שוק הנדל״ן בחריש הציג עלייה ניכרת במספר עסקאות המכירה של דירות ובמחירי הדירות, במחצית הראשונה של שנת 2022. סקירת הנדל״ן העדכנית של 'חריש סיטי' מצביעה על עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות הרגילות בעיר, לצד המשך נסיקת המחירים של הדירות המיוחדות. בנוסף, ניכרת מגמת התבגרות של השוק ומעבר מובהק לעסקאות יד שנייה
שדרת דרך ארץ, צילום דבי לרר
סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע (אוגוסט 2022), על בסיס נתונים רשמיים שפרסמה רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש יוני 2022, פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי ומצביעה על השינויים הניכרים שחלו בנדל"ן המקומי, במיוחד בשנה האחרונה.
היקף מכירת הדירות הוכפל
מניתוח נתוני מכירת הדירות בין השנים 2022-2014 עולה כי ברבעונים האחרונים הוכפל היקף המכירות הרבעוני ביחס לממוצע בשנים הקודמות. היקף המכירות הרבעוני הממוצע עמד בשנה וחצי האחרונות על כ-370 דירות שנמכרו מדי רבעון (מעל ל-120 דירות בממוצע מדי חודש).
היקף המכירות הרבעוני הוכפל
בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) למכירת דירות חדשות בשכונות השונות שנבנו בעיר. בשנת 2019 הסתיימה מכירת הדירות בפרוייקטים חדשים בשכונות ״הוותיקות״ – אבני חן והחורש, והנתח היחסי שלהן במכירות עמד על כ-20% בלבד מסך הדירות שנמכרו בעיר.
שלוש שנים אחרי, עלה נתח המכירות היחסי של אבני חן והחורש לכ-60% והסיבה ברורה. בשנת 2022, עם סיום המכירות של רוב פרויקטי הבנייה החדשים בעיר, שוק הנדל"ן המקומי של עסקאות יד שנייה הפך דומיננטי. גם בשתי השכונות החדשות יותר – הפרחים ובצוותא, רוב הדירות שנמכרו במחצית הראשונה של 2022 הן דירות יד שנייה.
אבני חן והחורש, חוזרות להיות דומיננטיות בנתח המכירות
בשנה החולפת: עליית מחירים של כ-30%
לצד העליה בהיקפי המכירות, מזוהה בשנה החולפת גם עליה חדה במחירי הדירות. את השינוי במחירי הדירות בחריש אנו בוחנים לפי העלות למ”ר, המשקפת מדד זהה ומתאימה לדירות בגדלים שונים.
במשך כחמש שנים, החל ממחצית שנת 2016 ועד מחצית שנת 2021 המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עליה חדה במחיר למ״ר וברבעון השני של שנת 2022 המחיר הממוצע למ״ר עמד על כ-14,000 שקלים. בחודש יוני 2022, החודש האחרון ברבעון השני בשנה, עמד המחיר הממוצע למ״ר על כ- 14,500 שקלים ובכך השלים עליה של כ-30% במחירי הדירות הרגילות בחריש, במהלך שנה אחת בלבד.
ראוי לציין כי ברמה הארצית עלו מחירי הדירות בישראל ב-17.8% בשנה האחרונה, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (יום שני).
מחיר למ"ר בדירות רגילות: עליה של כ-30% בשנה החולפת
שיאים חדשים במחירי הדירות המיוחדות
הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, היא דירת 6 חדרים (191 מ"ר) ברחוב תאנה בשכונת החורש. הדירה נמכרה במחיר של 2.72 מיליון שקלים. גם בשכונות האחרות נמכרו במהלך שנת 2022 דירות במחירים גבוהים שחצו את רף ה-2.5 מיליון שקלים,
במקביל לעליה במחירי הדירות, חלה עליה גם במחירי השכירות בחריש, מגמה זו נתמכה על ידי שני גורמים, האחד, ירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר, והשני, השפעת שוק הנדל״ן הארצי על המקומי. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,200-2,900 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,600-3,200 שקלים. מחירי השכירות עבור דירות מיוחדות גבוהים יותר ומפורטים בסקירת הנדל״ן המלאה.
טירוף הנדל״ן בישראל בשנה החולפת לא פסח גם על חריש. בני גיאת רכש דירה בתחילת השנה ולדבריו כבר הרוויח מאות אלפי שקלים ״על הנייר״ בעקבות עליית מחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים. על כל דירה להשכרה נרשמים מתעניינים רבים והתושבים הוותיקים משתאים אל מול המציאות החדשה, מתקשים למצוא דירות ונאלצים לשלם יותר. "ברגע שפרסמתי את המודעה היתה ממש התנפלות עלי, תוך שעה חתמנו על חוזה"
צילום: מור שקיפי לאטי
בשבוע שעבר נמכרה ברחוב תמר בעיר, דירת 4 חדרים, בת 103 מ״ר, ב-1.51 מיליון שקלים. דירה דומה ברחוב טופז, בת 96 מ“ר, נמכרה ב-1.445 שקלים. עסקאות אלה משקפות עלות של כ-15,000 שקלים למ״ר. על פי סקירת הנדל"ן של חריש סיטי, המחיר הממוצע למ״ר בדירות 4 חדרים סטנדרטיות בשכונות אלה בחריש, במחצית השנייה של 2021, עמד על כ- 11,500 שקלים, הפרש המשקף עלייה של 350-300 אלף שקלים עבור דירות 4 חדרים בנות 100 מ״ר. ובמילים פשוטות יותר: זינוק של 30% במחירי הדירות תוך פחות משנה.
זינוק של 30% במחירי הדירות תוך פחות משנה. בצילום: רחוב יקינתון שכונת הפרחים
בני גיאת רכש לבנו דירת 4 חדרים בשכונת הפרחים ביוני 2022. גיאת מציין שהמו"מ על הדירה החל עוד בינואר, אולם סיבוכים בירוקרטיים עיכבו את תהליך המכירה. ”בשלב מסוים, המוכרים רצו לבטל את ההסכם ואת המחיר שנקבע בו. איימתי עליהם בתביעה ובסוף לא היתה להם ברירה אלא להמשיך בתהליך המכירה. אני יכול להבין מדוע הם רצו לבטל את העסקה, הדירות התייקרו בכל הארץ וגם בחריש. הרווחנו לפחות 200 אלף שקלים בזכות עליית המחירים הגדולה".
גיל ומרים אברהם, זוג צעיר בשנות השלושים לחייהם, רכשו לאחרונה דירה בחריש. בני הזוג, נשואים שנה, חיפשו דירה לרכישה במשך שנה וחצי בחריש ובעפולה, עד שהתבייתו על המטרה, דירת 5 חדרים בשדרות ההגשמה בשכונת בצוותא.
הליך הקנייה היה מהיר במיוחד ומרים מעריכה שהדירה נרכשה במחיר נמוך מעט מערך השוק. "ידענו שזה מחיר פצצה. אנחנו משערים שהמחיר לא היה גבוה יותר בגלל סיטואציה עם היורשים של בעל הדירה, אבל התהליך היה מהיר במיוחד. באנו לראות את הדירה ובאותו ערב הודענו למתווכת, שאנחנו רוצים אותה, חתמנו תוך 24 שעות בלבד".
