כבר למעלה משנה שמהנדסת העיר שרון פישמן עסוקה בהקמת אחד הגופים החיוניים ביותר לפעילותה השוטפת של העיר, ועדת תכנון ובנייה מקומית. ב-1 בפברואר תחל הוועדה החדשה בפעילותה. האם קצב פיתוח העיר ישתנה ומה תהיה ההשפעה על תושבי חריש?

החל מתאריך 22 בינואר ועד 1 בפברואר 2024 יהיו משרדי הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה-חריש סגורים לקבלת קהל. בקשות חדשות להיתר בנייה לא יתקבלו בתקופה זו. הסיבה הרשמית: חפיפה והעברת אחריות לעיריית חריש שמקימה, לראשונה בתולדות העיר, ועדת בנייה מקומית.

הוועדה המיוחדת מסיימת את תפקידה לאחר 15 שנות פעילות, במהלכן חוותה חריש פיתוח מואץ. בשנה האחרונה היתה עסוקה מהנדסת העיר, שרון פישמן, בבניית הוועדה המקומית החדשה, שתהיה כפופה לוועדה המחוזית חיפה. אם תרצו, תוכלו לראות במהלך זה אבן דרך נוספת להתבגרותה של העיר.

המשכיות ורציפות בטיפול בתושב

"אנחנו מוכנים", אומרת פישמן, האחראית על אתגר ההקמה של הוועדה החדשה שתחל לפעול ב-1 בפברואר 2024. "עברנו את בדיקת הכשירות (של מנהל התכנון) וכעת אנחנו מפרסמים מכרזים לגיוס כוח אדם".

"יש המשכיות ורציפות טיפול בבקשות שכבר הוגשו. אנחנו לא נגיד לתושבים עכשיו להתחיל מחדש תהליך מול ועדה חדשה. ממש לא"

אתגר ההקמה של הוועדה המקומית כולל בתוכו היבטים רבים אולם אחת המטרות המיידיות היא העברת סמכות חלקה שלא תפגע בשירות אותו מקבל התושב. "יש המשכיות ורציפות טיפול בבקשות שכבר הוגשו. אנחנו לא נגיד לתושבים עכשיו להתחיל מחדש תהליך מול ועדה חדשה. ממש לא", מבהירה פישמן.

כוח אדם גדול: "נגייס הרבה אנשים"

בניגוד לרציפות בטיפול בבקשות, כוח האדם של הוועדה עשוי להשתנות, מערכתית ופרסונלית. "העובדים של הועדה המיוחדת התקבלו לאחר מכרז שקבע מראש שהם מסיימים את תפקידם במועד הזה. אם הם ירצו לגשת למכרזים החדשים של הרשות, זה ייבחן באופן עקרוני, אבל המכרזים שפורסמו הם חדשים".

אחת הטענות שעלו כנגד הוועדה המיוחדת היא שהוועדה פעלה בתת תקינה מבחינת אכיפה, ביחס למספר התושבים בעיר. האם יש שינוי בכוח האדם המתוכנן בוועדה?

"אני לא רוצה להתייחס להחלטות של הוועדה המיוחדת לגבי כוח אדם. אנחנו אישרנו את המבנה הארגוני של הוועדה המקומית מול מנהל התכנון. התקינה לכוח האדם נקבעה בהתאם לצפי הממוצע לבקשות של הציבור, שעמד בשנה האחרונה קצת מעל 100 היתרים. פרסמנו המון מכרזים של כוח אדם למגוון מאוד גדול של תפקידים. אנחנו נגייס הרבה מאוד אנשים".
פישמן מציינת לדוגמה כי במחלקת הפיקוח של הוועדה החדשה יעבדו שלושה פקחים. "לדעתי יש כיום מפקח אחד", היא מדגישה את ההבדל.

מדיניות אכיפה חדשה

שינוי נוסף יתמקד, כך נראה, במדיניות האכיפה של הוועדה. כזכור, בשנה שעברה אישרה הוועדה המיוחדת מדיניות אכיפה מדורגת לעבירות בנייה בעיר, וחלוקתן לעבירות בעלות השפעה גדולה על המרחב הציבורי, כמו פלישה לשטח ציבורי או הקמת בית כנסת לא מורשה, בהשוואה לעבירות שהשפעתן הציבורית פחותה, כמו סגירת פרגולה ללא אישורים.

פישמן מבהירה כי מדיניות זו אינה תקפה לוועדה החדשה וכי מדיניות אכיפה חדשה תאושרר עם כינוס המליאה החדשה של חברי המועצה החדשים, לאחר הבחירות המוניציפליות שנקבעו ל-27 בפברואר 2024 . "אי אפשר לאכוף את כל עבירות הבנייה, בגלל זה קובעים מדיניות אכיפה, אבל את שואלת אותי מה הוועדה תעשה? הוועדה המקומית תפעל ותאכוף הכול לפי החוק".

הבדל משמעותי נוסף יהיה ביכולת הוועדה המקומית להטיל קנסות כספיים על מפירי התקנות, עיצום ממנו נמנעה הוועדה המיוחדת.

אמנת שירות לתושב

אישור מדיניות האכיפה החדשה תתבצע בוועידת המליאה שתורכב מ-15 חברי המועצה החדשים שייבחרו בבחירות הקרובות. המליאה תאשר גם נוהלי עבודה חדשים ואמנת שירות חדשה לתושב. "אני כבר כתבתי אמנת שירות חדשה ששמה לה דגש גדול על שירות לתושב, אבל היא זקוקה לאישור המליאה", אומרת פישמן.

מרכז השירות לתושב ספג במשך תקופה ארוכה ביקורות קשות על תפקודו. כיצד מונעים את זה בגוף החדש?
"קודם כל בודקים את עצמנו. כדי לבצע את המעבר בצורה חלקה אנו נשתמש בשלב הראשון בפלטפורמה הקיימת, נפעל מהמשרדים הקיימים של הוועדה. שעות קבלת הקהל יהיו ארוכות יותר מהשעות של הוועדה המיוחדת.

"אנחנו נפרסם באתר הוועדה תשובות לשאלות שחוזרות על עצמן, כמו מותר/אסור לסגור מרפסת ו/או פרגולה ומידע שחשוב לתושבים.

"אני גם מתכננת גם בהמשך לעשות מפגש שולחן עגול עם מתכננים, אדריכלים ומהנדסים שעובדים בחריש ומגישים עבור התושב תוכניות בנייה. לשמוע מהם איפה הבעיות, היכן הקשיים ולטפל בנקודות האלה בשמחה".

זרוע ביצועית של הרשות

מהן אם כן המשימות העיקריות עימן תתמודד הוועדה המקומית בשנים הקרובות, בעיקר בהתחשב בעובדה שחריש כבר בנויה ברובה? פישמן מסבירה שעומס העבודה הגדול הקרוב צפוי להתרחש עם הוצאת היתרי הבנייה לשכונות הטרפז וחריש דרום אבל מוסיפה ומדגישה את נושא התכנון אותו תקדם הוועדה המקומית: "ועדה מקומית היא זרוע מאוד חשובה לרשות מקומית. היא גם אחראית על כל האכיפה וההיתרים בתחום הבנייה בחריש, ושתי שכונות משמעותיות מאוד הולכות להיבנות כרגע (חריש דרום וטרפז). וגם עוסקת בתכנון אסטרטגי והמימוש שלו.

"לדוגמה, בשכונת הפרחים אושרה לאחרונה תוכנית שיזמה הרשות להוספת שימושי מסחר מול פארק מתוכנן כדי לייצר מרכז שכונתי. אלו תוכניות שלוועדה מקומית יהיה אפילו קל יותר לתכנן בגלל שתהיה קורלציה בין האסטרטגיה והמימוש".

מפת הדרכים של הוועדה המקומית

אחת הטענות המרכזיות נגד הארכת מנדט הוועדה המיוחדת הייתה שהיא נשלטת על ידי אינטרסים חיצוניים של גופים ממשלתיים ואינה מייצגת את תושבי חריש. עד כמה האינטרס הציבורי-קהילתי של חריש יבוא לידי ביטוי בוועדה המקומית?

"גם היום בוועדה המיוחדת יושבים נציגי הרשות המקומית ומגנים על האינטרס הציבורי, ולכן אני לא כל כך מבינה את הטענה הזו. לחברי המועצה בוועדה יש אצבע והם יכולים להצביע בעד או נגד תוכניות.

"אני כן יודעת, שבשנתיים בהן האריכו את הוועדה היה מאוד מאוד חשוב לאשר את תוכנית המתאר. זו תוכנית מאוד מהותית וחשובה לעתיד של חריש, כי היא מסתכלת על חריש בתור מכלול עירוני אחד ולא כמו שתכננו את חריש בחלקים – התוכנית הזאת היא בעצם מפת הדרכים של הוועדה המקומית.
אפשר לומר גם כי הוועדה המקומית אמורה ליישם נכון את תוכנית המתאר שאושרה לתוקף בתחילת החודש שעבר".

לתכנן פודטק בחריש דרום

תוכניות הטרפז וחריש דרום אושרו. מה נשאר ברמה האסטרטגית לתכנן?
"היעד של מדינת ישראל בהתאם להחלטת הממשלה הוא להגיע ל-100 אלף תושבים. עם כל התוכניות המאושרות כיום בחריש אנחנו נגיע לכ-65 אלף תושבים.
הוועדה המקומית לא תוכל לאשר את התוכניות החדשות מבחינת הסמכויות אבל היא תוכל לתכנן אותן ולהגיש אותן לוועדה המחוזית".

את מתייחסת לתכנון שטח חריש צפון שיאושר על ידי וועדה מחוזית חיפה. מהו לוח הזמנים של פיתוח ואישור שטח זה בהשוואה לאישור המהיר של חריש דרום?

"מי שאחראי לזמני האישור הן אותן ועדות, לא אני. אני יכולה לומר שתהליכי האישור של חריש דרום היו מהירים יחסית, ארכו כשנה וחצי, אם כי התכנון של חריש דרום לקח מספר שנים. בפרדס חנה, לדוגמה, לקח להם בערך 8 שנים לאשר את אזור התעסוקה".

מה אופי העבודה שלכם בחריש דרום ובטרפז כשיש כבר תוכנית מאושרת לשכונות?
"כרגע עובדים בשתי השכונות, בטרפז מבצעים תשתיות מים, ביוב, חשמל והם כבר בשלבי סיום. היזמים שזכו בטרפז מתכננים כעת את הפרויקט בהתאם לתנאי המכרז. כל הבקשות שלהם והאישורים יגיעו לפתחה של הוועדה. אנחנו נאשר גם את השצ"פים, הגינות הציבוריות, למעשה את כל הבינוי בשכונה".
"חריש דרום נמצאת בתכנון. מכרזים ראשונים לשטחי תעסוקה בשכונה כבר פורסמו. אחת המשימות הגדולות שראש העיר התווה לי היא התרכזות במימוש אזורי תעשיה ותעסוקה בחריש דרום".

כלומר?
"נכון שיש תוכנית מאושרת לחריש דרום, אבל התחלנו לבחון מחדש מה נכון ומה לא נכון לבנות. האם אנחנו יכולים להציע שינוי תכנוני גם בחריש דרום וגם במעו"ף שישפר את המצב ויעזור לממש את השטחים? אנחנו מכירים את השיווקים של רמ"י, ואת זה שהם לא תמיד מצליחים.

"כוועדה מקומית הרבה יותר קל לעשות את זה בגלל שאנחנו יכולים ליזום תוכניות בעצמנו. לדוגמה, אנחנו בוחנים אם כדאי להקים בחריש דרום אזור לתעשיית הפודטק או לשלב אזורי מסחר כמו ביקנעם. בחריש גרים הרבה מאוד אנשים מהעולמות האלה שמחפשים לעבוד בבית ואם אנחנו יכול להקל על השיווק, לייצר מקורות הכנסה נוספים לעיר וגם לספק תעסוקה מקומית, זה יכול להיות מהלך נכון יותר לעיר. יש לנו את הכלים, יש לנו את היכולת ועכשיו יש לנו גם ועדה".

לקריאה נוספת: לאחר 15 שנים: נפרדים מהוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש

השבוע תדון הוועדה המיוחדת לתו"ב בתוכנית להפקדה שמשנה את כללי המשחק ב"סיטי" של העיר: 30% פחות שטחי תעסוקה ומסחר החיוניים לקופת העירייה ותוספת של עשרות יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. עוד בתכנון: תוספת בנייה של מגדל מגורים בן 20 קומות עם דירות יוקרה. דיירים במעו"ף: "רוצים שהשכונה תתפתח, אבל לא בכל מחיר"

ביום חמישי הקרוב תקיים הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש דיון בתוכנית להפקדה שהגיש היזם ליאם גרופ הנדסה, לבינוי מתחם תעסוקה ומסחר ראשון בשכונת מעו"ף (מגרש 304).

עיון בתוכנית הבינוי מגלה כי הפרויקט כולל שני בנייני מסחר ותעסוקה בגובה של 8 קומות הכוללים גם קומת מסחר וקומות חניה תת קרקעיות.

בניין שלישי, גם הוא בן 8 קומות, יכיל 90 דירות קטנות של 2 חדרים להשכרה ארוכת טווח. בבניין הרביעי מתכנן היזם לבנות 63 דירות יוקרה גדולות למכירה. בניין זה יתנשא לגובה של 20 קומות – פי שניים מהגובה בתב"ע הקיימת של השכונה.

גובה מגדל דירות היוקרה תואם לתוכנית המתאר העירונית החדשה, שטרם אושרה, אך מציעה לצופף את הבנייה במעו"ף ולאפשר ליזמים לבנות מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של עד 20 קומות.

המרה של שטחי תעסוקה למגורים

כזכור, במרץ 2022 זכתה חברת ליאם גרופ הנדסה במכרז להקמת מרכז תעסוקה ומסחר שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אחרי מספר כישלונות לשיווק שטחי המסחר בשכונה.

בשכונת מעו"ף מתגוררים מזה שלוש שנים למעלה מ-660 משפחות ושאר המגרשים בשכונה, שטרם נבנו, מיועדים לתעסוקה ומסחר שיניבו הכנסות ארנונה עסקית לקופת העירייה.

בנייני מגורים נוספים לא היו מתוכננים להיבנות בשכונה, מה גרם אם כן לשינוי? מבדיקת הנושא עולה כי היזם הגיש בקשה להיתר בנייה עם הקלה לפיה 30% משטחי התעסוקה יוסבו למגורי דיור מיוחד, בהתאם לסעיף 147 א' הוראת שעה, בחוק התכנון והבנייה.

השינוי בחוק שמאפשר הסבת 30% מכלל שטחי המשרדים, שטרם החלה בהם בנייה לשטחים שמיועדים לדיור, אושר ב-2022 על ידי הממשלה כחלק מחוק ההסדרים. מדובר בשטחים בהם יהיה שילוב של תוכניות דיור להשכרה ארוכת טווח, ביחד עם אזורי תעסוקה, תוך עירוב שימושים. מדובר בהוראת שעה לחמש שנים בלבד.

גיא סחלי, מנכ"ל ובעלים של ליאם הנדסה גרופ מסביר כי במסגרת ההמרה הוא מתכנן לבנות בניין מגורים עם 90 דירות קטנות בשטח של כ-50 מ"ר המיועדות להשכרה לטווח ארוך. "גילינו שיש צורך בעיר גם בדירות קטנות לאוכלוסייה מבוגרת שלא צריכה דירה של 100 מ"ר ולזוגות צעירים בתחילת דרכם".

דירות קטנות להשכרה ודירות יוקרה

סחלי מוסיף ואומר כי עליית הריבית הפכה את הפרויקט לפחות כלכלי עבורו "עם זאת, אנחנו עדיין ממשיכים בקו הזה כי אנחנו חושבים שזה מה שהעיר צריכה".

סחלי מדגיש כי ההקלה היחידה שהוא ביקש בהיתר הבנייה היא ההמרה לבניית דירות להשכרה, וכי גובה הבניין לא השתנה ונותר בהתאם לתב"ע הקיימת במעו"ף (1/ד) המאפשרת בינוי של 5- 7 קומות במרכזי תעסוקה.

ראוי לזכור כי על פי על פי התב"ע השכונתית בנייני המגורים יכולים להתנשא לגובה של 12 קומות (ללא קומת מסחר) או 8 קומות (עם תוספת קומת מסחר).

ומה לגבי מגדל המגורים שאינו תואם לתב"ע הנוכחית של השכונה?

סחלי: "אלו שני הליכים שונים לגמרי. יש את הליך הרישוי של ההיתר שאותו פרסמנו ואותו מכירים כולם. לגבי התב״ע זו תוכנית לתוספת מגורים בשביל לתמוך במתחם ולתת מענה לדירות גדולות ומרווחות, דירות יוקרה בעיר. זה תואם את תוכנית המתאר של העיר".

עוד הוא מוסיף: "העירייה והוועדה מאוד תומכות בעידוד הבנייה בפרויקטים האלה. חשוב שהם יתחברו לחזון שלך כיזם כדי לקדם את התהליך ולא לתקוע מקלות בגלגלים".

סגן ראש העיר: אישור המרה אוטומטי

סגן ראש העיר וחבר הוועדה המיוחדת לתו"ב שלמה קליין מתייחס להמרה שביקש היזם: "חוק ההסדרים קובע שניתן להמיר 30% משטחי מסחר לדירות מיוחדות, כלומר דירות קטנות. היזם ביקש את המינימום ואנחנו חייבים על פי חוק לאשר לו".

אם כך, סך שטחי התעסוקה המתוכננים במעו"ף, בטרפז ובחריש דרום – העתודה של הנכסים המניבים של העיר – עלול לרדת ב-30 אחוזים ואיתו גם ההכנסות של העיר?

"נכון, כל השטחים עלולים לרדת באחוזים המותרים בהתאם לבקשות היזמים. אישור ההמרה למגורים הוא כמעט אוטומטי. הייתי מעדיף שלא יהיו מגורים, מבחינתנו עדיף כמה שיותר מסחר. מבחינת עיריית חריש זהו חוק לא טוב וקשה לי להבין את ההיגיון מאחוריו".

בניגוד לדברי קליין שמציין כי מדובר בהקלה אוטומטית, סיון דהן, תושבת שכונת מעו"ף ומתכננת ערים במקצועה מדגישה כי יש מקום לשיקול דעת העירייה והוועדה המיוחדת לתו"ב.

"החוק אומר שניתן להסב עד 30% לדירות אבל הוא לא מחייב, החוק רק מאפשר. שני הגופים צריכים לבחון את הנושא ולשאול את עצמם אם זה המהלך הנכון לשכונה. למה לתת ליזם את כל ה-30 אחוזים שהוא ביקש? למה לא להמיר פחות? כך השכונה פחות תצופף והעירייה תזכה ביותר שטחים מניבים עם הכנסות ארנונה גבוהות יותר מארנונה למגורים".

הצמיחה לגובה כקו מנחה

דהן גם מתייחסת לתוכנית שהציג היזם לבניית מגדל בן 20 קומות: "אפשר לומר שהיזם עובד בשיטת הסלמי. כרגע הוא רוצה להתחיל את הבנייה בהתאם לתב"ע הקיימת ולאחר שתוכנית המתאר תאושר ותצא תב"ע חדשה הוא יוכל לבנות מגדל בן 20 קומות, כבר במהלך תקופת הבנייה. מדובר בבניין כפול בגובהו מהתב"ע הנוכחית של השכונה.

"תפקידה של הוועדה המיוחדת לתו"ב היא למצוא את האיזונים כדי שהשכונה תתפתח אבל לא בכל מחיר. לא היינו רוצים לראות פה מגדלים כמו במנהטן או מגדלים שמכפילים את המגורים הקיימים ובצמידות כל כך גדולה לבניינים הקיימים.

"חשוב גם לזכור שכל מדיניות שתיקבע למגרש היא קו מנחה לבינוי בשאר המגרשים במעו"ף שיצאו לאחרונה לשיווק. לא ניתן יהיה לומר למגרש הזה "כן" ולשאר המגרשים "לא".

"לצופף באחריות"

על פי נתונים שהוצגו בתוכנית המתאר העירונית, רוב הבניינים בחריש הם בני 9-6 קומות ומיעוטם הם בניינים בני 12 קומות. בשכונת מעו"ף בנייני המגורים הקיימים מתנשאים לגובה של 10 קומות. תוכנית המתאר העתידית מתכננת לצופף משמעותית את הבנייה.

"אני בעד לעשות ציפוף אבל הוא צריך להיעשות באחריות", אומרת שני גרינברג, סגנית ראש העיר וחברת הוועדה המיוחדת לתו"ב. "העיקרון של ציפוף ותוספת קומות הוא עיקרון טוב שמשרת עירוניות טובה. גם הרעיון של עירוב שימושים כפי שמציע היזם ליאם גרופ הנדסה, הוא רעיון טוב ואנו מעודדים יזמים לקדם אותו. זה טוב גם לתושבים שמקבלים שירותים ליד הבית בלי להניע את הרכב.

