66 דירות בלבד נמכרו בחריש ברבעון האחרון של שנת 2023 – נתון המציין שיא מכירות שלילי של כל הזמנים בעיר. גם מחירי הדירות ירדו, לראשונה לאחר שלוש שנים של עליית מחירים רצופה. דירות ארבעה חדרים רגילות הוזלו בכ-100 אלף שקלים תוך שנה

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד לסוף שנת 2023.

ירידה של 70% בהיקפי המכירות בהשוואה לשנה הקודמת

לאחר שיא שנרשם בהיקף המכירות בעיר ברבעון הראשון של 2022, החלה ירידה תלולה בהיקפי המכירות עד הגעה לשיא שלילי של כל הזמנים ברבעון האחרון של 2023 (אוקטובר עד דצמבר), רבעון שהושפע ישירות מאירועי 7 באוקטובר והמלחמה בעזה. 

היקף המכירות ברבעון האחרון של 2023 עמד על כ-66 דירות בלבד, נתון המשקף צניחה של כ-85% ביחס להיקפי השיא שנעו סביב 400 דירות בממוצע לרבעון, בתקופת השיא בין המחצית השניה של 2021 למחצית הראשונה של 2022.

בהשוואה שנתית, נרשמה ירידה של כ-70% בהיקפי המכירות בין שנת 2022 לשנת 2023. שנת 2023 תיזכר בארץ כולה כשנה בה המכירות צנחו הן בשל עליית הריבית והן בשל המלחמה – שני נתונים שתרמו לאי ודאות והקשו על קיום עסקאות בענף.

דירות 4 חדרים: ירידה ממוצעת של כ-100 אלף שקלים

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022, על אף הירידה החדה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות בחריש המשיכו לעלות. בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים.

בין 2021-2016 המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עלייה חדה במחיר למ״ר עד הגעה לשיא של 15,600 שקלים בממוצע למ״ר ברבעון האחרון של 2022 – עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

להבדיל, בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023 השתנתה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-14,500 שקלים, המשקף ירידה של כ-7% תוך שנה.

אם ננסה לתרגם זאת למחיר הדירה בפועל, המשמעות היא ירידה של כ-100 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר.

33% מהדירות שנמכרו – מעל 1.7 מיליון שקלים

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים. בשנת 2022 נחצה לראשונה רף ה-3 מיליון שקלים, בעסקת מכירה של דירת פנטהאוז בשכונת הפרחים. 

הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 3.157 מיליון שקלים בחודש מרץ, 2023. מדובר על דירת גן 5 חדרים המשתרעת על שטח של 140 מ"ר ברחוב אורן בשכונת החורש.

בשנים האחרונות עקבנו אחר כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. בשנת 2022 זינק מספר הדירות שנמכרו מעל לרף מחיר זה ועמד על כ-265 דירות ברחבי העיר. בשנת 2023 נמכרו כ-121 דירות בלבד מעל רף מחיר זה, אולם חלקן היחסי מתוך סך הדירות שנמכרו במהלך השנה עמד על כ-33% והינו הגבוה ביותר עד כה.

שכר הדירה עלה והתייצב במהלך 2023

נכון לתחילת 2024 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות. בתחילת 2023, עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השנייה של השנה נעצרו העליות והמחירים התייצבו.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,000-3,600 שקלים. 

אין הבדלים מובהקים בין השכונות

בחריש נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת "חריש דרום" שצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור וכ-330 אלף מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים, בשנת 2023, ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים של אחוזים בודדים במחיר הממוצע, שעשויים לנבוע מתמהיל הדירות שנמכרו, שטחן הממוצע ושיוכן לפרוייקטים השונים בכל שכונה. כך לדוגמה בשכונת אבני חן, נמכרו ב-2023 בעיקר דירות 5 חדרים בפרוייקטים שנבנו ע״י עמותות בנייה, ששטחן לרוב קטן מהממוצע בעיר ולכן מחירן מעט נמוך יותר מדירות 5 חדרים גדולות יותר בשכונות אחרות.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022 חלה ירידה חדה בהיקפי מכירות הדירות בחריש, אך המחירים נותרו גבוהים ואף המשיכו לעלות. בתחילת 2023 הגיע השינוי ולראשונה מזה שלוש שנים – מחירי הדירות בעיר ירדו בכ-4% בממוצע. שפל של כל הזמנים נרשם במכירה של דירות ברבעון השני של השנה

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד לסוף המחצית הראשונה של שנת 2023.

אפריל-יוני 2023: שפל של כל הזמנים במכירות

ברבעון הראשון של שנת 2022 נרשם שיא בהיקף מכירת הדירות בעיר. כ-420 דירות נמכרו ברבעון, כלומר כ-140 דירות בחודש או במילים אחרות – למעלה מ-5 עסקאות נחתמו בחריש בממוצע ביום חול.

תחילת 2022 נראית קרובה על לוח השנה, רק בשנה שעברה, אך במשרדי המכירות והתיווך המקומיים זה מרגיש כמו היסטוריה רחוקה. מייד אחרי השיא החלה ירידה חדה בהיקפי המכירות בשלושת הרבעונים עד לסוף שנת 2022, עליה דיווחנו בסקירה האחרונה.

לצד הירידה התלולה בהיקפי המכירות, נותרו המחירים ברמתם הגבוהה, ואף המשיכו לעלות עד לסוף שנת 2022. המוכרים, שכבר התרגלו לתגי המחיר הגבוהים לדירתם, לא מיהרו להוריד מחירים וקיוו להתאוששות בביקוש לדירות.

למגינת ליבם, שנת 2023 לא הביאה עימה בשורת התאוששות, אלא דווקא המשך של המגמה ואף החרפה של הקיפאון בשוק הנדל״ן המקומי. ברבעון השני של 2023 (אפריל עד יוני 2023) נמכרו 76 דירות בלבד (25 בממוצע לחודש – מכירה אחת בממוצע ביום חול), נתון המשקף שפל של כל הזמנים מאז החלה מכירת הדירות בעיר וצניחה של כ-80% ביחס להיקפי השיא שנרשמו לפני כחמישה רבעונים.

ירידת המחירים: שינוי מגמה או תיקון קל?

שינוי מחירי הדירות נבחן לפי העלות הממוצעת למ”ר – כך ניתן לנטרל את ההבדלים בגודל הדירות בעיר. בחינת נתוני המכירות של המחצית הראשונה של שנת 2023 מלמדת כי אחרי שלוש שנים רצופות של עלייה במחירי הדירות בחריש, בתחילת 2023 השתנתה המגמה. 

עלייה חדה במיוחד במחיר למ״ר נרשמה החל מאמצע שנת 2021 עד לרבעון האחרון של 2022, שבו הגיע המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות בעיר ל-15,600 שקלים. מדובר על עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023, לעומת זאת, התהפכה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-15,000 שקלים, המשקף ירידה של כ-4% תוך חצי שנה. לשם המחשה, עבור דירת 100 מ״ר מדובר על ירידת מחיר של 60,000 שקלים.

האם ירידת המחירים בחודשים האחרונים היא תחילתה של מגמה או תיקון קל לעליות החדות עד כה? ימים יגידו, אך ברור שכל עוד רמת הריבית במשק נותרת גבוהה, יהיה קשה לראות את גרף הביקוש לדירות מתאושש במהרה.

הרחבה לגבי ההבדלים במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות בעיר, וכן לגבי מחיריהן הממוצעים של דירות 4 ו-5 חדרים בכל שכונה ניתן לראות בסקירת הנדל"ן המלאה.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בעיר

באוקטובר 2022 נמכרה לראשונה דירה בחריש במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים. הרוכשים שילמו 3.015 מיליון שקלים עבור פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. פחות מחמישה חודשים חלפו וכבר נקבע שיא חדש.

בחודש מרץ 2023, נמכרה בחריש דירת גן בת 5 חדרים ברחוב אורן בשכונת החורש, תמורת 3.157 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירה בעלת מאפיינים דומים באותו רחוב ובאותו פרוייקט נמכרה בסוף 2017 תמורת 1.7 מיליון שקלים, כך שהמכירה הנוכחית משקפת עליית ערך של כ-85% בחמש שנים.

השבחת ערך גם במתחם הוותיק של חריש

האזור הוותיק של חריש, בלב שכונת החורש, נבנה בשנות ה-90׳ ומחולק לאזור הקוטג׳ים ולרחוב גמלא שלאורכו כ-250 דירות 3 חדרים. הרחוב עצמו עבר שדרוג לפני כמה שנים ועל הפרק עומדת כעת תוכנית שיפוץ חלקית במסגרת ״שיקום שכונות״, ותהליך פינוי-בינוי מלא בעתיד, שבמסגרתו ייבנו במקום מאות יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר.

בשנה החולפת, חצו לראשונה מחירי הדירות במתחם גמלא הוותיק, את רף המיליון שקלים. דירות שנמכרו בשנת 2015 במחירים שנעו בין 600-500 אלף שקלים, נמכרו השנה במחירים שנעו בין 1.1-1 מיליון שקלים. המחיר הממוצע למ״ר באזור הוותיק עלה מכ-7,500 שקלים בשנת 2015 לכ-13,000 שקלים השנה, קרי, עליית מחירים של למעלה מ-70%.

אמנם, עליית המחירים דומה לעליות המחירים בעיר כולה בשנים האחרונות, אך יש לזכור שבהשוואה לדירות החדשות בעיר, איכות הבנייה באזור הוותיק נמוכה יותר וכי המתחם כולו סבל מהזנחה לאורך העשורים האחרונים. ייתכן אם כן, שעליית המחירים במתחם כבר משקללת בתוכה חלק מהשבחת הערך המתוכננת במסגרת פרוייקט הפינוי-בינוי העתידי.

מחירי השכירות ממשיכים לעלות

עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והעלייה החדה בתשלומי המשכנתאות החודשיים, עלו מחירי השכירות במהלך שנת 2022 בשיעור דו-ספרתי. העלייה במחירי השכירות נמשכה גם במחצית הראשונה של 2023, וזאת בניגוד לירידת המחירים בשוק הקנייה והמכירה.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,800 שקלים.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

499 דירות חדשות ישווקו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במתחם הטרפז, רובע רבי הקומות החדש של חריש, במסגרת מכרז "דירה בהנחה". 199 מתוכן ישווקו ל"בני המקום"  – חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות. הקבלנים: "אנו מאמינים גדולים בהבטחה שנרקמת בעיר חריש"

ביום ראשון ה-16 באפריל תיפתח ההרשמה להגרלת דירות לזכאים בחריש במסגרת התוכנית הממשלתית "דירה בהנחה". ההרשמה תיסגר ב-7 במאי ועל פי משרד הבינוי והשיכון, עשרה ימים לאחר סגירת ההרשמה, צפויה להתקיים ההגרלה, שלאחריה יפורסמו שמות הזוכים.

בדומה להגרלות שקידם משרד הבינוי והשיכון בתוכניות ממשלתיות קודמות כמו "מחיר למשתכן", זכאי התוכנית רשאים להירשם לשלוש ערים שונות, ולכלל ההגרלות בערים אלו.

כ-9,000 דירות יוגרלו ברחבי הארץ. בחריש יוגרלו 499 דירות במתחם הטרפז, מתחם רבי הקומות הראשונים בעיר. 199 דירות מתוכן מיועדות ל"בני מקום" – חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות.

יש לציין כי בסבב ההגרלות הנוכחי, יורשו לראשונה להשתתף גם זוגות העומדים להינשא, זאת על ידי המצאת אסמכתה מהרבנות או לחילופין באישור נוטריוני של עורך דין.

דיור בר השגה בשכונות חריש

אין זו הפעם הראשונה שבה חריש נכללת במפת מיזמי הדיור המוזל. בשנים 2018-2017 הוגרלו בחריש כ-1,500 דירות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן", מתוכן למעלה מ-600 דירות בשכונת מעו"ף, כ-700 דירות בשכונת בצוותא ולמעלה מ-100 דירות בשכונת הפרחים.

לזוכים בהגרלות הראשונות של מחיר למשתכן ניתנה האפשרות לקנות דירה, שמחירה הממוצע באותה תקופה עמד על כ-800 אלף שקלים בלבד (לדירות 100 מ"ר). מאז התייקרו מחירי הדיור לזכאים בכחצי מיליון שקלים.
פרט לפרוייקט אחד שהתעכב ובנייתו נשלמת בימים אלה, רובם המוחלט של מיזמי הדיור המוזל ששווקו בחריש, התקדמו באופן משביע רצון הן ביחס למשך הזמן עד לקבלת היתרי בנייה והן בהתייחס לקצב פיתוח ובינוי גבוה.

