חדש באתר: מדור שסוקר את ההתפתחויות בשוק הנדל”ן בחריש החל משנת 2014 ועד היום. בסקירה ניתן למצוא מעקב מפורט אחר התפתחות מחירי הדירות וקצב המכירות, לצד ניתוחי עומק לגבי ההבדלים בין סוגי הדירות וכן לגבי ההבדלים במאפיינים בין השכונות השונות בעיר.
עמותת “חריש המאוחדת” רכשה את הקרקע עליה יוקם הפרוייקט מחברת אשדר ביולי 2013. הפרוייקט כולל 27 בנייני מגורים ו-591 יחידות דיור וממוקם במרכזה של שכונת אבני חן בחריש (קישור למפה). מדובר בעמותת הבנייה השלישית בגודלה בחריש, לאחר עמותות "נאות חריש" ו"נאות חנן" המונות מעל ל-700 יחידות דיור כל אחת.
בשנים 2013-2014, עם תחילת שיווק הדירות בחריש, היוו עמותות הבנייה כמחצית מסך יחידות הדיור בשתי השכונות הראשונות. אלפי רוכשי דירות הצטרפו לעמותות ששיווקו אז דירות באומדני מחיר שנעו בין 600-700 אלף ש”ח לדירה בת 4 חדרים. לאורך הזמן ועם התקדמות שלבי התכנון והביצוע התגלו חריגות לא קטנות בחלק גדול מהפרוייקטים, עד כדי עליות של 30% ביחס לאומדנים שהוצגו בתחילה.
אומדן המחיר שהוצג בעמותת “חריש המאוחדת” עמד בתחילה על כ-660 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים בסיסית ונכון להיום, ערב תחילת עבודות הביצוע, קפץ אומדן המחיר לכ-860 אלף ש”ח. מהעמותה נמסר כי לא צפויות עלויות מחיר משמעותיות נוספות מעבר לאומדן זה כיוון שרכיבי העלויות המרכזיים, כולל עלות הבנייה, כבר ידועים. אמנם, מדובר בעליית מחיר משמעותית מאד ביחס לאומדן המקורי אך מכיוון שבמקביל, עלו מאד מחירי הדירות בחריש, המחיר העדכני עדיין נמוך ביחס למחירי דירות 4 חדרים בחריש כיום, המתחילים מכ-1 מיליון ש”ח.
הקושי הגדול איתו התמודדה העמותה היה השגת ליווי פיננסי לפרוייקט, זאת לאחר שנדחתה ע”י הבנקים הגדולים שכבר התקשרו עם העמותות האחרות או הגבילו את פעילותם בחריש ולאחר שגם בערוץ החוץ בנקאי לא נחלה העמותה הצלחה.
העיכוב בביצוע הפרוייקט היווה בעיה לא רק עבור רוכשי הדירות אלא גם עבור העיר כולה שכן הפרוייקט יושב בליבה של שכונה שבחלקה כבר החלה להתאכלס. בקירבת הפרוייקט מצויים מוסדות חינוך, מבני ציבור וגנים ציבוריים והתארכות הבנייה עשויה לפגוע בתפקוד העירוני התקין של האזור כולו ובאיכות חייהם של התושבים בפרוייקטים השכנים.
הבשורה על חתימת הסכם המימון לפרוייקט התקבלה אם כן בשמחה רבה הן בקרב רוכשי הדירות בפרוייקט והן במועצה המקומית ובוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה.
מארגנת העמותה וחברת הניהול של הפרוייקט במקור היתה חברת “מנהל מגורים ישראל” שאירגנה בנוסף גם את עמותות הבנייה “נאות חריש” ו”מדורגי חריש”. משלא צלח קידום הפרוייקט במשך תקופה ארוכה החליטה נציגות הרוכשים של העמותה לבצע מהלך שנחשב תקדימי בחריש ולהחליף את חברת הניהול. החברה החדשה שנשכרה ע”י העמותה להוביל את הפרוייקט אכן הצליחה “לספק את הסחורה” ולהביא לקידום הפרוייקט בכך שהשיגה את הליווי הפיננסי המיוחל. את הפרוייקט ילווה בית השקעות מוסדי באמצעות חברה ייעודית (SPV) שתוקם לטובת ניהול ותפעול התהליך המימוני.
עבודות הפיתוח של הפרוייקט החלו כבר לפני מספר חודשים וכעת תוכל העמותה להמשיך ללא עיכובים נוספים לשלב הביצוע עד לסיומו המוצלח של הפרוייקט ואיכלוס הדירות.