"לצד זה, יש להבחין בין עיקרון והלכה למעשה. בסוף כל תוכנית שמבקשת להוסיף קומות, לצופף ולשנות צריכה להגיע לדיון הגופים המקצועיים. צריך לבחון אותה לגופה ולראות שהתוצאה משרתת את התושבים במעו"ף בצורה מיטבית, לוודא שמדובר בשינוי מידתי".

התנגדות: יש להתחשב גם בתושבים

תושב השכונה הראל אוזנה רכש דירה בבניין שברחוב התמדה 4 א', הגובל במגרש של ליאם הנדסה גרופ. "הקמת מבנה מסחר ותעסוקה בשכונה מבורך מאוד בעיניי. עם זאת, הגשתי התנגדות לוועדה המיוחדת לעניין הגובה ושינוי הייעוד מתעסוקה למגורים.

"הבנייה המתוכננת היא בסמיכות רבה מאוד לבנייני המגורים שלנו ותגרום להסתרת הנוף וחסימת אוויר. זו תהא פגיעה קשה בדיירים שרכשו דירות והסתמכו על כך שהבנייה לגובה במקרקעין הגובלים אינה כה גבוהה. לפיכך, מתבקש בעיניי להותיר את מספר הקומות המותר כפי שהוא במקור ולא לשנותו".

עוד מדגיש אוזנה כי "אין לי שום התנגדות עקרונית לפרויקט. בנייני תעסוקה ומסחר טובים לשכונה ולעיר – אבל חשוב שמישהו בעירייה ובוועדה יראה אותנו התושבים ויתחשב גם באינטרסים שלנו. לוועדה המיוחדת יש סמכות לאשר את הפרויקט או להגביל אותו. ואם לאשר, אז בצורה שלא פוגעת בהווי השכונתי או שיוצרת עומס תחבורתי".

עומס תחבורתי גדול

על פי התוכנית שהגיש היזם לאישור, הדירות להשכרה ייבנו לפי תקן חניה אפס – כלומר בלי חניה בטאבו – ובשאר הבניינים ייבנו שתי קומות חניון. "יהיה שפע של חניה, יש כ-400 מקומות חניה בכל המתחם", מדגיש היזם.

דהן מתייחסת גם היא לתנועה במתחם: "אם תהיה כניסה אחת בלבד כפי שמוצע בתוכניות, ייווצר עומס תנועה גדול על השכונה עצמה. בנוסף, תקן חניה נמוך יצור מחסור חניות כמו שאנחנו מרגישים בדרך ארץ".

דהן מסכמת ואומרת כי: "בשלוש השנים האחרונות תושבי השכונה מייחלים לכך שהשכונה תיבנה אך בצורה שתשפר את איכות החיים שלהם ולא להפך.

"הדיירים רכשו את הדירות בידיעה שייבנו בנייני מסחר ותעסוקה של 7-5 קומות ולא 20 קומות. החובה שלנו היא לדרוש מהוועדה והעירייה שפרויקטים כאלו לא יפגעו באיכות החיים שלנו.

"ישנם מגרשים אחרים במעו"ף בהם ניתן לצופף ולבנות לגובה מבלי לפגוע בדיירים הקיימים".

מנגד, היזם מסכם גם הוא: "מדובר בפרויקט ענק של 300 מיליון שקלים שירים את השכונה. פרויקט מדהים בגודל של 9 דונמים עם פארק באמצע שישמש את תושבי השכונה. במקביל, אנו מנהלים מו"מ כדי להביא לקומות המסחר חברות מובילות במשק. זה יהיה מהמם".

תגובת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש: "הנושא טרם נדון במליאת הוועדה על כן טרם התגבשה עמדתה הסופית של הוועדה".

תגובת עיריית חריש: "לקבלן הזוכה יש זכות במסגרת חוק ההסדרים להמרה של 30% משטחי התעסוקה והמסחר בתוכנית למגורים (בהתאם לכללים מסוימים שנקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל), ולעירייה אין יכולת להתערב בכך. בנוסף היזם הגיש בקשה לאישור תוכנית חדשה שכוללת תוספת הקמת שטחי מסחר ותעסוקה, וכן יחידות דיור גדולות. העירייה תומכת בכל יוזמה שמעודדת את הגדלת שטחי התעסוקה והמסחר בעיר".

*הכותבת היא תושבת שכונת מעו"ף

לקריאה נוספת: מעו"ף: מתחם מסחרי ראשון יוקם בשכונה

בעוד כחצי שנה תסיים הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה את תפקידה לאחר 15 שנות פעילות. אמש הצביעו חברי המועצה על הקמת ועדה מקומית לתכנון ובנייה שתפעל במקומה

בישיבת המליאה שהתקיימה אמש (רביעי) הצביעו חברי המועצה על הקמת ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. ועדה זו תחליף את הוועדה המיוחדת שפועלת בחריש מאז הקמת העיר.

הוועדה המיוחדת היא גוף ייחודי בנוף המוניציפלי בישראל, שמחזיקה בסמכויות של ועדה מקומית וגם ועדה מחוזית.

בחודש פברואר 2024 תפוזר הוועדה המיוחדת ותתחיל לפעול בחריש ועדה מקומית שתוקם על ידי העירייה ותהיה תחת סמכותה. בין שאר הסמכויות, באמצעות הוועדה המקומית תוכל העירייה להפעיל אמצעי אכיפה נגד מפגעים שונים – סמכות שהיתה נתונה עד היום לפקחי הוועדה המיוחדת וכללה התמודדות מול עבירות בנייה בעיר.

הסמכות המחוזית שיש כיום בידיה של הוועדה המיוחדת בחריש תועבר לידיה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה. ההחלטה על הקמת ועדה מקומית אושרה על ידי חברי המליאה פה אחד.

דו"ח הוועדה המיוחדת: מספר עבירות הבנייה בחריש גדל פי שלושה תוך שנה

הסרת חסמים וזירוז תהליכים

הוועדה המיוחדת לתו"ב חריש, הפועלת כוועדה מקומית ומחוזית גם יחד, הוקמה בשנת 2008 במטרה להסיר חסמים ולזרז תהליכים בהקמת העיר החדשה בישראל.

סמכויותיה אפשרו לה לקצר באופן משמעותי תהליכים ביורוקרטיים של תכנון ובנייה בפרויקטים רחבי היקף שמשפיעים על האזור כולו. בישיבת המליאה ציינו חברי המועצה כי תהליכים שארכו מספר שנים בערים אחרות בישראל קוצרו על ידי הוועדה המיוחדת למספר חודשים בלבד.

בתפקיד יו"ר הוועדה הראשון כיהן עו"ד יגאל שחר. ביוני 2014 מינה שר הפנים דאז, גדעון סער, את דוד מגן לתפקיד יו"ר הוועדה.

מגן שימש בתפקיד זה עד מאי 2022 והוחלף על ידי מושיק גולדשטיין, שמונה על ידי שרת הפנים דאז איילת שקד. גולדשטיין ישמש בתפקידו עד סיום כתב המינוי של הוועדה.

התנגדות להמשך פעילות הוועדה

כהונת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש הוארכה שלוש פעמים: בשנת 2013 תפקידה הוארך בחמש שנים, בשנת 2018 כהונתה הוארכה בשלוש שנים, ובשנת 2022, הוארך המנדט בשנתיים נוספות בלבד.

הארכת הכהונה של הוועדה לוותה בביקורת ציבורית הן מצד תושבים שטענו שאין מקום להמשך פעילות של גוף חיצוני בעיר בה כבר מתגוררים תושבים וקולם אינו נשמע, כמו גם מצד חברי כנסת ערביים שמחו על היחס המיוחד שמקבלת העיר חריש ועל החלטות שפוגעות באינטרסים של הישובים הערביים במרחב הקיים.

בהארכה האחרונה, בשנת 2022 נחקק בכנסת חוק מיוחד להמשך הכהונה של הוועדה בשנתיים נוספות המוכר בשם  "חוק חריש". ראש העיר יצחק קשת שתמך במהלך ציין כי המשימה המרכזית של הוועדה בשנתיים האחרונות לפעילותה היא קידום אזורי התעסוקה, המסחר והתעשייה של העיר.

בתקופת כהונתה אישרה הוועדה כ-15,000 יחידות דיור, וזירזה פרויקטים כמו הקמת כביש הגישה החדש לחריש, שכונת "חריש דרום" שמשלבת תעסוקה, תעשייה ומגורים, תוכנית מתאר  ועוד.

בראיון שהתקיים לפני שנה וחצי בסמוך להארכת הכהונה האחרונה של הוועדה המיוחדת, ציינה שרון פישמן, מהנדסת העיר חריש  ומי שתהיה אחראית על הוועדה המקומית כי "הוועדה המיוחדת אחראית על כך שחריש הוקמה בקצב כל כך מהיר". עוד היא הוסיפה כי הכנות להקמת ועדה מקומית החלו "על מנת שהמעבר יהיה חלק ולתושב השינוי יהיה שקוף. לתושב שצריך לקדם את ענייניו לא אכפת אם הוועדה היא מיוחדת או מקומית", היא סיכמה.

לקריאה נוספת: מפרגולה ועד קרוואנים: הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה אישרה מדיניות אכיפה חדשה

"קרן הארנונה" שאושרה במסגרת חוק ההסדרים תעביר לחריש בחמש השנים הקרובות כ-20 מיליוני שקלים מכספי רשויות חזקות, אך גם אלה לא יספיקו לסגירת הפער התקציבי הצפוי להסתכם בשנת 2026 בכ-38 מיליון שקלים. סגן ראש העיר: "אני מקווה שנגיע לשלב בו המצב יתהפך ונהיה רשות מבוססת דיה כדי להיות בצד הנותן של המשוואה"

בחודש מאי האחרון אושרה במסגרת חוק ההסדרים ההצעה להקמת קרן להרחבת ההשקעה בתושב ולהגדלת היצע הדיור, תוך צמצום הפערים בין הרשויות המקומיות בארץ.  מטרתה המוצהרת של הקרן, המוכרת בשם  "קרן הארנונה", היא צמצום פערים כלכליים בין רשויות מקומיות ועידודן להגדיל את היצע הדיור בתחומן כמענה למשבר הדיור.

על פי ההסדר שאושר ועורר מחאה בקרב ראשי רשויות חזקות בארץ, תוקם קרן חוץ תקציבית, שאינה חלק מתקציב המדינה. הכנסות הקרן יתקבלו מרשויות מקומיות חזקות שנהנות מגידול בהכנסות ארנונה ממבנים שאינם למגורים (ארנונה עסקית) ביחס לשנת 2022 והקרן תקצה כספים אלה לרשויות מקומיות בערי פריפריה וערים מוחלשות לטובת תמרוץ בנייה. התקציב יוקצה בהתאם למספר הדירות החדשות שיקבלו היתר בנייה.

"קרן הארנונה תעשה צדק עם תושבי חריש"

"הקמת הקרן תהיה צעד משמעותי בדרך לפתרון כלכלי לערים קטנות ובינוניות שהתגייסו למאמץ הלאומי לטיפול במשבר הדיור וקידמו בניית דירות, ותסייע להן להגיע ליציבות כלכלית", כך הודיעה עיריית חריש על תמיכתה במהלך.

"הדרך היחידה שבה רשות מקומית יכולה להגיע ליציבות כלכלית היא באמצעות הכנסות מארנונה עסקית. הארנונה למגורים היא גירעונית, ורשות מקומית לא יכולה לתת שירותים איכותיים לתושביה רק באמצעות ההכנסה מהתשלומים שלהם", הוסיפה ופירטה הרשות המקומית.

"המצב הזה הביא לכך שראשי רשויות רבים מסרבים לתכנן מגורים בשטחם ולקלוט תושבים נוספים שיגדילו את גירעון הרשות. חריש היא דוגמה חריגה: יחד עם מספר קטן של רשויות היא התגייסה לפתרון משבר הדיור ובנתה אלפי יחידות דיור בשטחה. אבל ההתגייסות הזו לא באה בחינם; המדינה משקיעה בחריש מיליוני שקלים כדי לאזן את תקציב הרשות. ללא פתרון עומק, המדינה תמשיך לסבסד רשויות ללא שטחי תעסוקה, בעוד הרשויות הגדולות והחזקות, שלהן יתרון מובנה וטבעי, ימשיכו להעניק שירותים ברמה גבוהה לתושבים שלהן.

"הקמת קרן הארנונה תעשה צדק עם תושבי חריש, לפחות באופן חלקי. העירייה תומכת במהלך", סיכמה העירייה.

מענק על כל יחידת דיור

על פי המודל שנקבע, הקרן תחל לפעול בשנת 2024, והרשויות המקומיות, כל אחת לפי חלקה, יפרישו לקרן בצורה דיפרנציאלית, אחוז מסוים מתוך ההכנסות מהגידול בארנונה עסקית, בהתאם להכנסה לנפש מארנונה עסקית. התחשיב לוקח בחשבון את המדד הסוציו אקונומי והמדד הפריפריאלי של הרשות המקומית.

כך לדוגמה, רשויות כמו חריש המדורגות באשכול 1 עד 5 הן במדד החברתי-כלכלי והן במדד הפריפריאלי יפרישו אחוזים נמוכים יותר לקרן הארצית.

מן הצד השני, מתוך כספי הקרן יוענק מענק שנתי וקבוע לרשויות המקומיות בסך 1,850 שקלים עבור כל יחידת דיור שנוספה ברשות משנת 2021. בנוסף, רשות מקומית תהיה זכאית למענק שנתי וקבוע בסך 1,000 שקלים עבור כל יחידת דיור שנוספה ברשות המקומית בין השנים 2018 עד 2020.

מסימולציה שפרסמה הממשלה עולה, כי חריש תרוויח מההחלטה החדשה: 3.2 מיליון שקל צפויים להיכנס לקופת העירייה ב-2024, תגמול שילך ויגדל בחמש השנים הקרובות עד ליותר מ-5 מיליון שקלים ב-2028 ובסך הכל כ-20 מיליון שקלים בחמש השנים הקרובות.

גירעון תקציבי גבוה

יש לציין כי תנופת הבנייה יוצאת הדופן, שאפיינה את חריש בשנותיה הראשונות אינה דומה כהוא זה למתרחש בעיר בשנתיים האחרונות. כך לדוגמה, על פי נתוני הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש בשנים 2022-2021 הוצאו בעיר 415 היתרי בנייה בסך הכל, זאת לעומת כ-2,000 היתרים מדי שנה בין השנים 2013 ל-2015.

"ההחלטה על הקמת קרן הארנונה עשויה היתה להיטיב עימנו יותר אך לצערנו, מדובר בתגמול על היתרי בנייה משנת 2021 ואילך", מסביר שלמה קליין, מ"מ ראש העיר. קליין מדגיש את "הפספוס" בעיתוי של הקמת קרן הארנונה עבור קופת העירייה: "אם התחשיב היה על סמך כמות היתרי הבנייה לבניית יחידות דיור מ-2017 ולא מ-2021 כפי שהוחלט לבסוף, היינו זכאים להכנסות בסדר גודל של 17-16 מיליון שקלים בשנה. אנחנו עדיין מנסים להתנהל מול הממשלה כדי להחריג את חריש בגלל המצב המיוחד שלה. לא בטוח שזה ייצלח אך אנו מנסים".

עוד הוא מציין כי כספי קרן הארנונה ינווטו לטובת תושבי העיר ובהתאם לצורכי העיר, אם כי, ההוצאות ילוו בפיקוח מתמיד בשל מעמדה של חריש כרשות נתמכת: "משרד הפנים מפקח ושותף להחלטות על התקצוב לכל תחום ותחום".

קליין מסכם ואומר: "ההכנסות מקרן הארנונה לא סוגרות לנו את כל הבעיות התקציביות בעיר, אבל זה בהחלט מסייע לנו".

"הבעיות התקציביות" – אותן מציין קליין הן הגירעון התקציבי של חריש שהולך וגדל. על פי הערכות עיריית חריש, למרות החלטת הממשלה החדשה שהזרימה לעיר כ-600 מיליון שקלים, עדיין מצויה חריש בגירעון תקציבי מתגלגל שיסתכם בשנת 2026 בכ-38 מיליון שקלים.

המלכוד של חריש

הגירעון התקציבי המאיים מחד והמתווה החדש שמתמרץ הקמת יחידות דיור נוספות מאידך – מציב את חריש במלכוד. האם חריש, אשר משוועת להגדלת הכנסות, תמשיך ותבנה מגורים בעיר, למרות חסרונם הבולט של שטחי תעסוקה, תעשיה ומסחר? ומה תהיה רמת השירות שיקבלו תושבי המקום מעירייה גרעונית?

חוסר האיזון הבולט בין שטחי מסחר למשקי בית בעיר כבר הביא בעבר את ראש העיר יצחק קשת להתנגד להקמת יח"ד נוספות בעיר אלמלא תציג הממשלה ערובות למתן סל הטבות ליזמים, קידום פתרונות תחבורה והמשך תוכנית הייצוב הממשלתית.

אם כן, כיצד אמורה להתמודד העיר עם החוק החדש? קליין עושה סדר: "מה שצפוי לנו מבחינת יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות הוא הבנייה בחריש דרום ובפרויקט הטרפז. מה יהיה הלאה? נצטרך לשקול האם שווה לנו לבנות יותר או שווה לעצור".

ראוי לזכור כי על פי תוכניות שאושרו להפקדה בחריש דרום ייבנו כ-1650 יחידות דיור ובטרפז ייבנו 624 יח"ד.

הרשויות החזקות מתנגדות: פגיעה באיתנות הפיננסית הבסיסית

קרן הארנונה מביאה, לדברי קליין, לצדק חלוקתי ראוי והולם יותר, בעיקר לטובת רשויות מקומיות וישובים המתמודדים עם הכנסות נמוכות מנדל"ן מניב כמו אזורי תעשיה, מסחר ותעסוקה.

בעוד ראשי רשויות עם איתנות כלכלית מחו כנגד הכוונות להעביר את הצעת חוק קרן הארנונה, וטענו כי "הלאמה של הארנונה העסקית של עיריותינו תוביל לפגיעה קשה באיתנות הפיננסית הבסיסית שלנו וביכולתנו לספק שירותים למיליוני התושבים שלנו ולמיליוני היוממים המגיעים לערינו מדי יום, מדי שעה".

התמיכה במהלך מצד קברניטי העיר חריש היתה מקיר לקיר. "אני יכול להבין את ראשי הערים העשירות שהתנגדו, זה טבעי שמהלך כזה יגרור התנגדויות. אנחנו כרגע נהנים מזה. ניסינו לדחוף לחוק הזה כבר זמן רב. זה רעיון שעלה אצלנו מזמן, כי אנחנו יודעים את מצבנו וגם את המקסימום שנוכל להגיע אליו מבחינת שטחי המסחר שלנו.

"חשוב לזכור כי חריש נמצאת במיקום גיאוגרפי מאתגר. אזור שרווי בשטחי תעשיה תעסוקה ומסחר. ישובי ואדי ערה הסמוכים נהנים ממעמד של אזור עדיפות לאומית שהופך אותם לאטרקטיביים יותר ליזמים ובל נשכח את יקנעם, שלא רחוקה מפה ונהנית כבר שנים ממעמד של אזור עדיפות לאומית. הכוונה והניסיון שלנו להגדיר את חריש כאזור עדיפות לאומית נמצאים כבר כמה שנים על הפרק".

השאיפה: להיות בצד הנותן

קליין גם משיב לטענות שעלו לפיהן תמיכת עיריית חריש בקרן הארנונה מנציחה ומעודדת השלמה עם מצבה הכלכלי העגום של חריש גם בראייה קדימה.

"כיום אנחנו  מתמודדים מול גרעון מובנה שנתי. מדינת ישראל משלימה עבורנו את הפער התקציבי אך תוך חמש שנים עלינו לסגור את הפער בצורה עצמאית כדי שחריש לא תזדקק להחלטת ממשלה נוספת. עם זאת,  אבל אין לנו יכולת "להצמיח" הכנסות בכמות ובמהירות כזו.  לכן הדרישה של עיריית חריש לחלוקת הכנסות אזורית ממחצבות ורד ומתחנת הכוח בחדרה, דומה בגישתה לרוח שמבטאת קרן הארנונה".

קליין מדגיש: "אין מדובר ב"קיבוץ נדבות" כפי ששמעתי שנטען. חלוקת ההכנסות האזורית צריכה להיות הגיונית יותר", והוא מסכם בתקווה כי המצב בו חריש נהנית מהכנסות הקרן ישתנה בעתיד: "אמנם זה לא יקרה בשנים הקרובות – אבל אני מקווה שנגיע לשלב בו המצב יתהפך ונהיה רשות מבוססת דיה כדי להיות בצד הנותן של המשוואה".

לקריאה נוספת: הארנונה לא עוצרת: הממשלה דורשת העלאות נוספות בחריש

עם שני פקחים בלבד ועם מאות עבירות בנייה בשנה מנסה הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה לכונן מדרג חדש לעבירות בנייה וחריגות בחריש. על פי המדיניות החדשה ככל שהפגיעה באינטרס הציבורי או בחזות הישוב גדולה יותר כך תינתן עדיפות גבוהה יותר לאכיפה. עם איזו בעיה קריטית מתמודדים הפקחים ומה יקרה אם התקנתם פרגולה בלי אישור?