כלל הדירות במכרז הקרוב יוגרלו ברובע רבי הקומות "הטרפז", בשלושה פרוייקטים שיבנו הקבלנים ליאם הנדסה, ליאם נחמיאס ו-י.א. אלון בנייה.

ברובע המגדלים הראשון בעיר, ייבנו בסך הכל 624 יחידות דיור (20% מתוכם יימכרו בשוק החופשי) והוא כולל 2 מגדלים בגובה של 27 קומות, שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות וארבעה בניינים נוספים בני 10-7 קומות.

"מחירי הדירות יתפתחו יחד עם העיר"

חברת י.א אלון, שבנתה בעבר פרויקט מגורים בחריש, תקים ברובע הטרפז מגדל בן 26 קומות עם 120 יח"ד, ובניין מרקמי עם 24 יח"ד בלבד. בסה"כ תבנה החברה 144 יחידות דיור, 80% מתוכן יימכרו לזכאים במתכונת ״דירה בהנחה״.

"השתדלנו לייצר תמהיל דירות מגוון מאוד במסגרת ההגבלות והוראות התב״ע", מציין דניאל יצחק, סמנכ"ל החברה. "השתדלנו לתת מענה לחתך אוכלוסייה גדול ככל הניתן. אנו מקווים מאוד להתקדם להגשת והשגת היתר בנייה עוד בשנת 2023 ובהתאם לכך כמובן להתחיל בעבודות הבנייה".

לדברי יצחק הדירות הקטנות ביותר הן בנות 91 מ"ר והגדולות ביותר הן 195 מ"ר. עוד מתכננת החברה לבנות דירות בגדלים משתנים: 120 מ"ר, 135 מ"ר, 150 ו-170 מ"ר.

"י.א אלון בנייה מכוונת אסטרטגית לבנייה בערים ויישובים מתפתחים ולא בערים מבוססות, מתוך חשיבה שביעדים הללו ניתן לרכוש קרקע במחיר מוזל ובשאיפה שמחירי הדירות יתפתחו יחד עם העיר עצמה. לכן בחרנו לגשת למכרז לבניית פרויקט מגורים נוסף בחריש", מרחיב יצחק.

"הפעם מדובר על הקמת מגדלים ראשונים בחריש וזה יהיה מיוחד ואטרקטיבי. אנו שמחים להיות מהראשונים. כרגע מדובר בסגנון חדש בעיר, אך אני מניח שהוא יושרש בעיר בשנים הקרובות".

בקרוב: היתר לתחילת עבודות הבנייה

חברת ליאם הנדסה תבנה אף היא 144 דירות, בבניין אחד בעל 16 קומות ושלושה בנינים נוספים כ-9 קומות. 115 דירות יימכרו במסגרת תוכנית ׳דירה בהנחה׳ ו- 29 דירות בלבד יימכרו בשוק החופשי. החברה תבנה בנוסף גם כ-2,500 מ"ר שטחי מסחר בחזית הרחוב.

ליאם הנדסה בנתה בחריש את המרכז המסחרי השכונתי "אלה" ובשנה החולפת זכתה במכרז להקמת מתחם תעסוקה, מסחר ומשרדים בשכונת מעו"ף. פרויקט הטרפז הוא פרויקט הבנייה השלישי שלה בעיר.

גיא סחלי, מבעלי חברת 'ליאם הנדסה' ציין, כי תמהיל הדירות יכלול דירות גן, 4, 5 ו-6 חדרים: "יתוכננו דירות מרווחות וגדולות ככל הניתן עם כיווני אוויר פתוחים. בנוסף יוצמדו לכל דירה מחסן דירתי וחניה תת קרקעית. בשטחים המשותפים ייבנו מועדון דיירים ומתקנים לטובת הדיירים".

סחלי מעריך כי היתר לתחילת עבודות הבנייה יתקבל תוך חודשים ספורים. "עיריית חריש ומשרד הבינוי והשיכון מקדמים את השלמת עבודות הפיתוח בשכונה. במקביל, העירייה נותנת רוח גבית חיובית לקידום תכנון מהיר שמיטיב עם צורכי העיר".

עוד הוא מציין: "קבוצת ליאם הנדסה זיהתה את הפונטציאל בעיר חריש, את קצב גדילתה המהיר ואת המגוון הדמוגרפי מכל רחבי הארץ – שנותנים לנו כחברה יזמית, מרחב פעולה תכנוני גמיש וודאות גבוהה יחסית לערים אחרות", משתף סחלי.

"בנוסף, חריש היא פרויקט לאומי, עיר חדשה עם חזון ורצון לפיתוח מהיר ומציאת פתרונות מיידים לתושבים ולעיר. שכונות חדשות, מערכת חינוך ושירותים קהילתיים מעוררי השראה, הפארקים, המתקנים והשטחים הפתוחים, הם דבר להתקנא בו ביחס לשאר הערים בישראל. אנו מאמינים גדולים בהבטחה שנרקמת בעיר חריש".

300 אלף שקלים הנחה

על פי כללי התוכנית הממשלתית, שיעור ההנחה במסלול דירה בהנחה, מוגבל ל-20% ממחיר הדירה (כולל מע"מ) או כ-300 אלף שקלים, הנמוך מבין השניים.

כמה, אם כן, תעלה דירה טיפוסית של 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מחסן וחניה? על פי ההערכות, עלות דירה במסגרת התוכנית, תסתכם בכ-1.3 מיליון שקלים (לאחר ההנחה).

ואכן, על פי סקירת הנדל״ן של חריש סיטי, המבוססת על נתוני רשות המסים, המחיר למ״ר בחריש הגיע לאחרונה לכ-16,000 שקלים. המשמעות היא כי דירות 100 מ״ר בשוק החופשי (מקבלן ומיד שנייה) נמכרות כיום בעיר במחיר הנע סביב 1.6 מיליון שקלים. מכאן שדירות 100 מ״ר בעלות של 1.3 מיליון שקלים אכן משקפות הנחה של כ-20% או לחילופין כ-300 אלף שקלים ממחירי השוק.

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, ציין כי המדינה מתכננת להגריל בשנה הקרובה אלפי דירות במגוון ישובים בכל רחבי ישראל ולכלל האזרחים. "אנו נאפשר לזוגות הצעירים ולמחוסרי הדיור, דיור בר השגה בהנחה משמעותית ובאזורים מסוימים יינתנו גם מענקים גבוהים בכדי שאזרחי המדינה יוכלו להתחיל לבנות את עתיד משפחתם", הצהיר השר גולדקנופף.

לקריאה נוספת: הצלחה למכרז הטרפז: הזוכים יבנו את רבי הקומות הראשונים של חריש

ברבעון האחרון של שנת 2022 נמכרו בחריש 120 דירות בלבד, נתון שמשקף ירידה חדה של 70% ביחס למכירות השיא ברבעון הראשון של השנה. למרות זאת, מחירי הדירות המשיכו לטפס והשלימו עלייה של 40% תוך שנה וחצי. בשנת 2022 נמכרה לראשונה בעיר דירה במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לסוף שנת 2022, פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי ומצביעה על השינויים הניכרים שחלו בו ברבעונים האחרונים.

ירידה של 70% בהיקף המכירות

אחת המגמות הבולטות, שעולה מניתוח נתוני שוק הנדל"ן המקומי, היא מגמת הירידה החדה בהיקפי המכירות, המזוהה ברבעונים האחרונים של שנת 2022. הירידה התלולה בולטת במיוחד בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, בו נרשם שיא המכירות של כל הזמנים בחריש.

ברבעון האחרון של השנה החולפת נמכרו 120 דירות בחריש בלבד. נתון זה משקף ירידה של 70% בהשוואה ביחס למכירות השיא של הרבעון הראשון של השנה, שעמד על 400 דירות בממוצע.

הירידה החדה במספר העסקאות בעיר נובעת ככל הנראה בעיקרה מהתמורות בשוק הארצי, שכללו התייקרות ניכרת בהלוואות המשכנתה, כתוצאה מעליית הריבית במשק.

מחירי הדירות המשיכו לעלות

על אף הירידה התלולה בהיקפי המכירות, עליית מחירי הדירות בעיר לא נעצרה. אפילו ברבעון האחרון של שנת 2022, שבו נרשם היקף מכירות נמוך במיוחד, המשיכו מחירי הדירות לטפס מעלה.

במשך כחמש שנים, מאמצע שנת 2016 עד לאמצע שנת 2021, המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים.

החל מאמצע שנת 2021 החלה עלייה חדה במחיר הממוצע למ"ר, עד הגעה למחיר ממוצע למ״ר של 15,600 שקלים ברבעון הרביעי של 2022. מדובר על עלייה של כ-40% במחירי הדירות הרגילות בחריש, תוך שנה וחצי.

הרחבה לגבי ההבדלים במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות בעיר, וכן לגבי מחיריהן הממוצעים של דירות 4 ו-5 חדרים בכל שכונה ניתן לראות בסקירת הנדל"ן המלאה.

עלייה בביקוש לדירות קטנות

מגמה נוספת שאפיינה את שנת 2022 היא ירידה יחסית בביקוש לדירות גדולות ועלייה מחודשת בביקוש לדירות קטנות. בשנים הראשונות בהן שווקו דירות בחריש, היתה הטיה ברורה לדירות 4 חדרים שנתנו מענה למשפחות צעירות. לאחר מכן, במשך מספר שנים הלך ועלה חלקן היחסי של דירות בנות חמישה חדרים ומעלה.

בניתוח התפלגות המכירות בשנת 2022  מזוהה עלייה מחודשת בביקוש לדירות הקטנות יותר (3 ו-4 חדרים), שהיוו כשני שליש מסך המכירות.

עלייה זו נובעת בחלקה משינוי תמהיל הדירות בפרוייקטים חדשים שזיהו ביקוש לדירות קטנות, ככל שהעיר הלכה והתפתחה ותמהיל האוכלוסייה בה הפך מגוון יותר.

עם זאת, אין ספק שעליות המחירים בשנה וחצי האחרונות נתנו גם הן חיזוק לביקוש לדירות הקטנות, שסיפקו מענה בר השגה עבור רוכשים, שמחירי הדירות הגדולות נותרו מחוץ להישג ידם.

לראשונה בחריש: דירה בשלושה מיליון שקלים

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים ועד לסוף אותה שנה נמכרו למעלה מ-20 דירות מעל לרף מחיר זה.

באוקטובר 2022 נפרץ מחסום נוסף ונמכרה דירה ראשונה במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים. הדירה המדוברת היא דירת פנטהאוז 5 חדרים המשתרעת על שטח של 144 מ"ר ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. דירות נוספות, בשכונות נוספות בעיר, נמכרו במחירים הנמוכים אך במעט מרף ה-3 מיליון שקלים.

זינוק במחירי השכירות

במקביל לעליית מחירי הדירות והתייקרות המשכנתאות, חלה בשנה החולפת גם עלייה חדה במחירי השכירות בחריש, של כ-15% לפחות בדירות בהן הוחלפו שוכרים.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,600-3,200 שקלים ואילו דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,600 ל- 4,200 שקלים.

להרחבה, צפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – עיינו בסקירת הנדל״ן

כיצד תיראה חריש בעוד 20 שנים? תוכנית המתאר החדשה של חריש אושרה להפקדה והיא כוללת את הרחבת מגוון אפשרויות הדיור בעיר, העלאת צפיפות המגורים, ושילוב שטחי מסחר בשטחי ציבור ומוסדות ציבור, במטרה לייצר הכנסות לקופה הציבורית

הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה-חריש, בראשות יו"ר הוועדה מושיק גולדשטיין ובהשתתפות ראש העיר יצחק קשת, אישרה להפקדה את תוכנית המתאר לעיר חריש.

העבודה על תוכנית המתאר העירונית התבצעה בשיתוף הציבור במטרה למצב את חריש כעיר מרכזית, עם מנועי צמיחה כלכליים, זהות קהילתית מגוונת ושירותים נגישים לכלל התושבים.

תוכנית מתאר מתכללת תכנון עירוני בראייה קדימה לעשרים ושלושים שנים, בהתייחס לכל הסוגיות הנדרשות, בינוי, תחבורה, תעסוקה, שמירה על הטבע וכדומה. תוכנית מתאר אינה יורדת לפרטים אלא קובעת מתחמי תכנון ומגדירה אזורים עפ"י צביון ועקרונות תכנון. עם זאת, חשיבותה ביכולתה להתוות את הדרך, ומכוחה ניתן להוציא תוכניות תב"ע מפורטות יותר.

