תוכנית 'חריש מערב׳, המיועדת להרחיב את העיר ממערב לכביש 6 התוחם את חריש, משרטטת לה למטרה להכפיל את מספר התושבים ולהקים אזור תעסוקה ותעשייה בצמוד למסילת הרכבת שאושרה לאחרונה. ראש העיר: "זו תוכנית גרנדיוזית. זו לא עוד תוכנית כמו חריש דרום או צפון, זה לשכפל את העיר"

ההחלטה שהתקבלה בחודש שעבר על הקמת תחנת רכבת חריש בפאתי העיר, ומיקום המסילה בצד המערבי של כביש 6, בצד המרוחק מתושבי העיר, העלה מחדש את העניין בתוכנית ״חריש מערב״.

תוכנית "חריש מערב", נחשפה לראשונה באתר חריש סיטי בדצמבר 2021 ועיקרה: הרחבת גבולות העיר חריש מעבר לכביש 6 והקמה של אלפי יחידות דיור ואזור תעסוקה גדול משותף לחריש ולמועצה האזורית מנשה.

היוזמה היא של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שמקדמת תוכנית להרחבת חריש מעבר לכביש 6 התוחם את העיר ממערב.

מיקום השטח, המשתרע על פני 1,608 דונם, הוא ממערב לגבולות העיר חריש, בין כביש 6 לכביש 574, דרומית לקיבוץ ברקאי וצפונית לקיבוץ מענית.

התוכנית, שנמצאת כעת בשלבי תכנון ראשונים בלבד וטרם קיבלה תוקף חוקי (סטטוטורי), כוללת, לדברי גורם המעורה בפרטיה, 450 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה כמו גם אלפי יחידות דיור. רק לשם השוואה, בחריש דרום, פרויקט הדגל של חריש בתחום התעסוקה והתעשייה, מתוכננים כ-330 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ותעשייה, כמחצית מהם יצאו לאחרונה במכרזים לשיווק ליזמים.

"זו לא עוד תוכנית, זה לשכפל את העיר"

תא השטח המדובר שייך מוניציפאלית למועצה האזורית מנשה. כ-58% מהקרקעות בתא השטח מצויות בבעלות רמ"י, כ-35% בבעלות של מחזיקים פרטיים וכ-5% בבעלות קק״ל.

אילן שדה, ראש המועצה האזורית מנשה, התראיין בעבר בנושא ואישר כי נציגי תכנון ממשרד השיכון יזמו עימו פגישה, שעסקה בבחינה ראשונית של הקמת אזור תעסוקה משותף למנשה ולחריש שיקום על שטחי המועצה מנשה, מערבית לכביש 6.

התייחסות ראשונה לתוכנית מערב חריש העניק ראש עיריית חריש יצחק קשת באפריל 2024, בראיון חג שפורסם בחריש סיטי. "יש כבר תוכניות לחריש מערב , מעבר לכביש 6, שתכפיל את העיר", הוא אמר. "כרגע זה בדיונים ובתוכניות, זה עוד לא הבשיל, אבל יש המון-המון כיוונים לעיר הזאת שיאפשרו לה להתפתח. זו באמת תוכנית גרנדיוזית. זו לא עוד תוכנית, כמו חריש דרום או חריש צפון, זה לשכפל את העיר. זה עוד 60-40 אלף תושבים. מבחינתנו, אם לא נקבל תשתיות תומכות לתוכנית הזו בצורה אגרסיבית, אנחנו נתנגד לזה בכל תוקף".

חריש מערב: "קריטית להתפתחות העיר"

על פי התוכנית השטח המדובר יכלול גם אלפי יחידות דיור. ערך דירות אלה, כך לדברי מומחי נדל"ן, יאמיר בהשוואה לשאר חלקי העיר, וזאת בזכות קרבתן למסילת הרכבת.

דליה עסיס, משפטנית, שמאית ומתכננת ערים מציינת: "דווקא השכונות המערביות בחריש, שעדיין לא אושרו לבנייה, דווקא הן יכולות ליהנות מתשואה נאה בנדל"ן ומעליית מחירים בגלל שהן קרובות, במרחק הליכה של מספר דקות, למסילה שתהיה ממוקמת במערב חריש".

ד״ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון G City לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן מעריכה כי תוכנית חריש מערב תסייע הן לערך הנדל"ן בחריש והן להפיכתה למטרופולין תוסס: "חריש היא עיר קטנה מאוד ומבודדת במרחב העירוני ויש לה הרבה קשיים איתם היא מתמודדת. "היא שונה מפרדס חנה וחדרה – שהן חלק ממרחב עירוני אחד. ולמרות שיש לה כבר 40 אלף תושבים, אי אפשר להשוות אותה לגבעתיים לדוגמה, שהיא חלק מגוש אורבני. מחיר הנדל"ן נכון להיום בחריש הוא 14-15 אלף שקלים למ"ר אבל ככל שחריש תצמח ותגדל מסה קריטית של תושבים, מחירי הנדל"ן בה יושפעו ויעלו.

"מהבחינה הזו, התוכנית של חריש מערב, שמתייחסת להכפלה של מספר התושבים בעיר היא קריטית להתפתחות של העיר".

האידיאל: אזור תעסוקה צמוד לרכבת

ההשפעה של חריש מערב על התפתחות העיר אינה מוגבלת רק לעליית מחירי הנדל"ן. תוכנית זו אמורה לספק תעסוקה לתושבי העיר ופתרונות שינוע נוחים ליזמים שיגיעו לעיר. הקרבה לתחנת הרכבת יכולה להעצים את הצלחת הרובע המערבי.

"אם יקימו באזור התחנה אזור תעסוקה, מתחם של עסקים שאנשים יוכלו גם לעבוד שם ולהגיע לשם בהליכה רגלית קצרה, מבלי שהם צריכים בכלל קו אוטובוס נוסף, אז זה בכלל יהיה מצוין. גם יספק תעסוקה לתושבים וגם יפתח את העיר. זה סידור מיטבי, זה ממש סוד ההצלחה", מסבירה עדן רונן, דוברת ארגון " 15 דקות" – המקדם תחבורה ציבורית.

תמיר בן שחר, מחברת צ׳מנסקי-בן שחר לייעוץ כלכלי, מעריך כי תוכנית חריש מערב יכולה לפתור את הכשל התכנוני הקיים כיום בעיר, לפיו שני אזורי התעסוקה והמסחר העיקריים של חריש, מעו"ף וחריש דרום, אינם מחוברים כלל לרכבת המתוכננת.

העיר שחולקה לה

בשבוע שעבר בישיבת המליאה האחרונה, העלה איציק לב, חבר האופוזיציה, שאילתה לגבי תוכנית חריש מערב. "מדובר בתוכנית משמעותית מאוד, לדברי ראש העיר, אשר עשויה להשפיע על כל תושבי העיר לדורות הבאים. ולכן נדרשת שקיפות לכל חברי המועצה והתושבים. מה סטטוס התכנון של צוות וועדת ההיגוי, ומהם השלבים והדיונים שראש העיר והעירייה לקחו בהם חלק עד היום"? שאל לב.

בתשובה לשאילתה אמר ראש העיר: "רשות מקרקעי ישראל נוהגת לתכנן באופן קבוע בעתודות קרקע שונות, לא רק במחוז חיפה, אלא בכל הארץ. תוכנית חריש מערב נמצאת בשטח המוניציפאלי של מנשה-אלונה וחלקה אף מתוכננת על מסדרונות אקולוגיים.

"עיריית חריש עסוקה בלבנות ולקדם את העיר הקיימת. תוך כדי קידום ופיתוח אזורי תעסוקה עירוניים על מנת לפתח ולייצר כלכלה מוניציפלית עצמאית. כל קידום של תוכנית עתידית יצטרך לכלול פתרונות כלכליים אשר יאפשרו לרשות המקומית להמשיך לספק שירותים עירוניים מיטביים לתושביה.

"עמדת הרשות העירונית ידועה היטב לרמ"י הן מבחינת התכנון המוצע והן מבחינת הצורך המהותי בפתרונות אמיתיים לכלכלת העיר. הרשות לא תתמוך בקידום כל תוכנית שלא עונה באופן מלא ואמיתי על כל הצרכים העירוניים ומאפשרת איכות חיים לא מתפשרת לתושביה".

ומה אומרות הרשויות הממשלתיות על חריש מערב?