"באנו לראות את הדירה ובאותו ערב הודענו למתווכת, שאנחנו רוצים אותה, חתמנו תוך 24 שעות בלבד". בצילום: שדרת דרך ארץ
את ההסבר לחיפזון מסבירה מרים בעליית המחירים ובצורך לקבל החלטה מהירה: "בשנה וחצי האחרונות המחירים עלו המון, הדירות התייקרו במאות אלפי שקלים ביחס לתקציב שהיה לנו. הדירות המיוחדות בחריש, הפנטהאוזים ודירות הגן התייקרו אף יותר".
השכירות התייקרה: 600-300 שקלים בממוצע
גם מחירי השכירות לא נותרו מאחור. על פי נתוני לוח דירות חריש, מחיר השכירות הממוצע לדירות 4 חדרים במחצית השנייה של שנת 2021 נע בין 2,800-2,600 שקלים, ואילו במחציתה הראשונה של 2022 הוא התייקר ועלה לטווח של 3,200-2,900 שקלים.
גיאת מאשר את הנתונים. לדבריו, הוא פרסם את הדירה שרכש להשכרה במחיר של 3,500 שקלים. "היתה התעניינות גבוהה בדירה ורבים הגיעו לראותה. סגרנו בסוף על 3,300 שקלים עם דיירת שמחפשת דירה לטווח ארוך", הוא אומר. "היה קשה להגיע בכל פעם מראש העין כדי להראות את הדירה לשוכרים, וגם תשלום המשכנתה ירד כל חודש, ולכן ניסינו לסגור עסקה מהר".
את העלייה במחירי השכירות בחריש חשו גם שוכרים ממשיכים. "אני נכנס כרגע לשנה השלישית ובעל הדירה הקפיץ לי את השכירות ב-400 שקלים", שיתף אחד התושבים בפייסבוק רק לאחרונה. "אני בשנה השנייה ובעל הדירה הקפיץ לי מ-2,200 ל-2,550 שקלים", כתבה גולשת אחרת.
"סכומים מטורפים שלא מאפיינים את חריש"
"במשך 4 שנים שילמנו 3,200 שקלים לדירת 5 חדרים מרווחת עם מרפסת גדולה, מחסן, יחידת הורים ויחידת מתבגר. בעל הדירה החליט למכור אותה ובמשך חודשיים חיפשתי דירה אחרת. זה לא היה פשוט", מתארת ג'ודי תורן שמתגוררת בחריש משנת 2018. "חיפשתי דירת 5 חדרים מרווחת או 6 חדרים אבל המצב היה ממש על הפנים", משתפת תורן.
ג'ודי תורן: "לא היתה לנו ברירה אלא לקפוץ במחיר השכירות"
"לא היו דירות על המדף. אולי אם הייתי מחפשת במאי, המצב היה שונה, אבל בחודשיים האחרונים, יוני יולי – לא היה הצע גדול וגם המחירים ממש ממש עלו. ראיתי דירות מיוחדות יותר, כמו פנטהאוזים, שדרשו עבורן 5,200-5,000 שקלים, סכומים מטורפים שלא מאפיינים את חריש".
בסופו של דבר עברה משפחת תורן להתגורר בדופלקס 5 חדרים ברחוב ברקת בשכירות שנקבעה ל-4,600 שקלים (בלי מחסן). "לא היתה לנו ברירה אלא לבצע את הקפיצה הזו במחיר השכירות. אבל אלו מחירים גבוהים לחריש כי אין פה מה שאת צריכה, העיר לא מציעה חיי עיר מלאים. אין פה סושי או פאד תאי, אין לנו פה מס הכנסה, רמי לוי, מרפאת מומחים, קאנטרי או הום סנטר. כתושבת חריש אני חייבת לנסוע כל הזמן לקנות מחוץ לעיר או להזמין".
"הדירה נחטפה": התנפלות על דירות להשכרה
העלייה במחירי השכירות מתפתחת לצד הביקושים הגוברים למגורים בעיר. כזכור, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חריש נמצאת היום בראש טבלת מאזן ההגירה הפנימית הארצית. עוד מפרסמת הלמ"ס כי במחצית הראשונה של 2022 (ינואר-יוני) עברו להתגורר בחריש 2,739 תושבים חדשים. ביוני 2022 פרסמה מועצת חריש כי העיר מאוכלסת כמעט במלואה.
הגאות בהגירה לעיר לצד עליית המחירים הארצית מייצרות "התנפלות" על דירות בחריש, תופעה שמוכרת מערים גדולות ומרכזיות כדוגמת תל אביב. אתמול (ראשון) לדוגמה, פרסמה מישל בן טל, דירת 4.5 חדרים להשכרה בשכונת בצוותא במחיר של 2,400 שקלים ותוך שעה בלבד חתמה על הסכם עם השוכר.
העסקה נחתמה תוך שעה מרגע פרסום המודעה. בצילום: שכונת בצוותא
"זו דירה ששכרנו מקבלן ויש לה אופציה לשנתיים נוספות במחיר קבוע ונמוך ממחיר השוק ולכן ברגע שפרסמתי את המודעה היתה ממש התנפלות עלי, לא הספקתי להחליף חולצה וכבר היו 30 טלפונים ואנשים הגיעו לראות את הדירה. תוך שעה חתמנו על חוזה עם דייר שמחליף אותנו בהתקשרות מול הקבלן", עדכנה בן טל שפניה מיועדות למגורים בחו"ל.
"חריש מאפשרת מגורים מעל לממוצע הארצי"
מאור קורן, שכר בחודש שעבר דירת 4 חדרים בשכונת בצוותא ולדבריו, גם הוא חש את השינוי בעיר.
מאור קורן: "לפני שנתיים בכל ארבעה מטרים היה שלט להשכרה"
"הסתובבתי לפני שנתיים בעיר ובכל ארבעה מטרים היה שלט להשכרה. עכשיו, כמעט ולא היו שלטים". הוא מודה שלקח לו זמן להפנים את השוני: "ראיתי את הדירה ואהבתי אותה, אבל אמרתי לעצמי, או.קי, אני בחריש, אני לא חייב לסגור על הדירה הראשונה שאני רואה. המשכתי לחפש ולא מצאתי דירות. פתאום נכנסתי ללחץ שבעל הדירה כבר מצא שוכר".
בוקי ברדע מאששת גם היא את התופעה החדשה לפיה הדירות, שבעבר עמדו ללא שוכרים והכבידו על המשקיעים, הפכו מבוקשות. ברדע התגוררה בחריש בחמש השנים האחרונות. לפני שבועיים עזבה את העיר והציעה את דירתה, דירת 3 חדרים ברחוב יחד בשכונת בצוותא, להשכרה. "פרסמנו את הדירה בתחילת יולי ופנו אלינו לפחות 15-10 דיירים פוטנציאליים. תוך שבועיים כבר חתמנו על הסכם שכירות עם דייר שרק עבר לחריש".
בוקי ברדע: "חריש מאפשרת רמת מגורים הרבה מעל לממוצע הארצי עם נוחיות ורווחה"
"הדירה הושכרה תמורת 2,800 שקלים. זה מה שביקשתי וזה מה שקיבלתי. חוץ מאחד שהתווכח איתי על החוזה ועל המחיר, לא היה שיח סביב נושא המחיר – כל המתעניינים קיבלו אותו", מציינת ברדע ומוסיפה: "אני חושבת שהדירה שווה את המחיר, היא ממוקמת טוב, זו דירה חמודה ולמרפסת הגדולה יש ערך מוסף. לתחושתי, אנשים מעריכים את מה שהם מקבלים והמחיר של השכירות בעיר הוא הוגן. בכלל, חריש מאפשרת רמת מגורים הרבה מעל לממוצע הארצי עם נוחיות ורווחה. יש לי רק דברים טובים לומר על העיר בהקשר הזה".