במסגרת התוכנית שאושרה מתוכננת לקום בשכונת מעו"ף קריית בריאות הכוללת בית חולים ואקדמיה לאנשי הרפואה. בסמוך למתחם זה מתוכננים מגורים ייחודיים המתאימים לסטודנטים ולסגל הרפואי.

תוספת קומות לבניינים נמוכים

עוגן משמעותי נוסף בתוכנית הוא ציפוף מארג המגורים בחריש, שנבנתה בצפיפות נמוכה ומשופעת בבנייני מגורים לא גבוהים. על פי התוכנית, כ-2,000 יחידות מגורים יתווספו לשטח הקיים בחריש, כאשר שליש מתוכן (כ-750 יחידות) יתווספו במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי) במתחם גמלא הוותיק.

פינוי-בינוי בגמלא: "זה טוב לחריש שלא תהיה בה שכונת סלאמס במרכזה"

שאר יחידות הדיור יתווספו במסגרת עיבוי פרויקטים קיימים. שלמה קליין, סגן ראש העיר וחבר בוועדה לתכנון ובינוי חריש מסביר כי הכוונה היא לבנייני המגורים הנמוכים בעיר בני 5-4 קומות בלבד. "התוכנית מקנה זכויות לבעלי הדירות בבניינים אלו להוסיף קומות נוספות. זה לא בדיוק תמ"א 38 – כי בחריש אין צורך לחזק את הבניינים, אבל המשמעות דומה".

קומת מסעדות בהיכל התרבות

עיבוי וציפוף העיר מתייחס גם לשטחים המסחריים המניבים הכנסה לקופת העירייה. התוכנית מאשרת הוספת 200 אלף מ"ר של שטחי מסחר במרכזים השכונתיים, הרובעיים והעירוניים הקיימים ופותחת אפשרות חדשה לבינוי שטחי מסחר גם במבנים הציבוריים.

"עדיין לא מיצינו את הקיים, אבל התוכנית מעניקה גמישות תכנונית וזכויות בנייה. כך לדוגמה העירייה יכולה לבנות היכל תרבות עם קומת מסעדות, וההכנסות מהשכירויות ייכנסו לקופה הציבורית", מסביר קליין.

בנוסף, תוכנית המתאר מחזקת את שימורו של הפארק העירוני והחיבור לטבע ומתייחסת לסוגיות התחבורה לטווח רחוק וביניהן מערכת הסעה המונית כמטרונית ורכבת קלה.

קליין מתייחס לאישור התוכנית, שתוכננה במהלך מספר חודשים בלבד, כאל השג משמעותי. "ישנן ערים רבות ותיקות שמתנהלות ללא תוכנית מתאר, בגבעתיים אישרו לאחרונה תוכנית מתאר לאחר שמונה שנות עבודה.

"אני חושב שזה יפה מאוד שרק סיימנו לבנות את העיר ואנחנו כבר חושבים קדימה לעשרים שלושים השנים הבאות.

"החשיבות של הכנת תוכנית מתאר היא ביכולתה לאפשר לנו לייצר תב"עות (תוכניות בינוי עיר) מבלי להזדקק לאישורה של הוועדה המחוזית. הוועדה המקומית שתוקם בחריש עם סיום עבודתה של הוועדה המיוחדת, תוכל לפעול בצורה עצמאית".

תרומה משמעותית של תושבי חריש לתוכנית

עשרות מתושבי חריש לקחו חלק במפגשי שיתוף הציבור להכנת התוכנית ותרמו תרומה נכבדת לתוצאה הסופית, כך לדברי קליין.

"שיתוף הציבור היה מאוד משמעותי. חברת D.M.R שעבדה על תוכנית המתאר ציינה כי התושבים שינו את החשיבה לצוות התכנון ובעקבות זה נכנסו שינויים לתוכנית. עוד הם ציינו כי היה זה שיתוף הציבור הכי משמעותי שהיה להם, ומדובר בחברה בעלת ניסיון רב בתהליכים מסוג זה".

יו"ר הוועדה המיוחדת מושיק גולדשטיין ברך על אישור התוכנית והודה לראש העיר יצחק קשת,  מועצת העיר חריש, משרד השיכון וכל המתכננים. הוא ציין כי הוועדה תמשיך לפעול ולתכנן את חריש כמרכז משמעותי בשרון הצפוני וכעיר מרכזית המספקת מענה ופתרונות דיור למשפחות  צעירות.

ראש העיר יצחק קשת ציין כי תוכנית המתאר אושרה בשעה טובה לאחר עבודה מאומצת. "זהו פרויקט היסטורי לדורות הבאים שייהנו מפירות העבודה המאומצת. התוצאה מתכללת את כל שיתופי הפעולה שיביאו לחריש איכות חיים מיטבית".

לקריאה נוספת: חריש 2040: מרכז רפואי בשכונת מעו"ף, מדרחוב בדרך ארץ

מתכנני הרובע החדש 'חריש דרום' מעריכים שהוא יהיה אורבני יותר ותוסס יותר בהשוואה לשכונות הקיימות בעיר, בזכות המודל החדש-ישן על פיו תוכנן. הצצה ראשונה לתוכנית הבינוי של הרובע החדש של חריש

הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה-חריש, בראשות מושיק גולדשטיין, אימצה בחודש האחרון תוכנית בינוי מנחה למתן היתרי בנייה לרובע חריש דרום. תוכנית הבינוי שאומצה על ידי הוועדה, אינה מחייבת, אך היא מציבה עקרונות מנחים ליזמים לבנייה של הרובע החדש בהתאם לתפישה עירונית חדשה, שמקדם משרד הבינוי והשיכון.

המודל: עירוב שימושים

רובע חריש דרום תוכנן על ידי משרד האדריכלים יחיאל ועפר קורין בהתאם לתפישת עירוב שימושים. מראה הרובע ייבדל משמעותית משאר חמש השכונות הקיימות בעיר, שנבנו בעשור האחרון.

"התכנון של חריש דרום הוא מתקדם, מדובר למעשה בשתי וערב של רחובות", מסביר סגן ראש העיר וחבר הוועדה המיוחדת לתו"ב-חריש שלמה קליין. "התכנון הכי מתקדם היום חוזר למעשה אחורה בזמן, ודומה לתכנון הישן של ערים מלפני 2,000 שנה. חריש דרום שונה משאר השכונות בחריש, שלא תוכננו בהתאם לתפישה זו".

מבט ראשון במפות התכנון מגלה שהרובע משתרע בין שני מוקדי טבע עיקריים, נחל נרבתא ממזרח ותל זאבים במערב. בין שניהם קיימת שדרה ירוקה להליכה ונסיעה שחוצה את הרובע ממזרח למערב.

במבט שני, מתגלים ריבועים ריבועים "בלוקים" על המפה. כבישים ישרים כסרגל מקשרים ביניהם בשיטת שתי וערב וכל בלוק הוא ייחודי ואינו הומוגני אלא כולל עירוב של בניינים. חלקם נמוכים בבנייה מרקמית, חלקם מתנשאים לגובה וביניהם מוסדות ציבור ושטחים ירוקים – והכל באותה יחידת שטח.

"רחובות בקנה מידה אנושי יותר"

גם לעין בלתי מיומנת, הסדר המובנה במפת הרובע בולט ומעיד על התמצאות קלה, בדומה לערים בינלאומיות רבות. קחו לדוגמה את מנהטן, שבנוייה בצורה של שתי וערב, אי אפשר להתבלבל בה ולא ללכת לאיבוד. כך גם בחריש דרום.

הרובע מחובר לשכונות בצוותא והפרחים באמצעות שלושה נתיבים, המרכזי בהם הוא שדרת ההגשמה והשניים הנוספים הם רחוב קהילה (בצוותא)  ורחוב יסמין (הפרחים). מדרום לרובע החדש ייסלל בעתיד גם כביש הגישה הדרומי של העיר.

למרות החיבור הרציף והטבעי לשדרת ההגשמה הרחבה, לדברי אדריכל יחיאל קורין, שתכנן את חריש דרום כמו גם את שכונת בצוותא, "נעשה ניסיון לתכנן רחובות בקנה מידה אנושי יותר".

"מתוכננים רחובות שיש בחלקם תנועה חד סטרית כדי לא להגיע למרחבים ענקיים לא מנוצלים כמו שיש בשדרת דרך ארץ. יש רחוב אחד שממשיך את שדרת ההגשמה, אבל הצרנו אותו עד כמה שניתן בהתחשב בעובדה שהוא ישמש נתיב תחבורה ציבורית בעתיד וישמש ככניסה החדשה לישוב".

עירוניות טובה כמו פעם

הצצה מעמיקה יותר לתכנון הבלוקים מגלה, שבנייני המגורים בחריש דרום כוללים מגוון רחב של טיפוסי בנייה. לא יהיו צמודי קרקע בשכונה החדשה, אם כי הבניינים המזרחיים ביותר, הסמוכים לשכונת בצוותא יהיו נמוכים יחסית. שאר טיפוסי הבניינים ינועו בין בנייה מרקמית (6-5 קומות) בניינים של 10-8 קומות ומגדלים (24-20 קומות). בניינים של תעשייה קלה ותעסוקה בלבד יתנשאו לגובה של 6-5 קומות.

על פי התוכנית ייבנו בחריש דרום כ-1,650 יחידות דיור, וכ-20% מתוכן יהיו יחידות דיור קטנות. לכלל הדירות יוצמדו מחסנים וחניות אולם בשונה משכונות חריש הקיימות, החניה במרבית המגרשים תהיה תת קרקעית אם כי באחוזים משתנים. בחלקם רק 50% מהחניה תהיה תת-קרקעית ובאחרים 90% וגם 100%. גם מבני הציבור ייבנו עם חניה תת קרקעית.

קורין: "תכנון חריש דרום מתבסס על עקרונות של ערים שאימצנו אותם כעקרונות טובים בעיר מודרנית. התכנון שונה מכל הרובעים הקיימים בחריש בזה שיש לו כמה עקרונות אורבניים מובהקים כמו יצירה של רשת מלאה וצפופה של הולכי רגל ורכב – מה שמאפיין ערים טובות. בחריש דרום התושבים לא יצטרכו לנסוע ברחובות אינסופיים ולחפש את הפנייה שמאלה, אלא ייהנו מהתמצאות טובה, אוריינטציה פשוטה.

"כיום כל הבינויים החדשים בארץ מתוכננים באותו סגנון של ערים אירופאיות עם אורבניות טובה וגריד פשוט. אנחנו לא ממציאים שום דבר, אלא מעריכים ומאמצים עקרונות ותיקים בתכנון ערים עם הסתכלות עדכנית לבעיות עכשוויות, כמו תעסוקה ותחבורה. מתאימים את העקרונות האלה לטכנולוגיה של היום".

מאפיינים של עיר מודרנית

אחד המאפיינים של ערים מודרניות טובות הוא רחובות תוססים מלאי עניין ותחבורה ציבורית נגישה למרכז העירוני. קורין מאמין שתכנון חריש דרום יקדם אורבניות טובה יותר בהשוואה לשכונות הקיימות.

"אני לא מאמין שחריש דרום יהיה כמו שכונה במרכז תל אביב, אבל תהיה לו יותר אורבניות הנובעת מאינטנסיביות של עירוב שימושים. באותו תא שטח יהיו גם משרדים, גם מסחר, גם תעשייה, גם מגורים וגם שטחי ציבור. העירוב הוא אחד המאפיינים של עיר נכונה וטובה לחיים מודרניים", הוא מסביר.

עיקרון נוסף שתורם למגוון ולהתמצאות בשכונה גם יחד הוא בנייה מגוונת, בניינים נמוכים ייבנו לצד מגדלים גבוהים. בנוסף, מתוכננים גם בניינים שישלבו תעסוקה, תעשייה ומגורים באותו בניין, מספר קומות של תעסוקה ומעליהם מגורים. "עירוב אנכי מאפיין עיר נכונה וטובה. אני לא יודע איך היזמים יבנו בפועל, אבל התכנון לכל הפחות מאפשר מגוון גדול מאוד", מדגיש קורין ומציין כי כל השכונות החדשות ברחבי הארץ בכפר סבא ובערים נוספות, נבנות בהתאם לעקרונות דומים.