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "משרד הבינוי והשיכון פועל בכל עת על מנת לייצר סל פתרונות רחב ומגוון לפתרונות דיור ראויים עבור כלל אזרחי ישראל. ככלל, המשרד יסייע לכלל הגורמים הרלוונטיים בכל תוכנית שתייצר מלאי דירות חדשות בעיר חריש לטובת האזור והסביבה".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה כי: "מדובר בתכנון ראשוני שאינו סטטוטורי בשלב זה. לאור זאת, היקפי השימושים או לוחות הזמנים לקידום, מטבע הדברים, אינם מוחלטים".

לקריאה נוספת: כיצד תשפיע הרכבת על חריש? המומחים מנתחים

רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז לשיווק של כ-110 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ותעשייה, ב-16 מתחמים שונים, ברובע חריש דרום. ראש העיר: "אנו מזהים בשורה משמעותית ברמות המחירים ובאטרקטיביות של שטחי השיווק"

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה השבוע את חוברת המכרז ל-16 מתחמי תעסוקה ותעשייה בחריש דרום. רמ"י מציעה להחכרה 109,637 מ"ר המיועדים למשרדים ותעשייה עתירת ידע.

מכרז זה מצטרף לשני מכרזים נוספים בחריש דרום, שפורסמו בשבוע שעבר וכוללים 51 אלף שטחי מסחר ותעסוקה לצד 681 דירות, שיימכרו בשוק הפרטי ובמסגרת תוכנית ״מחיר מטרה״.

שלושת המכרזים החדשים כוללים יחד כמחצית מכלל שטחי התעסוקה והמסחר של רובע חריש דרום, המתוכנן להיות אזור המסחר והתעסוקה הגדול של חריש. על פי התכנון, הרובע החדש צפוי לכלול 332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות כמו גם 1,650 יחידות דיור.

כיום, בתחום המגרשים המוצעים לשיווק, קיימים גידולים חקלאיים, והשטח עתיד להתפנות בהתאם להסדר שבין רמ"י לקיבוץ מצר.

על פי נתוני המכרז מחירי המינימום לקרקע (לא כולל מע"מ) ובתוספת הוצאות פיתוח (ללא מע"מ), נעים בין 1,500-2,500 שקלים למ"ר. לשם השוואה, במכרזי התעסוקה והמסחר שהתפרסמו בשנה שעברה בשכונת מעו"ף ונכשלו, המחיר למ"ר עמד בממוצע סביב 4,500-4,000 ש"ח למ"ר של זכויות בנייה.

ראש עיריית חריש יצחק קשת ציין ביחס לנושא כי "מאמצי העירייה נשאו פרי ואנו מזהים בשורה משמעותית ברמות המחירים ובאטרקטיביות של שטחי השיווק".

המכרז של חריש דרום ייסגר למציעים ב-12 באוגוסט השנה. ראש העיר הדגיש כי "בתקופה הקרובה נוציא לדרך מסע פרסום וכנסי יזמים כחלק מריכוז המאמץ להצלחת השיווקים והקמת חריש דרום". הוא סיכם באומרו כי "הצלחת מכרזי התעסוקה תהיה צעד משמעותי בדרך לייצובה הכלכלי של העיר".

לקריאה נוספת: חוזרים למחירי 2020: הנחות ״מחיר מטרה״ בחריש דרום גדלו משמעותית

–

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע חוברות שני מכרזים הכוללים יחד בינוי של 683 דירות ו-51 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ברובע חריש דרום החדש. 374 דירות יימכרו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במסלול ״מחיר מטרה״, בהנחות גדולות, שיאפשרו לזכאים לרכוש דירה במחיר של לפני קפיצת המחירים הגדולה בעיר

בסוף שנת 2023 פרסמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מכרזים ראשונים לקרקעות ברובע ״חריש דרום״ החדש, לבניית דירות ושטחי מסחר. השבוע, חמישה חודשים אחרי, התפרסמו שתי חוברות מכרז, החושפות את מחירי הדירות הצפויים לזכאים, במסלול ״מחיר מטרה״.

בשני המכרזים יחד ייבנו, בשמונה מתחמים, 683 יחידות דיור חדשות ו-51 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

בסך הכל מתוכננות להיבנות בחריש דרום 1,650 יחידות דיור, לצד כ-332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות. מכרזים נוספים יתפרסמו בהמשך והצפי הנוכחי לבניית הרובע כולו הוא בין חמש לעשר שנים.

55% מהדירות – במסלול מחיר מטרה

מכרז אחד הוא לקרקע המיועדת לבניית 216 דירות, למכירה בשוק החופשי, בתוספת 11 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. הקרקע תימסר למרבה במחיר, בכפוף למחיר המינימום והוצאות הפיתוח שנקבעו במכר. מחיר דירה ייקבע בהתאם לכוחות השוק, לתחשיבים ולכדאיות הקבלנים.

המכרז השני הוא לקרקע המיועדת לבניית 467 דירות, רובן במסגרת מסלול מחיר מטרה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, וכ-40 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה.

על פי תנאי מכרז "מחיר מטרה״ 80% מהדירות יוקצו לזכאי משרד הבינוי והשיכון (כ-374 דירות) ו-20% הנותרות, שהן הדירות היקרות בפרויקט, יוקצו למכירה בשוק החופשי. לכל דירה במסלול מחיר מטרה תוצמד חניה אחת לפחות.

374 הדירות במסלול ״מחיר מטרה״ מהוות כ-55% מתוך 683 הדירות הצפויות להיבנות בשני המכרזים יחד.

חזרה למחירים של פעם

מכרזי ״דירה בהנחה״ ולפניהם מכרזי ״מחיר למשתכן״ סיפקו בעשור האחרון הנחות של מאות אלפי שקלים לזכאים ברכישת דירות ברחבי הארץ. בחריש נבנו אלפי דירות במסלול ״מחיר למשתכן״ בשכונות מעו״ף, הפרחים ובצוותא. מחירי דירות 4 חדרים סטנדרטיות במסלול ״מחיר למשתכן״ עמדו בתחילה על 800 אלף שקלים בקירוב, מחירים ששיקפו אז חזרה למחירי הדירות בימים הראשונים של הקמת העיר.

לשם השוואה, במכרז ״מחיר מטרה״ שפורסם בשכונת הטרפז באוקטובר 2022 מחיר דירה לאחר הנחה לזכאים של 20% (שהוגבלה ל-300 אלף שקלים), עמד על כ-1.3 מיליון שקלים לדירת 100 מ"ר סטנדרטית. מחיר זה שיקף קפיצה של כ-60% במחירי הדירות לזכאים מאז המכרזים הראשונים.

מאז, עודכנה תוכנית ״דירה בהנחה״ כך שעבור יישובים מסויימים, וביניהם חריש, תתאפשר הגדלת ההנחה באופן משמעותי.

לא רק ששיעור ההנחה הוגדל ל-25%, הוא גם נלקח ביחס למחירי 2020, טרם קפיצת המחירים הגדולה בעיר. לחישוב המחיר הסופי הוכנסה מגבלת הנחה של 600 אלף שקלים, אם המחיר יורד מתחת למחירי 2020 או תקרת מחיר שנקבעה על פי מחירי 2020 במידה וההפרש בין מחירי השוק כיום למחירי 2020 גבוה מ-600 אלף שקלים. בשורה התחתונה, המשמעות היא חזרה למחירי 2020 או פחות מכך.

״מנגנון החישוב של רמ"י השתנה וההנחות הוגדלו", מסביר ברוך ליבוביץ', שמאי מקרקעין מחברת מנשה-ליבוביץ' שמאות מקרקעין. "ניקח לדוגמה דירה סטנדרטית שמחירה כיום בשוק הוא 1.6 מיליון שקלים ובשנת 2020 עמד מחירה על 1.1 מיליון שקלים. ב״מחיר מטרה״ היא תימכר כעת לזכאים במיליון שקלים בלבד״ (600 אלף שקלים הנחה ביחס למחיר השוק היום – ר.פ). דירה קטנה יותר שמחירה כיום 1.25 מיליון ש״ח תימכר לזכאים ב 750 אלף ש״ח בלבד וזה מחיר נהדר ועסקה טובה״.