למרות הבעיות: האטרקטיביות של חריש עולה
קורן, שמתגורר בחריש כבר 5 שנים, משלם דמי שכירות גבוהים יותר עבור דירתו החדשה. "היה לי ברור שהמחיר יעלה, כי בכל הארץ השכירות מטפסת אבל התמזל מזלי והשכירות שלי התייקרה רק ב-300 שקלים. שוכרים מערים אחרות מחפשים אופציות זולות יותר, הם מגיעים לחריש ומתפעלים מהאפשרות לשלם 3,000 שקל בלבד לדירת 4 חדרים. להבדיל, מי שגר פה, מתקשה לשלם תוספת של 600 שקלים לשכירות בהשוואה לשנים קודמות".
"התמזל מזלי והשכירות שלי התייקרה רק ב-300 שקלים". קורן במרפסת דירתו החדשה. צילום: מאור קורן
קורן מעריך שהעלייה במחירי הדירות בעיר לא תיעצר: "למרות שלא חסרות פה בעיות, האטרקטיביות של העיר עולה בהדרגה והביקוש למגורים בחריש מושפע מהנעשה בכל הארץ.
"צריך לנתק את הראייה הצרה של "מה קורה בעיר" ו"האם יש פה שירותים ראויים" – מהדיון על המחיר. זה לא רלוונטי בכלל. מחירי הדירות אינם תלויים בנו אלא בשוק הדיור הכללי, לכן צריך להתמקד בדברים הטובים הרבים שקיימים בעיר הזו , לעודד את היוזמות הקהילתיות במקביל להפעלת מנופי לחץ, ולדאוג שנקבל יותר עבור מה שאנחנו משלמים".
התקופה הנוכחית מאופיינת באי-וודאות רבה. לצד הצורך של רבים, בהוזלת עלויות המחייה, עולה דווקא הצורך בשיפור סביבת המגורים. יחד עם הצורך בשינוי, עולה החשש מכניסה להתחייבויות ארוכות טווח. מודל חדש שמשיקה כעת קבוצת MORE בחריש, מציע פתרון יצירתי למצב המאתגר הזה
– תוכן מקודם –
הקורונה טרפה את הקלפים למשפחות, צעירים, זוגות ובודדים. בחודש שעבר, הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, הזהירה מהשלכות המשבר על החזר המשכנתאות בקרב רוכשי דירה ראשונה, שפוטרו או הוצאו לחל"ת. על פי נתוני האוצר, כרבע מרוכשי דירה ראשונה בחמש השנים האחרונות, נותרו ללא עבודה בגל הראשון של מגפת הקורונה.
בתקופה הנוכחית, המתאפיינת באי וודאות כלכלית גדולה, מנסים רבים להוזיל את עלויות המחייה. אחת הדרכים המרכזיות היא במציאת פתרונות דיור מוזלים לטווח הקצר, בייחוד בזמן שחברות רבות מעסיקות את עובדיהן בקפסולות, בשילוב עבודה מרובה מהבית, מה שמאפשר גם להתרחק קצת מאזור המרכז.
חיפוש אחר מגורים קרובים לטבע. יער חריש הגובל בעיר
לצד זאת, אפשרויות הבילוי והפנאי שהיוו את אחד מגורמי המשיכה החזקים למגורים בערים הגדולות, הצטמצמו כמעט לחלוטין. הערים הגדולות כבר אינן מהוות בתקופת הקורונה מטרופולין תוסס, חי ובועט וניכרת דווקא מגמה הפוכה, של חיפוש וכמיהה אחר בילוי בטבע, או מעבר לערים "ירוקות" יותר וקרובות יותר למרחבי טבע מרגיעים ומחזקים.
חריש כאבן שואבת
בניגוד לערים הגדולות והוותיקות, חריש נהנית בתקופת הקורונה מצמיחה משמעותית במספר התושבים, כיוון שהיא מספקת אלטרנטיבת מגורים מתאימה עבור רבים. השילוב של עיר חדשה, עלויות מחייה נמוכות וקירבה למרחבים פתוחים וערכי טבע רבים, הופך את העיר למותאמת במיוחד לתקופה הנוכחית.
בהיותה עיר חדשה, חריש מציעה למשפחות דירות חדשות במחירים ברי השגה, גם עבור משפחות עם מפרנס אחד בלבד. מחירי השכירות הנמוכים הפכו לאבן שואבת עבור רבים המבקשים להוזיל את עלויות המחיה או עבור אלה הזקוקים להרחבה מיידית של מרחב המחייה המשפחתי.
עובדים מהבית: השהייה הממושכת בבתים מכתיבה צרכים חדשים
השהייה המשפחתית הממושכת בבתים, גוזרת עבור משפחות רבות צרכים חדשים כמו הצורך בחדר עבודה, חדר משחקים או חדר ילדים נוסף. גם האפשרות, לשדרג את סביבת המגורים מדירה רגילה לדירת גן או דירת פנטהאוז רחבת ידיים, לעיתים אף בעלות חודשית נמוכה יותר, משחקת תפקיד משמעותי בהחלטה להגיע לחריש.
כמו-כן, עבור רבים, חשוב המרחב שמחוץ לדירה לא פחות מזה שבדירה עצמה. בין אם מדובר בירידה לגינות הציבוריות הרבות הפזורות בעיר או בהליכה קצרה לטבע רחב הידיים הסובב את העיר, חריש מאפשרת את המרחב הנדרש גם בתקופה של הגבלות תנועה עקב המגיפה.
על אף היתרונות הברורים והתאימות הגבוהה לתקופת המשבר, ברור לכל כי החלטה על מעבר דירה, ובוודאי מעבר לעיר חדשה, אינה החלטה פשוטה. לצד אלה שכבר עשו את הצעד ועברו לחריש, ישנם רבים שעדיין מתלבטים, בעיקר כשמדובר על רכישת דירה, וחוששים להיכנס כעת להתחייבות ארוכת טווח.
אם לא בטוחים – באים קודם להרגיש!
לנוכח העיתוי הייחודי המשלב בין אי וודאות כלכלית לבין צורך משפחתי או אישי בהגדלת מרחב המחייה ושדרוג חוויית המגורים, מציעה כעת קבוצת MORE מודל חדש וייחודי בפרוייקט המגורים שלה בשכונת הפרחים. המודל החדש, נותן מענה בדיוק עבור אלה החוששים בתקופה הנוכחית, מהתחייבות ארוכת טווח.
על פי המודל החדש, יוכלו לראשונה רוכשי דירות בחריש לשלב בין מגורים בשכירות בעיר לבין הליך רכישה של דירה חדשה המאפשר לשנות את ההחלטה שנה אחרי. במילים פשוטות – לרכוש דירה עם אפשרות להתחרט.