בלי תעשייה כבדה

קליין מדגיש כי חריש דרום תיבנה בדומה לשכונות מודרניות רבות בארץ: "כל אשדוד החדשה נבנתה בהתאם לאותם עקרונות, זה התכנון החדש, מאוד מסודר, מאוד פשוט ומאוד מגוון", הוא מדגיש.

כיצד יעבוד העירוב של מגורים ותעשייה גם יחד וכיצד מבטיחים איכות חיים לתושבים?

"כפי שזה עובד בערים אחרות. העיר שמובילה את עירוב השימושים היא תל אביב. עם זאת, בחריש לא תהיה תעשיה כבדה, רק תעשייה עתירת ידע או תעשיה קלה לא מזהמת ולא מרעישה כמו דפוס או נגריות", מסביר קליין.

תחת אותה הגדרה לעירוב שימושים הדרים בכפיפה אחת, באותו "בלוק" ולעיתים אף באותו בניין, משולבים גם שטחי ציבור ומוסדות חינוך (שטחים חומים).

"בתי הספר מפוזרים בתוך הבלוקים המעורבים. אין איזור בתי ספר, אזור מגורים ואזור תעסוקה. גם כיום זה קיים בחריש אבל לא בצורה מובהקת, כמו אצלנו בתכנון", מדגיש קורין. עם זאת, הוא מציין כי קיים חריג אחד בתוכנית, קריית חינוך גדולה בצד המזרחי בסמוך לנחל נרבתא ללימודי סביבה וטבע, שנבנית כיחידה עצמאית.

חווית הליכה ברחוב

קורין מדגיש אלמנט תכנוני משמעותי נוסף ברובע, והוא מערכת השצ"פים (שטחי ציבור ירוקים פתוחים), שתוכננה על דופן הרחוב.

"אין שצ"פ פנימי נסתר מעיני הולכי הרגל. אין שטח ירוק פנימי שקשה להגיע אליו או שהוא קניינם רק של כמה תושבים. הוא נמצא על הרחוב, הוא  פתוח, נגיש וחשוף לכל – זה עוד יתרון היות ומערכת השטחים הירוקים היא חלק ממערכת הולכי הרגל ורוכבי האופניים. כשאתה הולך ברחוב אתה עובר חוויית הליכה, עובר בין כל השימושים השונים ברחוב אחד", מסביר קורין.

עושר החוויה של השיטוט ברחוב נובע גם מהצפיפות הגבוהה יחסית של הבנייה בהשוואה לשאר השכונות בעיר. למרות הצפיפות (14.5 יח"ד לדונם) קורין מעריך שתושבי הרובע יחושו תחושת מרחב וחופש.

התכנון מפצה על הצפיפות

"ישנן הרבה שכונות שנבנו ובהתחלה חשבו שהן חריגות וצפופות ואחר כך פתאום ערך הנדל"ן עלה בהן עד אין סוף והביקוש אליהן גבר. כך זה עובד בשכונות שהתכנון בהן טוב ומעניק לתושבים תחושה של מרחב ורווחה.

"בחריש דרום ישנם אזורים עם זכויות בנייה מוגברות אבל חשוב לזכור שמדובר ברובע שנבנה בשיטה אורבנית חדשה מתוך מגמה שהתעסוקה תהיה קרובה לבית, שיהיו שם משרדים ואזורי תעסוקה שיספקו לתושבי העיר עבודה קרוב לבית, מבלי לעמוד כל בוקר בפקקים. זה ייעל להם את החיים ויתרום לאיכות חייהם. בנוסף, זהו רובע שהביטוי הפיסי שלו יאפשר חיי קהילה יותר טובים, יעודד קשרים חברתיים בין אנשים והשתייכות למקום".

כך או אחרת, מסכם קורין בתקווה ש"היזמים יבנו את הרובע כמו בתוכניות ולא יעשו מזה משהו אחר".

לקריאה נוספת: תוכנית רובע "חריש דרום" הופקדה

מכרז היזמים למתחם ״הטרפז״ ייסגר בקרוב ורוב יחידות הדיור בו יימכרו לזכאים במסגרת תוכנית ״מחיר מטרה״. נתוני המכרז ליזמים מלמדים כי עלות דירת 4 חדרים סטנדרטית במסגרת התוכנית, תעמוד על כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחה של כ-300 אלף שקלים. השוואה לפרויקטים קודמים של דיור בר השגה בחריש מצביעה על התייקרות של כ-60% במחירי הדירות, במהלך חמש השנים האחרונות

בנובמבר הקרוב ייסגר המכרז ליזמים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה לבניית 624 יחידות דיור ו-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ב-3 מתחמים במתחם ״הטרפז״. המתחם הינו חלק משכונת אבני חן וממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר (כיכר הזיתים) מול הפארק העירוני העתידי.

התב"ע לשכונת הטרפז אושרה כבר במאי 2021 ובמסגרתה ייבנו מאות יחידות דיור בבנייה רוויה הכוללת, לראשונה בעיר, מגדלים בני 27 קומות. עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

על פי תנאי המכרז 20% מכלל הדירות, היקרות מביניהן, יוקצו למכירה בשוק החופשי ואילו שאר הדירות ימכרו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי והשיכון.

הנחה של 300 אלף שקלים לזכאים

המכרז קובע כי היזמים יתחרו על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע. המכרז כולל שלושה מתחמים שונים, לאחד מהם (מתחם 72038) נקבע מחיר מינימום של כ-10 מיליון שקלים לפני מע"מ, בשל שטחי המסחר הנכללים בו. לשניים האחרים לא צוין מחיר מינימלי עבור הקרקע.
עוד נקבע כי השווי למ"ר בנוי יעמוד על 12,400 שקלים + מע"מ (14,508 שקלים למ"ר כולל מע"מ).

"שווי מטר בנוי עיקרי" משקף את העלות לפיה יחושב מחיר הדירה וממנו תיגזר ההנחה לזכאי משרד השיכון. כך לדוגמה, דירת 100 מ"ר סטנדרטית במתחם הטרפז בקומות האמצעיות, (בתוספת חישוב חלק יחסי של שטחי מרפסות, חניה ומחסן) תעלה לזוגות צעירים כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחת זכאים של 300 אלף שקלים.

דיור בר השגה ב-1.3 מיליון שקלים

האם דירת 4 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקלים עדיין משקפת דיור בר השגה לזוגות צעירים?
השוואה למחירי הדירות בחריש במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בין השנים 2018-2017 מגלה כי מחיר מ"ר בנוי עמד אז על כ-7,500 שקלים ודירות בגודל של 100 מ"ר נמכרו לזכאים (לאחר הנחה) במחיר שנעו סביב ה-800 אלף שקלים.

המכרז הנוכחי משקף אם כן, עלייה של כ-60% במחירי הדירות המסובסדות במהלך חמש השנים האחרונות.

ראוי לזכור כי בשנים האחרונות חלה התייקרות משמעותית במחירי הדירות בישראל ובחריש בפרט וכי גם תוכנית ׳מחיר למשתכן׳ וגם תוכנית ׳מחיר מטרה׳ הנוכחית, משקפות הנחות של מאות אלפי שקלים ביחס למחירי השוק.

מחירי הדירות שיימכרו בשוק החופשי במתחם צפויים להיות גבוהים משמעותית. דירות היוקרה, בדגש על הקומות הגבוהות במגדלים, יחצו, כך נראה, שיאים חדשים במחירי הדיור בעיר.

לקריאה נוספת: סקירת הנדל״ן של חריש סיטי: המכירות הוכפלו, המחירים זינקו

שוק הנדל״ן בחריש הציג עלייה ניכרת במספר עסקאות המכירה של דירות ובמחירי הדירות, במחצית הראשונה של שנת 2022. סקירת הנדל״ן העדכנית של 'חריש סיטי' מצביעה על עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות הרגילות בעיר, לצד המשך נסיקת המחירים של הדירות המיוחדות. בנוסף, ניכרת מגמת התבגרות של השוק ומעבר מובהק לעסקאות יד שנייה

שדרת דרך ארץ, צילום דבי לרר

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע (אוגוסט 2022), על בסיס נתונים רשמיים שפרסמה רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש יוני 2022, פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי ומצביעה על השינויים הניכרים שחלו בנדל"ן המקומי, במיוחד בשנה האחרונה.

היקף מכירת הדירות הוכפל

מניתוח נתוני מכירת הדירות בין השנים 2022-2014 עולה כי ברבעונים האחרונים הוכפל היקף המכירות הרבעוני ביחס לממוצע בשנים הקודמות. היקף המכירות הרבעוני הממוצע עמד בשנה וחצי האחרונות על כ-370 דירות שנמכרו מדי רבעון (מעל ל-120 דירות בממוצע מדי חודש).

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) למכירת דירות חדשות בשכונות השונות שנבנו בעיר. בשנת 2019 הסתיימה מכירת הדירות בפרוייקטים חדשים בשכונות ״הוותיקות״ – אבני חן והחורש, והנתח היחסי שלהן במכירות עמד על כ-20% בלבד מסך הדירות שנמכרו בעיר.

שלוש שנים אחרי, עלה נתח המכירות היחסי של אבני חן והחורש לכ-60% והסיבה ברורה. בשנת 2022, עם סיום המכירות של רוב פרויקטי הבנייה החדשים בעיר, שוק הנדל"ן המקומי של עסקאות יד שנייה הפך דומיננטי. גם בשתי השכונות החדשות יותר – הפרחים ובצוותא, רוב הדירות שנמכרו במחצית הראשונה של 2022 הן דירות יד שנייה.

בשנה החולפת: עליית מחירים של כ-30%

לצד העליה בהיקפי המכירות, מזוהה בשנה החולפת גם עליה חדה במחירי הדירות. את השינוי במחירי הדירות בחריש אנו בוחנים לפי העלות למ”ר, המשקפת מדד זהה ומתאימה לדירות בגדלים שונים.

במשך כחמש שנים, החל ממחצית שנת 2016 ועד מחצית שנת 2021 המחיר הממוצע למ״ר  בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עליה חדה במחיר למ״ר וברבעון השני של שנת 2022 המחיר הממוצע למ״ר עמד על כ-14,000 שקלים. בחודש יוני 2022, החודש האחרון ברבעון השני בשנה, עמד המחיר הממוצע למ״ר על כ- 14,500 שקלים ובכך השלים עליה של כ-30% במחירי הדירות הרגילות בחריש, במהלך שנה אחת בלבד.

ראוי לציין כי ברמה הארצית עלו מחירי הדירות בישראל ב-17.8% בשנה האחרונה, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (יום שני).

שיאים חדשים במחירי הדירות המיוחדות

הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, היא דירת 6 חדרים (191 מ"ר) ברחוב תאנה בשכונת החורש. הדירה נמכרה במחיר של 2.72 מיליון שקלים. גם בשכונות האחרות  נמכרו במהלך שנת 2022 דירות במחירים גבוהים שחצו את רף ה-2.5 מיליון שקלים,

במקביל לעליה במחירי הדירות, חלה עליה גם במחירי השכירות בחריש, מגמה זו נתמכה על ידי שני גורמים, האחד, ירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר, והשני, השפעת שוק הנדל״ן הארצי על המקומי. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,200-2,900 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,600-3,200 שקלים. מחירי השכירות עבור דירות מיוחדות גבוהים יותר ומפורטים בסקירת הנדל״ן המלאה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – עיינו בסקירת הנדל״ן

לקריאה נוספת: קיץ חם בשוק הנדל״ן בעיר: ״היתה ממש התנפלות, תוך שעה חתמנו על חוזה״

כיצד השפיע משבר הקורונה על שוק הנדל"ן בחריש, מהי מגמת השינוי שחלה בתמהיל הדירות בעיר בשנים האחרונות ואיזו דירה נמכרה, לראשונה בעיר, במחיר שחצה את רף שני מיליון שקלים?

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי, עודכנה השבוע, על בסיס נתוני רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש ספטמבר 2020. עיון בנתונים מעניק הצצה מעניינת במיוחד למגמות שוק הנדל"ן בחריש בחודשים האחרונים, בצל משבר הקורונה. הסקירה עוקבת אחר מספר מדדים קבועים הנבחנים החל משנת 2014 ומספקת תמונת מצב מתחילת שנת 2020 עבור מספר מדדים נוספים.