עבור חריש, החזרה למחירי 2020 משמעותה חזרה למחירים של לפני עליית המחירים הגדולה, כפי שניתן לראות בגרף התפתחות המחיר למ״ר בחריש, מתוך סקירת הנדל״ן של חריש סיטי. "הקפיצה הגדולה במחיר למ"ר שהיתה בחריש אינה זהה לשאר הארץ כי חריש היא עיר חדשה שעדיין אינה מיוצבת מבחינת המחירים. בעיר בפיתוח הקפיצות הן גדולות יותר״, מסביר ליבוביץ'. ״שומת המחיר למ״ר שצוינה במכרז הנוכחי מדברת על מחירים למ״ר של 10,500 אלף ש״ח ב-2020 לעומת כ-15,500 ש״ח באפריל השנה, זוהי עלייה של 50% במחיר״, הוא מוסיף.

סיכוי גבוה ל"בני המקום", סיכוי נמוך לאחרים

על פי תנאי המכרז, המדינה תתן עדיפות ל"בני המקום", תושבי חריש (זכאים שכתובת מגוריהם בחריש ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות).

במכרז האחרון של דיור במסלול מחיר מטרה במתחם הטרפז, שהתקיים ברבעון האחרון של שנת 2022, כל ״בני המקום״ שניגשו להגרלה זכו, בשל מיעוט נרשמים שהשתייכו לקטגוריית "בני המקום" ביחס להקצאה. לעומתם, סיכויי הזכייה של נרשמים אחרים, שאינם ״בני המקום״ היו נמוכים ונעו בין 1.1%-2.5%, בשל שיעור ההשתתפות הגבוה בהגרלות.

ציפייה דרוכה לתוצאות מכרז שלישי – למאות אלפי מ״ר של שטחי מסחר

כאמור, שני המכרזים כוללים גם 51 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, אולם קיים גם מכרז שלישי, שפורסם גם הוא בדצמבר 2023 וכולל מאות אלפי מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, אך טרם פורסמה חוברת מכרז ליזמים.

להצלחת השיווק ליזמים של שטחי התעסוקה והמסחר חשיבות גבוהה לעתיד העיר. שטחים אלה אמורים לספק תעסוקה לתושבי חריש ולא פחות חשוב מכך, הכנסות לקופת העירייה שיהוו מנוף משמעותי לכלכלת העיר ולחוסנה.

ראוי להזכיר שמכרזי התעסוקה והמסחר שפורסמו בסוף שנת 2023 עבור שלושה מתחמים בשכונת מעו"ף נכשלו ונסגרו ללא מציעים. זאת על אף מאמצים גדולים שעשתה העירייה על מנת להופכם לאטרקטיביים, ואף קיימה כנס ייעודי ליזמים בו הציעה הטבות מפליגות.

כשלון המכרזים בשכונת מעו"ף אינם סימן מעודד, וכעת נותר לראות אם עבור היזמים, מכרזי חריש דרום אטרקטיביים יותר מאלה של שכונת מעו״ף.

ראש עיריית חריש יצחק קשת ציין בראיון חג שהתפרסם בחודש אפריל כי "צריך להבין שאנחנו יוצאים למכרזים של חריש דרום בתקופה מאוד קשה, סיטואציה מורכבת שלא הייתה כמותה אולי 20 שנה, סביבת ריבית מאוד-מאוד גבוהה ומלחמה".

"אחד הדברים החשובים שעשינו, זה שהצלחנו לשמר את ההישג שפרצנו במכרזים למעו"ף (הוזלת מחיר רכיב הקרקע) גם בחריש דרום.

"בנוסף, שינינו את החלוקה של המגרשים במכרזים של חריש דרום, כך שמי שזוכה בשטחי תעסוקה, זוכה גם לבנות מגורים, כדי שתהיה לו כדאיות כלכלית. בדיור, מתח הרווחים הוא קבוע ונמוך, אבל הוא הרבה יותר בטוח. בנוסף, לבנקים קל יותר לתת ליווי פיננסי לפרוייקטים של דיור מאשר לתעסוקה".

בהודעה הרשמית שמסרה עיריית חריש בדצמבר 2023 נמסר כי "העירייה תקים מנהלת ייעודית לקידום הצלחת השיווקים באמצעות מסע פרסום, כנסי יזמים ופעולות מול רשות מקרקעי ישראל כדי שמחירי הקרקע יהיו אטרקטיביים ליזמים".

השילוב בין מגורים ותעסוקה: "זה העתיד"

רוח גבית חיובית מספק ליבוביץ': "על פניו נראה שאלו פרויקטים יחסית אטרקטיביים. המצב כיום הוא שיש ליזמים עלויות מימון מאוד-מאוד גדולות והריביות בשמיים. יזמים לא כל -כך ממהרים לקחת עסקאות כאלה.

"מצד שני, מחיר מטרה יכול לזרז את המכר של הדירות וליצור תזרים לקבלן, אז דווקא למכרזי מחיר מטרה יש יותר מקום בתקופה הזו".

ליבוביץ׳ מתייחס גם לשילוב בין מגורים לשטחי תעסוקה ומסחר וקובע כי "זה העתיד. מכרזים דומים מתפרסמים גם בערים הגדולות. החשיבה היא ששילוב כזה מספק לאנשים איכות חיים, הם פחות בדרכים, פחות בנסיעות ויותר זמן קרוב לבית. למכרזים האלה צריך יזם גדול שיודע לנהל פרויקטים של מאות יחידות דיור ולבנות רבי קומות. את שטחי המסחר, היזמים בדרך כלל משכירים, הם אוהבים להשאיר אותם בחזקתם ולהפוך אותם לנכס מניב.

"לגבי משרדים, יש ביקוש בחריש, האוכלוסייה גדלה ורבים לא רוצים לצאת מהעיר, ולכן אני מעריך שיהיה ביקוש גדול בתחום, מה שעשוי לעודד יזמים לגשת למכרזים".

מכרז מחיר מטרה אמור להיסגר למציעים ב-24 ביוני והמכרז לבינוי דירות בשוק החופשי ייסגר ב-15 ביולי 2024. אם אכן יהיו מציעים והמכרזים יסגרו בהצלחה, ההגרלות לזכאים יתפרסמו בהמשך השנה או סביר יותר, במהלך שנת 2025, בהתאם להיערכות משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.

לקריאה נוספת: רובע ׳חריש דרום׳ החדש: אורבני ותוסס יותר בזכות מודל חדש-ישן

משרד הבינוי והשיכון בשיתוף רשות מקרקעי ישראל פרסם מכרז ראשון לשיווק מגרשי המסחר בחריש דרום. עוד התפרסמו מכרזים לבינוי 770 יחידות דיור ברובע החדש, המיועדים לזכאי מחיר מטרה ולשוק החופשי

ביום האחרון של השנה, ה-31 בדצמבר 2023, פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שלושה מכרזים חדשים לדירות בבנייה רוויה, דירות במסגרת פרויקט מחיר מטרה ו-18 מתחמים לתעסוקה ומסחר בשכונת חריש דרום.

רובע חריש דרום שצפוי לכלול 1,650 יחידות דיור, 332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות, הוא אחד ממנועי הצמיחה העתידיים החשובים של העיר חריש וישפיע דרמטית על הכנסות העירייה, חיזוק הכלכלה העירונית ויצירת מקומות עבודה בעיר.

פחות ממחצית יחידות הדיור

לקריאה נוספת: רובע ׳חריש דרום׳ החדש: אורבני ותוסס יותר בזכות מודל חדש-ישן

בכנס שנערך הבוקר הציגה עיריית חריש תמריצים משמעותיים במטרה לעודד יזמים להשתתף במכרז רמ״י להקמת שטחי תעסוקה במעו״ף. מחירי הקרקעות נחתכו בלמעלה מ-50% ביחס למכרזים קודמים שנכשלו וה״סוכריה״: אפשרות להמרת שטחי תעסוקה ומסחר במאות דירות מגורים

הבוקר (שני) קיימה עיריית חריש כנס שיווק ליזמים, שעסק במכרז שפרסמה רמ"י לשלושה מגרשי תעסוקה ומסחר בשכונת מעו"ף.

שמונה יזמים קיבלו ממנכ"ל העיר שלומי צדרבוים ומהנדסת העיר שרון פישמן מידע והסברים על התפתחות העיר בכללותה ועל ההזדמנות העסקית הטמונה, לתפישתם, במגרשי התעסוקה במעו"ף.

