצגם וכן ועדת ביקורת. בנוסף, חותמים חברי העמותה על מערכת הסכמים המסדירה את היחסים עם נותני השירות השונים בפרוייקט, שחלקם נבחרים מראש ע"י מארגן הקבוצה.

אחד היתרונות הגדולים של עמותת בנייה, מעבר לניסיון לחסוך בעלויות, הוא היכולת להכיר את השכנים מראש. עמותה המתגבשת על בסיס קהילתי, ערכים משותפים או זיקה לנושא משותף יכולה לקבוע מראש את אופי השכונה שהיא בונה לעצמה, ולעיתים אף לתת לכך ביטוי באופי המבנים הציבוריים שיקומו בתחומה. גם אם העמותה לא התגבשה מראש על בסיס רעיון קהילתי ספציפי, יכול חבר השוקל להצטרף לבחון מהו תמהיל האוכלוסיה הקיים, כיוון שכאמור העמותה מתגבשת בטרם ניגשת למכרז. במקרה של קבלן – הדירות משווקות בשלבים, תוך כדי תהליך הבניה, ולא ניתן לדעת בוודאות מי יהיו השכנים שירכשו בעתיד.

יתרון נוסף נובע מהיכולת של חברי העמותה, בראשות הועד, להבטיח את איכות התוצר הסופי – החל משלב התכנון האדריכלי, דרך בחירת הספקים השונים ועד הגדרת המפרט הטכני המדוייק של הדירה. לקבוצה הבונה לעצמה אינטרס ישיר ויכולת השפעה על התאמת תכנון הדירות לצרכי הדיירים, בחירת הספקים הנכונים על בסיס איכות ולא רק על בסיס מחיר, וכמובן מעורבות שוטפת בתהליך הבניה להבטחת האיכות הסופית של הדירה.

ובכל זאת, למה כדאי לשים לב לפני שנכנסים להרפתקה?

כן, במידה מסויימת, רכישת דירה במסגרת עמותת בנייה היא הרפתקה. מארגני העמותות יגידו מראש שהמחירים אינם סופיים (חפשו את המילה "אומדן" בחומרים השיווקיים) וכי אין התחייבות ללוחות זמנים. מחיר ולו"ז הם מהמרכיבים הקריטיים ביותר בהחלטה על רכישת דירה לכן בהגדרה מדובר בסוג של הרפתקה. ההרפתקה יכולה להסתיים בדירה באיכות מצויינת, במחיר זול משמעותית מקבלן שבנייתה הסתיימה בלו"ז סביר, אך יכולה גם להסתיים לאחר זמן רב בדירה סטנדרטית, במחיר רגיל ועם לא מעט "כאב ראש" לרוכשים. כמובן שגם ברכישה דרך עמותה וגם דרך קבלן יכולות להיות תקלות קטסטרופליות (התפרקות עמותה, פשיטת רגל של קבלן) אבל לתרחישים אלה לא נתייחס כרגע.

הנושא הראשון שיש לבחון הוא איכות מארגן העמותה/חברת הניהול. ביום שאחרי הזכייה במכרז הופך מארגן העמותה מיזם ומשווק לנותן שירותים שתפקידו לנהל את הפרוייקט ולהוביל אותו לסיום מוצלח בשיתוף עם ועד העמותה וחברי העמותה כולם. חברת ניהול טובה היא כזאת שתצליח "לפרוע את הצ'ק" ולעמוד בהתחייבויות השיווקיות שניתנו לחברי העמותה בתחילת הדרך בהיבטי לו"ז ומחיר. נקודה משמעותית שחשוב לדעת היא שלא מדובר לרוב באחריות משפטית – חברות הניהול מקפידות שלא להתחייב למחיר סופי ולו"ז ומעבירות במסגרת מערכת ההסכמים את האחריות הניהולית והתוצאתית לחברי העמותה עצמם. כדאי לבדוק כיצד הסתיימו פרוייקטים קודמים של המארגן/חברת הניהול וכמה היתה התוצאה הסופית קרובה לאומדני המחיר והלו"ז הראשוניים.