היקף מכירת הדירות החודשי הוא המדד המרכזי שבו נבחן שוק הנדל"ן המקומי. במדד זה ניתן לזהות בבירור את ההשפעה המיידית על היקף המכירות, בחודש אפריל, עת הוכרז הסגר הכללי הראשון בישראל. בחודש זה זוהתה צניחה משמעותית מאוד בהיקף המכירות, הנובעת בעיקר בשל העובדה שרבים ממשרדי המכירות בעיר היו סגורים. עם זאת, ההתאוששות היתה מהירה. בחודש מאי חזר היקף המכירות לרמה הנורמטיבית בעיר ובחודש יוני הגיעו המכירות לשיא חודשי שלא נראה מאז תחילת שנת 2016. גם בחודשים הבאים, יולי-ספטמבר, נשמרה רמת מכירות גבוהה באופן יחסי לשנה החולפת.

מגמת עלייה במחירים, לאחר תקופה ארוכה של ירידה הדרגתית

מחירי השיא של הדירות בעיר נמדדו במחצית השנייה של שנת 2017 ונשמרו כך למשך שנה בקירוב. החל מסוף 2018 ועד תחילת 2020 זוהתה מגמת ירידה הדרגתית ואיטית במחירי הדירות בעיר. בתחילת 2020 ירד המחיר הממוצע למ”ר, לראשונה מאז 2016, מתחת לרף ה- 10,500 שקלים. ברבעונים הבאים של שנת 2020 מזוהה עליית מחירים שעשויה להצביע על שינוי מגמה. בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי של השנה המחיר הממוצע לדירות רגילות בחריש, עלה ב-3.7%.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

עלייה בביקוש לדירות יוקרה

חודש לאחר שנקבע שיא חדש במכירת דירת גן בשכונת החורש תמורת 1.93 שקלים, נמכרה דירת גן אחרת בשכונת החורש במחיר של 2,088,000 שקלים. הדירה, הממוקמת בפרוייקט של י.ח דמרי ברחוב אורן בעיר, נמכרה בחודש יולי בעסקת יד שניה.

בין השאר מצביע הדבר על עלייה ניכרת במחירי הדירות המיוחדות בחריש (דירות גן, דופלקסים ופנטהאוזים), לאורך השנים האחרונות, בעיקר כשמדובר על דירות מיוחדות וייחודיות (מיקום יוצא דופן, גינות גדולות במיוחד וכו'). זאת בניגוד לדשדוש היחסי במחירי הדירות הרגילות בעיר.

דירות 5 חדרים מגדילות את חלקן באופן משמעותי

בשנים הראשונות דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש והיוו 72% מסך הדירות שנמכרו בעיר. השנה, מצביעים נתוני המכירות על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות ועל עלייה ניכרת בשיעור הדירות בנות ה-5 חדרים בעיר. שיעור המכירות של דירות 4 חדרים ירד השנה ל 59% בלבד ואילו שיעור המכירות של דירות 5 חדרים עלה ל 32%.

השינוי בתמהיל הדירות עשוי להצביע על התבגרות מסויימת בתהליכי האיכלוס של העיר. אם בשנים הראשונות, כשהתשתיות בעיר היו מועטות, קהל היעד המרכזי היה זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן. כעת, עם התפתחותה של העיר והיכולת שלה לתת מענה גם למשפחות בוגרות יותר ובעלות מספר גדול יותר של ילדים, עולה הביקוש לדירות גדולות יותר, בנות חמישה חדרים, ובהתאם לכך מגדילים היזמים גם את ההיצע.

לסיכום: נתוני סקירת הנדל"ן המעודכנת מספקים תובנות משמעותיות על תגובת השוק המקומי למשבר הקורונה הגלובלי, בחודשים האחרונים. בשלב זה, ניתן לומר בזהירות, כי בחודשים הראשונים של המשבר, המשיך שוק הנדל"ן המקומי לתפקד באופן סדיר ואף זוהתה עליית מחירים קלה. מה צופן העתיד? נצטרך לחכות ולראות. סקירת הנדל"ן המלאה של חריש כוללת ניתוחים רבים נוספים ומידע על המגמות השונות ולמתעניינים, מומלץ לקרוא אותה במלואה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

מגפת הקורונה גרמה לענף הנדל"ן לאמץ שיטות עבודה מותאמות למצב הכוללות סרטונים וירטואליים וחתימת הסכמים מרחוק. מהי ההשפעה המיידית על שוק השכירות והקנייה ומה צפוי לקרות ביום שאחרי המשבר? מתווכי הנדל"ן ואנשי המכירות של הפרוייקטים בחריש משתפים

ישיבת צוות של רימקס באוויר הפתוח. צילום: תהילה בן שימול

שמונה ימים מאז החל משרד הבריאות להגביל את תנועת אזרחי ישראל וענף הנדל"ן המקומי כבר אימץ שיטות עבודה, שמאפשרות לו להמשיך ולקיים את הפעילות, במידת האפשר.

בסניף 'רימקס' חריש, סוכנות התיווך הגדולה בעיר המעסיקה 18 סוכנים, החלו לעבוד במשמרות על מנת לשמור על התקנה האוסרת על התכנסות מעל 10 אנשים באותו חלל. לירון כרמון, מנהל הסניף מפרט: "העובדים מסתובבים במשרד עם כפפות ומסיכות ודואגים לחטא את הידיים. דאגנו גם לחיטוי המשרד. חלק מן הסוכנים עובדים בבית ופגישות הצוות מתקיימות באוויר הפתוח". כרמון מוסיף ומעדכן שגם ההתנהלות מול הלקוחות עברה שינוי: "אנחנו עובדים הרבה ב'זום', מצלמים סרטונים וירטואליים של הדירות או מצלמים אותן LIVE ומשדרים לקונים או לשוכרים הפוטנציאלים. גם ההדרכות המקצועיות של הרשת עברו לזום, אנחנו מתאימים את עצמנו למצב".

אך האם כל השינויים האלה עוזרים לסוכנים לסגור עסקאות. כרמון מעדכן שתהליכים שהחלו לפני שבועיים או אפילו בסוף שבוע שעבר מתקדמים. "יש מעט מאוד עסקאות חדשות והן בעיקר של שוכרים או רוכשי דירות, שמכרו נכס וחייבים לעבור לאנשהו".

הפעילות כרגע בעיקר בשוק השכירויות

חן אלהרר, מנהלת משרד 'U נכסים' ביצעה גם היא את השינויים הנדרשים: "בשבוע הראשון של ההסתגרות בבתים היתה אי ודאות גבוהה ומספר חוזים התעכבו עד לבירור המצב".

"שוק השכירות לא השתנה כל כך. אנחנו מצלמים סרטונים של הדירות ושולחים ללקוחות בוואטסאפ. אם נפגשים בפועל, פנים אל פנים, עושים זאת תוך שמירה על כל כללי הזהירות המתבקשים, אבל רוב החוזים נחתמים בלי להיפגש, באמצעות המיילים ובעזרת שיחות וידאו משותפות למשכיר, לשוכר ולנו".

האם השינויים בשוק השפיעו גם על מחירי הנדל"ן לקנייה או השכרה? אלהרר מציינת שלא ניכר שינוי. "המחירים לא עלו ואין תזוזה במחיר. אנשים שקונים דירה למגורים לא נוטים לבטל את העסקה. לעומתם, משקיעים רבים עוצרים את הפעילות כדי לבחון לאן השוק הולך".

חוטר ישי פדלון ואיתן גל מסוכנות 'ELEMENT' מעידים גם הם כי בתחום המכירה והקנייה יש מעט מאוד עסקאות. "גם בשכירות יש ירידה בנפח הפעילות אבל אנחנו עדיין עובדים, יש לנו פגישות בשטח עם לקוחות".

"אנו מתמקדים בעיקר בדירות ריקות אותן אנו מצלמים ומעבירים ללקוחות. דירות מאוכלסות הן בעייתיות יותר. בשלב זה לא ברור עד כמה מהר נחזור לשגרה, אבל להערכתנו, בשוק השכירויות של חריש לא ישתנה כלום, עשויה להיות ירידת מחיר נקודתית בלבד, אבל ביציאה מהמשבר, כשכולם יחזרו לשוק, תהיה עלייה מעבר למחיר הנוכחי".

השניים מציינים כי פסח, תקופה הידועה בפעילות גבוהה בשוק השכירויות, נמצא בפתח, אך עדיין מוקדם לנבא מה יהיה הקף הפעילות בשוק השכירות בחריש.

אלהרר נשמעת פסקנית יותר: "מחירי השכירות בחריש לא ירדו, אני צופה שתהיה עלייה. אם המשבר ימשך ולאנשים יהיה קשה לשלם משכנתא הם ישקלו למכור את הנכס ולעבור לשכירות. במקביל, משפחות מנתניה וחדרה שיקלעו למצב כלכלי בעייתי יעדיפו לשלם שכירות מוזלת בחריש, שהיא חצי מהסכום אותו הם משלמים באיזור המרכז, ולכן אני צופה שתהיה עליה במחירי השכירות".

תפקיד המתווך הופך קריטי

המיקוד של המתווכים בחריש בדירות ריקות אינה מקרית. השכרת דירות מאוכלסות מזמנת בתקופה זו אתגרים מורכבים יותר. "משפחות לא ששות להכניס זרים הביתה", מסבירה מלני פאר, בעלת סוכנות הנדל"ן 'אנשים ובתים', "גם שוכרים אינם מעוניינים להיכנס לדירות שגרים בהם. זו תופעה שמשפיעה במישרין על התנהלות כל תחום יד 2 בענף הנדל"ן", היא מדגישה ומוסיפה: "מהבחינה הזו, עולה דווקא קרנו וחשיבותו של איש הנדל"ן. ברור היום, יותר מתמיד, שאי אפשר להסתדר בלעדינו. אנחנו עושים סרטונים, מצלמים תמונות ממוקדות, מייצגים את בעלי הבתים שרבים מהם מבוגרים ומסוגרים בבתים, ולכן תפקיד המתווך הופך לקריטי".

גם אלהרר מדגישה כי עולה חשיבות המתווך בתקופה של אי וודאות: "אתגר חדש שמתמודדים איתו ממש בימים אלה הוא השכרת דירה לאנשים שיצאו לחל"ת או פוטרו. בעלי הדירות מחפשים משפחות עם יציבות כלכלית ועם הבטחה לתשלום בזמן ומצב המשק ומספר המפוטרים הגבוה מציף אתגרים חדשים". בתשובה לשאלה מהו הפיתרון למצב, צוחקת אלהרר ועונה: "איך אומר ביבי? זה אירוע מתגלגל, אנחנו לומדים את הנושא כעת ומחפשים פתרונות".

חריש תהפוך אטרקטיבית יותר

באותה עת שסוכנויות הנדל"ן מאמצות דרכים חדשות להתמודדות עם המצב ומוצאות פתרונות חדשים כדי לקדם עסקים בענף, הן נושאות פנים גם אל המחר, אל היום שאחרי משבר הקורונה.

פאר מסבירה: "לא ידוע מה יקרה בכלכלה הישראלית ועם הריבית במשק, אבל ככל הנראה משפחות רבות לא יחזרו לעבודתם הקודמת, לא ישתכרו כמו לפני המשבר ולכן גם הבנק לא בהכרח יאשר להן משכנתאות גבוהות. זו הסיבה שאני מעריכה שלמחיר הזול יחסית לדירות בחריש לעומת ערים אחרות יהיה תפקיד מפתח. בחריש ניתן יהיה לקנות דירה ולצמצם את הסיכון".

כרמון מסכים עם פאר: כשהמצב יחזור לשגרה, או כשהטירוף יהפוך לשגרתי, אני מעריך שהקונים יחזרו לשוק ולדעתי, וזאת אחרי שקראתי את כל הניתוחים הכלכליים בכל המוספים, מחירי הדירות בחריש יעלו. חריש אטרקטיבית מבחינת מחירי נדל"ן ובגלל הפסדים בבורסה או פיטורין זוגות צעירים ומשקיעים, שיאלצו לצמצם את תקציב הרכישה שלהם, יגלו שחריש אטרקטיבית עבורם והביקוש בעיר יגדל. בשורה התחתונה, הקורונה תעשה טוב לחריש". 

הבנייה נמשכת: לא צפוי עיכוב במסירת הדירות

ומה חושבים הקבלנים של חריש על המצב? בחברת אשדר פעילות השיווק והמכירות נמשכת, במתכונת מצומצמת. "באופן טבעי בעקבות המצב, ישנה ירידה בהיקף הפעילות אך פניות ומתעניינים נמשכות כל העת". מציין מתן פרידמן, מנהל המכירות של אשדר בחריש. "פגישות בתיאום מראש מתנהלות בהתאם להנחיות של שמירת מרחק. ברמת הבנייה אין כמובן עצירה והקבלן ממשיך בביצוע".