נסיונות השיווק של שטחי התעסוקה בשכונה החלו כבר בשנת 2018 ומאז התקיימו מספר מכרזים שנכשלו. עד היום, חמש שנים אחרי, שווק רק מגרש אחד בהצלחה ליזם ליאם הנדסה גרופ.

עם זאת, ראוי לציין כי בשנת 2023 בשל התייקרות הריבית במשק קבלנים רבים נמנעו מלהשתתף במכרזים. מנתונים שהתפרסמו בעיתונות הארצית עולה כי מחצית מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באפריל נכשלו. המחירים במכרזים שהצליחו נמוכים בכמחצית מאלה שהיו נהוגים ב-2022. חוסר ההיתכנות הכלכלית גרם גם לעיריית חריש לדחות את פרסום המכרז להקמת הקאנטרי.

הפחתה של 50% בעלות הקרקע

רמ"י פרסמה את המכרז הנדון במאי 2023 ודחתה את מועד סגירתו מסוף יולי ל-14 ספטמבר. המכרז מציע שלושה מגרשים סמוכים ששטחם הכולל הוא יותר מ-25 דונם, עם זכויות בנייה של יותר מ-100 אלף מ"ר.

עם זאת, בשונה ממכרזים קודמים, לראשונה מחיר המינימום לקרקע הופחת באופן משמעותי והוא נמוך בלמעלה מ-50% בהשוואה למכרזים בשנים קודמות.

מנכ"ל העירייה: "זה הזמן לעסקים בחריש"

"זה הזמן לעסקים בחריש", ציין מנכ"ל העירייה שלומי צדרבוים בפתח דבריו בכנס וציין שלושה גורמים התומכים בטענתו: אוכלוסייה איכותית ומגוונת המתגוררת בעיר ויכולה להוות כוח עבודה למעסיקים;  נגישות תחבורתית עתידית; ומחירים מוזלים, הן של רכיב הקרקע במכרז והן של הארנונה העסקית הנמוכה בחריש בהשוואה לערים אחרות;

כוח עבודה, כוח קנייה

צדרבוים שיבח את האוכלוסייה בחריש והדגיש כי היא יכולה להוות כוח עבודה איכותי למעסיקים: "עשינו סקר תעסוקה ותוצאות הסקר מגלות כי 70% מתושבי העיר עובדים מחוץ לעיר. שני שליש מתוכם היו מעדיפים לעבוד בחריש. מדובר בכוח אדם של אקדמאים, כוח אדם איכותי במנעד רחב של תחומים.

"כל חברה שתבוא ותקים פה את הבית שלה תוכל לקבל כוח אדם איכותי וטוב שרוצה לעבוד בקרבת מקום ויש לו את כל היכולות במגוון מקצועות".

צדרבוים ציין כי גודל האוכלוסייה והרכבה, 40 אלף כיום עם צמיחה מתוכננת ל-62 אלף עד שנת 2026, יכול להוות גם כוח קנייה משמעותי עבור חברות ועסקים.

"כמות הילדים מגיל לידה ועד 5 היא הגבוהה בארץ ומהווה כ- 21% מכלל תושבי העיר. הילדים האלה צריכים מקומות בילוי, צריכים באולינג, קאנטרי וכל שירות בתחום הבילוי והפנאי. האוכלוסייה צמאה לזה ונאלצת לחפש את זה מחוץ לעיר.

"מצד אחד, יש פה כוח אדם איכותי ומצד שני כוח קנייה גדול ולכן אנו חושבים שחריש היא הזדמנות מעולה למי שרוצה להקים כאן עסק או חברה".

חיבור לכביש 6? "מחויב המציאות"

צדרבוים פירט גם על הנגישות התחבורתית "הטובה" לדבריו גם כיום: "להגיע ממחלף עירון  לחריש אורך כ-10-7 דקות".

עם זאת, הוא הדגיש את התכנון התחבורתי בשנת 2026 "אז התמונה התחבורתית תהיה טובה יותר" ותכלול את הרחבת כבישי 574-581 ואת כביש היציאה הדרומי 611.

"אני יכול לבשר שלפני כחודש הוקם צוות של חברת נתיבי איילון בהנחיית מנכ"ל משרד התחבורה לבחינה מחודשת של חיבור חריש לכביש 6. אנחנו מאמינים שזה יקרה. זה מחויב המציאות ובסופו של דבר העיר תחובר באופן ישיר לכביש 6".

צדרבוים לא שכח לספר ליזמים גם על חיבור חריש לרכבת: "כרגע מתוכננת רכבת צמודת דופן לכביש 6 בסמוך למסוף התחבורה המערבי בעיר. זו החלופה שנמצאת כיום על השולחן וב-2026 אנו מאמינים שהיא תהיה כבר בביצוע".

עוד הוא הוסיף כי "אנו מייצרים פה עיר עם נגישות תחבורתית ברמות הגבוהות ביותר. יש גם תוכנית ענפה של מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) לכל האזור שחריש מחוברת אליה ואלה תוכניות שבשנת 2026 יהיו מיושמות".

מחירי קרקע ומחירי ארנונה עסקית נמוכים

צדרבוים לא שכח לציין בפני היזמים את הדובדבן שבקצפת: מחירי הקרקע המוזלים. "על מנת לייצר תמריץ ליזמים הגענו להסכמה עם רמ"י להפחתת מחירי המינימום של המכרזים. אנחנו מאמינים שהפחתה זו תייצר ביקושים יותר משמעותיים. אנו חושבים שהמחירים האלה הם הזדמנות שלא תחזור".

צדרבוים הוסיף וציין גם כי מחירי הארנונה העסקית אותם יצטרכו היזמים לשלם הם נמוכים משמעותית ביחס לסביבה ומהווים בפני עצמם תמריץ עסקי: "לעומת פרדס חנה, חדרה ונתניה, המתחרות הישירות שלנו, מחירי הארנונה העסקית שלנו הם נמוכים בפער מאוד משמעותי.

"שלושת הפרמטרים האלה שציינתי (כוח אדם, נגישות תחבורתית ומחירי קרקע וארנונה) מהווים הזדמנות משמעותית בנקודת הזמן הזאת למגזר העסקי בישראל", הוא סיכם.

תמריץ: 230 יח"ד נוספות במעו"ף

שרון פישמן, מהנדסת העיר, הוסיפה מספר דגשים משלה: "המעו"ף יהיה הלב הפועם של חריש עם התפתחות העיר צפונה". עוד היא הזכירה את הקמתו המתוכננת של בית חולים בשכונת מעו"ף שאושרה במסגרת תוכנית המתאר הארצית למוסדות בריאות (תמ"א 49).

"חריש מהווה את העיר המרכזית במרחב שלה. משכך, היא גם מייצרת שירותים אזוריים. הקשר בין שכונת מעו"ף לבית החולים המתוכנן הוא מאוד הדוק. יש פה פוטנציאל עסקי להתחבר לשירותים רפואיים שהמדינה סימנה במחסור".

פישמן סיימה בסוכריה מתוקה נוספת, איזכור הפרויקט של ליאם הנדסה במגרש 304 במעו"ף שנמצא כבר בהיתרי בנייה ומאפשר ליזם להמיר 30% משטחי התעסוקה במגורים, מכוח חוק ההסדרים. אפשרות זו פתוחה בפני כל היזמים שייגשו למכרזים בשכונת מעו"ף.

על פי דפי המידע שחילקה העירייה בשלושת המתחמים המוצעים לשיווק יוכלו היזמים לבנות 231 דירות קטנות מכוח חוק ההסדרים, כפי שאושר לליאם הנדסה גרופ, "הסנונית הראשונה בשטח", להגדרתה של פישמן.

מעו"ף כסימן לחריש דרום

האם היזמים השתכנעו? האם חריש באמת מהווה בנקודת זמן זו הזדמנות עסקית בלתי חוזרת? היזמים שזכו גם לסיור מודרך בעיר, שאלו מספר שאלות. חלקם התעניינו בשלטי המכירה וההשכרה הרבים המצויים בחללי המסחר הריקים בשדרת ההגשמה ותהו אם אכן יש פה כוח קנייה ועסקים משגשגים.

בעוד שבועיים – אם לא תהיה הארכה נוספת למועד סגירת המכרז – נדע אם מאמצי העירייה לשווק את המגרשים הצליחו. אם כן, מדובר בצעד משמעותי מאוד בדרך להפיכת חריש מעיר תלותית וחסרת הכנסות לעיר עם זכות קיום עצמאית.