בסוף השנה תציין הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש בראשותו של מושיק גולדשטיין, 15 שנים להקמתה. לצד קידום תוכניות בינוי ומתן היתרי בנייה, עוסקת הוועדה גם בהבטחת הציות לחוקי התכנון והבנייה במרחב עליו היא מופקדת ואכיפת מקרים בהם מתגלה חריגה מהחוק.

אם בשנותיה הראשונות של העיר, עבודת הפיקוח והאכיפה עסקה בעיקר בעבירות וחריגות של קבלנים, הרי שבשנים האחרונות עבר המיקוד לטיפול במפגעים ועבירות של תושבים בעיר הצומחת, המונה כיום על פי הערכות המועצה כ-40 אלף תושבים.

מדרג סדרי עדיפויות

בחודש שעבר אישרו חברי הוועדה מדיניות אכיפה עדכנית בחריש. המדיניות החדשה תחול עד תום המנדט המתוכנן של הוועדה בפברואר 2024.

מערך האכיפה בישראל פועל בהתאם לחוק התכנון והבנייה ומעניק לרשות המקומית שני אפיקי פעולה: הראשון הוא  אכיפה שיפוטית – אכיפת  דיני המקרקעין ומיגור עבירות בנייה באמצעות כלים שיפוטים; והשני הוא אכיפה מנהלית – הליך מזורז שמאפשר התמודדות עם עבירות תכנון ובנייה בצווים מנהליים מיד עם ביצוען ובטווח זמנים קצר יותר.

מדיניות האכיפה החדשה מגדירה סדרי עדיפויות לעבודת הפקחים. כך לדוגמה, אכיפה בעדיפות גבוהה – מתייחסת לעבירות אשר קיים עניין רב לציבור ואכיפתן, לעומת אכיפה בעדיפות נמוכה כאשר העניין הציבורי באכיפתן הוא נמוך.

בעבירות בעדיפות גבוהה נכללים מקרים של בנייה או שימוש ללא היתר שיש בהם סכנה ליציבות המבנה או לבטיחות אדם, פלישה לשטחי ציבור או בנייה ושימוש בניגוד לייעוד הקרקע וכן מקרים של הפרת צווים מנהליים.

עוד מצוין כי ככל שהפגיעה באינטרס הציבורי ו/או בחזות הישוב, הנובעת מעבירת השימוש גדולה יותר – כך תגדל העדיפות שתינתן לטיפול האכיפתי בעבירה.

אכיפה בעדיפות בינונית:   הצבת קרוואנים

אכיפה בעדיפות בינונית מתייחסת לעבירות אשר קיים עניין לציבור באכיפתן והן כוללות בין היתר, בנייה או שימוש ללא היתר, שניתן להכשירן בדרך של בקשה להקלה או לשימוש חורג. בנייה אסורה או שימוש אסור של מבנים פריקים ויבילים (לרבות קראוונים, מכולות וגזיבו ) או סגירת חניות ושימוש בהן שלא למטרות חניה.

דוגמה לגישה הכללית ולאבחנה בין דרגות החומרה של העבירות השונות ניתן למצוא בדבריו של אביב והבי, מנהל מח' הפיקוח בוועדה לתו"ב, בישיבת הוועדה האחרונה: "מחסן או פרגולה זו לא עבירה שאני יכול לפתוח (בגינה) תיק מנהלי ולסבך בן אדם. אני מזמין אותו ומסביר לו שעליו לספק אישורי קונסטרקטור ומהנדס ובזה אני סוגר את התיק, אני לא מתכוון לסבך את האנשים על דברים מינוריים". סיכם והבי.

עם זאת ולאור לקחי העבר בחריש, מדיניות האכיפה מציינת הוראות כלליות לפיהן, כשמדובר במספר עבירות מהרשימה יחדיו, באותו נכס, או ע"י אותו נאשם יינקט הליך פלילי .
וגם כאשר כאשר מדובר בעבריין שזו איננה העבירה הראשונה שביצע יינקטו מולו הליכים פליליים.

מתחם גמלא ושאר העיר

על פי מדיניות האכיפה החדשה חריש חולקה לשני אזורי פיקוח:  האחד, המתחם הוותיק של העיר – רחוב גמלא ומתחם הקוטג'ים, והאחר, חמש השכונות החדשות של חריש.

במתחם גמלא קיימות עבירות בנייה רבות כגון תוספות בנייה, סגירות מרפסות, מחסנים, פרגולות וגדרות, אשר בהיעדר טיפול ואכיפה במשך שנים חלה התיישנות על רובן המכריע.

מסמך המדיניות החדש קובע כי בנסיבות אלה האכיפה בעניינן מוגבלת לעבירות השימוש וכי בהתאם להנחיות המחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה, יוגשו הליכים משפטיים במתחם הוותיק באישור פרקליטות המדינה, ולאחר מיצוי האפשרות ל"הסדר מותנה".

בחריש החדשה העבירות הנפוצות ביותר הן שינויי שימוש לא חוקיים ממגורים לעסקים, מוסדות דת או חינוך, סגירות מרפסות בניגוד לתקנות, והצבת מחסנים ופרגולות ללא קבלת אישור. בגזרת המסחר, מציינים בוועדה, כי העבירות הפופולריות ביותר הם בניית "דקים", סגירות חורף, גלריות וסגירת מעברי ציבור.

שני פקחים בלבד

מדרג האכיפה בין עבירות חמורות לבינוניות ונמוכות כמו גם החלוקה לשני מתחמי אכיפה בעיר אמורים לעזור לוועדה לנהל מדיניות אכיפה יעילה ולנצל היטב את המשאבים העומדים לרשותה, ואלה – אינם רבים.

שני פקחים בלבד: מנהל פיקוח ופקח אמונים על סיור, טיפול בתלונות תושבים ואכיפת עבירות תכנון ובנייה ברחבי העיר המונה כ-40 אלף תושבים והיקף עבירות הבנייה בה נמצא בעלייה מתמדת.

לראייה, דו"ח האכיפה של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש לשנת 2022, מגלה כי מספר עבירות הבנייה בשנת 2022 הסתכם ב-223, פי שלושה משנת 2021.

כוח האדם הנמוך הוא המקור לפער המתרחב בין היקף האירועים לטיב הטיפול בהם, כך לפחות גורס עו"ד אמיר סלע, חבר ברשימת חריש ביתנו ומייצג מספר לקוחות שנפגעו לטענתם מעבירות תכנון ובנייה בעיר.

"במועצה המקומית אזור, המונה כמעט 14,000 תושבים, חל תקן מפקחים מינימאלי מומלץ של 3 מפקחים. בחשבון פשוט, אם חריש נושקת ל-45 אלף תושבים הרי שעל הנייר היו אמורים להיות לנו, לכל הפחות, 9 מפקחים בוועדת התו"ב", קובע עו"ד סלע.

 6 צווים מינהליים למקווה אחד

עו"ד סלע מציין כי לתפישתו, דירות שהופכות למעונות יום או מקוואות ובתי כנסת הם הצרה הגדולה עימה מתמודדת העיר חריש ולדבריו, מדובר בעבירות שנתקלות באכיפה ביד רכה. "ישנם תושבים מהמגזר החרדי שעושים כל שעולה על רוחם בהקשר הפרת דיני התו"ב", הוא אומר בהסתמך על דו"ח האכיפה של הוועדה לשנת 2022, בו צויין מפורשות כי העבירות החריגות בהם טיפל הפיקוח היו "שימושים אסורים של תולדות אהרון וזרמים שונים אחרים מהציבור החרדי בדירות מגורים לצורך פתיחת גני ילדים, לימודי תורה, ובתי כנסת".

15 צווים מנהליים הוציאו פקחי הוועדה לתו"ב במהלך 2022 כנגד עבירות תכנון ובנייה, מתוכם 6 צווים בגין אירוע אחד – בניית מקווה טהרה בחצר דירת מגורים בשכונת בצוותא: "זה הרבה לעיר כמו חריש", הודה והבי, מנהל הפיקוח, בדיון הוועדה.

סוגיה קריטית: גני ילדים ופעוטונים

כאמור, הסוגיות הקריטיות ביותר לדברי והבי, הן פעילותם הלא חוקית של גני ילדים ופעוטונים בדירות  בעיר. והבי מודה שנטל ההוכחה לפעילות פעוטון לא חוקי הוא בעייתי כמו גם בעובדה שרוב המידע בנושא שמגיע אליו, מקורו בתלונות שכנים.

על פי החוק לפתיחת פעוטון עם עד 6 ילדים, לא נדרש היתר. מ-6 ילדים ועד 36 צריך להגיש בקשה להיתר בנייה ללא שימוש חורג ומ-37 ילדים ומעלה צריך לקבל היתר בנייה שכרוך בהליך פרסום התנגדויות לבקשה.

בשלוש השנים האחרונות היו בחריש מספר מקרים של פעוטונים שנסגרו או שינו את מיקומם בשל התנגדויות שכנים.

"חריש לא יוצאת דופן בדברים האלה, זה קורה גם בערים אחרות, תמיד יש מחסור במבני ציבור של מעונות יום", הדגיש מצידו יו"ר הוועדה, מושיק גולדשטיין.

גם ראש העיר יצחק קשת צידד בדברי גולדשטיין והטיל את האשמה על המדינה שלא לוקחת על עצמה, לדבריו, מציאת פתרון למצוקת המבנים למעונות לבני ה-3-0 בישראל. עוד ציין קשת כי המצב בחריש חמור יותר בהשוואה לשאר המדינה, עקב אחוז בתים פרטיים נמוך ואחוז ילדים מהגבוהים בארץ, מציאות המייצרת לדבריו חיכוכים רבים בין תושבים ושכנים.

בלי הרתעה, בלי קנסות

ראוי לציין כי בדו"ח הוועדה המיוחדת לסיכום שנת 2022 אחת ההמלצות של הוועדה היתה להמשיך ולהשקיע בבניית גני ילדים בעיר. "אין קורלציה בין מספר הילדים בעיר למספר הגנים המיועדים לקליטתם. עובדה זו יוצרת מחסור במבני ציבור (חינוך) שהוביל לשימוש חורג ולשימוש אסור בדירות מגורים פרטיות שהוסבו לגני ילדים", ציינה הוועדה בדו"ח.

בנוסף, יש לזכור כי על אף מאמצי האכיפה ומסמך המדיניות החדש שנועד למקסם את משאבי הוועדה, הוועדה אינה מטילה קנסות על התושבים, מה שמפחית מכוח ההרתעה שלה.

נראה כי למרות מאמצי החינוך, האכיפה וההרתעה, הבעיות בחריש בתחום חריגות הבנייה יימשכו ויעברו בהמשך גם לטיפולה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמתוכננת לקום בשנת 2024 עם סיום המנדט של הוועדה המיוחדת.

תגובת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש לגבי מספר הפקחים בעיר: "אין עבירה או הפרה שאינה מטופלת באופן מיידי. הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש מרכזת מאמצים בהתאם לתקנים ולתקציבים לטפל בכל עבירת בנייה בלוחות זמנים קצרים במיוחד. פקחי הוועדה מתנהלים בעבודת שטח מאומצת ואינטנסיבית.

"אנו מודעים לשאלות המגמתיות ולכן לא נענה לשאלות שאינן משקפות את הפעילות הנמרצת של האכיפה. פעילות האכיפה מקצועית וראוייה לשבחים גם מצידכם".

הוועדה התייחסה גם לטענה על "יד רכה מדי" בנוגע להפרות החוק של תושבים מהמגזר החרדי: "כגוף ציבורי לא נענה על שאלות מיגדריות, נציין כי האכיפה היא שיווניות לכלל העבירות".

לקריאה נוספת: :  דו"ח הוועדה המיוחדת: מספר עבירות הבנייה בחריש גדל פי שלושה תוך שנה

הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה נענתה לבקשת הרשות לשנות ייעוד מגרש חום בשכונת הפרחים, לטובת הקמת מרכז מסחרי שכונתי חדש. המגרש המיועד הוא ברחוב סביון בצמוד לגני ילדים קיימים ובמקור נועד לשמש כשטח להקמת מבני ציבור בלבד. מהנדסת העיר: "יש כאן שכונה מאוכלסת שאין בה כמעט שטחי מסחר, רק בשוליים של השכונה"

בשבוע שעבר אושרה, לראשונה בחריש, תוכנית להקמת מרכז מסחר ותעסוקה בלב שכונת הפרחים, על שטח ציבורי (מגרש חום).

על פי התוכנית, מבנה בן 3 קומות הכולל מבנה ציבורי בתוספת עסקים מסחריים ומשרדים להשכרה יוקם ברחוב סביון בשכונת הפרחים, בצמוד לגני ילדים ומגרש החניה הפועלים במקום. בצמוד למגרש (מגרש 802) מתוכנן פארק גדול שתכנונו כבר הסתיים ובקרוב יצא למכרזים לביצוע.

גם גני הילדים במגרש יעברו שינוי ומעליהם תיבנה קומת בית כנסת, במסגרת הליך ההקצאות הקרקע שקיימה העירייה.

שטחי מסחר גם במבנים ציבוריים

האפשרות לבינוי שטחי מסחר ותעסוקה בשטחים החומים של העירייה (מבני ציבור) הוטמעה לראשונה בתוכנית המתאר העירונית החדשה המצויה בהליכי אישור.

תוכנית המתאר שאישרה תוספת 200 אלף מ"ר של שטחי מסחר במרכזים השכונתיים, הרובעיים והעירוניים הקיימים, העניקה למקבלי ההחלטות בעירייה, מנדט גמיש לבחון אפשרויות חדשות לבינוי שטחי מסחר גם במבנים הציבוריים.

סגן ראש העיר שלמה קליין התראיין בעבר בנושא והסביר: "התוכנית מעניקה גמישות תכנונית וזכויות בנייה. כך לדוגמה העירייה יכולה לבנות היכל תרבות עם קומת מסעדות, וההכנסות מהשכירויות ייכנסו לקופה הציבורית".

החלטה תואמת תפישות תכנון מודרניות

שלושה חודשים בלבד חלפו מאישורה העקרוני של תוכנית המתאר והסנונית הראשונה כבר כאן. הרעיון להקמת מבנה משולב מעורב שימושים על שטח ציבורי תופס "שתי ציפורים במכה אחת".

מחד, הוא מעניק לתושבי שכונת הפרחים מענים מסחריים, בשכונה שלא קיים בה כמעט מסחר, כמו גם פתרונות לחללי עבודה ומשרדים. מאידך, המיקום של השטח, בסמוך למספר מוסדות חינוך ובסמוך לשצ"פ הגדול המתוכנן, יעניק לבעלי העסקים קהל לקוחות קבוע ומזדמן גדול.

הדר מידן, תושבת שכונת הפרחים ומתכננת ערים במקצועה מברכת על המהלך: "לדעתי שכונת הפרחים סבלה ממחסור קיצוני במסחר, דבר שעורר תהיות בקרב תושבי השכונה. במקור אושר בתב"ע להקמת השכונה, מרכז מסחרי קטן וממוקד במערב השכונה, בנגישות מינימלית ליתר תושבי השכונה. במזרח השכונה לא נקבעו שטחי מסחר, מתוך כוונה לחזק את המסחר מלווה רחוב, בשדרות ההגשמה".

"זו היא תפישה תכנונית מודרנית, המעודדות הליכתיות למוקדי שימושים יומיומיים למשל מסחר שכונתי, במרחק של עד 5 דקות הליכה. ככל שהטופוגרפיה מאריכה את הדרך, כך מדד ההליכתיות נפגע. בשכונת הפרחים היה ברור כי לא ניתן להסתמך רק על מסחר בשני קצוות השכונה, ואני מברכת על הקמת מרכז מסחרי נוסף במרכז השכונה, בהנחה כי ימצאו פתרונות תחבורתיים הולמים".

דואר, קופת חולים, משרדים וקצת מסחר

מידן מוסיפה בסיום סייג אחד נוסף: "זה נשמע טוב, אני רק מקווה שהמבנה הציבורי המדובר, שטרם החליטו על ייעודו, יספק שימושים לכלל האוכלוסייה בשכונה ולא רק לפלח ממנה".

סגן ראש העיר קליין מרחיב על המהלך: "הוספנו 300 אחוזים זכויות בנייה מעל השטח הציבורי. זה יהיה בניין משולב. השטח הציבורי נשאר כפי שהוא ונוספו עוד הרבה שימושים כי באמת אין מספיק מענים לתושבי השכונה. אפשר לפתוח שם משרדים, מסחר, דואר, קופות חולים ושימושים רבים נוספים".

קליין מציין כי 120% מזכויות הבנייה הן למבנה הציבורי ו-300% זכויות בינוי לשימושי מסחר ותעסוקה. "אפשר לעשות שם משהו יפה", הוא מסכם.

ואכן, על פי התוכנית שאושרה, השימושים המותרים למבנה הם רבים וכוללים: גן ילדים, מעון יום, מועדון קשישים, בתי כנסת, מרפאות, קופות חולים ומבני ציבור נוספים.

המיקום המתוכנן: "בלב ליבם של מוסדות חינוך"

ראוי לזכור כי תושבי שכונת הפרחים שאוכלסה לראשונה ביוני 2019 מתגוררים כבר ארבע שנים בשכונה ללא מרכז מסחרי פעיל המספק את צורכיהם. מספר חנויות בשדרת ההגשמה מספקות את המענה היחיד והדל לתושבי הפרחים.

מתחם מסחר ראשון ויחיד עד עתה בשכונה שווק באוגוסט 2021 בהצלחה על ידי רשות מקרקעי ישראל. קבוצת עם כלביא השקעות ונכסים בע"מ זכתה במכרז ושילמה תמורת המגרש למעלה מ-10 מיליון שקלים. המגרש בלוטם מיועד למטרת מסחר ו/או משרדים והוא כולל זכויות בנייה בשטח של כ- 1,467 מטרים רבועים. עם זאת, חלפו שנתיים ולא חלה התקדמות עם הפרויקט.

כעת, המתחם השני, גם הוא בלב השכונה, יספק מענה למתחם הפעילות של גני הילדים ובתי הספר הסמוכים, בהם בית ספר היסודי ברחוב סביון 16 ובית ספר נוסף, ממלכתי דתי של חב"ד שיחל לפעול בסוף שנת הלימודים, גם הוא ברחוב סביון.

"אנחנו נמצאים בלב ליבם של מוסדות חינוך", ציינה בישיבת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה – חריש אדריכלית התוכנית דוריה פולק, "יש כוונה לשים שם פונקציות שיאפשרו שימוש מסחרי ויגבו את בתי הספר, את המוסדות הקיימים".

"לא רק בשעות הבוקר כשגן הילדים פתוח"

מהנדסת העיר שרון פישמן התייחסה גם היא לנושא: "יש כאן שטח חום בלב שכונה מאוכלסת שאין בה כמעט שטחי מסחר, רק בשוליים של השכונה אבל אין לנו בעצם שטח מסחרי קטן בתוך השכונה עצמה.

"יש לנו כאן גם שצ"פ גדול מאוד מתוכנן שהוא גם אינטנסיבי וגם אקסטנסיבי עם מתחם עתיקות. אנחנו מוסיפים בתוך השטח הזה עוד שימושים שיאפשרו מסחר ותעסוקה בצמוד לשצ"פ, בצמוד לאותם מבני ציבור ויאפשרו גם שימושים בשטח הזה לאורך כל שעות היום, לא רק בשעות הבוקר כשגן הילדים פתוח".

פישמן הוסיפה וציינה כי הוספת המבנה תפתור בעיה נוספת "נורא קשה" לתושבי שכונת הפרחים, בעיית המחסור המשמעותי בשטחי משרדים. "יש בקשות של תושבים לשטחי משרדים ומסחר שכונתיים כדי שיהיה אפשר לייצר פחות נסיעות לתל אביב, פחות יציאה החוצה ובנייה של מרכזים שכונתיים אמיתיים".

הכרחי למצוא פתרונות חניה

הבשורה החדשה התקבלה לרוב בחיוב, אך היו גם תושבים שמיהרו לשאול, מהם הסדרי החניה וכיצד מתכננת העירייה להתמודד עם תוספת העומס התחבורתי ברחוב הפקוק כבר ממילא.

כזכור, בסוף רחוב סביון, על מגרש 809 נבנית קריית חינוך גדולה הכוללת שלושה בתי ספר, מתחם גנים ומרכז לנערות בסיכון. "הכרחי שיהיו פתרונות חניה אולם לא ברור אם התוכנית תיתן מענה לכך, בעיקר שכבר כיום אין חניה ברחובות הסובבים, והתושבים סובלים מעומסים בלתי סבירים", מדגישה מידן, המתגוררת בסמוך.