טלי כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בשפיר מגורים ובניין בע"מ, הבונה את שכונת בצוותא מעדכנת כי חברת שפיר, נערכה למתכונת עבודה במצב החדש. "אתרי הבנייה שלנו פועלים כרגיל, שכן ענף הבנייה כידוע הוחרג מיתר המשק והוגדר כחיוני ונכון לרגע זה לא צפויים עיכובים במסירת הדירות. משרדי המכירות שלנו פתוחים ועובדים תחת שמירה על הנחיות והוראות משרד הבריאות. בנוסף, התחלנו להפעיל שימוש באמצעים דיגיטליים לטובת המתעניינים. אנחנו מקיימים שיחות מכירה באמצעות אפליקציית זום ולחלק מן הלקוחות אנחנו מציעים פגישות בביתם אחד על אחד ויש היענות לכך. כמו כן, אנחנו מציעים תנאי תשלום נוחים ומקלים לציבור הרוכשים. אנחנו עושים כל שניתן כדי לחזק את ביטחונם של המתעניינים המעוניינים לרכוש דירות בימים אלו", היא מסכמת.

מכניסים לחוזה סעיף קורונה

"מרבית הציבור נמצא בחוסר ודאות כרגע וכמובן שההתנהלות איננה שגרתית. אנחנו עובדים במתכונת חלקית", מסביר אסי סימון, מנהל המכירות של חברת י.ח דמרי בעיר. "ברמת ההתנהלות המשפטית, וכדי לבוא לקראת הלקוחות והרוכשים, הכנסנו לחוזים 'סעיף קורונה' המאפשר במצבי קיצון, כמו היעדר כוח אדם או החמרה כלשהי של נהלי העבודה, לדחות למספר חודשים את מועדי התשלומים ללא ריביות או הצמדה למדדים. כך או אחרת, חשוב לדעת, כי כלל הכספים שמעבירים רוכשי הדירות לבנק המלווה מובטח, והרוכשים יכולים להיות רגועים בעניין הזה.

סימון טוען, כי הגישה הכלכלית שבה נוקטת הממשלה הינה מחמירה, יתר על המידה, ופוגעת בצורה אנושה בפעילות העסקית ובמנועי הצמיחה הבסיסיים של המשק. לדבריו המגמה של העלאת ריביות המשכנתא איננה נכונה ונובעת מהסתכלות שגויה על המשק. "משרד האוצר צריך לגבות את הבנקים ולהעניק להם עוגנים כדי להבטיח תנאים טובים עבור ציבור הלווים ורוכשי הדירות, אחרת כלל הפעילות העסקית בתחום הדיור תיעצר, והכל בגלל שאנשים יחששו לגשת לבנקים ולקחת משכנתאות".

מי שלא חשש מהמצב הוא א' מגבעת שמואל, שחתם ביום שלישי האחרון על עסקה לקניית דירת גן 5 חדרים בחריש, באמצעות סוכנות התיווך 'אנשים ובתים'. "חיפשנו במשך תקופה ארוכה דירה בחריש, מה שמצאנו נחטף מהר ולקח לנו זמן למצוא את הדירה שרצינו", הוא מסביר. "גם המו"מ ארך זמן וביום שלישי האחרון, בשעה טובה, נחתם ההסכם, בדיוק ביום בו פורסמו ההנחיות המחמירות של משרד הבריאות", מתאר א' ומנמק מדוע קידם את העסקה למרות המצב, שאילץ אותו לחתום על הסכם מכר בלי ללחוץ ידיים ועם מסכות: "יש אי ודאות על הכל, צריך להאמין שאנחנו לא מנהלים את העולם ושהכל קורה לטובה. השאיפה שלנו היתה לעזוב את המרכז ולעבור לחריש ואני מקווה שנצליח במעשה ידינו". א' ובני משפחתו מתכננים לעבור לחריש באוגוסט הקרוב.

חריש מאופיינת בשיעור גבוה במיוחד של משקיעים, שזיהו את הפוטנציאל של העיר החדשה. מה מאפיין את משקיעי חריש, אילו אתגרים ייחודיים מציבה בפניהם העיר החדשה ומהי הדרך הנכונה לנהל נכס להשקעה בעיר? את השאלות הללו הפנינו לעו"ד אוהד לפידות, מנהלה של קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש'

"רכישת נכס להשקעה מהווה את אחד מדפוסי ההשקעה המקובלים בישראל. הישראלים חובבי נדל"ן והנתונים מלמדים כי אחד מעשרה ישראלים מחזיק בדירה נוספת כהשקעה", מציין עו"ד אוהד לפידות, העוסק בתחום הנדל"ן, משקיע בעצמו, ומנהל קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש'. "העיר חריש מספקת מענה מדויק עבור רבים המחפשים בשנים האחרונות השקעות מעניינות בתחום הנדל“ן", הוא מוסיף. "לפי הערכות שונות, כ-5,000 דירות בעיר משמשות כנכס מניב עבור בעליהן. משקיעים אלה הבינו כי לחריש פוטנציאל רב כעיר חדשה, שמחירי הדירות בה עדיין נמוכים. בשוק כזה, לצד התשואה משכר הדירה, ישנו גם פוטנציאל רב לעליית ערך הנכסים".

איך היית מאפיין את המשקיע הטיפוסי בחריש?

"קשה לאפיין את המשקיע הממוצע בחריש. המשקיעים בחריש הם מגוונים – אלו אנשים מכל הארץ,  בגילאים שונים ובנקודות שונות במעגל החיים – זוגות צעירים, בעלי משפחות ופנסיונרים. עבור חלק מהמשקיעים, זהו הנכס הרביעי או החמישי שרכשו, ואצל אחרים – זהו נכס יחיד. האחרונים, ראו בחריש הזדמנות לרכישת דירה ראשונה במרחק גיאוגרפי סביר ממרכז הארץ, ובעלות אותה הם יכולים להרשות לעצמם. משקיעים אלה ממשיכים לגור במקום המגורים הנוכחי שלהם, אך רכישת הדירה בחריש איפשרה להם לקחת חלק פעיל בשוק הנדל“ן הגואה מעלה בשנים האחרונות".

"השכבה המבוססת יותר מקרב המשקיעים, מחזיקה במספר דירות להשקעה, אם מתוך ראייה רחוקת טווח והבנה פיננסית מעמיקה, ואם כביטחון עבור דור העתיד, ילדיהם, שיזכו בבוא העת לדירה משלהם".

ניהול נכס לאחר השקעה – לא עניין של מה בכך

על פי הערכות, רובם המוחלט של המשקיעים לא מתגוררים בחריש, וחלקם הגדול אף לא גרים בסביבה הקרובה לעיר. המשמעות היא שעליהם לנהל את הנכס ב'שלט רחוק'.

אז איך לומדים ביום בהיר אחד להיות בעלי בית ואיך מנהלים נכס מרחוק?

"ניהול נכון של נכס הוא עולם תוכן שלם, וכשמדובר על ניהול נכס מרחוק, הנושא מורכב עוד יותר", מסביר עו"ד לפידות. "משקיעים מתחילים, ואפילו בעלי נכסים מנוסים יותר, עומדים עם רכישת הדירה להשקעה מול שאלות שונות: איך מוצאים שוכרים? האם יש בחריש יתרון לדירה מרוהטת? כיצד עוקבים אחר שווי הנכס וכיצד מחליטים מתי העיתוי הנכון למכור? אילו מיסים חלים על המשקיעים ברכישה ובמכירה? האם ישנה אפשרות להפחתת המיסוי?"

"אין ספק שלמשקיע הממוצע, שגר במרכז הארץ ולא מעורה בחיים היומיומיים בעיר, אין זה פשוט להתעדכן באופן שוטף לגבי הנעשה בחריש. עם זאת, בעידן הפייסבוק, כשיש לכל נושא כמעט שאפשר להעלות על הדעת קבוצה ייעודית, בעיית המרחק הופכת להיות שולית. לעניין זה, קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש', מספקת מענה לפחות עבור חלק מהנושאים, מהווה מקום להתייעץ, ללמוד ולחלוק מידע, וכל זה על בסיס שיתוף הדדי ולמידה מניסיונם של אחרים".

למשקיע מהרצליה דרוש חשמלאי אמין

עובדה ידועה היא כי בחריש פועלות קבוצות קהילתיות רבות, אך סביר להניח כי הדיונים הנערכים בהן, ברובם, פחות רלוונטיים עבור המשקיע בשלט רחוק. "לא כל כך אכפת למשקיע מתי ההופעה הבאה של עידן רייכל בעיר ומן הסתם אין לו כל עניין במבצע מכירות אטרקטיביים בחנות כלי בית במרכז המסחרי", מסביר עו"ד לפידות ומדגיש: "המשקיעים מתעניינים במגמות המאקרו בעיר – הגידול במסחר ובשירותים, קצב האכלוס, ביקוש לדירות גדולות או קטנות, עסקאות מכר מעניינות. המשקיעים רוצים לדעת איפה יוכלו למצוא חשמלאי אמין בחריש, שיעשה עבודה טובה למרות שהלקוח שלו נמצא מאות קילומטרים ממנו".

"בגדול, בחריש קורים כל הזמן דברים שיש להם משמעות עבור המשקיע", מציין עו"ד לפידות ומפרט: "פרויקטים שנמסרים ומציפים את השוק בדירות להשכרה לתקופה הקרובה, מרכז מסחרי חדש שנפתח ומשפר את תנאי החיים של השוכרים באזור מסוים. אלה הן דוגמאות לנתונים חשובים שהמשקיע יכול לעשות בהם שימוש ולהסיק מהם לגבי ההתנהלות שלו. כמנהל קבוצת הפייסבוק, אני מהווה איש קשר ”בשטח“ עבור המשקיעים החברים בה ועוזר להם למצוא את המידע הרלוונטי החיוני להם לניהול מיטבי של הנכס".

האם חברי הקבוצה גם נעזרים בך באופן אישי בעינייני ניהול הנכס?

"כן, אפשר לומר. אני מקבל פניות רבות ממשקיעים. מעבר לשירותים המקצועיים שאני יודע להציע כעורך דין, הם רואים בי מעין שגריר שלהם בשטח. המשקיע הממוצע נעזר בי הן בעניינים מקצועיים והן בנושאים השוטפים: החל מניסוח חוזה, דרך מציאת שוכרים מתאימים, הפניה למתווכים, איתור בעלי מקצוע אמינים ועוד. במקרה הצורך, אני גם מעניק ייעוץ לגבי התמודדות משפטית במקרים של הפרת חוזה ונקיטת הליכים בבתי משפט. ככלל, נכון לומר כי חריש, כעיר בהקמה, מתמודדת עם אתגרים מיוחדים שמשקיע בחיפה או בתל אביב לא חשוף אליהם".

כגון?

"כאשר מתגלות בעיות בנכס או ליקויי בנייה, למשל, המשקיעים תמיד שמחים לגלות שעורך הדין המקומי קובע עם המהנדס, שמבקר בנכס וכותב את חוות הדעת. עם הזמן למדתי להכיר את הפרויקטים הקבלניים השונים בעיר ואת 'מחלות הילדות' של כל אחד מהם".

למשקיעים בחריש, כך ניתן לראות, צרכים רבים ומגוונים, לעתים שונים מאלה של משקיעים בערים אחרות בארץ. לחריש, כעיר חדשה ומתפתחת, מאפיינים ייחודיים המשתנים חדשות לבקרים, ממש כמו העיר עצמה. כל אלו הופכים את ניהול הנכס לאתגר הדורש גמישות, דינמיות ורמת עדכון גבוהה. בין אם באמצעות קבוצת פייסבוק, קשר ישיר עם עורך דין מקומי או בדרכים מגוונות אחרות שמוצאים לעצמם המשקיעים. כך או כך, מה שחשוב עבור אלה הרוצים לראות פירות להשקעתם, הוא להיות בעניינים, להתעדכן ולנשום את העיר שמבטיחה פוטנציאל השקעה גדול".

רכשתם דירה להשקעה בחריש? הצטרפו לקבוצת הפייסבוק והישארו מעודכנים.