הצלחת המכרז תאותת גם על עתיד השיווקים הקרובים של המלאי הגדול ביותר של שטחים מניבים בחריש, שיווק חריש דרום.

טרם הוברר באילו מחירים ישווקו קרקעות הרובע החדש שכולל 332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות. גם לא ידוע אם רמ"י תתעקש להתחיל ממחירי קרקע גבוהים יותר או שמחירי הקרקע במעו"ף ישמשו כנקודת התייחסות לשיווק המגרשים.

אולם דבר אחד ידוע כבר עתה: בחריש דרום לא יוכלו היזמים להמיר 30% משטחי התעסוקה למגורים כפי שניתן בשכונת מעו"ף, וזאת בשל התב"ע השונה. מבחינה זו, שכונת מעו"ף באמת מעניקה הזדמנות בלתי חוזרת ליזמים.

לקריאה נוספת: התוכנית החדשה במעו"ף: שטחי תעסוקה יוסבו למגורים

רשות מקרקעי ישראל שיווקה ליזמים את הקרקע לבניית מתחם הטרפז בכניסה לעיר. הזוכות במכרז הן ליאם נחמיאס, ליאם הנדסה וי.א אלון בנייה, שלוש חברות להן הכרות מוקדמת עם חריש. היזמים ישלמו תמורת הקרקע 183 מיליון שקלים ויבנו 624 יחידות דיור. מרביתן יימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה. "אלו בשורות טובות לעיר"

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע (א') את תוצאות המכרז לבניית מתחם הטרפז. המתחם ממוקם בכניסה לעיר – בין כביש 6353 בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן – אזור מרכזי מאוד עם נגישות גבוהה ליציאה מהעיר.

במכרז זכו שלושה יזמים, בעלי הכרות מוקדמת עם חריש. השלושה ישלמו יחדיו תמורה כוללת של למעלה מ-183 מיליון שקלים כולל הוצאות פיתוח לבניית 624 יחידות דיור, רובן יימכרו במסגרת תוכנית מטרה והשאר בשוק החופשי.

במתחם הגדול מבין השלושה שהוצעו לשיווק, זכתה חברת ליאם נחמיאס, שבונה בימים אלו את פרויקט High מול המצפה, בקצה שכונת מעו"ף.

החברה תבנה במתחם הטרפז 336 יחידות דיור עבורן תשלם 34.3 מיליון שקלים בתוספת הוצאות פיתוח של 53 מיליון שקלים. 120 יח"ד מתוכן תבנה ליאם נחמיאס באחד ממגדלי רבי הקומות (27 קומות) המתוכננים במתחם.

ליאם נחמיאס התמודדה מול 6 הצעות נוספות שהוגשו על ידי יזמים, וזכתה במחיר שנמוך מערך השומה של המתחם (גובה התשלום שדרשה רמ"י במכרז) ב-4.5 מיליון שקלים. התמורה בשאר ההצעות היתה נמוכה אף יותר.

ליאם הנדסה גרופ בע"מ זכתה במתחם לבניית 144 יחידות דיור תמורת כ-22.5 מיליון שקלים ו-30.2 מיליון שקלים הוצאות פיתוח, כמו גם בינוי של כ-2,500 מ"ר לתעסוקה ומסחר (במבנה הפונה לרחוב שוהם). גם חברת ליאם הנדסה זכתה במכרז במחיר שנמוך משמעותית, 12 מיליון שקלים פחות, מערך השומה של המתחם. המתחם זכה לחמש הצעות.

לליאם הנדסה הכרות מוקדמת עם חריש ופרויקט הטרפז אינו הראשון שלה בעיר. החברה זכתה בשנה האחרונה במכרז לבניית מתחם מסחרי ראשון בשכונת מעו"ף.

גבוה ממחיר השומה

במתחם השלישי במכרז זכתה י.א אלון בנייה. החברה תבנה 144 יחידות דיור ותשלם תמורת הקרקע 19.1 מיליון שקלים והוצאות פיתוח של כ-24 מיליון שקלים. חברת י.א אלון בנייה תבנה את מגדל המגורים השני המתוכנן במתחם, המתנשא גם הוא לגובה 27 קומות.

המתחם, שמשתרע על שטח של 6.8 דונמים, הוא היחיד במכרז ששווק במחיר גבוה ממחיר השומה שלו (16.1 מיליון שקל). המתחם זכה לחמש הצעות.

גם לחברת י.א אלון בנייה הכרות מוקדמת עם חריש. החברה בנתה פרויקט מגורים כולל חזית מסחרית בשדרת דרך ארץ, שכונת החורש.

מתחם הטרפז ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי (מעו"ף) והוא כולל כאמור 2 מגדלים בגובה של 27  קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי קומות כסימן הכר

על פי תנאי המכרז 374 יחידות ימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה ו-250 יחידות יימכרו בשוק החופשי.

עוד מתוכנן במתחם בינוי של למעלה מ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה – אולם הם לא כלולים במכרז זה.

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין מציין שרשות מקרקעי ישראל בחרה, ככל הנראה, להפריד בין המכרזים ולהוציא מכרז נפרד לבינוי שטחי המסחר, כדי לתרום להצלחת מכרז הדיור כמו גם להצלחת בינוי ושיווק שטחי המסחר, שדורשים התמחות ייחודית.

"הצלחת שיווק מתחמי הדיור במתחם הטרפז היא חדשות טובות לעיר", מציין רוזנטל. "במתחם ייבנו בפעם הראשונה בעיר מגדלי מגורים, ביניהם שני מגדלי מגורים יוקרתיים בני 27 קומות, אשר יתרמו להטרוגניות של הבנייה בעיר ולאפשרויות המגורים שעומדות בפני התושבים.

"מגדלים הם טרנד שעומד להישאר איתנו עוד זמן ממושך ובערים רבות בארץ כמו נתניה, הוד השרון ואשדוד נבנים רבי קומות. מנגד, יש לזכור כי מגורים בדירות במגדלים דורשות תחזוקה שוטפת גבוהה ועלויות גבוהות יותר לדיירים והן נמכרות במחירים גבוהים. לכן ניתן לומר כי רבי הקומות במתחם הטרפז ימשכו לחריש, בסבירות גבוהה, אוכלוסייה חזקה מבחינה כלכלית. יחד עם העלייה במחירי הנדל"ן בחריש ניתן לומר כי חריש מתייצבת מבחינת מחירי הנדל"ן בה".

וכמה תעלה דירה טיפוסית של 4 חדרים (100 מ"ר) עם מחסן וחניה במתחם החדש? רונזטל מציין כי דירה בשוק החופשי תעלה כ-1,550,000 שקלים לפני הצמדות. רוכשי מחיר מטרה יקבלו הנחה של של 20% המהווה 310 אלף שקלים. במילים אחרות, מחיר הדירה הסופי לזכאים, יעמוד על 1,245,000 שקלים. מחיר זה משקף עלייה של כ-500 אלף שקלים במחירי הדירות לזכאים בחריש בחמש השנים האחרונות.

ראוי להזכיר כי תכנון מתחם הטרפז ארך מספר שנים ועבר גלגולים שונים. במאי 2021 התוכנית אושרה סופית וביוני 2022 פרסמה רמ"י את המכרז לראשונה. ההערכות הן כי הבינוי יתנהל בקצב מהיר יחסית. יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, מושיק גולדשטיין, התחייב כי הוועדה תנפיק היתר בנייה ליזמים תוך 10 ימים לאחר שיגישו את התוכניות כנדרש וזאת במטרה להאיץ את הבנייה ולקדם את הבנייה החדשה. "נתכנס מספר פעמים בחודש לצורך הנפקת היתרי בנייה, וזאת במטרה לחזק את חריש כעיר מובילה בארץ וכמרכז עירוני בשרון הצפוני", הוא סיכם.