"כאשר מדובר ביזמים פרטיים נהוג לתכנן מרתף חניה תת קרקעי בקונטור המבנה, למרות הפגיעה האפשרית בכלכליות הפרוייקט. התוכנית החדשה כלל לא מציעה זכויות בנייה תת קרקעית ולא מציעה קומות מתחת לקרקע עבור מרתף.
"ברחוב סביון קיימים מספר גני ילדים וכן בית ספר הפרחים, שם קיים קושי למעבר רכבים וחצייה של ילדים במעברי חצייה. מעבר של אוטובוסים ברחוב הוא אתגר מורכב לכל הנוכחים בכביש וברחוב, ובכלל הרחוב מרגיש כמו משחק המחשב פרוגר המוכר משנות ה-80' (צפרדע המבקשת לחצות כביש מהיר ונתקלת במכשולים קיצוניים).
"הכבישים בשכונת הפרחים הם כבישים צרים, שאמנם מטרתם למתן תנועה ולעודד שימוש בתחבורה ציבורית, אך בפועל הכבישים לא מתאימים לסוגי הרכבים הגדולים והאהובים על הישראלים (ג'יפונים / SUV). גם השימוש בתחבורה ציבורית שאינה מיטבית, הטופוגרפיה המשופעת, ולקינוח מזג האוויר השרבי – מבריחים את הולכי הרגל ישירות מהרחוב למכוניות הממוזגות".

קליין משיב על הטענות ומציין שהסדרי החניה ייקבעו בהמשך עם מציאת היזם למבנה ומעריך שלא יהיו בעיות חניה: "מי שיתכנן את זה ימצא את הפתרונות בהתאם לתקן החניה הקיים לשטחי ציבור ושטחי מסחר. היזם יבנה בהתאם. אי אפשר לבנות כיום שלא לפי התקן", הוא מסכם.

לקריאה נוספת: אושרה תוכנית עירונית המאפשרת פתיחת בתי קפה ומסעדות בפארקים בעיר

הריסת בית הכנסת בשכונת בצוותא. צילומים: עיריית חריש ומשטרת ישראל

דו"ח האכיפה של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש לשנת מגלה כי מספר עבירות הבנייה בשנת 2022 הסתכם ב-223, פי שלושה משנת 2021.  פקחי הוועדה התמודדו עם שימוש אסור בדירות מגורים לפתיחת גני ילדים ותלמודי תורה, בעיקר בשכונות בצוותא, אבני חן ורחוב גמלא

מספר העבירות גדל פי שלושה

על פי דו"ח האכיפה של הוועדה המיוחדת לתו"ב- חריש, בשנת 2022 אותרו בעיר 223 עבירות בנייה של בניית מחסנים, שימוש אסור בדירת מגורים לצרכי גני ילדים, סגירת פרגולה, סגירת מרפסות והתקנת תרנים  – בניגוד לחוק. כך עולה מדו"ח מיוחד שפרסמה הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש בראשותו של מושיק גולדשטיין, לסיכום פעילותה בשנה החולפת.

לשם השוואה, בשנת 2021 מספר עבירות הבנייה הלא חוקיות בחריש הסתכם ב-78 בלבד, כשליש ממספר העבירות בשנה החולפת.

מתוך כלל פעילויות האכיפה שבוצעו ב- 2022 , 198 כוונו כנגד עבודה אסורה (הקמת מבנים ללא היתר או חורגים מההיתר) 14 כוונו כנגד שימוש אסור (שימוש שמבוצע בשטח פתוח או במבנה, והוא אינו תואם ליעוד הקרקע) ו- 28 ננקטו כלפי מפרי צווים.

לוקחים את החוק לידיים

הוועדה המיוחדת מיפתה גם את פריסת עבירות הבנייה בעיר ומציינת כי האזורים הבעייתיים ביותר לעבירות שימוש אסור הם שכונת בצוותא, שכונת אבני חן ורחוב גמלא בחריש הישנה, אזורים בהם הוסבו דירות מגורים לגני ילדים.

עוד מציינת הוועדה כי במהלך 2022 מפקחיה נתקלו בשימוש אסור של קהילת "תולדות אהרון" וזרמים נוספים מהציבור החרדי בדירות מגורים, לצורך פתיחת גני ילדים, לימודי תורה, בתי כנסת, כולל לכאורה, בניית מקווה טהרה לגברים והשתמשו באלימות תוך לקיחת החוק לידיים.

האלימות אינה תופעה חדשה. היא צוינה גם בדוח האכיפה המסכם של הוועדה לשנת 2021. למרות זאת, לא הגישה הוועדה המיוחדת בשנת 2022 אף לא כתב אישום פלילי אחד. עם זאת, מציינת הוועדה כי מפקחיה העבירו לתביעה 4 תיקי חקירה שממתינים להגשת כתב אישום וכי מיגור תופעת השימוש האסור והשימוש החורג במבני מגורים והפיכתם לגני ילדים ו/או כולל לימודי תורה היה יעד מרכזי בתוכנית העבודה של מפקחי הוועדה המיוחדת לשנת 2022.

תוספות בנייה במרפסות ועל הגגות

כזכור, בינואר 2022 קיבלה הוועדה המיוחדת אישור להארכת המנדט שלה עם החלתו של חוק חריש. בפועל, החזרה לשטח לא היתה מיידית ופעילות הפקחים בשטח לא התקיימה במשך מספר חודשים (החל מנובמבר 2021 ועד פברואר 2022). עם זאת, החזרה לפעילות לוותה בקליטתו של פקח נוסף בוועדה (שהכפיל את מצבת כוח האדם באכיפה).

"מאחר והשנה המפקחים נכחו יותר בשטח ונוכחותם יצרה הרתעה מה שמסביר את השינוי והצמצום בבנייה הלא חוקית. עם זאת, אופי האוכלוסיה שהגיעה לעיר, בעיקר משפחות עם ילדים בגילאי גן יצרה עבודה רבה בנושא פיקוח ואכיפה. חסידות תולדות אהרן וזרמים חרדיים אחרים שמשתלטים על דירות למגורים ומשתמשים בהם להפעלת גני ילדים או כולל או בתי מדרש. כמו כן נפתחו הרבה גני ילדים חילונים בדירות מגורים ותופעת תוספות בנייה במרפסות ועל הגגות גדלה בהשוואה לשנה שעברה", מציינת הוועדה בדו"ח שפרסמה.

סיורים יזומים ותלונות שכנים

הכלי המרכזי בו השתמשה הוועדה לטיפול באכיפה הוא צווים מנהליים. הליך יעיל, מהיר ומרתיע מאוד, אך רק בתנאי שהעבירה מתגלה בשלבי התהוותה.

עם זאת, הוועדה לא חילקה קנסות מינהליים ולא גבתה אף שקל. מדוע? משום שהיא "אינה מוסמכת ולא ערוכה להטיל קנסות מנהליים", לשון הדו"ח.

על פי הדו"ח רוב העבירות (186) נחשפו באמצעות סיורים יזומים של הפקחים. רק 16% מסך העבירות (37) שהתגלו הן כתוצאה של תלונות תושבים שפנו לוועדה. בדו"ח מצוין כי רוב התלונות של הציבור שהגיעו לוועדה עסקו בפתיחת גני ילדים בדירות מגורים בניגוד לחוק. "בעקבות האכלוס המסיבי בעיר של משפחות צעירות מרובות ילדים והשתלטות "תולדות אהרן" על דירות מגורים שמוסבות לגני ילדים / לימודי תורה, מגיעות תלונות בנושאים אלה מהדיירים בבניין והמפקחים מטפלים על פי הממצאים בשטח".

השכנים מתלוננים על גני ילדים בבניין

עו"ד אמיר סלע הוא חבר רשימת חריש ביתנו ומרכז את הטיפול בנושא המרחב הציבורי. בשנת 2022  הוא הגיש 7 תלונות שונות לוועדה המיוחדת על שימוש אסור בעיר: פתיחת גני ילדים וכוללים בדירות מגורים בניגוד לחוק ועל הקמת תרנים (לצופרים) שלא כחוק.

"טוב עשתה הוועדה שציינה מפורשות כי הזרמים הקיצוניים בעיר הם אלו, שבלעדית, השתמשו באלימות. לצערי העדר תלונה וכתבי אישום פליליים בנושא מעודדים את האלימים להמשיך באלימות. ניתן לומר שהוועדה אינה שונה מהרשויות האחרות בהקשר דלות האכיפה. 0 כתבי אישום מדברים בעד עצמם".

עוד מציין עו"ד סלע: "העדר יכולת להטיל קנס מנהלי כנגד מפרי דין מוביל לזילות מסוכנת. התרגלו שאין ענישה מיידית על הפרה וכך התופעות של בניית כוללים, תרנים, גני ילדים הורחבו עד כדי התעלמות כוללת מחוקי התו"ב, כליל. המצב הזה הוא מסוכן כי אט אט אנשים שומרי חוק מגיעים למסקנה כי החוק אינו מגן עליהם והדרך ללקיחת החוק לידיים קרובה מתמיד".

מודעות תביא להפחתה בעבריינות

שתי מסקנות והמלצות מציינת הוועדה בדו"ח 2022, האחת, המשך הטמעת האכיפה במרחב הציבורי שתביא, כך מקווה הוועדה, לצמצום עבירות הבנייה בעיר. והשנייה היא המלצה להשקיע בבניית גני ילדים ומעונות בעיר.

הוועדה מציינת: "אין קורלציה בין מספר הילדים בעיר למספר הגנים המיועדים לקליטתם. עובדה זו יוצרת מחסור במבני ציבור (חינוך) שהוביל לשימוש חורג ולשימוש אסור בדירות מגורים פרטיות שהוסבו לגני ילדים. מצב זה הולך ומחמיר כיוון שהעיר צעירה וקולטת בעיקר משפחות עם ילדים בגילאים 5-0".

סגנית ראש העיר שני גרינברג מסכימה עם המסקנה הראשונה בלבד. "אני רוצה לברך את הוועדה על הפעילות המוגברת ועל התחלה של אכיפה מוגברת כי בעבר כמעט ולא התעסקו באכיפה. יש עוד הרבה מאוד עבירות בנייה שמתקיימות אבל לא כולן חייבות להיות עבירה – במקרים רבים ניתן להסדיר את זה חוקית בטלפון אחד והגשה של מסמכים. חלק גדול מעבודתה של הוועדה הוא להעלות את המודעות לנושא, להתמקד בשירות לתושבים, לתת להם מענים ולהסביר להם כיצד לפעול נכון".

עם זאת, ביחס להמלצה השנייה של הוועדה להעלאת מספר מבני גני הילדים בעיר, גרינברג מסתייגת: "זו מסקנה לא ברורה בעיני – המדיניות של הוועדה המיוחדת שהעירייה הובילה אותה היא לאשר הקמת גני ילדים. לא צריך ללכת בניגוד לחוק אפשר פשוט לבקש ולקבל אישור. המצב לא נובע מעודף ילדים אלא מחוסר רצון לקבל את השירות שהעירייה מעניקה. בנוסף, לא רק גנים מוקמים בדירות האלה אלא גם תלמודי תורה בניגוד לחוק".

אכיפה כמאמץ שלא נגמר

גרינברג מתייחסת גם לעובדה שהוועדה חסרת שיניים ולא מתאפשר לה להטיל קנסות: "זה מצער – זו לא הוועדה היחידה בארץ, יש מעט מאוד וועדות שמאפשרים להן להטיל קנסות. עם זאת, למרות שאין לוועדה אפשרות להטיל קנסות מינהליים עדיין יש לה אפשרות לאכוף. הוועדה צריכה להקפיד להיות בשטח, לפגוש עבירות בהתהוות ולא להגיע למצב שהעבירות מתיישנות ואז צריך צווים שיפוטיים כדי לטפל בהן. צריך לעבוד מהר, לסייר בשטח, לקבל מידע מתושבים ולהרכיב את המנגנון. הם כבר עושים את זה, וכל מה שנותר להם זה להמשיך ולהעמיק את העבודה.

"ישנם גנים מסוימים ותלמודי תורה בשכונת בצוותא, שנאלצנו כל הזמן לשלוח לשם סיורי אכיפה. אכיפה היא מאמץ שלא נגמר. בעבר הוועדה כמעט ולא עסקה באכיפה ולכן מבחינתי הוועדה נמצאת בגרף של שיפור, ותפקיד העירייה הוא להיות חלק מזה ולהמשיך את זה עם המעבר של הוועדה לידי העירייה. לשם אנחנו הולכים".

"פעולות האכיפה האינטנסיביות נועדו לחזק את חריש"

גם עו"ד סלע מסכים עם הצורך בהמשך אכיפה. "לצערי האכיפה שהתקיימה אתמול בשכונת בצוותא היא היוצא מן הכלל המעיד על הכלל. אילו היתה אכיפת ברזל מהרגע הראשון לא היינו מגיעים להתנגשות, לא היו עצורים ולא היו נפגעים שוטרים – זה היה טוב לכולם. אבל זה מה קורה שניתן להפר את החוק. אנשים מפרים אותו ברגל גסה.

"ישנם לא מעט מקרים בעיר שנדרשת בהם אכיפה לא רק מצד הוועדה, גם מצד רשויות אחרות כמו כב"א או עיריית חריש שלא מפעילות את סמכותן. אני אומר לוועדה ולשאר הרשויות, אדרבא תמשיכו באכיפה ובעבודה הסיזיפית. הפעילות של הפקחים היא חיונית לניהול תקין של העיר".

ראש העיר יצחק קשת התייחס גם הוא לאירוע פינוי בית הכנסת בשכונת בצוותא: "אי אפשר לפעול בניגוד לחוק במשך חודשים ארוכים ולהנחית קרוון באמצע העיר מבלי כל אישור לכך תוך סירוב מתמשך לכל הצעת פשרה. כאן המקום להבהיר שוב: מי שמפר ברגל גסה, ובמשך זמן רב כל כך את החוק, שלא יתפלא לנוכח צעדי אכיפה".

יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש מושיק גולדשטיין מסכם גם הוא ומציין כי הוועדה מרכזת מאמצים רבים בתחום האכיפה וההסברה: "פעולות האכיפה האינטנסיביות נועדו לחזק את חריש כעיר מודרנית עם חזות עירונית מרשימה. מתוך למעלה מ-200 הפרות רק 8 הוגדרו כהפרות חמורות וכל היתר טכניות או קלות. מהתרשמותי מרביתן בוצעו בתום לב. נמשיך גם  בשנה הבאה לשמור על חריש כאחת הערים היפות בישראל".

לקריאה נוספת: דו"ח הוועדה המיוחדת לשנת 2021

כיצד תיראה חריש בעוד 20 שנים? תוכנית המתאר החדשה של חריש אושרה להפקדה והיא כוללת את הרחבת מגוון אפשרויות הדיור בעיר, העלאת צפיפות המגורים, ושילוב שטחי מסחר בשטחי ציבור ומוסדות ציבור, במטרה לייצר הכנסות לקופה הציבורית

הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה-חריש, בראשות יו"ר הוועדה מושיק גולדשטיין ובהשתתפות ראש העיר יצחק קשת, אישרה להפקדה את תוכנית המתאר לעיר חריש.

העבודה על תוכנית המתאר העירונית התבצעה בשיתוף הציבור במטרה למצב את חריש כעיר מרכזית, עם מנועי צמיחה כלכליים, זהות קהילתית מגוונת ושירותים נגישים לכלל התושבים.

תוכנית מתאר מתכללת תכנון עירוני בראייה קדימה לעשרים ושלושים שנים, בהתייחס לכל הסוגיות הנדרשות, בינוי, תחבורה, תעסוקה, שמירה על הטבע וכדומה. תוכנית מתאר אינה יורדת לפרטים אלא קובעת מתחמי תכנון ומגדירה אזורים עפ"י צביון ועקרונות תכנון. עם זאת, חשיבותה ביכולתה להתוות את הדרך, ומכוחה ניתן להוציא תוכניות תב"ע מפורטות יותר.

במסגרת התוכנית שאושרה מתוכננת לקום בשכונת מעו"ף קריית בריאות הכוללת בית חולים ואקדמיה לאנשי הרפואה. בסמוך למתחם זה מתוכננים מגורים ייחודיים המתאימים לסטודנטים ולסגל הרפואי.

תוספת קומות לבניינים נמוכים

עוגן משמעותי נוסף בתוכנית הוא ציפוף מארג המגורים בחריש, שנבנתה בצפיפות נמוכה ומשופעת בבנייני מגורים לא גבוהים. על פי התוכנית, כ-2,000 יחידות מגורים יתווספו לשטח הקיים בחריש, כאשר שליש מתוכן (כ-750 יחידות) יתווספו במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי) במתחם גמלא הוותיק.

פינוי-בינוי בגמלא: "זה טוב לחריש שלא תהיה בה שכונת סלאמס במרכזה"

שאר יחידות הדיור יתווספו במסגרת עיבוי פרויקטים קיימים. שלמה קליין, סגן ראש העיר וחבר בוועדה לתכנון ובינוי חריש מסביר כי הכוונה היא לבנייני המגורים הנמוכים בעיר בני 5-4 קומות בלבד. "התוכנית מקנה זכויות לבעלי הדירות בבניינים אלו להוסיף קומות נוספות. זה לא בדיוק תמ"א 38 – כי בחריש אין צורך לחזק את הבניינים, אבל המשמעות דומה".

קומת מסעדות בהיכל התרבות

עיבוי וציפוף העיר מתייחס גם לשטחים המסחריים המניבים הכנסה לקופת העירייה. התוכנית מאשרת הוספת 200 אלף מ"ר של שטחי מסחר במרכזים השכונתיים, הרובעיים והעירוניים הקיימים ופותחת אפשרות חדשה לבינוי שטחי מסחר גם במבנים הציבוריים.

"עדיין לא מיצינו את הקיים, אבל התוכנית מעניקה גמישות תכנונית וזכויות בנייה. כך לדוגמה העירייה יכולה לבנות היכל תרבות עם קומת מסעדות, וההכנסות מהשכירויות ייכנסו לקופה הציבורית", מסביר קליין.

בנוסף, תוכנית המתאר מחזקת את שימורו של הפארק העירוני והחיבור לטבע ומתייחסת לסוגיות התחבורה לטווח רחוק וביניהן מערכת הסעה המונית כמטרונית ורכבת קלה.

קליין מתייחס לאישור התוכנית, שתוכננה במהלך מספר חודשים בלבד, כאל השג משמעותי. "ישנן ערים רבות ותיקות שמתנהלות ללא תוכנית מתאר, בגבעתיים אישרו לאחרונה תוכנית מתאר לאחר שמונה שנות עבודה.

"אני חושב שזה יפה מאוד שרק סיימנו לבנות את העיר ואנחנו כבר חושבים קדימה לעשרים שלושים השנים הבאות.

"החשיבות של הכנת תוכנית מתאר היא ביכולתה לאפשר לנו לייצר תב"עות (תוכניות בינוי עיר) מבלי להזדקק לאישורה של הוועדה המחוזית. הוועדה המקומית שתוקם בחריש עם סיום עבודתה של הוועדה המיוחדת, תוכל לפעול בצורה עצמאית".

תרומה משמעותית של תושבי חריש לתוכנית

עשרות מתושבי חריש לקחו חלק במפגשי שיתוף הציבור להכנת התוכנית ותרמו תרומה נכבדת לתוצאה הסופית, כך לדברי קליין.

"שיתוף הציבור היה מאוד משמעותי. חברת D.M.R שעבדה על תוכנית המתאר ציינה כי התושבים שינו את החשיבה לצוות התכנון ובעקבות זה נכנסו שינויים לתוכנית. עוד הם ציינו כי היה זה שיתוף הציבור הכי משמעותי שהיה להם, ומדובר בחברה בעלת ניסיון רב בתהליכים מסוג זה".

יו"ר הוועדה המיוחדת מושיק גולדשטיין ברך על אישור התוכנית והודה לראש העיר יצחק קשת,  מועצת העיר חריש, משרד השיכון וכל המתכננים. הוא ציין כי הוועדה תמשיך לפעול ולתכנן את חריש כמרכז משמעותי בשרון הצפוני וכעיר מרכזית המספקת מענה ופתרונות דיור למשפחות  צעירות.

ראש העיר יצחק קשת ציין כי תוכנית המתאר אושרה בשעה טובה לאחר עבודה מאומצת. "זהו פרויקט היסטורי לדורות הבאים שייהנו מפירות העבודה המאומצת. התוצאה מתכללת את כל שיתופי הפעולה שיביאו לחריש איכות חיים מיטבית".

לקריאה נוספת: חריש 2040: מרכז רפואי בשכונת מעו"ף, מדרחוב בדרך ארץ

מתכנני הרובע החדש 'חריש דרום' מעריכים שהוא יהיה אורבני יותר ותוסס יותר בהשוואה לשכונות הקיימות בעיר, בזכות המודל החדש-ישן על פיו תוכנן. הצצה ראשונה לתוכנית הבינוי של הרובע החדש של חריש

הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה-חריש, בראשות מושיק גולדשטיין, אימצה בחודש האחרון תוכנית בינוי מנחה למתן היתרי בנייה לרובע חריש דרום. תוכנית הבינוי שאומצה על ידי הוועדה, אינה מחייבת, אך היא מציבה עקרונות מנחים ליזמים לבנייה של הרובע החדש בהתאם לתפישה עירונית חדשה, שמקדם משרד הבינוי והשיכון.