העניין הבא הוא המימון הבנקאי – זהות הבנק המלווה ותנאי הליווי הפיננסי. בעמותה, בניגוד לרכישה מקבלן, המימון הבנקאי ניתן על ידי בנק מלווה אחד, ולא מתאפשר לכל חבר עמותה לבחור באיזה בנק לקחת משכנתא, לפחות למשך תקופת הבנייה. אמנם, המשכנתא ניתנת על ידי הבנק באופן אישי לכל חבר, אך התנאים לרוב יהיו זהים לכולם בהיבטי עמלות וריביות ולעיתים אף בהיבטי הון עצמי נדרש. ניתן היה לחשוב שלקבוצה גדולה תינתן עדיפות על ידי הבנק והנחות בעמלות וריביות, אך בפועל המצב שונה. נכון להיום בחריש, ובייחוד כשמדובר על עמותות בנייה גדולות מאד, הבנקים, מסיבות שונות, לא תמיד קופצים על המציאה והדבר מתבטא בעמלות וריביות גבוהות מהממוצע בשוק ודרישה להון עצמי של לפחות 40%. חשוב לבחון את תנאי המימון הבנקאי במידה וידועים, ולדעת מראש שעשויים להיווצר עיכובים בעניין זה אם טרם הושג מימון בנקאי לפרוייקט.

הנושא האחרון הוא חברי הקבוצה עצמם – ניהול עצמי של פרוייקט המונה מאות רוכשים אינו עניין פשוט. באופן טבעי לכל חבר בעמותה רצונות, שאיפות ומטרות משלו, ולעיתים תתקשה העמותה לתת מענה מלא לכל אחד מהחברים. בתהליך התכנון והבנייה נדרשת העמותה באופן שוטף לקבל החלטות שלהן השלכה ישירה, ולרוב שונה זו מזו, על חברי העמותה השונים. אז מעבר להתאמה הכללית לאופי הקהילה המתגבש, חשוב לוודא עד כמה שניתן שהאנשים שאיתם אתם יוצאים למסע ידעו, כשצריך, גם להתפשר ולשמור על אחדות הקבוצה על מנת לאפשר לפרוייקט להתקדם.

כך או כך – עשו שיעורי בית… 

לסיכום, חריש בשנים האחרונות מובילה וממציאה מחדש את המודל של עמותות בנייה בישראל. ימים יגידו אם לטובה או לרעה. נכון להיום, קרוב ל-50% מיחידות הדיור שכבר שווקו בחריש היו במסגרת עמותות בניה. כעת, לאחר כשנתיים מתחילת שיווק הפרוייקטים בעיר, נצבר כבר ניסיון לא מועט בתחום, הן מצד מארגני העמותות וחברות הניהול, והן מצד חברי העמותות עצמם.  בימים אלה מתחילות כבר להתגבש עמותות בנייה נוספות להתמודדות במכרזים של שכונת המגף החדשה בעיר ונראה כי השאלה "עמותה או קבלן?" רלוונטית מתמיד.

לרוכשים חדשים בעיר (בעמותה או מקבלן) מומלץ לבחון בפירוט את כל אחד מהפרוייקטים בחריש, ולהתייעץ עם רוכשים אחרים שכבר בחרו ויוכלו לספר מבפנים על החוויה האישית שלהם.

שמונה מקבלני חריש עתרו השבוע לבג"ץ נגד הממשלה, משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בדרישה שיחזרו בהם מביטול מענקי הפריפריה. הגשת העתירה מהווה ציון דרך נוסף במאבק המתמשך כנגד ההחלטה שהתקבלה בחודש מאי השנה.