לקריאה נוספת: מעו"ף: מתחם מסחרי ראשון יוקם בשכונה

מכרז היזמים למתחם ״הטרפז״ ייסגר בקרוב ורוב יחידות הדיור בו יימכרו לזכאים במסגרת תוכנית ״מחיר מטרה״. נתוני המכרז ליזמים מלמדים כי עלות דירת 4 חדרים סטנדרטית במסגרת התוכנית, תעמוד על כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחה של כ-300 אלף שקלים. השוואה לפרויקטים קודמים של דיור בר השגה בחריש מצביעה על התייקרות של כ-60% במחירי הדירות, במהלך חמש השנים האחרונות

בנובמבר הקרוב ייסגר המכרז ליזמים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה לבניית 624 יחידות דיור ו-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ב-3 מתחמים במתחם ״הטרפז״. המתחם הינו חלק משכונת אבני חן וממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר (כיכר הזיתים) מול הפארק העירוני העתידי.

התב"ע לשכונת הטרפז אושרה כבר במאי 2021 ובמסגרתה ייבנו מאות יחידות דיור בבנייה רוויה הכוללת, לראשונה בעיר, מגדלים בני 27 קומות. עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

על פי תנאי המכרז 20% מכלל הדירות, היקרות מביניהן, יוקצו למכירה בשוק החופשי ואילו שאר הדירות ימכרו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי והשיכון.

הנחה של 300 אלף שקלים לזכאים

המכרז קובע כי היזמים יתחרו על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע. המכרז כולל שלושה מתחמים שונים, לאחד מהם (מתחם 72038) נקבע מחיר מינימום של כ-10 מיליון שקלים לפני מע"מ, בשל שטחי המסחר הנכללים בו. לשניים האחרים לא צוין מחיר מינימלי עבור הקרקע.
עוד נקבע כי השווי למ"ר בנוי יעמוד על 12,400 שקלים + מע"מ (14,508 שקלים למ"ר כולל מע"מ).

"שווי מטר בנוי עיקרי" משקף את העלות לפיה יחושב מחיר הדירה וממנו תיגזר ההנחה לזכאי משרד השיכון. כך לדוגמה, דירת 100 מ"ר סטנדרטית במתחם הטרפז בקומות האמצעיות, (בתוספת חישוב חלק יחסי של שטחי מרפסות, חניה ומחסן) תעלה לזוגות צעירים כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחת זכאים של 300 אלף שקלים.

דיור בר השגה ב-1.3 מיליון שקלים

האם דירת 4 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקלים עדיין משקפת דיור בר השגה לזוגות צעירים?
השוואה למחירי הדירות בחריש במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בין השנים 2018-2017 מגלה כי מחיר מ"ר בנוי עמד אז על כ-7,500 שקלים ודירות בגודל של 100 מ"ר נמכרו לזכאים (לאחר הנחה) במחיר שנעו סביב ה-800 אלף שקלים.

המכרז הנוכחי משקף אם כן, עלייה של כ-60% במחירי הדירות המסובסדות במהלך חמש השנים האחרונות.

ראוי לזכור כי בשנים האחרונות חלה התייקרות משמעותית במחירי הדירות בישראל ובחריש בפרט וכי גם תוכנית ׳מחיר למשתכן׳ וגם תוכנית ׳מחיר מטרה׳ הנוכחית, משקפות הנחות של מאות אלפי שקלים ביחס למחירי השוק.

מחירי הדירות שיימכרו בשוק החופשי במתחם צפויים להיות גבוהים משמעותית. דירות היוקרה, בדגש על הקומות הגבוהות במגדלים, יחצו, כך נראה, שיאים חדשים במחירי הדיור בעיר.

לקריאה נוספת: סקירת הנדל״ן של חריש סיטי: המכירות הוכפלו, המחירים זינקו

יוזמת "מערב חריש", שמקדמת רשות מקרקעי ישראל, מרחיבה את גבולות העיר חריש מעבר לכביש 6 וכוללת יחידות דיור ואזור תעסוקה גדול משותף לחריש ולמועצה האזורית מנשה

על פי מסמכים שהגיעו לידי מערכת 'חריש סיטי', בחודשים האחרונים בוחנת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוכנית להרחבת חריש מעבר לגבול הטבעי של כביש 6 התוחם את העיר ממערב.

שרטוטי המפות, עליהם חתומה רמ"י, מצביעים על כך שההתרחבות מערבה מתוכננת בתא שטח הנמצא ממערב לכביש 6. מיקום השטח המשתרע על פני 1608 דונם, הוא ממערב לגבולות העיר חריש, בין כביש 6 לכביש 574, דרומית לקיבוץ ברקאי וצפונית לקיבוץ מענית. התוכנית, שנמצאת כעת בשלבי תכנון ראשונים בלבד כוללת, לדברי גורם המעורה בפרטיה, 450 אלף מטרים של שטחי תעסוקה כמו גם יחידות דיור.

ראש המועצה האזורית מנשה: "נכונים לראות איך מקדמים"

כאמור, תא השטח המדובר שייך מוניציפאלית למועצה האזורית מנשה ועל פי חלוקת הבעלויות 57.5% מהקרקעות בתא השטח מצויות בבעלות רמ"י. בשיחה שהתקיימה עם ראש המועצה האזורית מנשה אילן שדה, אישר ראש המועצה כי נציגי תכנון ממשרד השיכון יזמו עימו פגישה, שעסקה בבחינה ראשונית של הקמת אזור תעסוקה משותף למנשה ולחריש שיקום על שטחי המועצה מנשה, מערבית לכביש 6.

"אני לא פסלתי את הנושא הזה, בחנתי את ההצעה והשבתי שאנחנו בהחלט נכונים לראות איך מקדמים את הנושא הזה", אמר שדה אך הסתייג והוסיף כי למיטב ידיעתו קיימת התנגדות לתכנית מצד הוועדה המחוזית.

שדה מעריך כי יוזמת "מערב חריש" נועדה לתת מענה לבעיית התעסוקה  של תושבי העיר חריש. "סביר להניח שהכיוון הוא בעיקר בניית שטחי תעסוקה, היות ואלמנטים מסחריים יש בעיר עצמה בעוד שיש מחסור בתעסוקה", ציין שדה.

תוספת של יחידות דיור

על פי המידע שהגיע לידי 'חריש סיטי', השטח המדובר יכלול גם מאות יחידות דיור. נראה כי התכנית להרחבת חריש מערבה היא נדבך נוסף להרחבה המתוכננת ברובע החדש חריש דרום שהופקד לאחרונה ובשטחי ההרחבה של חריש צפון שאושרו רק לאחרונה. תוספת יחידות הדיור בחריש נועדה להקל על מצוקת הדיור הארצית ולצנן את מחירי הדירות המאמירים.

האם התוכנית של רמ"י לפיתוח חריש לכיוון מערב (מעבר לכביש 6) פותחה בשיתוף עיריית חריש? מעיריית חריש נמסר כי "אנחנו לא מכירים תוכנית ממערב לכביש 6. כמובן שכל תוכנית כזו צריכה להיות מתוכננת בשיתוף פעולה עם העירייה".

למרות ההתנגדות מצד הוועדה המחוזית עליה מדווח שדה נראה כי בשלב זה התכנונים ממשיכים כסדרם. משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון, נבחר לאחרונה על ידי רמ"י, לשמש כמתכנן אזור התעסוקה המשותף לחריש ומנשה. משרד יסקי-מור-סיוון מסר כי הוא מנוע מלהרחיב על התוכניות המתרקמות והפנה אותנו לרשות מקרקעי ישראל. מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לא התקבלה תגובה עד למועד פרסום הידיעה.

לקריאה נוספת: חריש צפון: חצי מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה או דירות מגורים?

שיווק המגרשים למסחר ותעסוקה בשכונת מעו"ף ה"סיטי של העיר" נכשל בפעם השלישית מאז שווק המכרז לראשונה בשנת 2018. יש מי שמאמין שהגיע הזמן לחשב מסלול מחדש: "אזור המסחר והתעסוקה בחריש תוכנן הפוך. במקום שיהיה על כביש 6, בסמוך לכביש 65 או לתחנת רכבת עתידית, מישהו מיקם אותו בטעות גורלית בצד המזרחי של חריש". יוסי גולדמן: "המצב טעון שיפור, אך אנחנו ׳על זה׳"

החודש פורסמו תוצאותיו של מכרז של רשות מקרקעי ישראל, לשיווק מגרשים בשכונת מעו"ף בחריש וגם הפעם, כמו במספר נסיונות בעבר, המכרז נסגר ללא זוכים. ארבעה מגרשים בשני מתחמים, המקיפים את מתחם המגורים של דונה, הוצעו למכרז. למתחם אחד כלל לא הוגשו הצעות, ומכרז אחר נכשל טכנית.