המודל: עירוב שימושים

רובע חריש דרום תוכנן על ידי משרד האדריכלים יחיאל ועפר קורין בהתאם לתפישת עירוב שימושים. מראה הרובע ייבדל משמעותית משאר חמש השכונות הקיימות בעיר, שנבנו בעשור האחרון.

"התכנון של חריש דרום הוא מתקדם, מדובר למעשה בשתי וערב של רחובות", מסביר סגן ראש העיר וחבר הוועדה המיוחדת לתו"ב-חריש שלמה קליין. "התכנון הכי מתקדם היום חוזר למעשה אחורה בזמן, ודומה לתכנון הישן של ערים מלפני 2,000 שנה. חריש דרום שונה משאר השכונות בחריש, שלא תוכננו בהתאם לתפישה זו".

מבט ראשון במפות התכנון מגלה שהרובע משתרע בין שני מוקדי טבע עיקריים, נחל נרבתא ממזרח ותל זאבים במערב. בין שניהם קיימת שדרה ירוקה להליכה ונסיעה שחוצה את הרובע ממזרח למערב.

במבט שני, מתגלים ריבועים ריבועים "בלוקים" על המפה. כבישים ישרים כסרגל מקשרים ביניהם בשיטת שתי וערב וכל בלוק הוא ייחודי ואינו הומוגני אלא כולל עירוב של בניינים. חלקם נמוכים בבנייה מרקמית, חלקם מתנשאים לגובה וביניהם מוסדות ציבור ושטחים ירוקים – והכל באותה יחידת שטח.

"רחובות בקנה מידה אנושי יותר"

גם לעין בלתי מיומנת, הסדר המובנה במפת הרובע בולט ומעיד על התמצאות קלה, בדומה לערים בינלאומיות רבות. קחו לדוגמה את מנהטן, שבנוייה בצורה של שתי וערב, אי אפשר להתבלבל בה ולא ללכת לאיבוד. כך גם בחריש דרום.

הרובע מחובר לשכונות בצוותא והפרחים באמצעות שלושה נתיבים, המרכזי בהם הוא שדרת ההגשמה והשניים הנוספים הם רחוב קהילה (בצוותא)  ורחוב יסמין (הפרחים). מדרום לרובע החדש ייסלל בעתיד גם כביש הגישה הדרומי של העיר.

למרות החיבור הרציף והטבעי לשדרת ההגשמה הרחבה, לדברי אדריכל יחיאל קורין, שתכנן את חריש דרום כמו גם את שכונת בצוותא, "נעשה ניסיון לתכנן רחובות בקנה מידה אנושי יותר".

"מתוכננים רחובות שיש בחלקם תנועה חד סטרית כדי לא להגיע למרחבים ענקיים לא מנוצלים כמו שיש בשדרת דרך ארץ. יש רחוב אחד שממשיך את שדרת ההגשמה, אבל הצרנו אותו עד כמה שניתן בהתחשב בעובדה שהוא ישמש נתיב תחבורה ציבורית בעתיד וישמש ככניסה החדשה לישוב".

עירוניות טובה כמו פעם

הצצה מעמיקה יותר לתכנון הבלוקים מגלה, שבנייני המגורים בחריש דרום כוללים מגוון רחב של טיפוסי בנייה. לא יהיו צמודי קרקע בשכונה החדשה, אם כי הבניינים המזרחיים ביותר, הסמוכים לשכונת בצוותא יהיו נמוכים יחסית. שאר טיפוסי הבניינים ינועו בין בנייה מרקמית (6-5 קומות) בניינים של 10-8 קומות ומגדלים (24-20 קומות). בניינים של תעשייה קלה ותעסוקה בלבד יתנשאו לגובה של 6-5 קומות.

על פי התוכנית ייבנו בחריש דרום כ-1,650 יחידות דיור, וכ-20% מתוכן יהיו יחידות דיור קטנות. לכלל הדירות יוצמדו מחסנים וחניות אולם בשונה משכונות חריש הקיימות, החניה במרבית המגרשים תהיה תת קרקעית אם כי באחוזים משתנים. בחלקם רק 50% מהחניה תהיה תת-קרקעית ובאחרים 90% וגם 100%. גם מבני הציבור ייבנו עם חניה תת קרקעית.

קורין: "תכנון חריש דרום מתבסס על עקרונות של ערים שאימצנו אותם כעקרונות טובים בעיר מודרנית. התכנון שונה מכל הרובעים הקיימים בחריש בזה שיש לו כמה עקרונות אורבניים מובהקים כמו יצירה של רשת מלאה וצפופה של הולכי רגל ורכב – מה שמאפיין ערים טובות. בחריש דרום התושבים לא יצטרכו לנסוע ברחובות אינסופיים ולחפש את הפנייה שמאלה, אלא ייהנו מהתמצאות טובה, אוריינטציה פשוטה.

"כיום כל הבינויים החדשים בארץ מתוכננים באותו סגנון של ערים אירופאיות עם אורבניות טובה וגריד פשוט. אנחנו לא ממציאים שום דבר, אלא מעריכים ומאמצים עקרונות ותיקים בתכנון ערים עם הסתכלות עדכנית לבעיות עכשוויות, כמו תעסוקה ותחבורה. מתאימים את העקרונות האלה לטכנולוגיה של היום".

מאפיינים של עיר מודרנית

אחד המאפיינים של ערים מודרניות טובות הוא רחובות תוססים מלאי עניין ותחבורה ציבורית נגישה למרכז העירוני. קורין מאמין שתכנון חריש דרום יקדם אורבניות טובה יותר בהשוואה לשכונות הקיימות.

"אני לא מאמין שחריש דרום יהיה כמו שכונה במרכז תל אביב, אבל תהיה לו יותר אורבניות הנובעת מאינטנסיביות של עירוב שימושים. באותו תא שטח יהיו גם משרדים, גם מסחר, גם תעשייה, גם מגורים וגם שטחי ציבור. העירוב הוא אחד המאפיינים של עיר נכונה וטובה לחיים מודרניים", הוא מסביר.

עיקרון נוסף שתורם למגוון ולהתמצאות בשכונה גם יחד הוא בנייה מגוונת, בניינים נמוכים ייבנו לצד מגדלים גבוהים. בנוסף, מתוכננים גם בניינים שישלבו תעסוקה, תעשייה ומגורים באותו בניין, מספר קומות של תעסוקה ומעליהם מגורים. "עירוב אנכי מאפיין עיר נכונה וטובה. אני לא יודע איך היזמים יבנו בפועל, אבל התכנון לכל הפחות מאפשר מגוון גדול מאוד", מדגיש קורין ומציין כי כל השכונות החדשות ברחבי הארץ בכפר סבא ובערים נוספות, נבנות בהתאם לעקרונות דומים.

בלי תעשייה כבדה

קליין מדגיש כי חריש דרום תיבנה בדומה לשכונות מודרניות רבות בארץ: "כל אשדוד החדשה נבנתה בהתאם לאותם עקרונות, זה התכנון החדש, מאוד מסודר, מאוד פשוט ומאוד מגוון", הוא מדגיש.

כיצד יעבוד העירוב של מגורים ותעשייה גם יחד וכיצד מבטיחים איכות חיים לתושבים?

"כפי שזה עובד בערים אחרות. העיר שמובילה את עירוב השימושים היא תל אביב. עם זאת, בחריש לא תהיה תעשיה כבדה, רק תעשייה עתירת ידע או תעשיה קלה לא מזהמת ולא מרעישה כמו דפוס או נגריות", מסביר קליין.

תחת אותה הגדרה לעירוב שימושים הדרים בכפיפה אחת, באותו "בלוק" ולעיתים אף באותו בניין, משולבים גם שטחי ציבור ומוסדות חינוך (שטחים חומים).

"בתי הספר מפוזרים בתוך הבלוקים המעורבים. אין איזור בתי ספר, אזור מגורים ואזור תעסוקה. גם כיום זה קיים בחריש אבל לא בצורה מובהקת, כמו אצלנו בתכנון", מדגיש קורין. עם זאת, הוא מציין כי קיים חריג אחד בתוכנית, קריית חינוך גדולה בצד המזרחי בסמוך לנחל נרבתא ללימודי סביבה וטבע, שנבנית כיחידה עצמאית.

חווית הליכה ברחוב

קורין מדגיש אלמנט תכנוני משמעותי נוסף ברובע, והוא מערכת השצ"פים (שטחי ציבור ירוקים פתוחים), שתוכננה על דופן הרחוב.

"אין שצ"פ פנימי נסתר מעיני הולכי הרגל. אין שטח ירוק פנימי שקשה להגיע אליו או שהוא קניינם רק של כמה תושבים. הוא נמצא על הרחוב, הוא  פתוח, נגיש וחשוף לכל – זה עוד יתרון היות ומערכת השטחים הירוקים היא חלק ממערכת הולכי הרגל ורוכבי האופניים. כשאתה הולך ברחוב אתה עובר חוויית הליכה, עובר בין כל השימושים השונים ברחוב אחד", מסביר קורין.

עושר החוויה של השיטוט ברחוב נובע גם מהצפיפות הגבוהה יחסית של הבנייה בהשוואה לשאר השכונות בעיר. למרות הצפיפות (14.5 יח"ד לדונם) קורין מעריך שתושבי הרובע יחושו תחושת מרחב וחופש.

התכנון מפצה על הצפיפות

"ישנן הרבה שכונות שנבנו ובהתחלה חשבו שהן חריגות וצפופות ואחר כך פתאום ערך הנדל"ן עלה בהן עד אין סוף והביקוש אליהן גבר. כך זה עובד בשכונות שהתכנון בהן טוב ומעניק לתושבים תחושה של מרחב ורווחה.

"בחריש דרום ישנם אזורים עם זכויות בנייה מוגברות אבל חשוב לזכור שמדובר ברובע שנבנה בשיטה אורבנית חדשה מתוך מגמה שהתעסוקה תהיה קרובה לבית, שיהיו שם משרדים ואזורי תעסוקה שיספקו לתושבי העיר עבודה קרוב לבית, מבלי לעמוד כל בוקר בפקקים. זה ייעל להם את החיים ויתרום לאיכות חייהם. בנוסף, זהו רובע שהביטוי הפיסי שלו יאפשר חיי קהילה יותר טובים, יעודד קשרים חברתיים בין אנשים והשתייכות למקום".

כך או אחרת, מסכם קורין בתקווה ש"היזמים יבנו את הרובע כמו בתוכניות ולא יעשו מזה משהו אחר".

לקריאה נוספת: תוכנית רובע "חריש דרום" הופקדה

בשבוע שעבר חריש הוצפה במספר מוקדים בעיר ולא בפעם הראשונה. בחורף 2020 חוותה חריש שני מקרי הצפות משמעותיים. עיריית חריש הסבירה כי מדובר במקרה קיצון שגרם לקריסת המערכת אבל סקירת מומחים מצאה כי הנחיות הניקוז לבינוי בעיר לא יושמו וכי התשתית הקיימת אינה מסוגלת להתמודד בהצלחה עם המשימה בשנים הבאות, אלא אם יתבצעו שינויים מידיים. הוועדה המיוחדת: "אין כשל תשתיות בחריש"

ב-6 בדצמבר 2022, חריש הוצפה במספר מוקדים ברחבי העיר, באזור הכניסה בסמוך לקניון, בסמוך לכיכר הזיתים ובמספר מוקדים בשכונות. מכוניות שייטו בחניות, עסקים טבעו במים ותושבים ניסו לצלוח את "נהר חריש" שזרם במרכז העיר.

כדאי להזכיר כי ההצפה בשבוע שעבר אינה הראשונה בעיר. לפני שנתיים, ב-21 בנובמבר וב-25 בנובמבר 2020 אירעו בחריש שני מקרי הצפה דומים בשני מוקדים עיקריים. גם אז, הגשמים שניתכו הפכו את שדרת דרך ארץ לתעלה ונציאנית ומכוניות שטות נראו לראשונה בעיר, עסקים הוצפו וספגו נזקים, דירות ומכוניות ניזוקו מהמים והעיר נתפסה במראות לא מחמיאים ושאינם מתאימים לעיר חדשה ועדכנית.

בשנתיים שחלפו מאז מקרי ההצפה הראשונים בעיר ביצעה עיריית חריש עבודות תחזוקה לפני החורף, התריעה לתושבים במהלך חורף 2020 שלא לחנות במקומות מועדים לפורענות ואף הוסיפה בקיץ האחרון קו ניקוז נוסף בקרבת הקניון.

"חווינו לפני זמן קצר אירוע גשם קיצוני עם כמויות מים חריגות ביותר שירדו בזמן קצר מאוד. כתוצאה מכך וכתוצאה מסחף של רסק גזם שזרם למערכת הניקוז נגרמו הצפות בכמה מוקדים בעיר", כתב ראש העיר יצחק קשת בתגובה להצפה בשבוע שעבר והוסיף: "לצערנו, אירועי גשם חריגים כאלה קורים בתדירות גבוהה יותר מאשר בעבר. מעבר לפעולות היערכות שגרתיות של ניקוי תעלות ניקוז וקולטני גשם שערכנו בקיץ, לפני מספר חודשים הוספנו קו ניקוז ראשי בכניסה לעיר בשד' דרך ארץ, ולמרות שההיערכות שלנו לא מנעה את ההצפות – הרי שבסופו של דבר כל המים נוקזו בתוך זמן קצר יחסית".

מקרה קיצון כל שנתיים

לפני שנתיים ההסבר שניתן לתושבים נכתב ברוח דומה. קשת פירט כי 140 מ"מ מים ירדו ביום אחד, כ-20% מממוצע הגשם השנתי בחריש. "אין בשום עיר מערכת ניקוז שמסוגלת לקלוט כמויות עצומות כאלה בזמן קצר כל כך, וזו הסיבה להצפות הגדולות שספגה העיר בסוף השבוע". עוד ציין: "חריש היא עיר חדשה והתשתיות שבה הן מהטובות ביותר שיש בישראל ומתוכננות על פי הסטנדרטים הגבוהים ביותר, ועם קולטני גשם בעלי יכולת ספיקה גבוהה ביותר. אבל היותה של חריש עיר חדשה לא אומר שיש לנו יכולת להתכונן ולהיערך לכל תרחיש קיצון, והאמת צריכה להיאמר: אין לנו שום אפשרות להבטיח שמה שקרה בסוף השבוע לא יקרה שוב".

"בעיה רוחבית בכל העיר"

אמר וצדק. המחזה אכן קרה בשנית ותוך זמן קצר מאוד, שנתיים בלבד. כמה מים ירדו הפעם והאם מדובר שוב במקרה קיצון?

ארז צוריאל, מנהל מחלקת גנים ונוף בעיריית חריש, פרסם ברשת החברתית כי על פי המדידה בחווה המטאורולוגית, מערכת טכנולוגית חכמה לאיסוף נתוני מזג האוויר הפועלת בחריש המצויה בתחום אחריותו, ירדו במשך חצי שעה 44 מ"מ של משקעים.

אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע סבור שכמות זו אינה מצדיקה את השימוש ב'מקרה קיצון'. הוא מסביר מדוע. "אירועים נמדדים על פי הסתברויות. ישנם אירועים שסביר שיתרחשו אחת למאה שנה (1%), הסבירות של אחרים היא אחת ל-50 שנה (2%), וכן הלאה. הסבירות לירידת 44 מ"מ של גשמים במשך חצי שעה באזור שלנו היא של 20% כלומר – אחת לחמש שנים – כך על פי סקירה הידרולוגית שבוצעה עבור תוכניות לפיתוח חריש דרום".

"מבחינתי, השימוש בביטוי 'אירוע קיצון' מעיד על חוסר הבנה של הסיטואציה. אנחנו לקראת עלייה באירועים קיצוניים שילכו ויתגברו בעקבות שינויי האקלים. הנהגת העיר צריכה לשאול את עצמה: האם אנחנו יודעים להתמודד עם האירועים האלה? ההנהגה חייבת לאמץ ראייה הוליסטית ששומרת על המתרחש בעיר עצמה ועל המרחב כולו ולא להתחבא מאחורי הגדרה של אירוע קיצון".

דרישה לבדיקה מעמיקה

עו"ד אמיר סלע, תושב העיר, מסכים עם זנזורי. הוא פנה למבקר העירייה ומבקר המדינה בדרישה לחקור את כישלון מערכת הניקוז בעיר. "הודעתה של העירייה רוויה בסתירות פנימיות – כך אירוע חריג לשיטת העירייה שב וחוזר באופן תדיר. ובכן בשפה העברית הפשוטה אירוע חריג אינו תדיר. כך גם פירוט אודות רסק הגזם שצף ואטם את מערכת הניקוז מעלה שאלה – מי נושא התפקיד אשר לא חיבר בין מצב טופוגרפי של עירנו לאפשרות שזו התוצאה שתתרחש עם רסק הגזם, בשעה שפיזר אותו מעל כל גינה בעיר"?

שאלות דומות צצו גם אצל יוחאי פרג'י, חבר המועצה ויו"ר ועדת הביקורת. "פניתי למבקר הרשות וביקשתי לבדוק אילו עבודות ניקוז נערכו לחורף על מנת למנוע הצפות כמו בפעם שעברה. לדברי ראש העיר הסיבה לכך זה הגזם, אז על דעת מי פיזרו גזם ברחבי העיר ולמה? ואם הבעיה היא הגזם, אז מדוע לא פינו את הגזם עד עכשיו?"

פרג'י מוסיף ומקשה: "בשנה הקודמת בוצעה עבודה בדרך ארץ והיה מקטע שהיה סגור שלושה חודשים. במה הצינור החדש סייע להצפה הנוכחית? והכי חשוב, הבעיה היא בעיה רוחבית בכל העיר, מה אנחנו עושים כדי שדבר כמו זה לא יקרה שוב?"

בינוי חריש גרם להצפות ביישובי הסביבה

ניתן לעשות הרבה. כך לפחות סוברים אנשי מקצוע ומומחים המעורים בנעשה בחריש. "לא הפתיע אותי שזה קרה בחריש", מציינת ד"ר יעל גרנוולד, החתומה על עבודת חקר שבחנה מקרי הצפות שאירעו בשנת 2018 ביישובי הסביבה, מייסר, מצר, ברקאי ומענית כתוצאה מבניית חריש.

במסמך המפורט שהכינה גרונוולד במסגרת תפקידה כעמיתת ממשק מטעם האגודה הישראלית לאקולוגיה וסביבה, באגף לשימור קרקע במשרד החקלאות היא מנתה שורה של פתרונות לניקוז מים ולניהול מי נגר, שהופיעו בתוכניות המתאר ובתוכניות המפורטות לבינוי חריש, אך לא יושמו בפועל בבניית העיר וכתוצאה מכך נגרמו הצפות ונזקים גדולים ביישובי הסביבה.

בעקבות ההצפות החמורות, משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עיריית חריש השקיעו 16 מיליון שקלים בתוכניות להעמקת נחלי הסביבה נרבתה וברקאי כדי שיוכלו לקלוט את עודפי המים ולמנוע נזקים נוספים לישובים.

הניקוז קיבל עדיפות נמוכה

גרונוולד מציינת כי תוכניות בינוי העיר כללו פתרונות לניקוז מים בשטח הרשות מתוך הבנה כי חריש נדרשת לנהל את זרימת מי הנגר (מי גשמים שזורמים מעל האדמה לאחר שהקרקע רוויה). לדוגמה: הקפדה על כך ש־20% משטחי המגרשים יישמרו להשהיית נגר; יצירת איי תנועה נמוכים ממפלס הכביש על מנת שיספגו את מי הזרימה; הכוונה של מרזבים לשטחים ירוקים ולא לתעלות הניקוז; שימוש בחומרי סלילה וריצוף חדירים למים ובניית טרסות מדורגות להשהיית המים ולמניעת זרימה חזקה.

בדו"ח שחיברה במרץ 2021 מציינת נגר כי פתרונות הנגר לא יושמו בעיר. מדוע? גרונוולד מעריכה כי הלחץ הממשלתי לבניית אלפי יחידות דיור בזמן קצר עשה את שלו. "אין ספק שישנו מכלול גדול של שיקולים המשפיעים על החלטות עקרוניות בוועדות, בייחוד בוועדה עמוסה כל כך כמו הוועדה המיוחדת לתו"ב חריש, נראה היה, שנושא הניקוז קיבל עדיפות נמוכה בשל עומס עבודה".

עוד היא מציינת כי מרבית ההנחיות בנספח הנגר הן מנחות ולכן הן בגדר המלצה, וניתנים לשיקול ולגמישות תכנונית – מה שלעיתים קרובות גורם להזנחת התחום. "מדיווחי הוועדה המקומית המיוחדת חריש, עולה כי היא נעזרה ביועץ ניקוז רק בשנה אחת (2017) מתוך שנות הפעילות של הוועדה. ייתכן ואם היו נעזרים ביועץ ניקוז לאורך כל התקופה, ניתן היה להימנע מהנזקים, ולהקים מערכת טובה יותר ברחבי העיר".