ראשונים היו חברי עמותות הבניה השונות שיצאו למאבק מתוקשר שכלל בין השאר הפגנות מול ביתו של שר האוצר, יאיר לפיד, מה שהביא להארכה ראשונה בתוקפם של מענקי הפריפריה. מכיוון שגם הארכה זו לא איפשרה בפועל לרוכשי העמותות השונות לממש את המענקים, עתרו נציגיהן בתחילת אוגוסט לבג"ץ בטענה כי הממשלה מפרה התחייבותה כלפיהם ופוגעת בהם פגיעה חמורה. מייד עם הגשת העתירה, פרסם משרד האוצר הודעה לעיתונות על הארכת הוראות המעבר עד לסוף חודש אוקטובר. עם זאת, הודיע משרד האוצר כי הארכה זו אינה תקפה עבור קבלנים ויזמים אלא רק לעמותות בניה.

כעת, כאמור, מצטרפים למאבק גם הקבלנים והיזמים בטענה כי משרד האוצר מפלה אותם לרעה ביחס לעמותות הבניה וכי מראש ביטול המענקים היה צעד מוטעה וכי נקיטתו מהווה הפרה בוטה של התחייבות הממשלה ורשות מקרקעי ישראל כלפי הקבלנים שהסתמכו על המענקים בתמחור הצעותיהם במכרז חריש. הקבלנים דורשים כי הממשלה תאפשר מימוש המענקים לרוכשי דירות בפרוייקטים הנבנים על קרקעות שנרכשו מרשות מקרקעי ישראל בתקופת ההטבה או לחילופין שיוארכו הוראות המעבר עד לחודש אוגוסט 2014.

התנהלות משרד האוצר בנושא המענקים נראית תמוהה ונראה כי מתאפיינת בחודשים האחרונים במעט מאד ראיה לטווח ארוך. עד כה מסתמן כי מדובר בעיקר ברצף של ניסיונות לצלוח משברים נקודתיים תוך המתנה למשברים הבאים. בשלב ראשון היתה זו ההארכה הלא ריאלית של תוקף המענקים לתקופה של חודש וחצי, שהיה ברור שאינה מאפשרת לאף עמותה או רוכש מקבלן לממש את המענקים בפועל. בהמשך היתה זו ההתקפלות מול דרישת עמותות הבניה ערב הגשת הבג"ץ על ידן ומתן מענה פרטני לצרכיהן תוך התעלמות מהקבוצות הקבלניות והיזמים. כעת תיבחן שוב התנהלות משרד האוצר, הפעם אל מול עתירת הקבלנים והדרישה לאפשר גם לרוכשיהם לממש את ההבטחה למענקים שניתנה ע"י המדינה.

כזכור, הן שר השיכון והן ועדת הכלכלה שדנה בנושא, הביעו בעבר את תמיכתם בהארכת תוקפם של המענקים באופן שיאפשר מימושם ע"י כלל רוכשי הדירות בפרוייקטים המשווקים על קרקעות מכרז חריש הראשון.

את העתירה הגישו החברות צ. לנדאו, י.ח. דמרי, קבוצת חנן מור, דונה, מגידו השקעות, א.פ.י. נתיב פיתוח, ג'יי הנדסה ורייסדור.

רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול את תוצאות חלקו הראשון והעיקרי של מכרז ההשלמה בחריש. התוצאות מתייחסות ל-319 יחידות דיור בארבעה מתחמי מגורים שונים.

רשימת הזוכים לפי מתחמים:

במתחם הגדול במכרז הנוכחי, המונה כ-107 יח"ד, זכתה ריסדור יזמות שבבעלותה קרקע נוספת המונה 112 יח"ד בה זכתה במכרז הקודם שתוצאותיו פורסמו בתחילת השנה. הצעת ריסדור עבור המתחם עמדה על 2.8 מיליון שקלים, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪, ובסה"כ כ-90 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח שנדרשים הזוכים לשלם כחלק מתנאי המכרז.