בשלוש השנים האחרונות, מאז 2018 ועד היום, פורסמו שלושה מכרזים פומביים להגשת הצעות להקמת מבני מסחר ומשרדים במעו"ף וכולם נכשלו עד כה. המיקומים המוצעים התחלפו, בוצע גם ניסיון לכרוך במכרז אחד שיווק מתחמי מגורים עם שטחי התעסוקה, אך כל המכרזים, ללא יוצא מן הכלל, נכשלו.

"שכונת מעו"ף היא החמצן של חריש"

"שכונת מעו"ף היא שכונת החמצן של חריש, העיר זקוקה לכל מ"ר של תעסוקה. בפעימה הראשונה היה קשה לשווק את הקרקעות, הפעם אנחנו נחושים לעשות זאת, כי העיר חייבת חמצן כלכלי", ציין יעקב נתניהו, מנכ"ל הרשות לשעבר במפגש עם תושבים שהתקיים במאי 2020. למרות הדברים הנחרצים, גם בניסיון האחרון, המכרז נסגר ללא מציעים. שלוש שנים מאז החלו הניסיונות להביא לעיר מקורות תעסוקה ונדל"ן מניב ארנונה מסחרית ברור לכל, שישנו צורך בשינוי הגישה או השיטה של שיווק שטחי המסחר, אך עם זאת לא ברור האם ובאיזה אופן היא תיושם.

טעות גורלית: אזור המסחר בחריש תוכנן הפוך

בחודש האחרון התייחס קשת מפורשות לנושא ואמר ביחס להארכת המנדט של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה – חריש כי "בשנתיים הנוספות של פעילותה תעסוק הוועדה המיוחדת לתו"ב בעיקר בקידום השינויים הנדרשים בתכניות הבינוי על מנת לאפשר את הצלחת השיווקים בתחום התעסוקה והתעשייה".

מה יאפשר את הצלחת השיווקים? תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלי צ’מנסקי-בן שחר ציין בראיון לחריש סיטי, שפורסם בשנת 2018, מהם לדעתו הדרכים לקידום שטחי המסחר בעיר. כיום, שלוש שנים אחרי, הוא בוחן את מצב הנדל"ן המניב בעיר ומאמין לתפישתו שהכתובת היתה על הקיר.

בן שחר מאמין כי חריש, בראש וראשונה, סובלת מבעיה של מיקום: "חריש לא קרובה לשום מקום. היא אינה קרובה לחיפה או למטרופולין תל אביב, לשדה תעופה, נמל או לפעילות כלכלית משמעותית אחרת שיכולה להקרין עליה. היתרון היחסי היחידי שיש לחריש הוא הקירבה לכביש 6, אך במצב הנוכחי היא רק רואה את הכביש ואינה מחוברת אליו, במילים אחרות, אין לה כל יתרון מיקומי במרחב".

עוד הוא מציין כי אין שום הגיון בהפיכת שכונת מעו"ף, השכונה המזרחית, לשכונה המסחר והעסקים בעיר. "למישהו התהפכה המפה", פוסק בן שחר. "אזור המסחר בחריש תוכנן הפוך. במקום שיהיה על כביש 6, בסמוך לכביש 65 או לתחנת רכבת עתידית, מישהו מיקם אותו בטעות גורלית בצד המזרחי של חריש. אין סיכוי שפירמה כלשהי תרצה לשבת שם". פוסק בן שחר ומוסיף: "מעבר לכך חריש לא נהנית מהטבות כמו יקנעם שזוכה לאזור עדיפות לאומית גם כיום כשברשותה כ-400 אלף מ"ר של משרדים".

עוגנים לאומיים משמעותיים

הפתרון לדברי בן שחר ברור: "יש לחבר את חריש באופן מיידי לכביש 6, לתכנן רכבת עם תחנה בתוך העיר עם עדיפות לתחנה שתשרת את אזור התעשיה העתידי שלה. יש לייצר אסטרטגיה כלכלית לחריש ולחשוב ברמה הלאומית איזו פעילות לאומית יש להעביר לחריש". אפשרות נוספת אותה מציין בן שחר היא להעניק לחריש אזור עדיפות לאומית א'.

"כך או כך, הסיכוי שבחריש יהיה נדל"ן מניב כמו בקיסריה, חדרה או נתניה, לא קיים בעשור הקרוב. המדינה תצטרך להמשיך ולממן את חריש במהלך העשור הקרוב לפחות כדי שהעיר תמשיך להיות מאוזנת", הוא פוסק.

ואם היה נדרש לכך, מה היה מייעץ לגורמי התכנון לעשות עם שכונת המעו"ף? "מישהו טעה ויצר כתמים סגולים (מגרשים לייעוד תעשיה, תעסוקה ומסחר) במפות חריש. לא יקרה כלום אם המדינה תחזור בה ותחזיר את הצבעים הסגולים הללו לצבעם המקורי – שטחים ירוקים – טבע, גם אם מדובר בלב העיר, הרי מגורים בלאו הכי יש מספיק בחריש".

דרושים 700 אלף מ"ר של נדל"ן מניב

הצלחת השיווק של שטחי התעסוקה והמסחר בשכונת מעו"ף וברובע חריש דרום, ששיווק השטחים בו יחל בחודשים הקרובים – אינה מותרות. היא צורך בסיסי ביכולתה של העירייה לספק לתושביה שירותים חיוניים.

דו"ח 'דיור מואץ וחוסן מוניציפאלי' של משרד הפנים שהתפרסם באוקטובר 2020 חזה ירידה חדה של 65% בתקציב השירותים העירוני שיינתן לתושבי חריש, בטווח של חמש שנים. הסיבות: גידול מואץ של 300% במספר התושבים והכנסות מועטות מדי משטחי מסחר ותעשייה.

חריש, כעיר שקולטת אוכלוסיה חדשה כל הזמן, חייבת לייצר לעצמה מקורות הכנסה עצמאיים ולא להסתמך אך ורק על תקציב ממשלתי. נדל"ן מניב הכנסות לעירייה הוא צורך חיוני לכל רשות, ועדיף נדל"ן בעיקר מהסוג שמספק לעירייה הכנסות גבוהות. כך לדוגמה, שטחי מסחר ומשרדים משלמים מסי ארנונה גבוהים יותר ממפעלי תעשייה ומשטחי לוגיסטיקה.

על פי המדדים המקובלים, עיר מאוזנת, שבונה שטחי מגורים ל-1,000 משקי בית, צריכה לטפח במקביל 50 אלף מ”ר של משרדים או מסחר. חריש מתוכננת בשלב זה כעיר של כ-14,000 משקי בית (בשכונות הקיימות וב׳חריש דרום׳) ומכאן שהיא זקוקה ל-700,000 מ”ר של אזורי תעשייה ומסחר.

נראה כי לפחות על הנייר, חריש מספקת את השטח הנדרש להקמה ויזום נדל"ן מניב ברמה נאותה הנדרשת לאספקת שירותים לתושב (על פי תחשיב הכולל את השטחים לנדל"ן מניב בחריש דרום, שכונת מעו"ף, 7 מרכזים מסחריים שכונתיים, 3 קניונים עירוניים ושדרת המסחר בדרך ארץ). השאלה הדחופה יותר היא מה יעזור בהצלחת השיווקים של שטחים אלו ליזמים ומהו השינוי הנדרש להצלחת המכרזים?

חבר המועצה: "הצלחנו להוריד במעט את המחירים"

יוסי גולדמן חבר מועצת העיר מסביר מדוע לתפישתו נכשלו עד כה המכרזים וכיצד, למרות הכל, הוא נותר אופטימי ביחס לנושא: "אני מודה חד משמעית כי מצבה הנוכחי של העיר בכל הקשור לשטחי תעסוקה, טעון שיפור. בסופו של דבר זהו עתידה הכלכלי של העיר ובפרט עתיד שכונת מעו"ף, אך בשום שלב לא הזנחנו את הנושא ואנחנו 'על זה'.