תוכנית הוליסטית ולא פלסטר

זנזורי מחזק את דברי גרונוולד. "עבודת המחקר של גרונוולד מציגה פער בין תכנון וביצוע. אלו טעויות שנעשו וכעת צריך להתמודד עם התוצאות. אם חריש לא תנהל את מי הנגר שלה כמו שצריך היא תפגע בעצמה ובישובים במורד הסביבה. בתוכניות של חריש היו מקומות ספציפיים שהוזכרו על ידי אנשי המקצוע כמקומות מומלצים לניהול נגר, אבל חריש לא ביצעה זאת כמו שצריך ואז נוצר כפל של בעיות. חובתה של חריש להתמודד עם המצב, לאמץ פתרונות מבוססי טבע ולא "פלסטרים" קטנים בכמה נקודות בעיר".

"בעיות הניקוז של חריש לא יכולות להסתכם בתוספת של צינור אחד", אומרת ד"ר גרנוולד ופוסקת כי בעיר נוצר כשל מבני. "אם היו נערכים ובונים פתרונות נגר במעלה העיר ומווסתים ולא נותנים לכל המים לרדת בלי שום ניהול – חומרת ההצפה היתה נמוכה משמעותית. בנוסף, מערכת הניקוז תוכננה כך שהיא הסתמכה בין היתר על פתרונות ויסות נגר בתחומי העיר אבל אלו לא בוצעו ולכן אנו מקבלים הצפות של הבתים והעסקים, כפי שנראה בחריש".

"הפרשי הגבהים בעיר חייבים להילקח בחשבון. לדוגמה, הפארק הגדול ברחוב אודם, הוא שטח מושלם ליישום פתרונות לניהול נגר – אם היו מפתחים אותו בצורה של קערה שסופגת ומשהה מים. במקום זה בנו אותו כגבעה שמוסיפה לזרמי המים כמות גדולה. ברגע שיש אירועי קיצון המים זורמים מאוד מהר – אבל אם יש מלכודות נגר ברחבי העיר – הן מאיטות את זרם המים ולא הכל נכנס בבת אחת למערכת הניקוז".

תוכנית הוליסטית

מה ניתן לעשות כדי שההצפות לא יחזרו? גרונוולד מייעצת: "יש פתרונות בתוך העיר שניתן ליישם אבל צריך להחליט שזה באג'נדה ולדעת שזה יעלה הרבה. ישנן ערים שאומרות, 'או.קי. יש שכונה שמוצפת מדי פעם, נשלם מדי פעם פיצויים ונימנע מכאב הראש הזה'. זה לא בלתי סביר כי הטיפול אינו מסתכם בלהוסיף צינור לניקוז של עיר שלמה. צריך טיפול שורשי והוליסטי".

מה עיריית חריש צריכה לעשות כעת?

"אני ממליצה לראש עיריית חריש להיפגש עם ראשי הערים של נס ציונה ושל הוד השרון. שתי הערים סבלו מהצפות חוזרות במשך שנים רבות, ושני ראשי הערים לקחו את המושכות לידיים בנושא והחליטו שהם מטפלים בזה בצורה שיטתית.

"בנוסף, אני מציעה שראש העיר יהיה מעורב באופן אישי בניהול תוכניות הנגר של חריש דרום, שדברים יעשו כמה שיותר מוקדם, בשלב של פיתוח השטח. אני יודעת שבתוכניות של חריש דרום כבר עובדים אחרת, מתייעצים עם רשות הניקוז והנחלים ומערבים אותה, יש נכונות לעשות זאת טוב יותר ונספח ניהול הנגר שופר מאד בעקבות העבודה המשותפת".

גם זנזורי מסכם את הנושא בנימה דומה: "צריך לבנות תוכנית לכלל העיר בשיתוף עם רשות הניקוז שמפרטת איך מתמודדים עם השטפונות ואילו פתרונות נדרשים בעיר ומחוצה לה. אם הנהגת חריש לא תכין תוכנית עבודה הוליסטית להתמודדות עם כמויות נגר גדולות, היא תצטרך להתמודד עם הצפות כל שנה מחדש".

הוועדה: אין כשל תשתיות בחריש

טענתה של גרונוולד על כשל מבני במערכת הניקוז מתחזקת לנוכח הנתון שהיא מציגה לפיו מערכות הניקוז בעיר צריכות להתמודד עם אירועים שמתרחשים אחת ל-50 שנה. דבריה אינם עולים בקנה אחד עם הצהרות הוועדה המיוחדת לתו"ב – חריש.

בתגובה לשאלת חריש סיטי על כשל תכנוני של מערכת הניקוז בעיר נמסר מהוועדה כי: "מבדיקת האירוע עולה באופן ברור. לא היה כשל תשתיות בחריש. מדובר באירוע גשם קיצוני עם כמויות מים חריגות שירדו בזמן קצר מאוד. כתוצאה מכך ובעקבות רסק גזם שזרם למערכת הניקוז נגרמו ההצפות. כל ההצפות נוקזו וטופלו על ידי עובדי העירייה בלוחות זמנים קצרים". לשאלה על אי יישום הנחיות נספח הנגר בהיתרי הבנייה בחריש – לא התקבלה תגובה מהוועדה.

תגובת משרד הבינוי והשיכון: "משרד הבינוי והשיכון השקיע משאבים ומאמצים רבים בהקמה בנייה ופיתוח העיר חריש, בין היתר הושקעו כ-180 מיליון שקלים בתכנון ובהקמת מערכות ניקוז שתוכננו ע״י צוות מתכננים מנוסים. התכנון קיבל התייחסות של בקרים מקצועיים, וקיבל את כל האישורים הנדרשים מהגורמים הרלוונטיים. עם סיום עבודות ההקמה, התשתיות הציבוריות בעיר נמסרו לתפעול ולתחזוקה לעיריית חריש. נדגיש כי, לפני מספר חודשים, כחלק מהיערכות לקראת החורף, המשרד פעל לשדרוג מערכות הניקוז ולהוספת קו ניקוז בכניסה לעיר.

לעניין ההצפה, נציין כי תוך פרק זמן קצר ירדו בעיר כמות גשמים קיצונית ביותר וחריגה וכתוצאה מכך במספר מוקדים בעיר היו הצפות שמערכת הניקוז הקיימת לא הצליחה לקלוט ולהתמודד עם העומס".

תגובת עיריית חריש: "ביום שלישי האחרון חריש חוותה אירוע קיצון. כדי לסבר את האוזן, בזמן קצר של פחות משעה ירדו בחריש 44 מ"מ של גשם. כמות המשקעים נמדדה על ידי החווה המטאורולוגית של העירייה (מערכת שמשמשת את הרשות לניהול משק המים שלה). טענה שלפיה לא מדובר באירוע קיצון היא פשוט טענה שאינה מבוססת. מדובר בכמות עצומה בזמן קצר מאוד, שאף מערכת ניקוז עירונית לא מתוכננת להתמודד איתה. בכל אופן האירוע המדובר היה אירוע נקודתי שהסתיים מהר לאחר שצוותי העירייה הגיעו וטיפלו באופן מידי במקומות שבהם נדרשה התערבות. חשוב להדגיש בקיץ האחרון ביצעה העירייה בשיתוף משרד השיכון עבודות בחלק הצפוני של שד' דרך ארץ (סמוך לכניסה לעיר) להוספת קו ניקוז עליון לקו הניקוז הקיים. עוד נדגיש שכל תכנון של שטח ציבורי בחריש כולל התייחסות משמעותית לניהול מי נגר.

כמו כן, עיריית חריש לא מאשרת היתרי בנייה אלא הוועדה המיוחדת ואת השאלות על נספח הנגר יש להפנות לוועדה".

רשות מקרקעי ישראל שיווקה ליזמים את הקרקע לבניית מתחם הטרפז בכניסה לעיר. הזוכות במכרז הן ליאם נחמיאס, ליאם הנדסה וי.א אלון בנייה, שלוש חברות להן הכרות מוקדמת עם חריש. היזמים ישלמו תמורת הקרקע 183 מיליון שקלים ויבנו 624 יחידות דיור. מרביתן יימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה. "אלו בשורות טובות לעיר"

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע (א') את תוצאות המכרז לבניית מתחם הטרפז. המתחם ממוקם בכניסה לעיר – בין כביש 6353 בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן – אזור מרכזי מאוד עם נגישות גבוהה ליציאה מהעיר.

במכרז זכו שלושה יזמים, בעלי הכרות מוקדמת עם חריש. השלושה ישלמו יחדיו תמורה כוללת של למעלה מ-183 מיליון שקלים כולל הוצאות פיתוח לבניית 624 יחידות דיור, רובן יימכרו במסגרת תוכנית מטרה והשאר בשוק החופשי.

במתחם הגדול מבין השלושה שהוצעו לשיווק, זכתה חברת ליאם נחמיאס, שבונה בימים אלו את פרויקט High מול המצפה, בקצה שכונת מעו"ף.

החברה תבנה במתחם הטרפז 336 יחידות דיור עבורן תשלם 34.3 מיליון שקלים בתוספת הוצאות פיתוח של 53 מיליון שקלים. 120 יח"ד מתוכן תבנה ליאם נחמיאס באחד ממגדלי רבי הקומות (27 קומות) המתוכננים במתחם.

ליאם נחמיאס התמודדה מול 6 הצעות נוספות שהוגשו על ידי יזמים, וזכתה במחיר שנמוך מערך השומה של המתחם (גובה התשלום שדרשה רמ"י במכרז) ב-4.5 מיליון שקלים. התמורה בשאר ההצעות היתה נמוכה אף יותר.

ליאם הנדסה גרופ בע"מ זכתה במתחם לבניית 144 יחידות דיור תמורת כ-22.5 מיליון שקלים ו-30.2 מיליון שקלים הוצאות פיתוח, כמו גם בינוי של כ-2,500 מ"ר לתעסוקה ומסחר (במבנה הפונה לרחוב שוהם). גם חברת ליאם הנדסה זכתה במכרז במחיר שנמוך משמעותית, 12 מיליון שקלים פחות, מערך השומה של המתחם. המתחם זכה לחמש הצעות.

לליאם הנדסה הכרות מוקדמת עם חריש ופרויקט הטרפז אינו הראשון שלה בעיר. החברה זכתה בשנה האחרונה במכרז לבניית מתחם מסחרי ראשון בשכונת מעו"ף.

גבוה ממחיר השומה

במתחם השלישי במכרז זכתה י.א אלון בנייה. החברה תבנה 144 יחידות דיור ותשלם תמורת הקרקע 19.1 מיליון שקלים והוצאות פיתוח של כ-24 מיליון שקלים. חברת י.א אלון בנייה תבנה את מגדל המגורים השני המתוכנן במתחם, המתנשא גם הוא לגובה 27 קומות.

המתחם, שמשתרע על שטח של 6.8 דונמים, הוא היחיד במכרז ששווק במחיר גבוה ממחיר השומה שלו (16.1 מיליון שקל). המתחם זכה לחמש הצעות.

גם לחברת י.א אלון בנייה הכרות מוקדמת עם חריש. החברה בנתה פרויקט מגורים כולל חזית מסחרית בשדרת דרך ארץ, שכונת החורש.

מתחם הטרפז ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי (מעו"ף) והוא כולל כאמור 2 מגדלים בגובה של 27  קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי קומות כסימן הכר

על פי תנאי המכרז 374 יחידות ימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה ו-250 יחידות יימכרו בשוק החופשי.

עוד מתוכנן במתחם בינוי של למעלה מ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה – אולם הם לא כלולים במכרז זה.

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין מציין שרשות מקרקעי ישראל בחרה, ככל הנראה, להפריד בין המכרזים ולהוציא מכרז נפרד לבינוי שטחי המסחר, כדי לתרום להצלחת מכרז הדיור כמו גם להצלחת בינוי ושיווק שטחי המסחר, שדורשים התמחות ייחודית.

"הצלחת שיווק מתחמי הדיור במתחם הטרפז היא חדשות טובות לעיר", מציין רוזנטל. "במתחם ייבנו בפעם הראשונה בעיר מגדלי מגורים, ביניהם שני מגדלי מגורים יוקרתיים בני 27 קומות, אשר יתרמו להטרוגניות של הבנייה בעיר ולאפשרויות המגורים שעומדות בפני התושבים.

"מגדלים הם טרנד שעומד להישאר איתנו עוד זמן ממושך ובערים רבות בארץ כמו נתניה, הוד השרון ואשדוד נבנים רבי קומות. מנגד, יש לזכור כי מגורים בדירות במגדלים דורשות תחזוקה שוטפת גבוהה ועלויות גבוהות יותר לדיירים והן נמכרות במחירים גבוהים. לכן ניתן לומר כי רבי הקומות במתחם הטרפז ימשכו לחריש, בסבירות גבוהה, אוכלוסייה חזקה מבחינה כלכלית. יחד עם העלייה במחירי הנדל"ן בחריש ניתן לומר כי חריש מתייצבת מבחינת מחירי הנדל"ן בה".

וכמה תעלה דירה טיפוסית של 4 חדרים (100 מ"ר) עם מחסן וחניה במתחם החדש? רונזטל מציין כי דירה בשוק החופשי תעלה כ-1,550,000 שקלים לפני הצמדות. רוכשי מחיר מטרה יקבלו הנחה של של 20% המהווה 310 אלף שקלים. במילים אחרות, מחיר הדירה הסופי לזכאים, יעמוד על 1,245,000 שקלים. מחיר זה משקף עלייה של כ-500 אלף שקלים במחירי הדירות לזכאים בחריש בחמש השנים האחרונות.

ראוי להזכיר כי תכנון מתחם הטרפז ארך מספר שנים ועבר גלגולים שונים. במאי 2021 התוכנית אושרה סופית וביוני 2022 פרסמה רמ"י את המכרז לראשונה. ההערכות הן כי הבינוי יתנהל בקצב מהיר יחסית. יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, מושיק גולדשטיין, התחייב כי הוועדה תנפיק היתר בנייה ליזמים תוך 10 ימים לאחר שיגישו את התוכניות כנדרש וזאת במטרה להאיץ את הבנייה ולקדם את הבנייה החדשה. "נתכנס מספר פעמים בחודש לצורך הנפקת היתרי בנייה, וזאת במטרה לחזק את חריש כעיר מובילה בארץ וכמרכז עירוני בשרון הצפוני", הוא סיכם.

לקריאה נוספת: מעו"ף: מתחם מסחרי ראשון יוקם בשכונה

מתחם גמלא. צילומים: שירה קורן

על פי תוכנית המתאר החדשה של חריש, מתחם גמלא הוותיק ייהרס ובמקומו ייבנו מאות יחידות דיור ושטחי מסחר בלב ליבה של העיר. הדרך למימוש הרעיון עוד ארוכה אך בעלי הדירות, שהתאכזבו מתוכנית קודמת לשיפוץ המתחם שכשלה, מאמינים שכיום המצב שונה: "יש פה אמירה ברורה של הרשויות שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי"

תוכנית מתאר העיר חריש שפורסמה לאחרונה כוללת הצעה להתחדשות עירונית במתחם גמלא הוותיק. על פי התוכנית, 248 יחידות הדיור שנבנו בשנות ה-90' ואוכלסו על ידי גרעין ההתיישבות ותושבי חריש הוותיקה, יהרסו. במקומן ייבנו בניינים בבנייה מרקמית ובנייה לגובה עם תוספת משמעותית מאוד של יחידות דיור, חניות תת-קרקעיות וקומת מסחר בחזית המתחם לשימושים ציבוריים, מסחריים ומשרדיים.

התוכנית לשיקום שכונות נגנזה

מתחם גמלא ממוקם בלב-ליבה של חריש. המתחם כולל 31 בניינים, המחולקים ל-7 רביעיות של בניינים ושלישיה אחת. בין הבניינים ישנם שטחים משותפים גדולים המיועדים לשימוש הדיירים. שטחים אלה נמצאים בבעלות פרטית של בעלי הנכסים. הבניינים עצמם הם בני 3 קומות בלבד.

טל סתת התגוררה במתחם גמלא יחד עם משפחתה במשך שלוש שנים. את דירת 3 החדרים שבבעלותה היא רכשה בשנת 2015. כיום הדירה מושכרת לדיירים. סתת-יפרח קנתה את הדירה להשקעה והיא מאמינה שפרויקט פינוי-בינוי יעניק תמורה גבוהה לבעלי הדירות, זאת בניגוד למצב כיום. להערכתה, מחירי הדירות בגמלא עדיין נמוכים בהשוואה למחירי הדירות המאמירים ברחבי הארץ ומחירי השכירות זולים במאות שקלים בהשוואה לדירות ברחבי חריש.

עם זאת, נזהרת סתת מלטפח ציפיות. "בשנת 2018 היתה תוכנית לבצע פרויקט שיקום שכונות במתחם. במסגרת התוכנית היו אמורים לשפץ את הגגות, חדרי המדרגות ולטפח את החצרות. זה נראה מבטיח, אבל התוכנית לא יצאה לפועל. אני לא יודעת לומר מדוע התוכנית לא התקדמה".

בלי אור בחדרי המדרגות

תוכנית שיקום השכונות שנגוזה באוויר, נולדה בשל ההזנחה הקיימת במתחם. הרב אריאל אליהו, מגרעין ההתיישבות הוותיק, רכש את דירתו לפני 17 שנים והתגורר במתחם במשך 15 שנים.

הוא מסכים שהתוכנית להתחדשות עירונית במתחם היא צו השעה: "זהו מהלך נכון עבור חריש לפתח את המקום ולא להשאיר אותו להיות סלאמס. כרגע המציאות היא שאין ועדי בתים, המתחמים המשותפים מאוד מוזנחים ואין אפילו אור בחדרי המדרגות".

ההזנחה בולטת אף יותר על רקע עבודות השיפוץ הנרחבות שהתקיימו בשנת 2016 ברחוב הראשי ומציע במתכונתו החדשה טיילת ושבילי אופניים בדומה לשאר השכונות בעיר.

מהם אם כן סיכויי התוכנית החדשה והאם אחריתה תהיה שונה מהתוכנית שנגנזה? עו"ד הראל לפידות, העוסק בהתחדשות עירונית ומחזיק בנכסים במתחם גמלא, מאמין שהמצב כיום שונה.

"התוכנית הקודמת הציעה לכל היותר פלסטר, ולא נתנה מענה אמתי לבעיות. אלו דירות ישנות שנבנו בלי מרפסת, בלי ממ"ד והאוכלוסייה שם לא מצליחה לתחזק את השטחים המשותפים", הוא מסביר.

עוד הוא מציין כי לדעתו, התוכנית הקודמת נכשלה כיוון שלא לכל בעלי הנכסים היתה אפשרות לשאת בנטל הכספי שנדרש לצורך שיפוץ המתחם.

אור ירוק לפינוי בינוי

"בפרויקט פינוי בינוי הדייר לא מוציא שקל מכיסו. דירות של 70 מ"ר יהפכו לדירות של 85-82 מ"ר ויקבלו בתוספת מרפסת, חניה ומחסן. מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס לכל דייר ודייר", אומר עו"ד לפידות.

עוד הוא מציין כי הוא מאמין שבפרויקט גמלא ישנה היתכנות מסחרית ברורה ליזמים: "לפינוי-בינוי יש היתכנות כלכלית ליזם רק במצבים בהם המגרשים גדולים מאוד. אם המגרשים מאוד קטנים קשה ליזם להגיע לשורת רווח.

"בגמלא, יש שטחים פרטיים שמיועדים לבינוי ומשמשים כיום כשטחים ציבוריים, כגינות משותפות. זה מצב שקורא לפינוי-בינוי", הוא אומר ומציין נקודה משמעותית נוספת: "הוועדה המיוחדת לתו"ב-חריש נתנה אור ירוק למתחם גמלא להתחדש במסגרת פינוי-בינוי, למרות שפורמלית, תוכנית כזו מיועדת לבניינים שנבנו בשנות ה-80' ולא בשנות ה-'90. יש פה אמירה ברורה של הרשויות שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי.

"להפיכת התוכנית הזו לתוכנית רשמית של הוועדה לתו"ב ישנן משמעויות מהותיות כמו לדוגמה, הצורך בהסכמה של 70% בלבד מכלל הדיירים, בניגוד ליוזמה פרטית שדורשת 100% הסכמה או פטור ממס שבח והיטל השבחה. אם לוקחים בחשבון את ההיתכנות המסחרית שיש לפרויקט, אני מעריך שהפרויקט אכן יכול להצליח ולהתממש".

הצפי: 8 שנים מרגע החתימה של רוב הדיירים

צעדים ראשונים כבר ניכרים בשטח. "אנחנו בעד התוכנית, נשמח מאוד שזה יקרה. חתמנו על הסכמה לפינוי בינוי אבל אני לא זוכרת את שם החברה שפנתה אלינו", מציינת סתת.