בשל העיכוב בפרוייקט ועליית אומדן המחיר, ישנם לא מעט חברי עמותה המעמידים כעת את זכויותיהם בפרוייקט למכירה. לאחר שנחתם הסכם המימון ותחילת הבנייה הצפויה בקרוב, צפוי כי יקל משמעותית על אותם חברי עמותה לעשות כן, בשל אטרקטיביות המחיר ביחס לשוק כיום.
קישור: לוח דירות חריש החדש
בחודשים ובשבועות האחרונים החלו להימסר הדירות הראשונות בחריש. המשפחה הראשונה עברה לגור בחודש אפריל וכל יום נמסרות עוד ועוד דירות ותושבים חדשים מגיעים לעיר ומצטרפים לקהילה המתפתחת.
עם מסירת הדירות החדשות יצא לדרך שוק השכירות בחריש וכן שוק מכירת הדירות מיד שנייה. על מנת לתת מענה למשכירים, לשוכרים, למוכרים ולקונים, הושק לאחרונה "לוח דירות חריש" הממוקד לחלוטין בחריש ומותאם מבחינת המאפיינים ואפשרויות הסינון לעיר.
הדירות המוצעות נכון להיום להשכרה הן דירות 4-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים בשלושה פרוייקטים ראשונים שקיבלו טפסי 4: דמרי בחריש, צמרות חריש (מגידו) ודונה בחריש. גדלי הדירות הסטנדרטיות נעים בין 97 מ"ר ל-120 מ"ר. רוב הדירות יושכרו עם מחסן ועם מערכת מיזוג אוויר מותקנת, ובחלק גדול מהן ניתן למצוא מטבח משודרג, מרפסת סוכה, כיור כפול ומאפיינים נוספים.
מעניין יהיה לראות את תהליך התייצבות מחירי השכירות בחריש. מכיוון שמדובר על שוק חדש לחלוטין, אין בסיס להשוואה, אין עסקאות קודמות וישנם מאפיינים שונים מאד לחריש ביחס ליישובים הסמוכים.
מצד אחד זוכה השוכר הפוטנציאלי להיכנס לדירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש ובשכונה חדשה עם כבישים חדשים, תשתיות חדשות לחלוטין וגנים ציבוריים ומוסדות חינוך שכולם “מהניילונים”. בנוסף, ישנה הזדמנות ייחודית להיות “מראשוני הקהילה” ולקחת חלק בהקמה של העיר וביצירת התרבות הפנימית בה. במצבים כאלה הקשרים הנוצרים בין שכנים לרוב חזקים משמעותית מאשר בעיר בוגרת והחוויות השונות של “הביחד” תוך התמודדות עם קשיי ההסתגלות הן בהחלט ייחודיות ואף עשויות להציע הזדמנויות רבות בהקשרים חברתיים ואף עסקיים לאותם “פורצי דרך” אמיצים.
מצד שני, עיר שעדיין נמצאת בבנייה, מאוכלסת באופן חלקי ביותר עם רעש ואבק טרקטורים, עם תחבורה ציבורית מוגבלת ופקקים (זמניים נקווה) ביציאה ובכניסה עשויה להרחיק את אלה שאינם מוכנים לוותר על החיים הנוחים. חלק מרוכשי הדירות בחריש שדירתם מוכנה מעדיפים להשכירה בשנים הראשונות ולעבור בעצמם לעיר רק לאחר שהיא תתייצב קצת מבחינת התשתיות, וכשהבנייה באזור הסמוך לדירתם תסתיים.
לפי הנתונים עד כה, עולה כי מחירי השכירות של דירות 4 חדרים בחריש נעים בין 3,200-2,700 ש”ח ושל דירות 5 חדרים בין 4,000-3,500 ש”ח. על דירות גן ודירות פנטהאוז כמובן שישנה תוספת במחיר.
לשם השוואה, המחירים בפרדס חנה הקרובה יחסית, נעים בין 4,000-3,500 ש”ח לדירות 4 חדרים ובין 4,500-4,000 ש”ח לדירות 5 חדרים. בחדרה, נעים מחירי דירות 4 חדרים בין 3,000-4,000 ברוב השכונות, ואילו דירות 5 חדרים יושכרו לרוב במחירים הנעים בין 3,500-4,500 ש”ח.
כאמור המחירים בחריש אינם סופיים גם כיוון שעדיין לא נעשו מספיק עסקאות בכדי לייצר סטנדרט לייחוס, אך יותר מכך, מכיוון שהעיר עדיין נמצאת בתהליכי שינוי וגדילה. בקיץ הקרוב צפוי גל האיכלוס המאסיבי הראשון ולאחריו נוכל כבר לזהות שכונות שלמות שאוכלסו ומתקיימים בהן חיי קהילה ענפים. התושבים הראשונים שיגיעו, הקהילה הראשונית שתתפתח, והאופן שבו יקלטו ההורים והילדים בעיר בהיבטים שונים כמו תחבורה, חינוך ותעסוקה ישפיעו להערכתנו רבות על השוק העתידי ועל הנכונות של תושבים נוספים מהסביבה להגיע ולשכור דירות בחריש.