לקנות דירה ולשלם בהתחלה כאופציית רכישה 5% בלבד מערך הדירה
איך זה עובד? קבוצת MORE מציעה לרוכשים לקנות דירה ולשלם בהתחלה כאופציית רכישה 5% בלבד מערך הדירה ולהיכנס לגור בדירה מייד, שהרי הדירה כבר מוכנה למגורים. אם התאקלמה המשפחה בעיר ובשכונה, היא יכולה בתום שנה ממועד התשלום הראשון, להשלים את הרכישה ושכר הדירה של השנה הראשונה יהיה על חשבון החברה. אם אחרי שנה מתחרטים, יוכלו הרוכשים לבטל את העסקה ולשלם את דמי השכירות בלבד. באופן זה, יתאפשר לרוכשים להרגיש את העיר ולחוות את חוויית המגורים בה, בדירה בבעלותם, מבלי ”לזרוק כסף“ על שכירות כן לקבע את המחיר של היום. בסיום התקופה – אם אוהבים נשארים, ואם לא, מחזירים.
גם עבור משקיעים מציעה קבוצת MORE אפיק השקעה מותאם לתקופת הקורונה. במסלול זה, יוכלו המשקיעים לרכוש דירה להשקעה, שכבר מושכרת לדיירים לטווח ארוך, עם הבטחה ל-3% תשואה למשך שנתיים. הרכישה תתבצע בתשלום רכיב ההון העצמי בתחילה, כאשר יתרת התשלום מבוצעת רק כעבור שנה. במידה ולאחר השנה הראשונה מתחרטים – מקבלים גם כאן את הכסף בחזרה.
לפרטים נוספים על המודל החדש ומידע על הפרוייקט של קבוצת MORE בשכונת הפרחים, ניתן להשאיר פרטים בדף הפרויקט.
* הידיעה בשיתוף עם קבוצת MORE ונועדה לצרכי מידע בלבד. את קבוצת MORE יחייב רק התקנון שנמצא במשרדי החברה וניתן לקבלו בפנייה לאנשי המכירות באמצעות השארת פרטים בדף הפרויקט.
בחודש שעבר נמכרה בחריש דירת גן במחיר שיא הנושק לשני מיליון שקלים. מכירתה שברה שיא קודם מהשנה החולפת, של דירה בשכונת הפרחים, שנמכרה ב-1.8 מיליון שקלים. אילו דירות הציגו תשואה גבוהה במיוחד בשנים האחרונות בעיר והאם לצד דיור בר-השגה, מתפתח בחריש שוק של ’דירות יוקרה‘?
דירת הגן היקרה ביותר שנמכרה בחריש. צילום מתוך "לוח דירות חריש"
בשבוע שעבר ביקר בחריש ראש מפלגת ימינה, נפתלי בנט. בביקור המתוקשר הוא הזמין את תושבי ישראל להגיע לעיר חריש, שמציעה דירות חדשות, בנות 4 חדרים, בפחות ממיליון שקלים. "בנט טעה במה שהוא אמר", כך לפחות מאמין לירון כרמון, מנהל סניף רימקס חריש. "מחירי הדירות בחריש כבר חצו מזמן את קו המיליון שקלים. אין כמעט דירות שניתן לקנות במיליון שקלים. ולכן, אם יש מי שמתכנן לקנות דירה בעיר, זה הזמן לעשות זאת", הוא פוסק.
לירון כרמון: "בחודשיים האחרונים נשברו שיאים חדשים במחירי הדירות בעיר"
מחירי שיא לדירות בחריש
"הטעות" של בנט אינה מקרית. חריש משווקת עצמה כעיר שמציעה דיור מוזל ואטרקטיבי לזוגות צעירים במחירים ברי השגה. עם זאת, לדברי כרמון, מחירי הדירות בחריש עלו בהתמדה בשנים האחרונות ובחודשיים האחרונים נשברו שיאים חדשים במחירי הדירות בעיר, זאת למרות ועל אף הקורונה.
"ראינו שבחודשים האחרונים שוק הנדל"ן חזר לעצמו, לאחר משבר הקורונה, ואף תיקן מחירים. יש ביקוש גבוה וכמות גדולה של עסקאות שנסגרו לאחרונה", הוא מסביר ומפרט: "לאחרונה מכרנו דירת גן ארבעה חדרים במחיר של 1.6 מיליון שקלים. זהו מחיר מצוין. הדירה נקנתה בשנת 2017 מהקבלן במחיר של 1.3 מיליון שקלים. הרווח ברוטו הוא 300 אלף שקלים בשלוש שנים. זהו נתון נאה בכל פרמטר", מציין כרמון ומוסיף, שקיימת דרישה גבוהה לדירות גן בחריש, שנמכרות במחירים שנעים בין 1.3-1.6 מיליון שקלים.
ביקוש גבוה לדירות גן בחריש. צילום מתוך "לוח דירות חריש"
לדברי כרמון גם מחירי השכירות עולים: "פנטהאוז חמישה חדרים ברחוב התאנה הושכר לאחרונה ב-4,500 שקלים זהו גם מחיר שיא עבור שכירויות בעיר", הוא מוסיף.
הדירה היקרה ביותר בחריש
בחודש יוני 2020 נשבר שיא נוסף במחירי הדירות בחריש. לראשונה, נמכרה דירה מיוחדת במחיר שנשק לרף השני מיליון שקלים.
השיא הקודם עמד על 1.8 מיליון שקלים לדירה שנמכרה בשכונת הפרחים, ומעקב אחרי מחירי הדירות היקרות ביותר בחריש מגלה כי הרף הגבוה עולה בממוצע בכ-80-100 אלף שקלים לשנה.
הדירה היקרה ביותר בחריש: דירת גן 6 חדרים עם חצי דונם חצר. צילום מתוך" לוח דירות חריש"
הדירה ששברה את השיא החדש, ממוקמת במיקום מרכזי על השדרה המרכזית בעיר. זו דירת גן, בת 6 חדרים, עם חצר שמשתרעת על שטח של חצי דונם. עוד כוללת הדירה שלושה מחסנים ויחידת דיור עם שני חדרים, מטבחון ושירותים.
הדירה נמכרה במחיר שיא של 1.93 מיליון שקלים. מיכל מור, בעלת הדירה מעריכה שמחירה הריאלי של הדירה גבוה יותר: "הפתיע אותי שלא הצלחתי למכור במחיר גבוה יותר. כיוונתי לשני מיליון שקלים, אבל תקופת הקורונה ככל הנראה עשתה את שלה", היא אומרת ומציינת כי קיבלה הצעה מרוכש על 2 מיליון שקלים, אולם הוא נסוג מהעיסקה בעקבות המגיפה העולמית.
זו הפעם השנייה שהדירה של מור מוזכרת בהקשר של שיאי מכירה בחריש. בשנת 2015 רכשה מור את הדירה במחיר שיא גם כן, שדווח עליו בעיתונים הכלכליים. "רכשנו את הדירה יחד עם התוספות במחיר של 1.538 מיליון שקלים. שדרגנו אותה והשקענו בה", היא נזכרת. "כתבו אז בעיתונים שנמכרה הדירה היקרה ביותר בחריש".
מיכל מור: "ערך הדירות המיוחדות בחריש רק יעלה"
בחלוף חמש השנים, מור שמחה על התשואה הגבוהה שהניבה הדירה: "בהשוואה לתשואה שמניבות דירות מיוחדות אחרות כמו פנטהאוזים או דירות גן, התשואה של הדירה שלי אינה יוצאת דופן. אני מאמינה בהתפתחות העיר ומעריכה שערך הדירות המיוחדות בחריש רק יעלה". בהתאם לתפישה זו רכשה מור פנטהאוז דופלקס בשכונת בצוותא.