גם הרב אליהו מציין שנתן את הסכמתו לתוכנית אבל מודה שחתם אצל שני יזמים שונים שפועלים כעת בשטח, ומתחרים ביניהם בניסיון להשיג את מירב חתימות הדיירים ולהפוך ליזם הרשמי בפרויקט. "יש שתי חברות שמנסות לריב על לב הדיירים, חתמתי בטעות אצל שתיהן – כיוון שהן פנו אלי בטווח של חצי שנה – חשבתי שמדובר באותה חברה".

בימים אלה נערכים כנסי דיירים במתחם במטרה לקדם את הפרויקט ולארגן את הדיירים במסגרת פעולה שתקדם את הרעיון.

עו"ד לפידות מציין: "הסכמת הדיירים היא משמעותית. מניסיון שלי, בעבר תהליך של פינוי בינוי ארך כ-15 שנים, אבל ההתמקצעות בארץ בנושא קיצרה את התהליך ל-8-7 שנים, מרגע השגת החתימות הנדרשות".

ואילו הרב אליהו מוסיף: "עברתי פינוי בינוי בירושלים זה לקח 8 שנים. הצפי שלי הוא שעוד הרבה דירות יחליפו ידיים בזמן הזה. מה שחשוב הוא שהגורמים המוסמכים יקדמו כמה שיותר מהר את התהליך ולא יערימו קשיי בירוקרטיה. זה טוב לחריש שלא תהיה בה שכונת סלאמס במרכזה".

פי ארבעה יחידות דיור

וכמה יחידות דיור חדשות ייבנו במקומן של 248 הקיימות? "כיום מקובל בפריפריה להשתמש במכפיל של מינימום פי ארבעה. במילים אחרות כדי שזה יצא לפועל צריכים להיבנות בסביבות 1,000 יח"ד או 900 יחידות פלוס קומה מסחרית וקומה משרדית", מסביר עו"ד לפידות ומוסיף כי האתגר הגדול של וועדת תו"ב חריש תהיה לתת מענה לבעיות תחבורה, תנועה ותשתיות של מספר תושבים  גדול כל כך בלב העיר.

"אני מעריך שעיריית חריש תבחן את רמת הרווחיות של היזם ותדרוש ממנו לבנות מבנים ציבוריים ומסחריים שכונתיים. המגמה כיום בתכנון שכונות היא לספק מענה מירבי לדיירים בשכונה עצמה, קרי, גן ילדים, חנויות, סופרמרקט, בית כנסת, מקווה, כדי שלא יצטרכו לנסוע ברכב".

 "בלי קריוקי בלילות, בלי מריבות על חניה"

אם תוכנית הפינוי-בינוי אכן תצא לפועל היא תהרוס את אחד הסממנים של חריש הוותיקה ואת הקהילתיות שאפיינה את המקום. הרב אליהו מסכים: "מתחם גמלא, עם המבנה הייחודי שלו תרם רבות לחיי השכנות ובניית חיי הקהילה. המתחם מייצר המון מפגשים בין שכנים, והוא מאוד בריא לקהילה שנבנתה פה. האוכלוסייה שמתגוררת כיום במתחם היא של משפחות צעירות שמפתחות את עצמן וזכינו בשכנים מאוד טובים שעד היום אנחנו בקשר איתם".

שירה קורן, אם לילדה בת 5 המתגוררת בשכירות בשבע השנים האחרונות במתחם גמלא, מצטערת על התוכנית שתהרוס כל חלקה טובה במתחם "של פעם" כהגדרתה:

"אני ממש- ממש אוהבת לגור כאן. גם כשהמחירים בחריש החדשה היו נמוכים יותר וההפרש מול גמלא לא היה גבוה, העדפתי להישאר כאן. הדירות הן של פעם, מחולקות נהדר, גדולות ומוארות עם מרפסת שירות נוחה.

"למרות שהבניינים ישנים והגינות המחברות ביניהם לא מטופחות בכלל – זה עדיין רחוב מקסים ושקט, תחושה של שכונה קטנה של פעם. כשהמכולת של רחמים עוד פעלה, זה היה יתרון נוסף וגדול לאינטימיות של המתחם. הדיירים ברחוב הזה, רובם ותיקים. אנשים פשוטים ושקטים, בלי קריוקי בלילות, בלי מריבות על חניה, בלי המולה.

"פינוי-בינוי ברחוב הזה יסתום סופית את הגולל על האזור הוותיק, הנעים והשקט של חריש ויהפוך לעוד שורת בניינים סתמיים ורגילים. חבל, חבל, חבל".

לקריאה נוספת: המכולת המיתולוגית של חריש נסגרת

שיקופיות מתוך מצגת תוכנית מתאר לחריש. עיריית חריש. תמונה פותחת: הדר מידן

תוכנית המתאר החדשה של חריש משרטטת כיווני התפתחות עתידיים לעיר ביניהם הרחבת מגוון אפשרויות הדיור בעיר, העלאת צפיפות המגורים, הפיכת חלק מהשדרה המרכזית למדרחוב והקמת בית חולים

בשבוע שעבר, יום לאחר שהתפרסמה התוכנית החדשה להקמת תחנת רכבת בכניסה לעיר חריש, קיימה עיריית חריש מפגש שיתוף ציבור בנוגע לתוכנית המתאר החדשה של העיר והציגה למשתתפים בשורות נוספות וחזון תכנוני לעיר בעשורים הבאים.

"אנחנו זוכים לעשות פה היסטוריה, מעבר לבניית עיר חדשה, אנחנו זוכים לקיים גם תוכנית מתאר חדשה. מעטות הערים בישראל שיש להן תוכנית מתאר ואם יש כזו מדובר בתוכניות ישנות מאוד", ציין ראש העיר יצחק קשת במפגש. עוד הוא הוסיף כי "שיתוף הציבור והערות התושבים שהתקבלו בתהליך, היו חלק אינהרנטי ובלתי נפרד מהתכנון".

בהצגת עיקרי התוכנית השתתפו חברי צוות התכנון של חברת D.M.R  בהובלת ד"ר רונית דוידוביץ–מרטון, שהופקדו על הכנת תוכנית המתאר. עוד נכחו בערב, ורד סלומון-ממן, האדריכלית הראשית של משרד הבינוי והשיכון ואילן טייכמן, מנהל תחום תכנון ובינוי עירוני במשרד הבינוי והשיכון.

מעורבות ציבורית גבוהה

תוכנית המתאר שנמצאת כעת בשלבי עיבוד סופיים, נותנת מענה בנושאים כמו צמצום התלות הקיימת ברכב הפרטי ועידוד הליכה ברגל, הוספת מרכזים קהילתיים ושירותים ציבוריים בשכונות השונות, פיתוח המגוון של סוגי יחידות דיור בעיר, קידום שטחי תעסוקה בעיר ועוד.

כזכור, התהליך הפומבי להכנת התוכנית החל ביולי האחרון וכלל מספר מפגשי שיתוף ציבור וכן, פרסום שאלון מקוון עליו השיבו למעלה מ-500 מתושבי העיר. על פי לוח הזמנים שהציגה עיריית חריש תוכנית המתאר הנמצאת בשלביה הסופיים, תוגש בדצמבר 2022 למוסדות התכנון לאישור ועל פי הערכות תופקד ותאושר במהלך המחצית השנייה של שנת 2023.

יחידות דיור ומגורים מיוחדים

אחד הנושאים המרכזיים שזכו להתייחסות בתוכנית המתאר הוא שכונת מעו"ף, מרכז העסקים הראשי שטרם נבנה. כזכור, שכונת מעו"ף תוכננה לשלב מגורים לצד מבני תעסוקה ומסחר וכן מוסדות עירוניים, אך לא פותחה בהתאם לציפיות עד עצם היום הזה.

בשכונת מעו"ף, המע"ר העתידי, מציע צוות התכנון לשמור על אופי השכונה כשכונה מעורבת מגורים ועסקים ולבחון תוספת זכויות בנייה עבור מגורים מיוחדים, כגון יחידות דיור קטנות יותר שיהוו פתרונות דיור עתידיים עבור משקי בית קטנים, מעונות סטודנטים או אוכלוסיה ותיקה.

בית חולים ומרכז אקדמי

הוספת המגורים המיוחדים בשכונת מעו"ף משתלבת היטב עם התוכניות לפיתוח תא שטח נוסף סמוך. המבואה הצפונית של העיר "המסדרון" (A2 במפה), תא השטח הצמוד לשכונת מעו"ף מצפון מזרח, מיועד לשמש כעורק הראשי שיחבר בין חריש להתרחבותה העתידית צפונה (חריש צפון).

ב"מסדרון" מציעה תוכנית המתאר לשלב בית חולים שיתוכנן כקמפוס רפואי ואקדמאי פתוח אינטנסיבי אשר יכלול מגורים מיוחדים לצוותים רפואיים ולסטודנטים.

כיום מספק בית החולים הלל יפה בחדרה שירות  לתושבי חריש ולכ-500 אלף תושבים במרחב חדרה. עם זאת, בטווח הארוך הקמת בית חולים מקומי תשרת טוב יותר את תושבי העיר והאוכלוסייה הקרובה, ובמקביל תמשוך לעיר אוכלוסיה איכותית.

אילן טייכמן, ממשרד הבינוי והשיכון, הדגיש במפגש שיתוף הציבור כי האפשרות להקמת מרכז רפואי עתידי בתחומי חריש כפי שבאה לידי ביטוי בתוכנית המתאר, אינה דבר של מה בכך. לדבריו, זוהי בשורה שהושגה לאחר משא ומתן עיקש עם משרד הבריאות והכנסת חריש לתוכנית המתאר הארצית לבינוי מוסדות בריאות חדשים.

מלבד שתי הנקודות שהוזכרו, התוכנית לא מציגה צעדים אופרטיביים נוספים לפיתוח עתידי של מעו"ף, אלא מתמקדת בעיקר בחזון, רואה במע"ר מרכז עירוני ואזורי פעיל – כלכלי עסקי, אקדמאי ואזרחי ומציינת, כי יש לעודד במע"ר עסקי פנאי,  תרבות ובילוי "על מנת לאפשר חיי עיר אינטנסיביים,  סביב שעון פעילות נרחב ומגוון".

ציפוף הבינוי העירוני

האינטנסיביות של החיים העירוניים באה לידי ביטוי גם בציפוף הבנייה ומיצוי הבינוי למגורים בעיר הקיימת על ידי עיבוי מגורים במרחב.

על פי הנתונים שהוצגו הצפיפות בחריש נמוכה. רוב הבניינים בחריש הם בני 9-6 קומות ומיעוטם הם בניינים בני 12 קומות. ברובע חריש דרום ששתוכניתו אושרה לפני כשנה ייבנו בניינים בני 18-12 קומות ובשטחים החדשים שטרם תוכננו, כמו חריש צפון, הצפיפות תוכפל בהתאם לשינוי שנחקק בתמ"א 35 ואושר בוועדת שרים במאי 2022.

תוכנית המתאר שמתייחסת לנושא הצפיפות בחריש הבנוייה מציעה בינוי קומות מגורים מעל מבני ציבור וניצול שטחים פרטיים כמו מגרשי חנייה לבינוי עירוני.

עוד מאזכרת התוכנית אפשרות לפיצול דירות ויצירת יחידות דיור, שיתנו מענה נוסף על מגוון אפשרויות המגורים בעיר.

כחלק ממהלך זה כוללת תוכנית המתאר גם התייחסות למתחם שכונת גמלא הוותיקה. על פי התכנון מהלך של התחדשות עירונית במתחם יכלול פינוי-בינוי במסגרתו יהרסו יחידות הדיור הקיימות והבינוי החדש יכלול תוספת משמעותית של מספר יחידות דיור בתא השטח הקיים, העלאת הצפיפות, תכנון חניות תת קרקעיות, תכנון שטחי מסחר ודגש על עירוב שימושים.

שינוי התנועה בשדרת דרך ארץ

תוכנית שאפתנית נוספת הנכללת בתוכנית המתאר המתגבשת היא חלוקת שדרת דרץ ארץ לשלושה חתכים שונים המתאפיינים באופי תעבורתי והליכתי שונים זה מזה.

השדרה שרוחבה 52 מטרים, כוללת כיום ארבעה נתיבי נסיעה וטיילת רחבה במרכזה המיועדת להפוך בעתיד לנתיב תחבורה ציבורית.

מתוך מטרה להפוך את השדרה רחבת הידיים למרחב שהייה תוסס ששם את האדם במרכז, מציע צוות התכנון לשנות באופן דרמטי את הנגישות התעבורתית בשדרה כך שבשני קצותיה תימשך התנועה המוכרת כיום של דרך דו מסלולית ודו נתיבית עם נתיב תחבורה ציבורית במרכזה, אך בחלקים הפנימיים יותר יצומצמו נתיבי הנסיעה של הרכב הפרטי עד כדי ביטול מוחלט של תנועת רכב פרטי במקטע המרכזי והפיכתו למדרחוב הכולל תחבורה ציבורית בלבד.

ראוי לציין כי לוח הזמנים ליישום תוכנית זו הוא ארוך טווח ולא יתרחש לפני הפיכתה של חריש לעיר בה ניתן להפעיל נת"צ – נתיב תחבורה ציבורית, קרי, עיר של 100 אלף תושבים.

לקריאה נוספת: תוכנית מתאר חדשה לחריש יוצאת לדרך

לקריאה נוספת: מרכז רפואי 'הלל יפה' נערך לצמיחת העיר חריש

624 יחידות דיור ברבי קומות המתנשאים עד לגובה של 27 קומות, וכ-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, מתוכננים להקמה בשכונת אבני חן, בכניסה לעיר. רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז ליזמים להקמת מתחם הטרפז

הליך השיווק של מתחם הטרפז (תוכנית חריש 1/י'), הכולל 624 יחידות דיור ברבי קומות ועוד כ-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ייפתח בקרוב, כך הודיעה היום עיריית חריש.

מכרז שיווק הקרקע פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והוא מזמין את היזמים להציע הצעות לרכישת זכויות חכירה לבניית המתחם. על פי המכרז 374 יחידות ימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה ו-250 יחידות יימכרו בשוק החופשי.

המכרז של רשות מקרקעי ישראל מתקיים על פי מחיר מטרה, כלומר ההצעה הגבוהה ביותר ביחס למחיר הקרקע, כאשר ייעוד המגרשים הינו בנייה רוויה למגורים ולמסחר. הזוכה במכרז יישא גם בכל הוצאות הפיתוח.

שיווק המתחם עוכב עד לקבלת החלטת ממשלה חדשה

על פי הנחיית ראש העיר יצחק קשת, עיריית חריש עיכבה את השיווק הדירות למרות שהתב"ע אושרה כבר בשנה שעברה על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, והציבה כתנאי את קידום החלטת ממשלה חדשה לחריש.עוד סוכם ששיווק הדירות יקודם רק בשיתוף פעולה עם העירייה תוך התחשבות בצורכי העיר. כעת, לאחר שעברה החלטת הממשלה נפתחה הדרך לתחילת שיווק יחידות הדיור.

המתחם המדובר ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי (מעו"ף) והוא כולל בין היתר 2 מגדלים בגובה של 27 קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי הקומות אשר ממוקמים בכניסה לעיר, ייראו למרחוק ויהוו במידה רבה סמן היכר לעיר החדשה. מטרת המתכננים, בין היתר, היא למשוך לחריש אוכלוסיה חזקה שיכולה להרשות לעצמה לגור בבניינים שדורשים עלויות תחזוקה גבוהות.

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ”ים.

מרבית שטחי המסחר והתעסוקה מרוכזים במבנה אחד על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק העירוני העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ”ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ”ר.

הגדלת שטחי התעסוקה והמסחר תביא ליצירת מקומות עבודה בתוך חריש, תשפר את איכות החיים, תפחית את הנסיעות מחוץ לחריש (וכפועל יוצא מכך את עומסי התנועה) ותגדיל את הכנסות העירייה.

יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, מושיק גולדשטיין, התחייב כי הוועדה תנפיק היתר בנייה ליזמים תוך 10 ימים לאחר שהגישו את התוכניות כנדרש. וזאת במטרה להאיץ את הבנייה  ולקדם את השכונה החדשה. "נתכנס מספר פעמים בחודש לצורך הנפקת היתרי בנייה. וזאת במטרה לחזק את חריש כעיר מובילה בארץ וכמרכז עירוני בשרון הצפוני", הוא סיכם.

לקריאה נוספת: החלטת ממשלה חדשה לחריש: לאן ילך הכסף?

עיריית חריש והוועדה המיוחדת אישרו תוכנית חדשה המתירה הקמת מבנה מסחרי כדוגמת מסעדה, בית קפה או קיוסק, בשישה פארקים ושטחי ציבור פתוחים בעיר. אדריכלית העיר: "הרעיון הוא לייצר שימושים אפשריים נוספים בשצ"פים"

מסעדת דז'ה בו בפארק העצמאות ירושלים. צילום:  ג'וני בהם

הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה – חריש ומליאת העירייה אישרו תוכנית להפקדה להוספת מבני מסחר ופנאי בפארקים ובשטחים הציבורים הפתוחים (שצ"פים) בעיר. התוכנית חדשה תסדיר את האפשרויות להקמת מבנים מסחריים, כדוגמת קיוסקים, בתי קפה וחנויות קטנות, בשצ“פים ברחבי העיר.

בהתאם לתוכנית שאושרה, תוכל עיריית חריש לפרסם מכרזים לבינוי והפעלת מוקדים מסחריים בלב הפארקים הגדולים בעיר.

התוכנית החדשה מטילה מגבלות חדשות על התוכנית שהיתה קיימת עד היום. תוכנית תב”ע חריש 1/א המתייחסת לשכונות אבני חן והחורש, התירה הקמת מבנה מסחרי בגודל של עד 20 מ”ר (10 מ”ר עבור מסחר ו-10 מ”ר נוספים עבור שירותים ציבוריים), בכל השצ"פים בעיר, ללא קשר לגודלו של השצ”פ.

כעת, התוכנית החדשה מרחיבה אפשרות זו גם לשכונות החדשות של העיר (הפרחים, בצוותא, מעו"ף), מגדילה את גודל המבנה המותר (מ-20 מ"ר ל-50 מ"ר) אך מטילה מגבלות על השצ"פים בהם התוכנית יכולה לצאת לפועל.

פעילות מסחרית ב"ריאות הירוקות" של העיר

על פי התוכנית שאושרה הנהגת העיר תאפשר זכויות בנייה מסחריות רק בפארקים גדולים ששטחם עולה על 5 דונם, וזאת בשונה מהתוכנית המקורית שהציעה התרת שימושים מסחריים בכלל הגינות והפארקים בעיר. מגבלת הגודל נועדה לאפשר פעילות מסחרית ב"ריאות הירוקות" של העיר, מבלי להשתלט על הפארק ולגזול מהתושבים את המרחב הפתוח.

על פי הנתונים שהוצגו בישיבת הוועדה לתכנון ובנייה כיום ישנם 6 שצ"פים בלבד בעיר העונים להגדרה זו ביניהם: פארק המועצה בשכונת החורש, גן הצגן בשכונת אבני חן, הפארק המרכזי המצוי בהקמה, והפארק העתידי בשכונת מעו"ף. במקומות אלו תתאפשר בנייתו של מבנה מסחרי חד קומתי בשטח מרבי של 50 מ"ר. כך לדוגמה, בפארק העירוני המרכזי מתוכננת הקמה של מסעדה לנוחות המבקרים בפארק.

המודל: גן העצמאות בירושלים

"חריש היא עיר עם הרבה גינות ציבוריות. הרעיון הוא לייצר שימושים אפשריים נוספים בשצ"פים כגון קיוסק קטן או מסחר זעיר אחר, שתומך את השימושים בפארקים. זה יכול להיות בר מיצים, מבנה לפעילות ספורט או שירות להשכרת אופניים", הסבירה מהנדסת העיר, שרון פישמן.

"המודל הטוב ביותר בעיני, אליו ניתן לדמות את הרעיון שמציעה התוכנית הוא גן העצמאות בירושלים שכולל בית קפה במרכזו. הרעיון הוא לייצר חיבור של פנאי שמשתלב עם השהיה בפארק, לאפשר מסחר בייחוד באזורים בהם יש מחסור בשטחי מסחר שכונתיים", ציינה חברת המועצה, שני גרינברג, בישיבת המליאה.

לקריאה נוספת: אספרסו בגינת המשחקים: המועצה מקדמת תוכנית לפתיחת בתי מסחר בפארקים

היעדר הנחיות ברורות ומדיניות אכיפה רפה ולא מגובשת, הביאו למגוון של מפגעים אסתטיים, סביבתיים ובטיחותיים בחזיתות המסחריות בעיר, בעיקר לאורך שדרת דרך ארץ. כעת עיריית חריש מתכוונת לעשות סדר. תוכנית מדיניות חדשה מגדירה לבעלי עסקים כללי "אסור ומותר"

אי האחידות בנראות החזיתות המסחריות בעיר, היעדר הנחיות ברורות של "מותר ואסור" ומדיניות אכיפה רפה ולא מגובשת, הביאו למגוון של מפגעים אסתטיים, סביבתיים ובטיחותיים לאורך שדרת דרך ארץ, מגמה שהולכת ומחריפה עם פתיחת עסקים חדשים בעיר. סחורות, מחסנים ארעיים המוצבים בפתח החנויות וסגירות חורף שונות, מאתגרים את תנועת הולכי הרגל ובחלק מהמקרים אף חוסמים באופן מוחלט את המעבר.