לחריש יתרונות רבים כעיר חדשה המתכוננת מן היסוד לרווחת התושבים, תוך שימת דגש רב לשירותים קהילתיים, פארקים וגנים ציבוריים, תשתיות חינוך, מסחר ותרבות, במיוחד למשפחות צעירות ועם המון מחשבה על בילוי בשעות הפנאי עם הילדים. קרוב לוודאי שבעתיד הנראה לעין ישתוו מחירי השכירות ליישובי הסביבה כגון פרדס חנה-כרכור וחדרה וייתכן אף שיעלו לרף גבוה יותר.
אנו נמשיך לעקוב וגם אתם מוזמנים לעקוב אחר לוח הדירות של חריש ולהתעדכן באופן שוטף לגבי מצב השוק והיצע הדירות העומד להשכרה ולמכירה.
בעבר, עמדו ההערכות למחירי הדירות בחריש על רף התחלתי של כחצי מליון שקל, ולקראת סגירת המכרז עלו ל-630 אלף שקל עבור דירות 4 חדרים. הערכות המחיר הנמוכות נבעו בחלקן מכך שחריש יועדה להיות עיר חרדית, אולם כעת משהשתנה הצפי לגבי תמהיל האוכלוסייה בעיר השתנו גם המחירים הצפויים.
לאחר סגירת המכרז וקביעת הזוכים לבנייה בחריש נראה כי בעיר צפוי להיות רוב חילוני ודתי לאומי. הצהרת הקבלנים כי ישווקו את הדירות לציבור הרחב סתמה את הגולל על התוכנית להפוך את חריש לעיר חרדית. לדברי הקבלנים, חריש תהווה מרכז משיכה לזוגות צעירים שיוכלו לרכוש דירה במחיר בר השגרה ובמיקום אידיאלי.
הקבלנים קראו במסיבת העיתונאים המשותפת למדינה להמשיך לעודד את הבנייה בחריש ולא לבטל את מענק המקום שהובטח לתושבים החדשים, וזאת בכדי לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה בעיר. עם זאת קבעו, שגם ללא הזכאות למענק, מחירי הדירות בחריש עדיין יהיו אטרקטיביים ביותר, בוודאי ביחס למחירי הדירות בישובים הסובבים. כמה מן היזמים העלו טענות לאפליה נגד רוכשי הדירות החילוניים והדתיים לאומיים, מאחר והמענק בוטל לאחר שנודע כי לא יהיה רוב חרדי בחריש.
בכוונת הקבלנים לבנות בחריש דירות מודרניות בסטנדרטים מתקדמים אך במחירים זולים יותר מדירות דומות בישובי הסביבה. הבניינים יהיו בני 4-5 קומות, ללא חנייה מקורה, ובמרכז העיר מתוכננים להיבנות כמה בניינים רבי קומות. לשם השוואה, מחירי דירות 4 חדרים בישובים סמוכים כגון פרדס חנה-כרכור נעים כיום בין 800 אלף שקל למיליון שקלים. יש לציין שמחירי הדירות בחריש עדיין אינם סופיים ועשויים להשתנות.
בשלב הראשון צפויות להיבנות בחריש כ-4,300 יחידות דיור, המחולקות כבר לשכונות לפי אזורי השיווק של הקבלנים שזכו במכרז. חלק ניכר משטח העיר מיועד למבני ציבור ומסחר וכן הוקצו מרחבים נרחבים לגינות ציבוריות ושטחים ירוקים.
בין החברות שהשתתפו במסיבת העיתונאים היו י.ח. דמרי עם 208 יחידות דיור, צ. לנדאו עם 220 יחידות דיור, קבוצת חנן מור עם 235 יחידות דיור, דונה עם 503 יחידות דיור, מגידו השקעות עם 193 יחידות דיור, וג'י הנדסה עם 203 יחידות דיור. מעניין לראות כי אפילו חברת צ. לנדאו הבונה לציבור החרדי הביעה הסתייגות מאפשרות מכירת דירות בעיר לחרדים. לטענת סמנכ"ל החברה יקי רייסנר הציבור החרדי ציפה למחירים סביב 600 אלף שקל, אולם המחיר הנוכחי העומד על כ-800 אלף שקל לדירה נמצא מחוץ להישג ידו, ולכן משפחות חרדיות יעדיפו להשקיע ברכישת דירה בישובים חרדיים קיימים כגון בית שמש, נצרת עילית ואלעד.