– תוכן מקודם – 

סקירת הנדל"ן של 'חריש סיטי' עודכנה ומהממצאים עולה כי גם השנה שמרו מחירי הדירות בחריש על יציבות. שכונת בצוותא זכתה להתעניינות הגבוהה ביותר עם 36% מכלל עסקאות המכירה, אולם הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת השנה נמצאת דווקא בשכונת הפרחים

למעלה: צילום רחפן של שכונת בצוותא ספטמבר 2019: אורן קלר

על אף אי הוודאות שמאפיינת את שוק הנדל"ן בישראל בתקופה זו, שמרה חריש על יציבות יחסית. מתחילת 2019 ועד לחודש אוגוסט, עמד ממוצע המכירות בחריש על כ-55 דירות בחודש, ללא דירות ”מחיר למשתכן“. קצב מכירות זה מאפיין את השנתיים האחרונות בחריש, כך על פי סקירת הנדל“ן העדכנית של ”חריש סיטי“, העוקבת אחר פרמטרים שונים של שוק הנדל"ן המקומי בחריש. הסקירה שהתעדכנה השבוע, בוחנת את מגמות שוק הנדל"ן בעיר הן בשנת 2019 והן בהסתכלות רחבה יותר, על 6 השנים האחרונות.

השוואה בין השכונות כיום בחריש (החורש, אבני חן, הפרחים, מעוף ובצוותא) מגלה כי מחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין שכונה לשכונה.

בשכונת "אבני חן" המחיר הממוצע מעט נמוך יותר אך ככל הנראה הדבר נובע מריבוי יחסי של מכירות זכויות בעמותות בנייה בתקופה האחרונה, בהן מחירי הדירות עדיין זולים יותר. גם המחיר בשכונת "מעוף" נמוך יותר והדבר נובע מהעובדה שהפרוייקטים ששווקו בשכונה רובם ככולם משתייכים לתכנית "מחיר למשתכן", המציעה דירות במחיר מוזל ביחס לשוק החופשי.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת 2019 היא דירת 5 חדרים בשכונת הפרחים המשתרעת על שטח של 149 מ"ר. הדירה נמכרה בחודש מרץ תמורת 1,770,000 שקלים. 

מהם מחירי השכירות הממוצעים בעיר? איזו שכונה זכתה לאחוז גבוה של מכירות אחרי שכונת בצוותא ומהו המחיר הממוצע למ"ר בשכונות השונות של העיר?  לקבלת תשובות ולקריאת הסקירה המלאה  לחצו כאן

מבולבלים משמות השכונות בעיר? היכנסו למדריך השכונות של חריש

זוגות שרוכשים דירה מעניקים חשיבות יתרה למחיר הנכס, אולם קיימים קריטריונים נוספים שמשפיעים בצורה משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתחייבות הכלכלית עימה מתמודדים. מדריך בסיסי לרוכשים

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה ולבצע את אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם ממוצע עורך בחייו. רוב הזוגות בישראל כבר מודעים לניהול תהליך נכון של רכישת דירה כולל התייעצות עם מומחי משכנתא שמוצאים עבורם את מסלולי התשלום המתאימים ביותר, אולם ברכישת דירה, מחיר הנכס הוא רק קריטריון חשוב אחד. ישנה חשיבות קריטית למועד אכלוס הדירה ולתנאי התשלום השונים – שני אלה עלולים להשפיע משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתנהלות הכספית שלכם עד לכניסה לדירה. אז מה חשוב וכדאי לבדוק לפני שמתחייבים ומגשימים את חלום הדירה?

מה כולל מחיר הדירה?

אם מדובר בדירה חדשה, בדקו אם המחיר כולל חניה ו/או מחסן. בנוסף, חשוב להכיר היטב את מפרט הדירה המוצעת ולהבין האם המפרט הקיים מתאים לכם. שאלו את עצמכם את תצטרכו לבצע שינויים בדירה לפני כניסתכם אליה ומה עלות השינוי המבוקש. אלו נתונים שיש לקחת בחשבון ובתחשיב לפני רכישת הדירה.

התשלום צמוד למדד תשומות הבניה?

במידה ופריסת התשלומים בחוזה המכר מוצמדת למדד תשומות הבנייה, חשוב לקחת בחשבון את עליית המדדים, עליה שעשויה להשפיע משמעותית על מחיר הנכס. כך לדוגמא, בין השנים 2016-2018 מדד תשומות הבניה עלה ב-1.8%.

אם תכפילו נתון זה במספר השנים עד למועד אכלוס הדירה, תקבלו תוספת כספית גבוהה משמעותית מהתכנון הראשוני שביצע הזוג הצעיר בבואו לרכוש את הדירה.

מועד הכניסה לדירה

קניית דירה חדשה מקבלן מחייבת הבנה לגבי מועד הכניסה הצפוי לדירה והמשמעויות הנילוות למועד זה.

ככל שמועד האכלוס קרוב יותר, כך שווי הדירה גבוה יותר. מדוע? התשובה פשוטה, אם מועד האכלוס רחוק, הזוג הצעיר נאלץ בתקופת הביניים לשלם על פתרונות מגורים חילופיים. לעומת זאת, אם מועד האכלוס קרוב ומתאפשר לרוכשים לגור בדירה או להשכיר את הנכס, הם חוסכים הוצאות נוספות או מקבלים תשלום על הדירה. לכן, מועד האכלוס הוא שיקול שאסור להתעלם ממנו בתהליך רכישת דירה חדשה.

פריסת תשלומים

נושא התשלומים הוא נושא שאין להקל בו ראש, התחייבות לתשלום לקבלן במקביל לתשלום שכר דירה יכולה להוות מכשול מהותי בתהליך הרכישה.

בדרך כלל, קבלנים דורשים תשלומים בהתאם להתקדמות הבניה ומחלקים את התשלומים לפעימות שנקבעות מראש ומפורטות בהסכם המכר.

במצב כזה תצטרכו לקחת משכנתא בשלב מוקדם ועומדות בפניכם שתי אפשרויות:

תשלום משכנתא במקביל לשכירות – נושא לא פשוט שהופך את התהליך להרבה יותר לחוץ וקשה.

נטילת הלוואת גישור – הלוואה בנקאית שתשולם לקבלן. החזר התשלומים שלכם יתבצע רק לאחר הכניסה לדירה. הלוואה כזו עשויה לפשט את תהליך הרכישה אך חשוב לדעת כי לרוב מדובר בהלוואות יקרות והריביות עליהן הופכות את העסקה הכלכלית לפחות כדאית.

ישנם קבלנים שמעניקים הטבות בתנאי התשלום, המוכרת ביניהן היא הטבת 20/80 – משמע 20% מתשלום הדירה משולם במעמד חתימת החוזה ואילו היתרה על סך 80% משולמת פרק זמן קצר (בדרך כלל מספר חודשים בודדים) לפני קבלת הדירה. אופציה זו מקלה על רוכשים שנדרשים לגור בשכירות ועל משקיעים ומגלמת הטבת מכר, שמקלה על תהליך רכישת הדירה.

לסיום, אל תשכחו ליהנות מהדרך ו… תתחדשו!

הכותבת היא מנהלת המכירות הארצית בקבוצת MORE הבונה בחריש

סקירת הנדל"ן של "חריש סיטי" עוקבת אחר נתוני שוק הנדל"ן של חריש החל משנת 2014 ועד היום. בסיכום שנת 2018 עולים מספר נתונים מעניינים

שוק הנדל"ן של חריש שמר על יציבות יחסית לאורך שנת 2017 עם קצב מכירת דירות שעמד בממוצע על כ-40 עסקאות בחודש. במהלך 2018 קצב מכירת הדירות נותר דומה, אך במחצית השניה של השנה חלה לראשונה ירידה קלה במחירי הדירות הנמכרות.

שכונת הפרחים החדשה היוותה בשנת 2017 כשליש מנתח מכירות הדירות בעיר ובשנת 2018 היוותה כבר למעלה ממחצית מכמות הדירות שנמכרו בחריש. נתון זה כולל את העסקאות מיד שניה שנכון להיום רלוונטיות בעיקר לשכונות "הוותיקות" – אבני חן והחורש. מכאן עולה שנתח המכירות של דירות חדשות מקבלן עדיין גבוה משמעותית ממכירת הדירות מיד שנייה, כפי שטבעי היה לצפות מעיר בהקמה.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש בשנת 2018 (ולמעשה, מאז ומעולם) הינה דירת 5 חדרים ששטחה 146 מ"ר. מחירה, וגם מחירי הדירות היקרות ביותר שנמכרו בשאר השכונות, מוצגים בסקירת הנדל"ן.

לראשונה, ב-2018 אנו מציגים את ממוצע מחירי דירות 4 ו-5 חדרים בשכונת מעוף החדשה (לשעבר המע"ר). בשכונה זו רוב הדירות נמכרו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ועל כן עלותן נמוכה יותר בממוצע ביחס לדירות בשכונות העיר האחרות.

מחירי השכירות בעיר שמרו על יציבות בשנת 2018, ביחס לשנה קודמת. בסקירה מוצגים טווחי המחיר לדירות רגילות, דירות גן ופנטהאוזים, לפי נתוני "לוח דירות חריש".

סקירת הנדל"ן משרטטת תמונה מפורטת של שוק הנדל"ן בחריש. לצד סקירה התפתחותית של השוק בין 2014-2018, מוצגים בסקירה גם ממוצעי 2018 המספקים "חיתוך מצב" של תמונת השוק הנוכחית.

לקריאת הסקירה המלאה לחצו כאן.

מבולבלים משמות השכונות בעיר? היכנסו למדריך השכונות של חריש.

בחברת אפריקה ישראל מגורים הבונה בכל רחבי הארץ, מאמינים בחריש. "עיר העתיד של ישראל" מציעה הזדמנות יוצאת דופן למשפחות צעירות לרכוש דירה במחיר שפוי באזור השרון הצפוני, כך לדברי תמיר לולו, מנהל מכירות אזורי

תוכן שיווקי. בתמונה: בנייה בשכונת הפרחים החדשה בחריש. צילום: אורן קלר

אפריקה ישראל מגורים, מקימה בשכונת הפרחים בחריש את פרוייקט "סביוני חריש", הכולל 380 יחידות דיור ב-13 בניינים. הפרוייקט מצטרף לשכונות ה"סביונים" האיכותיות הפזורות בכל הארץ. שוחחנו עם אנשי החברה, המעורים היטב בשוק הנדל"ן הישראלי, על מנת לשמוע מנקודת מבטם על התפתחות השכונה והעיר החדשה, בפרספקטיבה כלל ארצית.

"על רקע העליות במחירי הדיור בשנים האחרונות, הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במיוחד בגוש דן והשרון, הולכות ומתמעטות. משפחות צעירות מרחבי הארץ אשר חיפשו מגורים באיכות חיים גבוהה ובמחיר שפוי מוצאות את הפתרון בדמותה של העיר החדשה, חריש" אומר לולו.

"בהשוואה למחירים של יישובים אחרים באזור, ובוודאי מול מחיר הדיור הממוצע בישראל, חריש מציעה עסקאות נדל"ן אטרקטיביות מאוד. כיום בחריש אפשר למצוא דירות 3 חדרים בפחות ממיליון ₪ ו- 4 חדרים ב – 1,100,000 ₪. אני מעריך שהקפיצה הגדולה בשווי של הנכסים בעיר תהיה עוד 4-5 שנים, כשכל התושבים ייכנסו לשכונות והעיר תהיה בפעילות מלאה. על פי ההערכות הנוכחיות, מי שקונה היום דירה למגורים או השקעה בחריש, צפוי לרשום תשואה של עשרות אחוזים תוך מספר שנים".

עיר חכמה, נגישות גבוהה

לדברי תמיר לולו: "חריש היא 'עיר חכמה' שתוכננה מראש במלואה מה שמתבטא בתשתיות תת קרקעיות, עדכון אונליין על הנעשה בעיר באפליקציה עירונית, תכנון מרכזי קניות, פארקים, מוסדות קהילתיים, מרכזי תעסוקה ומסחר – כאשר התפיסה היא ליצור נגישת גבוהה מכל נקודה בעיר, על מנת לאפשר חיי קהילה רציפים ושוקקים".

"בדומה למודיעין, שהוקמה בנקודת האמצע בין ירושלים לתל אביב ורושמת הצלחה רבה, מחירי דיור גבוהים ואוכלוסייה איכותית ומגוונת", מדגיש תמיר, "כך גם חריש, שהוקמה במיקום אסטרטגי בין חיפה לתל אביב ומציעה אופק חדש לזוגות צעירים. בכך, שהיא מאפשרת להם אכלוס מידי בסביבת מגורים מפותחת בכל הקשור למוסדות ציבוריים, תשתיות או שירותים לאזרח".