שש שנים מאכלוס העיר החדשה ומפתיחת העסקים הראשונים בה, עיריית חריש פרסמה מסמך מדיניות עירונית חדשה המסדיר ניהול שימושים מעורבים בחריש. מטרת המסמך: גיבוש ואישור הנחיות ועקרונות מנחים לתכנון וניהול של אזורים בהם פועלים ויפעלו בעתיד מגורים לצד מבני ציבור, משרדים או שטחי מסחר.

"המטרה המרכזית של המדיניות החדשה היא מיצוב השדרה כשטח מסחר עירוני מזמין ונעים שיאפשר צמיחה ושגשוג של העסקים", ציין ראש העיר, יצחק קשת.

שמירה על הנגישות והמרחב הציבורי

המדיניות החדשה כוללת הסדרה מחודשת של כמה תחומים מרכזיים, להגדיר קווי מדיניות ברורים ולנקוט בצעדי אכיפה ומתן קנסות. "להבדיל מאזורי מסחר ותעסוקה נפרדים, באזורי שימושים מעורבים נדרש ניהול מוקפד של התכנון, של גודל העסקים ושל מאזן השימושים כדי להבטיח שהעירוב יתנהל באופן המיטבי וימלא את יעודו", צוין במסמך. בעירייה פירטו את ארבעת יעדים העיקריים אותם מבקש המהלך הנוכחי להשיג:

• חיזוק והרחבת מגוון השירותים לתושבים והנגישות אליהם;
• הצלחת הפעילות המסחרית והעסקית בעיר;
• מיתון החיכוכים באזורי שימושים מעורבים;
• עידוד עסקים מקומיים קטנים לפיתוח הכלכלה המקומית.

המסמך שם דגש על נושא הנגישות והמרחב הציבורי. כך לדוגמה, שינויים באבני המדרכה שביצעו בעלי עסקים באופן עצמאי יאסרו לחלוטין כמו גם הצבה של דקים או במות מוגבהות בכל שטח זיקת המעבר, דהיינו תחת הקולונדה – שביל ההליכה המקורה לאורך השדרה. תיאסר הוצאת פריטים בעלי נפח גדול מחוץ לחנות. סחורה ורהיטי חוץ, כגון שולחנות וכסאות, יותרו להצבה מחוץ לעסק, רק בתנאי שהם לא קבועים ויוצמדו בסוף יום העבודה אל הכניסה. כך או כך, הצבת שולחנות וכסאות והתרת סחורה בחוץ יותרו רק במידה והן מאפשרות מעבר חופשי בקולונדה להולכי רגל. עוד מדגיש המסמך את אחריות בעלי העסקים ו/או חברת הניהול שתועסק מטעמם לשמירה על רמת ניקיון ותחזוקה גבוהים.

במידה והנחיות אלו לא ימולאו, תהיה רשאית העירייה לבצע אכיפה על ידי הטלת קנסות לפי חוק העזר העירוני לשמירה על איכות הסביבה ומניעת מפגעים. כמו כן, צפויה להתבצע אכיפה ובקרה גם בנושא שעות פעילות בתי עסק ועמידה בתנאי חוק הרעש.

"לסגור את הקולונדה – זה לא הגיוני"

בראייה עתידית, מתכוונים במועצה, בין היתר, להגביל את גודל העסקים שיוכלו לפעול לאורך השדרה, זאת על מנת לעודד עסקים קטנים ולשמר מגוון וכמות עסקים טובה ברחוב ובמילים אחרות לצמצם את תופעת הסופרים לאורך השדרה. לשם כך הוגדר כי לאורך 500 מטרים של חזית מסחרית, יפעלו לפחות 6 בתי עסק שונים.

"אנחנו הולכים על פרוייקט כללי שמטרתו שיפור נראות פני העיר", ציין חבר המועצה והאחראי על תחום העסקים בעיר, יוסי גולדמן. "הדגש כרגע הוא על דרך ארץ אבל גם המרכזים המסחריים יטופלו. הרצון הוא ליצור מצב שיהיה נעים לכולם, גם לעסקים וגם לתושבים. אין כל כוונה להיות לרועץ אלא לעשות סדר".

גולדמן מתייחס גם לנושא מתחמי ההסעדה החיצוניים שהקימו בעלי מסעדות בעיר: "סגירות חורף יותרו באופן פרטני בתיאום מראש עם הרשות המקומית, עד לתאריך ה-1 במאי, אוהלי הבד לסוגיהם שניתן לראות אצל מספר עסקי מזון בעיר – יאסרו באופן מוחלט. הוצאת סחורה היא לגיטימית והגיונית אבל לסגור את הקולונדה – זה לא הגיוני. לעסקים השונים יש עניין להוציא את מרכולתם החוצה וזה בהחלט לגיטימי, כולל ישיבה בחוץ, אך יש לוודא שזה נעשה מבלי להפריע לרצף ההליכה בקולונדה. אם אשה עם עגלה רוצה לעבור מקצה אחד של קולונדה לקצה השני – זה לא אפשרי כיום. אם ביום גשום  או שמשי הולכי רגל נאלצים לצאת מהקולונדה אז השדרה המקורה לא משיגה את מטרתה".

"האכיפה תתבצע על ידי המשטרה ופקחי הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה", מוסיף ומפרט גולדמן. "הנושא היה באחריותה של הוועדה מאז ומתמיד. עד כה הוועדה לא טיפלה בו – וזה לא תקין, אך זה שלא עשו זאת עד עכשיו זה לא אומר שלא ניתן ליישר קו כיום. לשם כך, כוח האדם יגדל ויגוייסו שני פקחים נוספים למטרות האכיפה השונות".

כזכור, גם מדיניות החניה לאורך דרך ארץ צפויה לקבל בקרוב מסגרת כללים ברורה, לדברי גולדמן כבר בחודש הבא יחלו בכינון ההנחיות החדשות. במכתב שנשלח בשבוע שעבר לבעלי העסקים בעיר הודיעה הרשות כי היא תחל באכיפת חניה במקביל למדרכה ולא בניצב כפי שנהוג כיום. בנוסף, תחל העירייה לגבות תשלום עבור החניה בשדרה המרכזית בעיר. "הכוונה היא לאפשר חניה בדרך ארץ של עד 20 דקות ללא חיוב ועד שלוש שעות בחיוב בדמי חניה", ציין גולדמן.עוד נכתב בפנייה לבעלי העסקים כי שדרת דרך ארץ עוברת שיפוץ ושדרוג וכי מעברי חצייה יוספו בשדרה לטובת ניוד קל יותר של הולכי רגל מצד אל צד.

לקריאה נוספת: בקרוב: מעברי חצייה חדשים בדרך ארץ

הוועדה המיוחדת לתו"ב אישרה לבעלי דירות גן היתר בנייה לחדר נוסף ללא תלות בבעלי דירות נוספים בבניין, וזאת בניגוד לתב"ע הקיימת, שחייבה הרחבה של אגף שלם בבניין. בקרוב תתפרסם המדיניות המקלה באופן רשמי. סגן ראש העיר: "יש בזה צורך"

בצילום: בניין טיפוסי בשכונת אבני חן, מתוך לוח דירות חריש

על פי תכנית בניין העיר (תב"ע) לשכונות אבני חן והחורש (חריש 1/א) זכאים בעלי דירות לתוספת בנייה של חדר נוסף עד 25 מ"ר, ובתנאי כי הבנייה מתבצעת באגף כולו, כלומר לכלל הדירות באותו האגף בבניין. ברור מאליו כי על פי הנחיה זו, התיאום הנדרש משכנים לבנות בו בעת חדר נוסף, הוא מורכב.

עם התפתחות העיר והתמורות שחלו בהרכב האוכלוסייה הוחלט בוועדה לשקול גיבוש מדיניות שתעניק רק למחצית מבעלי הדירות באגף לבצע הרחבה, כאשר הבנייה היא מלמטה למעלה, ברצף.

שתי בקשות של בעלי דירות גן לתוספת בנייה שהגיעו בחודש שעבר לפתחה של הוועדה לתו"ב הבקשה עוררו דיון רחב בנושא שבסיכומו החליטו חברי הוועדה לאפשר לבעלי דירות הגן אישור להרחיב את דירתם בחדר נוסף (עד 25 מ"ר) וללא תלות בשאר הדירות. עוד הוחלט בישיבה לנסח מדיניות חדשה ומקלה יותר לתוספות בנייה למגורים בעיר. על פי המדיניות החדשה יהיו רשאים בעלי דירות גן בשכונות החורש ואבני חן לבנות חדר נוסף מבלי שיידרשו לכך גם כל השכנים באותו אגף. שכנים מקומות גבוהות יותר שירצו להוסיף חדר יוכלו לקבל היתר בתנאי שקיימת הרחבה בדירות הגן, כלומר בנייה מלמטה למעלה.

בעד: "צריך לאפשר הרחבה של דירות בודדות"

"חריש התברכה בדירות רבות של 4 חדרים, ומעט מאוד דירות גדולות יותר, ויש בזה צורך. יש פה הרבה משפחות שהגיעו צעירות יותר והיום הן גדלות והדירות לא מספיקות", הסביר סגן ראש העיר וחבר הוועדה שלמה קליין.

"כיום יש מגבלות מאוד גדולות ואני חושב שיש מקום להקל. רוב האנשים שרוצים להרחיב מתגוררים בקומת קרקע ולדעתי צריך לאפשר הרחבה של דירות בודדות", הוסיף קליין והדגיש כי הרחבת דירה בקומות האמצעיות של הבניין תתאפשר רק במידה וקיימת כבר הרחבה בקומות התחתונות: "בהנחה שהתכנית מאפשרת לבנות אח"כ תוספת מעליה וזה לא הורס את הבניין והתוספת ממשיכה את הנראות הקיימת, אני בעד", ציין קליין.

סגנית ראש העיר שני גרינברג חיזקה את עמדתו של קליין: "הבינוי כמובן לא צריך להיות חורג מקו המתאר של הבניין, וכל בקשה צריכה לדון לגופה. בסה"כ אנחנו, כרשות מקומית – בעד", אמרה גרינברג.

נגד: נדרשת תפישה עירונית כוללת לתוספת בנייה

לעומתם הביעה יבגניה מלכין, מהנדסת הוועדה לתו"ב, הסתייגות: "אני מבינה שיש קושי לבנות באגף שלם ביחד, אבל אני גם לא רוצה שבניין יהיה אתר בנייה במשך כל כך הרבה זמן. לבנות טלאים-טלאים זה לא נכון בעיניי".

עפרה הראל, חברת הוועדה, הוסיפה גם היא אזהרה המתייחסת לאתגר שיעמוד בפני מתכנני העיר לשמור על אסתטיקה תכנונית ונראות שמתאימה לסביבה בתנאים בהם הבינוי יתבצע בשלבים שונים ובפער זמנים שעשוי להגיע לשנים: "אם זו בקשה אחת, אז אין בעיה להוציא פרסום הקלה. אבל אם אנחנו יודעים שזו תהיה מגמה, לדעתי צריך לנסח מדיניות ולפרסם אותה כך שכולם יידעו ותהיה שקיפות", היא הוסיפה. עמדה דומה הציג אילן טייכמן, מנהל תחום תכנון מתארי במשרד הבינוי והשיכון. טייכמן הסביר כי רצוי לקבל החלטה רוחבית בנושא ולגבש תפישה עירונית שתגדיר את המותר והאסור בנושא הרחבות הבנייה.

"כמובן שנמשיך לבחון כל בקשה לגופה, אך בראייה כוללת יש תמימות דעים בקרב חברי הועדה כי בעלי דירות הקרקע לא יצטרכו להיות תלויים בשאר האגף על מנת לבנות חדר נוסף", הסביר קליין בראיון ל'חריש 24'. "הכיוון הוא לגבש מדיניות שתעזור לבעלי העניין להבין מראש מה נדרש מהם כדי שבקשתם תתקבל בהתאם לסטנדרט אחיד". עוד הדגיש קליין כי תב"ע להרחבת דירות ותוספות בנייה קיימת בשלב זה רק בתכנית חריש/1/א' דהיינו, בשכונות אבני חן והחורש. "לשאר השכונות אין תב"ע המאפשרת תוספות בנייה", הוא סיכם.

שנים לאחר שהופקדה לראשונה, ולאחר שינויים וגלגולים רבים, התכנית של מתחם ‘הטרפז’ בשכונת אבני חן אושרה. במתחם החדש ייבנו 11 בנייני מגורים, מתוכם שני מגדלים בני 27 קומות, וכן למעלה מ-20 אלף מ“ר של שטחי תעסוקה ומסחר

הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש אישרה סופית תכנית לתוספת יחידות דיור ושטחי תעסוקה בחריש במסגרת תוכנית חריש 1/י', המוכרת בשם 'מתחם הטרפז'. התכנית שקודמה ע"י משרד הבינוי והשיכון והוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש, עברה מספר שינויים לאורך השנים והיא כוללת בגירסתה הסופית 624 יחידות דיור וכ-20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

המתחם המדובר ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי והוא כולל בין היתר 2 מגדלים בגובה של 27 קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי הקומות אשר ממוקמים בכניסה לעיר ייראו למרחוק ויהוו במידה רבה סמן היכר לעיר החדשה. מטרת המתכננים, בין היתר, היא למשוך לחריש אוכלוסיה חזקה שיכולה להרשות לעצמה לגור בבניינים שדורשים עלויות תחזוקה גבוהות.

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ”ים.

מרבית שטחי המסחר והתעסוקה מרוכזים במבנה אחד על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק העירוני העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ”ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ”ר.

שבע שנים לאחר שהופקדה לראשונה, ולאחר התנגדויות ושינויים רבים, התכנית של מתחם 'הטרפז' בשכונת אבני חן מגיעה לקו הסיום. במתחם החדש ייבנו 11 בנייני מגורים, מתוכם שני מגדלים בני 27 קומות, וכן למעלה מ-20,000 מ“ר של שטחי תעסוקה ומסחר, בצמוד לציר הכניסה לחריש

בשבוע שעבר התקדמה תכנית הטרפז, תכנית להקמת מגדלי המגורים הראשונים בחריש, צעד נוסף. בישיבת הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, הצביעו חברי הוועדה על מתן חלון זמן להתנגדויות של 60 ימים. אם לא יעלו התנגדויות נוספות, התכנית שבמהלך שבע השנים האחרונות עברה תהפוכות רבות, התנגדויות ושינויים – תאושר סופית.

מתחם 'הטרפז', ששטחו 100 דונמים, ממוקם בכניסה לעיר, בין כביש 6353, בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן – אזור מרכזי מאוד עם נגישות גבוהה ליציאה מהעיר.

התכנית העדכנית שעומדת לאישור כוללת 624 יחידות דיור בגדלים משתנים, החל מדירות קטנות (20% מכלל הדירות במתחם) המשך בדירות 4 ו-5 חדרים וכלה בדירות יוקרה. במתחם ייבנו שני מגדלים בני 27 קומות (120 דירות בכל בניין). שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

המתחם כולו, ושני המגדלים הגבוהים בפרט, ממוקמים ממש במרכזה של העיר, מול הפארק המרכזי העתידי ובחיבור בין 4 השכונות הראשונות של חריש – אבני חן, החורש, הפרחים ומעו“ף. לדיירי הקומות הגבוהות מובטחת נקודת תצפית ייחודית ובעיני המתבונן מלמטה, יהוו המגדלים סימן היכר של העיר שיראה מרחוק, גם מחלונות המכוניות הנוסעות על כביש 6, כך לפי המתכננים.

שבע קומות של משרדים

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ"ים, באחת הגינות כבר תוכנן מבנה להקמת בית קפה.

שטחי המסחר והתעסוקה במתחם כוללים כ-23,000 מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. מרביתם מרוכזים במבנה מרכזי על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק המרכזי העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ"ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ"ר. תוספת שטחי המסחר, ובעיקר המשרדים, שחסרים כיום בעיר, צפויה לתרום נתח משמעותי של הכנסות מארנונה לעירייה, המשוועת לכך.

למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה

מתחם הטרפז הינו מתחם המגורים האחרון בשכונות הראשונות של חריש (אבני חן והחורש) שטרם שווק ליזמים. בשנת 2013, בתחילת דרכו, תוכנן המתחם לכלול בנייה נמוכה הדומה באופייה לשאר מתחמי המגורים שנבנו בשכונות החורש ואבני חן. אולם הרצון לשפר את התכנון ולהגדיל את ניצול הקרקע ולהגדיל את הצע הדירות, גרם למשרד הבינוי והשיכון להציג תכנית חדשה ותקדימית שכללה בניית מגדלי יוקרה רבי קומות.

בפברואר 2018 הוצגה תכנית חדשה לבניית 5 רבי קומות בני 25-27 קומות לצד מבני מסחר ותעסוקה נמוכים יותר, מבני ציבור וכן מספר שצ"פים, כולל פארק שכונתי.

המתכננים ראו ב'טרפז' ובמגדלי היוקרה שעתידים היו להיבנות בו, מקור משיכה לאוכלוסייה חזקה לחריש והדגישו את גיוון תמהיל הדירות המוצעות בעיר, לצד שיפור פני העיר בזכות בולטות המגדלים והנראות המרשימה למרחוק. עם זאת, התנגדויות שהוגשו כנגד התכנית, גרמו לשינוי נוסף ולעיכוב של מספר שנים וכעת הוצגה התכנית מחדש, כתכנית שמשלבת בין רבי קומות לבנייה מרקמית.

עירוניות מתקדמת

האם מגדלי מגורים גבוהים יתאימו וישתלבו בנראות הקיימת בחריש? יש החוששים כי רבי הקומות בפרויקט יהיו חריגים על רקע הבנייה הנמוכה הקיימת בעיר. אחרים התריעו מפני המורכבות בתחזוקת מגדלים גבוהים הדורשים ידע, הערכות נמוכה ועלויות גבוהות.

אילן טייכמן, מנהל תחום תכנון מתארי במשרד הבינוי והשיכון ואחד מהתומכים הבולטים בתכנית המגדלים ציין מהן הסיבות לבחירה בהקמת מגדלים רבי קומות במתחם הטרפז: "חריש תהפוך לעיר מאוד גדולה, עיר משמעותית, סביר להניח שהיא תהיה יותר גדולה מחדרה. אין שום ספק שבנייה לגובה היא לגיטימית וראויה. אנחנו נמצאים ליד המע"ר העירוני של עיר שהיום היא חסרה לחלוטין בנייה גבוהה".

ראש העיר לא יאשר יחידות חדשות לבינוי

כאמור, בשבוע שעבר החליטה הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש לאפשר פרק זמן אחרון של 60 ימים להתנגדויות לתכנית העדכנית וזאת בשל השינויים הרבים שחלו ותיקוני התכנון ביחס לתכנית המופקדת. בתום התקופה שהוקצתה להגשת ההתנגדות, צפויה הוועדה לאשר סופית את תוכנית המתחם.

עם זאת, פרויקט הטרפז צריך להתמודד עם קושי אחד נוסף. לא ברור עדיין אם עיריית חריש תתמוך במימוש מיידי של התכנית שתוסיף לתב"ע של חריש מאות יחידות דיור חדשות.

בחודש יוני האחרון הצהיר יצחק קשת, ראש העיר, כי הוא מתנגד לאשר יחידות דיור חדשות בחריש, ללא הבטחה לתמיכה ממשלתית בעיר. בריאיון לאתר ’חריש 24‘ ציין קשת: "אני נחוש שלא לאשר את המשך התפתחות יחידות המגורים בעיר, עד שנצליח לקבל ערובות מהממשלה באשר לעתידה הכלכלי של חריש".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "תכנית חריש1/י הידועה גם כתכנית "הטרפז" מצויה כיום בהשלמת הליך אישור התכנית בוועדה המיוחדת חריש שלאחריו תקבל התכנית תוקף. התכנית מצויה בסמיכות למע"ר העירוני של חריש ולדרך ארץ ונהנית מרמת נגישות גבוהה לחלקי העיר השונים כמו גם ליציאה מהעיר. התכנית כולל 624 יח"ד ועוד למעלה מ-20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.
במהלך התהליך לאישור התכנית ולאחר דיונים בהתנגדויות שהוגשו כנגד התכנית, ובכלל זה בוועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הוכנסו בתכנית שינויים. העיקרי בהם הוא שינוי מתכנית שכללה 5 מגדלים בגובה 27 קומות כל אחד, לתכנית מרקמית יותר, הכוללת מגוון בניינים החל משש קומות ועד שני מגדלים הכוללים 27 קומות כל אחד. כל זאת ללא שינוי במספר יחידות הדיור הנכללות בתכנית. התכנית תורמת תרומה משמעותית להשלמת הפיתוח בתחומי העיר חריש בדגש על תוספת שטחי תעסוקה ומסחר משמעותיים לעיר".