"אני חושבת שהבעיה היא שבחריש לא רגילים למחירים גבוהים כאלה. עם זאת, נראה שאט אט חל שינוי. חריש שווה יותר ואנשים מבינים את זה היום. כיום כבר נמכרות דירות יוקרה בשכונות בצוותא והפרחים", היא מדגישה ומסכמת: "אני מקווה שמכירת הדירה שלי תהווה סמן למכירות עתידיות של דירות יוקרה בעיר".
השיווק מתבסס על מגורים זולים
כרמון מאמין שמכירת הדירה של מור אכן מהווה סמן ושוברת מחסום תפישתי: "כשפרסמנו לראשונה את מחיר המכירה עבור הדירה של מור קיבלנו תגובות כמו "אתה חושב שאתה במודיעין?", "התבלבלת במחיר?".
פנטהאוז בחריש. צילום מתוך "לוח דירות חריש"
"אין ספק שאנשים לא חשים בנוח להוציא כסף על דירה איכותית, ששווה את המחיר הנדרש, בגלל שהשיווק של חריש מתבסס על אופציית מגורים זולה".
ואכן, בתחילת דרכה, חריש היוותה יעד אטרקטיבי למשקיעים, שרכשו דירות במחירים זולים וציפו לתשואה נאה. עם זאת, הצע הדירות הגבוה, ההצפה בשוק השכירויות ציננו את התלהבות המשקיעים. כרמון מאמין שמגמה זו מתהפכת כעת. "משקיע שמעוניין בתשואה נאה על מכירת דירה בחריש צריך להשקיע בדירות מיוחדות", הוא מסביר. "משקיע שירכוש דירת 3 חדרים, 5 חדרים, 6 חדרים או דירות גן ופנטהאוז, יזכה בתשואה נאה בטווח של חמש עד שבע שנים. אני צופה עלייה של 20 אחוזים במחיר הדירה".
"צופה עלייה של 20 אחוזים במחירי הדירות". צילום מתוך "לוח דירות חריש"
כרמון אינו מזכיר דירות 4 חדרים מהסיבה הפשוטה, שחריש רוויה בדירות אלה והתשואה עליהן נמוכה יותר. "גם דירות 4 חדרים יעניקו למשקיעים תשואה אבל רק בטווח הארוך יותר", הוא מאמין.
תשואות לטווח הארוך
עו"ד ליאור רחמים ממשרד עו"ד רחמים-נעים ושות', העוסק בעסקאות נדל"ן בחריש, מסכים עם כרמון: "ישנה עליית מחירים ברורה בחריש. דירות פנטהאוז שנרכשו בשנת 2014 במחיר של 1.1 מיליון שקלים נמכרות כיום סביב ה-1.7-1.8 מיליון שקלים. זו קופה נאה של 650 אלף שקלים בשש שנים".
עו"ד ליאור רחמים: "הדלתא גדלה כאשר מדובר בדירות מיוחדות"
"כרגע המגמה היא ביקוש לדירות מיוחדות שמחיריהן מאמירים בגלל ביקוש גבוה והצע נמוך. בכל בניין בחריש תוכל למצוא 2-3 דירות מיוחדות בלבד. יש הצע נמוך יותר ולכן בהתאם לחוקי המשחק, מחיריהן עולים. כבר כיום קשה להשיג דירת גן בחריש ולכן הדלתא גדלה כאשר מדובר בדירות מיוחדות".
לצד זאת מאמין עו"ד רחמים גם בשווין של דירות 4 חדרים סטנדרטיות, שמהוות את פלח הדירות המרכזי בעיר: "דירות קבלן בנות 4 חדרים, שנרכשו בין השנים 2012-2014, עלו כ-850 אלף שקלים. היום המחירים שלהן נעים סביב המיליון עד 1.150 מיליון שקלים. אני מאמין שבטווח הארוך נמשיך לראות תשואות נאות גם לדירות 4 חדרים סטנדרטיות בחריש".
חוקי הביקוש וההצע משפיעים על מחירי הדירות המיוחדות. צילום מתוך "לוח דירות חריש"
עו"ד רחמים מסביר את ההיגיון: "בניית הדירות החדשות תיעצר. במקביל ניתן להצביע על התפתחות מדהימה של העיר. כבר כיום חריש מעניקה לתושבים שלה שירותים ברמה גבוהה. החינוך בעיר תופס שם חיובי, עשרות גנים נפתחים מדי שנה, ומשפחות חדשות עוברות לחריש מכל הארץ. המסחר גדל, עסקים חדשים נפתחים ובטווח הארוך – עם הציפיה להגעת הרכבת לעיר ופתיחתם של איזורי תעסוקה – חריש תעניק לתושבים שלה חיים ברמה גבוהה, שאינה נופלת מערים אחרות בארץ ואף עולה עליהן".
סקירת הנדל"ן של 'חריש סיטי' עודכנה ומהממצאים עולה כי גם השנה שמרו מחירי הדירות בחריש על יציבות. שכונת בצוותא זכתה להתעניינות הגבוהה ביותר עם 36% מכלל עסקאות המכירה, אולם הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת השנה נמצאת דווקא בשכונת הפרחים
למעלה: צילום רחפן של שכונת בצוותא ספטמבר 2019: אורן קלר
על אף אי הוודאות שמאפיינת את שוק הנדל"ן בישראל בתקופה זו, שמרה חריש על יציבות יחסית. מתחילת 2019 ועד לחודש אוגוסט, עמד ממוצע המכירות בחריש על כ-55 דירות בחודש, ללא דירות ”מחיר למשתכן“. קצב מכירות זה מאפיין את השנתיים האחרונות בחריש, כך על פי סקירת הנדל“ן העדכנית של ”חריש סיטי“, העוקבת אחר פרמטרים שונים של שוק הנדל"ן המקומי בחריש. הסקירה שהתעדכנה השבוע, בוחנת את מגמות שוק הנדל"ן בעיר הן בשנת 2019 והן בהסתכלות רחבה יותר, על 6 השנים האחרונות.
השוואה בין השכונות כיום בחריש (החורש, אבני חן, הפרחים, מעוף ובצוותא) מגלה כי מחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין שכונה לשכונה.
בשכונת "אבני חן" המחיר הממוצע מעט נמוך יותר אך ככל הנראה הדבר נובע מריבוי יחסי של מכירות זכויות בעמותות בנייה בתקופה האחרונה, בהן מחירי הדירות עדיין זולים יותר. גם המחיר בשכונת "מעוף" נמוך יותר והדבר נובע מהעובדה שהפרוייקטים ששווקו בשכונה רובם ככולם משתייכים לתכנית "מחיר למשתכן", המציעה דירות במחיר מוזל ביחס לשוק החופשי.
שכונת הפרחים: בה הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד כה
הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת 2019 היא דירת 5 חדרים בשכונת הפרחים המשתרעת על שטח של 149 מ"ר. הדירה נמכרה בחודש מרץ תמורת 1,770,000 שקלים.
מהם מחירי השכירות הממוצעים בעיר? איזו שכונה זכתה לאחוז גבוה של מכירות אחרי שכונת בצוותא ומהו המחיר הממוצע למ"ר בשכונות השונות של העיר? לקבלת תשובות ולקריאת הסקירה המלאה לחצו כאן
סקירת הנדל"ן של "חריש סיטי" עוקבת אחר נתוני שוק הנדל"ן של חריש החל משנת 2014 ועד היום. בסיכום שנת 2018 עולים מספר נתונים מעניינים
שוק הנדל"ן של חריש שמר על יציבות יחסית לאורך שנת 2017 עם קצב מכירת דירות שעמד בממוצע על כ-40 עסקאות בחודש. במהלך 2018 קצב מכירת הדירות נותר דומה, אך במחצית השניה של השנה חלה לראשונה ירידה קלה במחירי הדירות הנמכרות.