עמותת מדורגי חריש המונה 103 חברים וצפויה להתרחב ל-120 יחידות דיור עם מימוש אופציית ההרחבה לפי חוק שבס, זכתה במתחם המאופיין ברובו בבנייה מדורגת ונמצא בחלקה הצפון מערבי של העיר. עמותת הבניה גובשה ע"י קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל, חברת הניהול שעתידה להוביל את הפרוייקט. הצעת העמותה עבור המתחם עמדה על כ-7 מיליון ₪, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-70 אלף ₪ ובסה"כ כ-140 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

עבור קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל מדובר במתחם הדיור השלישי בעיר – כזכור, במכרז הראשון הובילה הקבוצה את זכייתה של עמותת נאות חריש בקרקע לבניית 593 יח"ד, בהמשך רכשה עמותת חריש המאוחדת, גם היא בהובלת הקבוצה, קרקע מאשדר המונה כ-490 יח"ד וכעת כאמור התווספה העמותה השלישית. בסה"כ בונה הקבוצה עד כה כ-1,200 יח"ד ובהנחה שהפרוייקטים יורחבו במסגרת חוק שבס תגיע אף לכ-1,400 יח"ד בשלוש העמותות. בדף הפייסבוק של חריש הירוקה רומזים כבר על הערכות לגיבוש עמותה רביעית, ייתכן כי במסגרת מתחם המדורגים הנוסף בצד הצפון מזרחי של העיר העומד עדיין למכרז.

במתחם השלישי בגודלו המונה 64 יחידות דיור זכתה חברת האחים פתחי בסכום של כ-1.5 מליון ₪, המשקף גם הוא מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪ ובסה"כ כ-100 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

במתחם הרביעי והאחרון זכתה עמותת לעבדך באמת הר חומה עם ההצעה שמשקפת מחיר קרקע ליחידת דיור הנמוך ביותר במכרז זה – כ-7,500 ₪ בלבד, ובסה"כ כ-80 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

חריש מתייקרת, אך תמשיך להציע דיור בר השגה

תוצאות המכרז משקפות עליה של כ-10% במחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור ביחס למכרז הקודם. במכרז הנוכחי עמד המחיר הממוצע על כ-31 אלף ₪ לעומת 28 אלף ₪ במכרז הקודם. על אף העלייה במחיר הממוצע, רמת המחירים נותרה נמוכה באופן יחסי ותאפשר לעמותות השונות וליזמים להמשיך להציע דיור בר השגה בעיר החדשה.

אינדיקציה נוספת להגברת העניין בעיר ועלייה ברמת התחרות הינה העובדה שעל כל אחד מהמתחמים הוצעו בממוצע כ-3 הצעות שונות, זאת לעומת הצעה אחת או שתיים בממוצע במכרז הקודם – מה שהביא לזכייה של חלק מהקבלנים בקרקעות במחירים מגוחכים וכן לצורך בקיום מכרז ההשלמה הנוכחי למתחמים שעבורם לא הוכרזו זוכים.

מבחינת ההשפעה על תמהיל האוכלוסיה בעיר, תוצאות המכרז אינן משנות את המגמה בעיר של יצירת רוב חילוני ודתי לאומי מובהק. שלוש הקבוצות הזוכות בשלושת המתחמים הגדולים עתידות לשווק את הדירות לציבור הכללי, ובעיקר לזוגות צעירים ומשפחות צעירות.

השבוע החל הקבלן הראשון לשווק דירות בחריש. מדובר על חברת א.פ.י נתיב פיתוח שזכתה במכרז חריש בקרקע לבניית 44 יחידות דיור באזור המרכזי של העיר החדשה.

החברה הודיעה השבוע על תחילת מכירה מוקדמת של דירות בהנחה של 10% וזאת במטרה לאפשר לרוכשים הראשונים להספיק ולממש זכאותם למענקי הפריפריה שעומדים ככל הנראה בפני ביטול. דירות 4 חדרים מוצעות במחיר של 779 אלף ₪ ודירות 5 חדרים החל מ 899 אלף ₪.