"ההחלטה להקים את העיר החדשה ביותר בישראל במיקום של חריש נבעה מהקרבה של העיר לכבישים מהירים ראשיים, כגון כביש 6, כביש 65 וכביש 9. בעתיד יש כוונה להקים מחלף בכביש 6 שייכנס ישירות לחריש, בנוסף למחלף שמגיע מאוד בסמוך לה נכון לעכשיו", אומר תמיר. "ויש גם תכנון לכך שרכבת העמק תגיע לעיר מתוך מטרה לענות על הצורך של מתן אפשרויות תעסוקה קרובות, נוחות ואיכותיות. בסמוך לעיר הולך ומתפתח בימים אלו אזור התעסוקה של חבל מנשה, שהמטרה שלו היא לתת מענה לחריש".

סביוני חריש – שכונה המעודדת יצירת קהילה

פרויקט "סביוני חריש" יכלול 380 יחידות ב-13 בניינים, עם מגוון דירות בנות 3,4,5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. מדובר בהיקף בנייה שרק חברות גדולות ואיתנות פיננסית כמו אפריקה ישראל מגורים יכולות ליישם. הפרויקט יצטרף לשכונות ה"סביונים" האיכותיות הפזורות בכל הארץ, אשר מהוות סמל לקהילה מפותחת, אוכלוסייה איכותית ואיכות בנייה בסטנדרטים הגבוהים ביותר. אפריקה ישראל מגורים מתמחה בהקמה של שכונות מגורים שלמות, המעודדות יצירת קהילה. כאשר בשלב הראשון החברה החלה בשיווק של שני הבניינים הראשונים בפרויקט.

דוגמאות למחירים בפרויקט סביוני חריש

• דירת 3 חדרים 77 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת החל מ- 970,000 ₪
• דירת 4 חדרים 96 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת החל מ- 1,090,000 ₪
• דירת 5 חדרים 116מ"ר + 18 מ"ר מרפסת החל מ- 1,290,000 ₪

מבצע לחודש ימים – "פשוט לקבל יותר"

אפריקה ישראל מגורים, הכריזה על מבצע לחודש ימים בלבד במסגרתו היא מציעה דירות בעלות תכנון קפדני במיקום מושלם בלב שכונת הפרחים במחיר של פחות ממיליון ₪ בנוסף להטבות ייחודיות הכוללות תנאי תשלום בהתאמה אישית ופטור מהצמדה עד לאכלוס.

לקבלת פרטים נוספים על המבצע, השאירו פרטים כאן

העיר חריש הולכת ומתפתחת, מספר התושבים גדל בהתמדה, ומתוכנן להמשיך ולגדול. אך מה צופן לה העתיד מבחינת מקורות הכנסה? היכן ממוקמים שטחי הנדל"ן המניב בחריש, שמספקים לעיר הכנסות והאם הם מספיקים כדי לכלכל את צרכיה של האוכלוסייה העתידית?

מי שחורש בענייניה הכלכליים של חריש ובעתיד הצפוי לה, עשוי לחוש בעננה של דאגה מרחפת מעל גבעות העיר. תקציב המועצה כיום, עומד על 67 מיליון שקלים, ומתוכו רק חמישה מיליון מגיעים מכספי הארנונה של משלמי המיסים. התמיכה הממשלתית המוזרמת לעיר כיום אמורה לייצב אותה לשנים הקרובות, אך אם וכאשר ייסגר הברז, במידה שלא ייווצרו בעיר מקורות הכנסה נוספים, חריש תמצא עצמה במצב של גירעון שהולך וגדל.

תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלי צ’מנסקי בן שחר, מסביר כי אחד המקורות העירוניים להכנסות מגיע מכספי הארנונה שלנו. אבל סכום זה הוא חלקי בלבד. "הסכום שמגיע מבתי המגורים מכסה רק כמחצית מהעלות של כל תושב לעירייה”, הוא מסביר. “כדי לייצר הכנסה שתאפשר לעיר לטפח תשתיות, גני שעשועים ופעילויות תרבות וחינוך, היא זקוקה למקורות הכנסה נוספים, ולכן בכל עיר חייב להיות נדל”ן מניב בתחומה, בעיקר מהסוג שמספק לעירייה הכנסות גבוהות – שטחי מסחר ומשרדים משלמים מסי ארנונה גבוהים יותר ממפעלי תעשייה ומשטחי לוגיסטיקה".

פירות שקוטפים מנדל"ן מניב

"כדי לשמור על המאזן, כל משק בית חדש שנכנס לעיר אמור להיות מתורגם להכנסות נוספות מנדל”ן מניב", מסביר בן שחר. "לפי המדדים המקובלים, עיר מאוזנת, שבונה שטחי מגורים ל-1,000 משקי בית חדשים, צריכה לטפח במקביל 50,000 מ”ר של משרדים או מסחר".

על פי התכניות, חריש מתוכננת לכלול בשלב ראשון כ-50,000 אלף איש ובהמשך לצמוח לכ-100,000 איש. לפי חישוב זה, עבור השלב הראשון המונה כ-14,000 משקי בית, חריש זקוקה ל-700,000 מ"ר של אזורי תעשייה ומסחר כדי שהתושבים יוכלו לקבל מהעירייה שירותים ברמה נאותה. רק לשם השוואה, מתחם עזריאלי בתל אביב מתפרש על פני 150,000 מ"ר. הבעיה היא שכרגע אין בתחומי העיר נדל"ן מניב כזה. אם היה מדובר במצב זמני בלבד, עד שחברות הענק ינהרו למקום בדרכן על כביש שש, ניחא. אבל מה שמעורר דאגה היא העובדה שנכון להיום, עדיין לא משויכים לחריש שטחים שבהם ניתן יהיה לאכלס אזורי תעשייה.

המשמעות – ללא אזורי תעשייה, חריש לא תוכל לממן את עצמה באופן שיבטיח רווחה ואיכות חיים לתושבים, ובוודאי שלא תוכל להתרחב ל-100,000 תושבים כמתוכנן, כי זה רק יגדיל את הגרעון.

בריאיון ל-"ידיעות חריש" מינואר 2018, אמר מנכ"ל המועצה יעקב נתניהו: "הציבור הרחב אולי לא מבין את הסכנה, אבל אם נבנה פה עיר שלא מסוגלת לייצר תקציב מאוזן – הדבר ישפיע ישירות על איכות העיר ועל תפקוד הרשות המקומית. אנחנו יוצאים למאבק גורלי על עתיד העיר, תוך שימוש בכל כלי שנמצא בידינו".

חריש עמוק – היכן שורש הבעיה, ואיך צומחים מכאן?

במועצת חריש מסבירים שהבעיה התחילה בייעוד המקורי של העיר: "כזכור, ממשלת ישראל תכננה את חריש מתוך תפיסה תכנונית המיועדת לעיר חרדית. במסגרת תכנון זה, לא יועדו אזורי תעסוקה בהיקף נדרש", מסבירים שם. אז אחרי שכולם הבינו שהחריש המוקדם לא הכין את העיר לצמיחה הצפויה, איך ממשיכים מכאן?

במועצה מסבירים שהם מודעים היטב לנושא: "מתוך מודעות לאתגר ובמסגרת העבודה של חברת גיאוקרטוגרפיה, ערכה המועצה בחינת עומק של הנושא. על בסיס הניתוחים הכלכליים שנערכו, הוגשה בקשה לשינוי גבולות העיר לוועדה הגיאוגרפית (ועדת גבולות) מטעם משרד הפנים. הנושא המרכזי מבחינת המועצה, העומד בבסיס הבקשה להרחבת הגבולות, הוא פיתוח אזורי תעסוקה שיבטיחו את איתנותה הכלכלית של העיר וכן מתן פתרונות תעסוקתיים לתושבי חריש".

על פי התכנון, שטח העיר יורחב פי שלושה לעומת גבולות העיר כיום. בשטחים שיתווספו יוקמו אזורי תעשייה ומסחר, וכן מקומות בילוי.

בן שחר סבור שהרחבת גבולות העיר היא פתרון טוב, אבל חלקי: "עצם הוספת השטחים לעיר היא כמובן נחוצה, אבל לא מספיקה. אם לדוגמה, נרצה להקים פארק הייטק, אז בואי נבחן איפה יש הייטק בישראל. זה או ליד אוניברסיטאות ובתי חולים – שם מוקמים פארקים מסודרים, לדוגמה, פארק ההייטק בבאר שבע ליד ביה"ח סורוקה והאוניברסיטה. בתל אביב קם פארק כזה בקרית עתידים והוא בבעלות משותפת של אוניברסיטת תל אביב, בחיפה יש פארק מת"מ סמוך לטכניון ולביה"ח. ברחובות יש פארק מדע שיושב על יד מכון ויצמן. בחריש אין בית-חולים, מוסדות ממשלתיים או מוסד אקדמי – כל מה שעשוי למשוך יזמים וחברות בסדר גודל שיוכלו להוות מקור מספיק של נדל"ן מניב, ולכן צריך לייצר את מקורות המשיכה הללו".

ממועצת העיר נמסר בעניין זה כי המועצה קיימה בדיקה מרחבית לגבי הקמת בית חולים אך הבינה כי יש פחות רלוונטיות להקמת בית חולים כזה כאשר בתי החולים "הלל יפה"בחדרה ו"העמק" בעפולה נמצאים בקרבת מקום לחריש. במקום זאת, נעשו תכניות וחשיבה למציאת צרכים מרחביים אחרים כדוגמת מוסד אקדמי לסיעוד לצד בית חולים סיעודי. עוד נמסר כי במועצה נעשית עבודה משמעותית במיתוג העיר מחדש כדי למשוך אוכלוסיות שיכניסו עוד כסף ומתוך כך אף יתמקמו בעיר מוסדות שונים באופן שימשוך לעיר נדל"ן מניב נוסף.

מתכננים עתיד

בימים אלו יצא מכרז ראשון של שיווק שטחי תעסוקה בשכונת המע"ר (שכונת מעוף) שנמצאת בבנייה. המועצה החלה ביצירת קשר עם גורמים אפשריים להקמת פרויקטים במקום. כמו כן פנתה המועצה לממשלה בבקשה להקמת מוסדות ממשלתיים בעיר, אשר ישרתו את יישובי המרחב כולו.

במועצה מדגישים כי מועצת העיר אינה לבד במערכה, וגם בקרב הגורמים הרלוונטיים בממשלה – משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר – ישנה התגייסות למען העיר הצעירה שנאבקת לצאת לעצמאות כלכלית.

"כשהמדינה מעוניינת לחזק עיר, היא יודעת איך לעשות את זה", פוסק בן שחר. "ללוד למשל, העבירו את המשרדים של רכבת ישראל ואת מטה המשטרה 433. לרמלה העבירו את הנהלת בתי המשפט".

ומה בחריש? גורמים במשרד השיכון והבינוי מאשרים שכרגע נמצאות בשלבי פיתוח תכניות מתאר להוספת שטחי תעשייה ומסחר לחריש. כמו כן נמסר, שגם במשרד האוצר מודעים לבעייתיות המצב הנוכחי והמשרד מעורב בניסיונות למצוא פתרונות לייצור דרכים להגדלת הנדל"ן המניב בעיר.

כחלק מעבודה זו, נידונים גם במועצה ובממשלה פתרונות של מתן יתרון יחסי לחריש על פני מקומות אחרים על ידי הגדרת חריש כיישוב באזור עדיפות לאומית א'. יקנעם שזכתה לפני מספר שנים במעמד של אזור עדיפות לאומית א' הצליחה למשוך אליה בזכות כך עוד עסקים מניבים, שביססו את הכנסותיה.

במועצה מעריכים באופטימיות זהירה, כי מעמד כזה יעזור למשוך לחריש עסקים וחברות שיוכלו ליהנות מהטבות והקלות מפליגות מחד, וישלשלו לקופת העיר תשלומי ארנונה נאים מאידך.

כפי שעולה מסקירת הנדל"ן המעודכנת של "חריש סיטי" ניתן לראות כי מגמת עליית מחירי הדירות בחריש נמשכה גם במהלך שנת 2017

שוק הנדל"ן של חריש שמר על יציבות יחסית לאורך שנת 2017 עם קצב מכירת דירות שעמד בממוצע על כ-40 דירות בחודש. במקביל נמשכה מגמת עליית המחירים, אם כי באופן מתון יותר מבשנים עברו. המחיר הממוצע למ"ר עבר לראשונה השנה את רף ה-11,000 ש"ח.

שכונת הפרחים החדשה התקרבה השנה כבר לכשליש מנתח מכירות הדירות בעיר ומחירי הדירות הממוצעים בה היו גבוהים יותר במעט ביחס לשכונות "הותיקות" – אבני חן והחורש.

לקריאת הסקירה המלאה לחצו כאן.