שכונת הפרחים החדשה היוותה בשנת 2017 כשליש מנתח מכירות הדירות בעיר ובשנת 2018 היוותה כבר למעלה ממחצית מכמות הדירות שנמכרו בחריש. נתון זה כולל את העסקאות מיד שניה שנכון להיום רלוונטיות בעיקר לשכונות "הוותיקות" – אבני חן והחורש. מכאן עולה שנתח המכירות של דירות חדשות מקבלן עדיין גבוה משמעותית ממכירת הדירות מיד שנייה, כפי שטבעי היה לצפות מעיר בהקמה.
הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש בשנת 2018 (ולמעשה, מאז ומעולם) הינה דירת 5 חדרים ששטחה 146 מ"ר. מחירה, וגם מחירי הדירות היקרות ביותר שנמכרו בשאר השכונות, מוצגים בסקירת הנדל"ן.
לראשונה, ב-2018 אנו מציגים את ממוצע מחירי דירות 4 ו-5 חדרים בשכונת מעוף החדשה (לשעבר המע"ר). בשכונה זו רוב הדירות נמכרו במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ועל כן עלותן נמוכה יותר בממוצע ביחס לדירות בשכונות העיר האחרות.
מחירי השכירות בעיר שמרו על יציבות בשנת 2018, ביחס לשנה קודמת. בסקירה מוצגים טווחי המחיר לדירות רגילות, דירות גן ופנטהאוזים, לפי נתוני "לוח דירות חריש".
סקירת הנדל"ן משרטטת תמונה מפורטת של שוק הנדל"ן בחריש. לצד סקירה התפתחותית של השוק בין 2014-2018, מוצגים בסקירה גם ממוצעי 2018 המספקים "חיתוך מצב" של תמונת השוק הנוכחית.
מהם ליקויי בנייה? כיצד מנהלים נכון 'פרוטוקול מסירת דירה'? מהי התנהלות נכונה מול הקבלן ומה עושים במקרה של ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון? עו"ד פארס כבהה, בעל ניסיון רב בתביעות ליקויי בנייה ונדל"ן, עונה על כל השאלות
הדירה החדשה שרכשתם מהקבלן מוכנה למסירה? מגיע לכם מזל טוב, אבל עכשיו, בשלב 'פרוטוקול המסירה', מוטב שתתנהלו בזהירות ובאחריות. ולמה הכוונה?
רוכשי דירות רבים מגלים לצערם כי קיים פער משמעותי בין ההדמיות, המצגות והעלונים המרשימים שראו בשלב הרכישה, לבין הדירה שקיבלו בפועל. השינויים מתבטאים בתוספת קומות לבניין, היעדר פארקים ושטחים ירוקים שהובטחו בתכנון המקדים או נוף שלא נשקף מחלון הדירה כמובטח – שינויים שברוב המקרים הקבלן הטמיע לגביהם הוראות הגנה בחוזה ואין ברירה, אלא לקבלם ולהשלים עם המצב.
לעומת זאת, כאשר איכות הבנייה בדירה אינה עומדת במפרט הטכני שהובטח בחוזה, או בניגוד לתקני בניה קבועים ומתגלים ליקויי בנייה חשוב לדעת כי ישנן דרכים להתמודדות עם המצב.
מהם ליקויי בנייה?
חוק המכר מסווג ליקויי בנייה לפי חומרתם ומחלק אותם לשלוש קבוצות:
ליקויי בנייה קלים / קוסמטיים: "תיקוני שנת הבדק" כגון, "רובה" מתפרקת, משקופים מקולפים, צבע דהוי, סדקים קלים בקירות, קילוף טיח ועוד.
ליקויי בנייה מהותיים: נזילות בצנרת, רטיבות, מרצפות שבורות, ניקוזים לא תקינים, שיפועים בלתי תקניים, אלומיניום פגום, חיפויים נופלים ועוד.
ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: סטייה של מעל 2% משטח הדירה, גובה תקרה, חלונות ודלתות עקומים או סטייה של למעלה מ-5% במידות האביזרים בדירה כפי שצוינו במפרט הטכני.
ליקויי בנייה קלים (תיקוני שנת הבדק): "תקופת הבדק" היא תקופת אחריות בת שנה "לכל אי התאמה אחרת שאינה מפורטת בסעיפים 1-9 (ראו בהמשך) לתוספת לחוק המכר לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973".
ליקויי בנייה מהותיים: בתוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, מוגדרות תקופות אחריות הקבלן למוצרים השונים בדירה כגון:
ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות – ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
כשל במערכות צנרת – לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים את שלד המבנה, כגון עמודים, קורות קשר, קירות תומכים – חמש שנים;
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון: ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון הם כשלים שנוצרו במהלך הבנייה כגון סטייה ניכרת בשטח הדירה העולה על 2% או סטייה במידות חלקיה השונים העולה על 5%; סטייה בגובה התקרה; משקופים עקומים; מידות שונות של קירות או איטום לקוי המצריך טיפולים חוזרים ללא אפשרות לתקנם באופן קבוע.
ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון מתגלים גם במערכות שעבור אדם מן השורה הן נסתרות מן העין כגון אינסטלציה וחשמל. לכן, רוכש דירה שאינו בקיא בתחומים אלה, מוטב שייעזר באיש מקצוע – מהנדס או שמאי – שיערוך עבורו חוות דעת מהימנה.
ליקויים אלה משפיעים ישירות על ירידת ערך הדירה ומחייבים פיצוי כספי מצד הקבלן.
עו"ד פארס כבהה במשרדו בחריש
חובת הקבלן לתקן ליקויי בנייה
כל "אי התאמה" במערכות הדירה השונות זוכה לתקופת אחריות מוגדרת במסגרתה חובת התיקון חלה על הקבלן. למרות שהוראות חוק המכר מחייבות מבחינת החוק, קבלן מיומן שעומד מול רוכש חסר ניסיון, ינסח תמיד את חוזה המכר כך שיחייב אותו לבצע תיקונים בדירה רק לאחר שתמה שנת הבדק. סעיף כזה אינו חוקי בעליל, אך רוכשים רבים יימנעו מפניה לקבלן בעניין ביצוע תיקונים, ובהימנעות זו הם עלולים לאבד את זכותם לתיקוני בדק שלא נעשו במסגרת השנה מיום קבלת הדירה.
חשוב לדעת כי הקבלן מחוייב על פי חוק לבצע תיקונים בתוך זמין סביר מיום שנקרא לעשות כן, הן ב"תיקוני הבדק" והן בליקויים שהתגלו לאחר מכן. קבלן שמתמהמה בתיקונים, או הופך את ההתנהלות מולו למסורבלת ומקשה על החיים בדירה, עובר על החוק.
סוף מעשה בהתנהלות נכונה תחילה
הצלחתה של תביעת ליקויי בנייה עתידית תלויה רבות בהתנהלות נכונה מול הקבלן בעת קבלת הדירה. מכאן, שהצעד הראשון שעליכם לעשות בטרם תחתמו על פרוטוקול המסירה, הוא לבדוק היטב את הדירה, כולל כל המערכות שבה.