נתיב פיתוח הינה החברה הקבלנית הראשונה שהחלה לשווק דירות בחריש, בעוד שאר הקבלנים שזכו במכרז עדיין ממתינים לסיום מהלכי השיווק של עמותות הבנייה השונות, שהחלו להתגבש כבר בתחילת השנה. בשבוע שעבר הודיעה אשדר על חתימת הסכם למכירת הקרקע בה זכתה לעמותת חריש המאוחדת המונה 490 משפחות, רובן חילוניות. דירות 4 חדרים במסגרת 3 עמותות הבניה הגדולות בעיר – נאות חריש, חריש המאוחדת ונאות חנן שווקו לציבור הרחב באומדן מחיר של 630-660 אלף ₪ ואילו הקבלנים בעיר הצהירו בעבר על כוונתם למכור דירות 4 חדרים במחירים התחלתיים של 800 אלף ₪. בשל פער המחירים הצפוי המתינו הקבלנים לסיום השיווק ע"י העמותות, וכעת כאמור אנו עדים לסנונית הראשונה.

נתיב פיתוח הינה חברה קבלנית המשווקת לרוב דירות למגזר החרדי ואילו בחריש, בשל השינוי שהתרחש בתמהיל האוכלוסיה הצפוי, מפנה החברה את מאמצי השיווק דווקא למגזר הדתי-לאומי והחילוני. לדברי החברה, עיקר הפניות שהתקבלו עד כה היו מזוגות צעירים המתגוררים כיום בפרדס חנה-כרכור וישובי הסביבה.

עמותת חריש המאוחדת השלימה הבוקר עסקה לרכישת קרקע לבניית 490 יחידות דיור בחריש מחברת אשדר

בהשלמת העסקה מימשה חריש המאוחדת אופציה שרכשה מאשדר בתחילת חודש מאי לרכישת מתחם בן 490 יח"ד שאשדר זכתה בו במכרז חריש בתחילת השנה. המתחם המדובר הינו המתחם השלישי בגודלו בעיר חריש וזהו המתחם השני בעיר ששווק במשותף ע"י "חריש הירוקה" ו"מנהל מגורים ישראל", היזמיות מאחורי עמותת הרכישה.

עמותת חריש המאוחדת תשלם לאשדר 70 מיליון ₪, 35 מיליון ₪ על הקרקע ו-35 מיליון ₪ על הוצאות הפיתוח ששילמה אשדר כחלק מתנאי המכרז. העסקה צפויה להניב לאשדר רווח של 32 מיליון ₪ ומשקפת עלות של כ-170 אלף ₪ כולל מע"מ לקרקע ליחידת דיור.

עם השלמת הרכישה מחזיקות כעת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל בקרקע לבניית 1,100 דירות מתוך 4,300 הדירות שעתידות להיבנות בעיר בשלב הראשון. הדירות שווקו לרוכשים במסגרת 2 עמותות רכישה – נאות חריש וחריש המאוחדת באומדני מחיר של 630-660 אלף ₪ לדירת 4 חדרים עם אופציה להוספת חדר חמישי.

יחד עם המתחם של עמותת נאות חנן, המונה כ-630 יחידות דיור, עלה מניין הדירות ששווקו עד כה בחריש לכ-1,700 יח"ד שרובן המוחלט שווקו לציבור החילוני והדתי לאומי.

עסקת הרכישה טעונה עדיין אישור של משרד השיכון, אך ההערכות הן כי קיים סיכוי נמוך שהעסקה לא תאושר בשל מחירי הדירות הנמוכים בהן שווקו הדירות והעובדה כי עמותת חריש המאוחדת מציעה לחבריה פתרון לדיור בר השגה הנמוך משמעותית מכל אופציה אחרת באזור.

בחודשים הקרובים צפויים קבלנים נוספים שזכו במכרז להתחיל לשווק דירות בחריש וכפי שהצהירו בעבר, הם צפויים לשווק דירות 4 חדרים במחירים התחלתיים של כ-800 אלף ₪.