"עלויות הפיתוח ותחשיבי עלות הקרקע שדרשו בשנים האחרונות משרד הבינוי והשיכון ורמ"י, היו מאוד גבוהים ונבעו בין היתר מניסיון של משרד הבינוי והשיכון להעמיס חריגות מהתקציב, שהמשרד סיפק בפיתוח אזורים אחרים בעיר, על קרקעות שטרם שווקו, קרי, דרך המכרזים לשטחי המסחר והתעשיה. לקח לפרויקטור שמינינו לקידום שטחי המסחר והתעשייה בעיר, כחצי שנה לעלות על הפער ולעבוד כדי לתקנו. התיקון הזה לבדו, כבר הפך את המגרשים לאטרקטיביים יותר".

גולדמן מוסיף ומסביר כי "במכרז האחרון ששוק במעו"ף, הצלחנו להוריד במעט את המחירים, ויתרה מזאת, העירייה פנתה באופן ישיר לגורמים יזמיים שונים כדי לעניינם לגשת למכרז. הקבוצה שהגיעה דרכנו ומעוניינת בהקמת מבנה מסחר ומשרדים, ניגשה למרכז והיתה זו טעות טכנית, ככל הנראה טעות סופר, שמנעה ממנה לזכות במכרז. נעשה כעת ניסיון להכשירו בכל זאת".

רשות מקרקעי ישראל מאשרת: "במכרז שהסתיים לאחרונה הוגשה הצעה שנפסלה מסיבות טכניות. אנו פועלים לפרסם את המכרז בשיווק חוזר".

ומה יקרה במידה והמהלך לא יצלח? גולדמן נשאר אופטימי ומציע פיתרון גם במקרה הזה: "במידה ולא יצלח המהלך, ברצוננו לפעול מול רמ"י כדי להפוך את הקרקעות לפטורות ממכרז ולבצע התמחרות של הצעות מחיר כשהגבוהה מביניהן זוכה. כפי שנעשה, להבדיל, בכונס נכסים. כמובן שבמקרה כזה, רמ"י תאלץ לוותר על הרווח לאחר למעלה משלוש שנים ושלושה נסיונות של שיווק שלא צלח".

ממשרד השיכון נמסר: ״משרד הבינוי והשיכון מבצע לאחר כל מכרז ניתוח של תוצאותיו בכדי להחליט על המשך ההליכים לשיווק מוצלח של האתר. לצערנו, חלה בעיה טכנית במכרז האחרון לשטחי מסחר ותעסוקה ולכן לא נקבע זוכה. בכל מקרה, בקרוב יצא מכרז חדש ואנו מזמינים את בעלי העניין להגיש מועמדות״.

ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הכריזה על 'גלאס השקעות והחזקות' כזוכה במכרז לרכישת זכויות חכירה לבניית 143 יח"ד בבניה רוויה בחריש, בסמוך לשכונות בצוותא ומעו"ף

בצילום: האזור בו ייבנה הפרוייקט, בסמוך לפרוייקט High מול המצפה. צילום: אלירן בן לולו

'גלאס השקעות והחזקות' זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית פרויקט חדש הכולל 143 יחידות דיור בצפון מזרח העיר, באזור המשקיף אל הישוב הסמוך, מצפה אילן, מעל ערוץ נחל נרבתה.

הקרקע להקמת הפרויקט החדש נמצאת מצפון לפרוייקט "בצוותא" הנבנה ע"י חברת שפיר במסגרת תוכנית 'תכנן ובנה' וממזרח לשכונת מעו"ף. פרוייקט נוסף הנבנה בימים אלה באותו תא שטח, הינו פרוייקט ״High מול המצפה״ הנבנה ע"י חברת חי נחמיאס וכולל 243 יחידות דיור.

מספר נסיונות קודמים לשיווק של הקרקע כשלו בעבר, הן במסגרת תכניות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מופחת' והן במכרזים ששילבו את הקרקע למגורים עם שטחי מסחר בשכונת מעו"ף.

הזוכה, חברת 'גלאס השקעות והחזקות', מקושרת לחברת הנדל"ן 'אילה א.ג.מ' שבנתה בעיר מספר פרויקטים למגורים ביניהם: 'אפיקי חריש' ברחוב תאנה, 'אפיקי מודיעין בחריש' ברחובות שוהם ורובין, 'נוף אגם בחריש' בשכונת הפרחים ומתחם הקוטג'ים 'גינות החורש' בשכונת החורש. גלאס השקעות והחזקות תשלם לרשות מקרקעי ישראל כ-27 מיליון שקלים על הקרקע בתוספת הוצאות פיתוח על סך כ-18 מיליון שקלים. למכרז הוגשו 13 הצעות.

רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול את תוצאות חלקו הראשון והעיקרי של מכרז ההשלמה בחריש. התוצאות מתייחסות ל-319 יחידות דיור בארבעה מתחמי מגורים שונים.

רשימת הזוכים לפי מתחמים:

במתחם הגדול במכרז הנוכחי, המונה כ-107 יח"ד, זכתה ריסדור יזמות שבבעלותה קרקע נוספת המונה 112 יח"ד בה זכתה במכרז הקודם שתוצאותיו פורסמו בתחילת השנה. הצעת ריסדור עבור המתחם עמדה על 2.8 מיליון שקלים, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪, ובסה"כ כ-90 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח שנדרשים הזוכים לשלם כחלק מתנאי המכרז.

עמותת מדורגי חריש המונה 103 חברים וצפויה להתרחב ל-120 יחידות דיור עם מימוש אופציית ההרחבה לפי חוק שבס, זכתה במתחם המאופיין ברובו בבנייה מדורגת ונמצא בחלקה הצפון מערבי של העיר. עמותת הבניה גובשה ע"י קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל, חברת הניהול שעתידה להוביל את הפרוייקט. הצעת העמותה עבור המתחם עמדה על כ-7 מיליון ₪, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-70 אלף ₪ ובסה"כ כ-140 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

עבור קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל מדובר במתחם הדיור השלישי בעיר – כזכור, במכרז הראשון הובילה הקבוצה את זכייתה של עמותת נאות חריש בקרקע לבניית 593 יח"ד, בהמשך רכשה עמותת חריש המאוחדת, גם היא בהובלת הקבוצה, קרקע מאשדר המונה כ-490 יח"ד וכעת כאמור התווספה העמותה השלישית. בסה"כ בונה הקבוצה עד כה כ-1,200 יח"ד ובהנחה שהפרוייקטים יורחבו במסגרת חוק שבס תגיע אף לכ-1,400 יח"ד בשלוש העמותות. בדף הפייסבוק של חריש הירוקה רומזים כבר על הערכות לגיבוש עמותה רביעית, ייתכן כי במסגרת מתחם המדורגים הנוסף בצד הצפון מזרחי של העיר העומד עדיין למכרז.

במתחם השלישי בגודלו המונה 64 יחידות דיור זכתה חברת האחים פתחי בסכום של כ-1.5 מליון ₪, המשקף גם הוא מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪ ובסה"כ כ-100 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

במתחם הרביעי והאחרון זכתה עמותת לעבדך באמת הר חומה עם ההצעה שמשקפת מחיר קרקע ליחידת דיור הנמוך ביותר במכרז זה – כ-7,500 ₪ בלבד, ובסה"כ כ-80 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

חריש מתייקרת, אך תמשיך להציע דיור בר השגה

תוצאות המכרז משקפות עליה של כ-10% במחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור ביחס למכרז הקודם. במכרז הנוכחי עמד המחיר הממוצע על כ-31 אלף ₪ לעומת 28 אלף ₪ במכרז הקודם. על אף העלייה במחיר הממוצע, רמת המחירים נותרה נמוכה באופן יחסי ותאפשר לעמותות השונות וליזמים להמשיך להציע דיור בר השגה בעיר החדשה.

אינדיקציה נוספת להגברת העניין בעיר ועלייה ברמת התחרות הינה העובדה שעל כל אחד מהמתחמים הוצעו בממוצע כ-3 הצעות שונות, זאת לעומת הצעה אחת או שתיים בממוצע במכרז הקודם – מה שהביא לזכייה של חלק מהקבלנים בקרקעות במחירים מגוחכים וכן לצורך בקיום מכרז ההשלמה הנוכחי למתחמים שעבורם לא הוכרזו זוכים.

מבחינת ההשפעה על תמהיל האוכלוסיה בעיר, תוצאות המכרז אינן משנות את המגמה בעיר של יצירת רוב חילוני ודתי לאומי מובהק. שלוש הקבוצות הזוכות בשלושת המתחמים הגדולים עתידות לשווק את הדירות לציבור הכללי, ובעיקר לזוגות צעירים ומשפחות צעירות.