פרוטוקול המסירה מהווה ראיה משפטית לאי-קיומם של ליקויי בנייה שרוכש דירה יכול לגלותם במאמץ סביר. עם זאת, גם לאחר החתימה על פרוטוקול מסירה שמאשר כביכול שלא נמצאו ליקויי בנייה, זכותכם להזמין בהמשך חוות דעת הנדסית שתגלה ליקויים שרק איש מקצוע יכול לאתרם, וסותרת את תוכנו של הפרוטוקול החתום.
חשוב לזכור כי קבלן מיומן עורך עשרות, ואולי מאות, פרוטוקולי מסירה, ולכן חוסר ניסיונכם מאפשר לו לשכנע אתכם להסתפק בבדיקה שטחית של הדירה, תוך שהוא מבטיח שתיקוני הבדק יחולו עליו. בשל ניגוד האינטרסים שלכם מול הקבלן, הימנעו מקבלת עצות ממנו.
בעת עריכת פרוטוקול המסירה מומלץ תמיד (ללא יוצא מן הכלל) להסתייע באיש מקצוע מטעמכם, שיבדוק את הדירה ומערכותיה. לחוות הדעת המקצועית שיכתוב המהנדס או השמאי חשיבות עליונה בניהול הליך משפטי כנגד הקבלן, במידה שיתגלע סכסוך הנוגע לליקויי בנייה.
אם אינכם מזמינים איש מקצוע מיומן, בדקו אתם בקפדנות את כל הפרטים בדירה וודאו כי כל ליקוי שהתגלה יירשם בפרוטוקול המסירה.
מה מומלץ לעשות כאשר מתגלים ליקויי בנייה?
הודעה על הליקויים
על פי חוק המכר (דירות), רוכש דירה מחויב להודיע לקבלן על כל ליקוי בנייה (שניתן לגלות במאמץ סביר) בזמן אמת ובתוך תקופות האחריות הקבועות בחוק כמפורט לעיל. הוראה מקבילה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. הקבלן מחויב לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר.
על פי הפסיקה הרווחת כיום, רוכש דירה שלא הודיע לקבלן במועד על ליקויי הבניה, עלול לאבד את זכותו לתיקון הליקויים האמורים, ואף את זכותו לקבל פיצוי בגינם.
לאחר עריכת חוות דעת הנדסית, מומלץ ליידע את הקבלן על קיומה, ולדווח על כל ליקוי שיתגלה לאחר מכן, במהלך תקופת האחריות הקבועה בחוק כמפורט לעיל. לאחר שתיעדתם גילויו של ליקוי בנייה, יש לפנות בכתב לקבלן (בין בדוא"ל ובין במכתב) ולבקש כי יפעל לתיקון הליקוי בתוך הזמן הסביר המוקנה לו.
ומה לגבי ליקויי בנייה שלא ניתן לגלותם במאמץ סביר?
כאן טמונה החשיבות העליונה של חוות דעת הנדסית. לא מעטים הם המקרים בהם מתגלעת מחלוקת משפטית סביב ליקוי שהתגלה לאחר שנת הבדק, או בתום תקופת אחריות מוגדרת אחרת. כאשר הדיווח אודות הליקוי לא מתקבל בזמן, קשה מאד לשכנע את בית המשפט שיכפה על הקבלן לתקן את הליקוי האמור, או, לחילופין, לפצות את רוכשי הדירה.
חוות דעת מקצועית מאפשרת לגלות מבעוד מועד ליקויים רבים שאינם נראים לעין, ובכך למנוע מצב של התנערות הקבלן מליקויים שלא דווחו בזמן אמת ובתוך תקופת האחריות.
ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון כאמור לעיל, הם ליקויים שגוררים ירידת ערך ויש לפעול אל מול הקבלן לקבלת פיצוי כספי בגינם.
חובת הקבלן לתקן בתוך זמן סביר
על פי סעיף 4ב (א) לחוק המכר, קבלן מחויב לתקן ליקויי בנייה שמתגלים במהלך תקופות האחריות או במהלך שנת הבדק. זאת, בתוך זמן סביר ממועד ההודעה על קיומו של הליקוי.
כאמור, על פי הפסיקה הרווחת, הימנעות מהודעה לקבלן בזמן אמת ובתקופת האחריות הקבועה לכל ליקוי, עלולה להביא לאיבוד הזכות לתיקון או לקבלת פיצוי בהתאם בגין ליקויי בנייה.
אבדן זכות התיקון של הקבלן:
קבלן שלא פועל כחובתו לתקן ליקויי בנייה הניתנים לתיקון בתוך זמן סביר עלול לאבד את זכותו לתקן ליקויים אלה.
רבים הם המקרים בהם נדונה בבית המשפט זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים. במקרים בהם הוכח כי הקבלן ביצע תיקוני סרק, או שלא תיקן כלל בתוך זמן סביר על אף הודעות חוזרות של רוכשי הדירה, בית המשפט שלל מהקבלן את זכות התיקון.
גם במקרים של ליקויים חוזרים (מתועדים), עשוי בית המשפט לפסוק כי אין לאפשר לקבלן לבצע תיקון נוסף בדירה, ותחת זה לחייבו במתן פיצוי כספי.
פעלתם בהתאם להוראות המדריך שלפניכם, אולם הקבלן עדיין מסרב לתקן הליקויים?
יש לפעול להגשת תביעת ליקויי בנייה: כדי להגיש תביעה, בחרו בעורך דין מנוסה בהופעה בבית המשפט שעוסק בתחום המקרקעין, ומתמחה בתביעות ליקויי בנייה. חשוב לבחור בעורך דין שמתמחה בתחום, שכן זוהי נישה משפטית שמצריכה ידע נרחב ויכולת התמודדות עם טענות בעלות משקל שמעלים רבים מהקבלנים.
עו"ד פארס כבהה הוא שותף בכיר במשרד כבהה עדי ושות', והוא בעל ניסיון עשיר בתחומי הנדל"ן וליקויי בנייה. עו"ד כבהה ייצג הן קבלנים והן לקוחות פרטיים במספר רב של תביעות ליקויי בנייה.
יגעתם, חיפשתם ומצאתם את דירת חלומותיכם בחריש? בין אם אתם רוכשים דירה מקבלן או מיד שנייה, לפני שחותמים על חוזה הרכישה – הנה כמה נקודות משפטיות שחובה להכיר
רכישת דירה היא תהליך המלווה בלבטים וחששות רבים ולרוב הרוכשים אין ניסיון אישי קודם להתבסס עליו. מכיוון שמדובר על אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שתעשו בחייכם, חשוב מאד להתנהל נכון מבחינה משפטית כדי לשפר את תנאי העסקה לטובתכם ובכדי להגן על זכויותיכם.
ספציפית במקרה של חריש ישנם מספר נושאים שחשיבותם מתחדדת בשל העובדה שמדובר בעיר חדשה שנמצאת בהקמה. הבנה של המצב המשפטי המדוייק בכל הנוגע לזכויות בדירות (הן דירות בנויות והן דירות "על הנייר") בחריש, יסייע מאוד טרם ביצוע הרכישה ובוודאי שלאחריה. לטובת מי שמתכנן לרכוש דירה בחריש, ריכזנו מספר נקודות מרכזיות שחשוב להכיר ולקחת בחשבון. חשוב לציין כי הדברים מובאים לטובת היכרות ראשונית עם הנושא ואינם מהווים תחליף לצורך בהתייעצות עם עו"ד בטרם ביצוע העסקה.
1. רישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו")
בשל היותה של חריש עיר חדשה, פעמים רבות ברכישת דירה מקבלן, לא תוכלו בשלב ראשון לרשום את זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומי שמנהל את הזכויות השונות הינן חברות משכנות. חברה משכנת הינה חברה שבאחריותה לרשום את הזכויות של הרוכש באופן זמני, עד אשר יתאפשר רישומן בלשכת רישום המקרקעין. בחריש בחלק מהמקרים הנכסים עדיין לא עברו פרצלציה (חלוקה) או לחלופין הנכס עדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. על כן, על עורך הדין המייצג את הרוכש לשים לב לפרטים ייחודיים לאותה עסקה. תפקידו של עורך הדין הוא לשים דגש מיוחד, על מנת שהרוכש לא יפגע בעתיד כאשר יבקש לקחת משכנתא מהבנק או יבקש למכור את דירתו בעתיד או כאשר ירצה לוודא שהבית אכן רשום על שמו.
גם בעסקאות יד שניה הזכויות של המוכר לא תמיד רשומות כבר בטאבו, ויש לבדוק בכל הפנקסים הרלוונטים ולפעול לרישום זכויות הרוכש במקומות הנכונים.
2. הערת אזהרה/ רישום משכון
במקרים האמורים, בהם הזכויות אינן כתובות עדיין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), לא ניתן גם לרשום הערת אזהרה (בעסקאות יד שנייה). על כן, חשוב כי הרוכש יבטיח לעצמו בטוחה אחרת ממנה יוכל להיפרע במידה של הפרה / עסקאות כפולות. בטוחה זו מתקיימת ע"י רישום משכון לטובת הרוכש אצל רשם המשכונות.
3. בדיקת הבעלים החוקי של הנכס והיתרי בנייה כדין
הקרקעות בחריש שווקו על ידי המדינה ליזמים במכרז. במהלך השנים האחרונות, היו מספר קרקעות שעברו מידיו של יזם א' ליזם ב'. על כן, במיוחד בחריש, חשוב להבין מיהו או מיהם הבעלים הנוכחיים של הנכס. יתר על כן, ישנה חשיבות עליונה לבדוק האם היזם קיבל לידיו היתרי בניה כדין, האם הקרקע משועבדת (ולטובת מי) ועוד בדיקות משפטיות רבות שיש לבצע על מנת למזער את סיכוניו של הרוכש. בחריש יש לכך חשיבות שכן ישנם פרויקטים שלא קיבלו עדיין היתרי בנייה אך החלו בשיווק הדירות בפועל. רכישה כזו אפשרית, אולם יש לבצע בדיקות נוספות, כמו גם להבין את ההשלכות של לקיחת משכנתא במצב דברים זה.
כמו כן, במידה וקבלן סיים את הבניה, יש לבדוק האם לא ביצע חריגות בניה שלא לפי היתר.
בדירות יד שניה הדבר מקבל משנה תוקף. ראשית, יש לבדוק היטב מי הבעלים החוקי של הדירה. האם הזכויות באמת שייכות למוכר והאם הוא רשאי למכור את דירתו. יתר על כן, יש לבחון האם לא ביצע חריגות בניה בניגוד להוראות המרחביות של הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש ועל פי כל דין אחר.
4. משכנתא
פעמים רבות אנו שומעים משפטים כגון "הבנק לא מוכן לתת לנו משכנתא כיוון שאין רישום בטאבו". כפי שחשוב שעורך הדין שלכם יכיר את חריש ומאפייניה השונים, כך גם חשוב שהבנק מולו אתם מתנהלים יכיר את העיר. היום מצוי בחריש סניף אחד של בנק למשכנתאות (ממוקם בשדרת המכירות) אולם כמובן שניתן לעבוד מול כל בנק. חשוב להסביר את העובדה כי חריש היא עיר חדשה וכי הזכויות רשומות בחברות המשכנות.
ברכישת דירה מיד שניה נדרשת לרוב הסרת המשכנתא של המוכר והחלפתה (במידת הצורך) במשכנתא של הרוכש. לצורך כך, ישנם בטחונות היושבים בנאמנות אצל עו"ד על מנת לוודא שהמשכנתא אכן מוסרת ושזכויות הצדדים נשמרות.
5. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ליקויי בניה ופיצוי לרוכש
דוגמא שכיחה (לא רק לחריש), הינה איחור של הקבלן במסירת הדירה לרוכש. במצב זה, חוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי קבוע. יחד עם זאת, סעיפי החוזה חייבים להיות ברורים ומדוייקים ועורך הדין חייב לעמוד על ניסוחו של החוזה ושינויו במידת הצורך.
הדבר נכון גם לגבי ליקויי בנייה – אין זה סוד שבקבלת הדירה לא מסתיים הקשר בין הקבלן לרוכש. ישנה תקופת אחריות (בדק) בה מחוייב הקבלן לתקן כל פגם או קלקול בנכס. בחינת סעיפי הפיצוי והבדק בחוזה הינה קריטית ועשויה לחסוך עלויות רבות בהמשך.
6. מס שבח ופטור ממס שבח
מס שבח הינו מס שמשלם מוכר דירה על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
לאחרונה בוצעה רפורמה רחבה בתחום ופטורים שונים שהיו קיימים בוטלו (אף על פי כן עדיין ישנם מספר פטורים בתוקף). זיהוי נכון של האפשרויות לקבלת פטור ממס שבח עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים למוכר.
נקודה נוספת בהקשר זה היא העובדה שמי שצריך לשלם את מס השבח "על החשבון" הינו בכלל הרוכש (על פי חוק). על כן, יש צורך בהשארת סכום החשיפה בנאמנות עד לתשלום מלא של מס השבח וקבלת אישור מרשויות המס.
7. סעיפי הקדמת תשלומים ומדד תשומות הבנייה
כידוע, מחיר הדירה ביום החתימה כפוף ומשתנה לפי מדד תשומות הבניה (ברוב המוחלט של המקרים). כלומר, המחיר בו רכשתם את הדירה לא יהיה בהכרח מחירה הסופי של הדירה.
יחד עם זאת, במידה והמו"מ עם החברה הקבלנית יהיה מוצלח. תוכלו להכניס סעיף הקדמת תשלום. כלומר, בכל רגע נתון, תוכלו לשלם סכום כסף שתרצו ועל סכום זה לא יחול יותר מדד תשומות הבנייה. נקודה זו בלבד יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים.
חשוב לזכור כי עסקת רכישת דירה, בין אם מקבלן ובין אם ממוכר פרטי, טומנת בחובה סיכונים לא מועטים ו"מוקשים" שעלולים לעלות לרוכשים ביוקר. מתפקידו של עורך הדין לעגן את האינטרסים והזכויות שלכם היטב כך שהחוזה יאפשר לרשום את הדירה על שמכם, שהנכס אכן נבנה על פי היתר וללא חריגות בנייה, שהוא נקי משעבוד, משכנתא, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג', שהוא מבטיח את כספכם כולל הבטוחות השונות וכן את קבלת הפיצוי בעת הצורך, במקרה של איחור במסירה.
ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא הן בתחום המקרקעין ככלל והן במאפייניה של חריש בפרט, על מנת שיעמוד על האינטרסים האישיים שלכם כרוכשים וימנע ככל שניתן בעיות עתידיות שעלולות לצוץ. לעיתים מדובר בעסקה של פעם בחיים, לא ניתן להמעיט בכך ערך.
