השבוע תדון הוועדה המיוחדת לתו"ב בתוכנית להפקדה שמשנה את כללי המשחק ב"סיטי" של העיר: 30% פחות שטחי תעסוקה ומסחר החיוניים לקופת העירייה ותוספת של עשרות יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. עוד בתכנון: תוספת בנייה של מגדל מגורים בן 20 קומות עם דירות יוקרה. דיירים במעו"ף: "רוצים שהשכונה תתפתח, אבל לא בכל מחיר"

ביום חמישי הקרוב תקיים הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש דיון בתוכנית להפקדה שהגיש היזם ליאם גרופ הנדסה, לבינוי מתחם תעסוקה ומסחר ראשון בשכונת מעו"ף (מגרש 304).

עיון בתוכנית הבינוי מגלה כי הפרויקט כולל שני בנייני מסחר ותעסוקה בגובה של 8 קומות הכוללים גם קומת מסחר וקומות חניה תת קרקעיות.

בניין שלישי, גם הוא בן 8 קומות, יכיל 90 דירות קטנות של 2 חדרים להשכרה ארוכת טווח. בבניין הרביעי מתכנן היזם לבנות 63 דירות יוקרה גדולות למכירה. בניין זה יתנשא לגובה של 20 קומות – פי שניים מהגובה בתב"ע הקיימת של השכונה.

גובה מגדל דירות היוקרה תואם לתוכנית המתאר העירונית החדשה, שטרם אושרה, אך מציעה לצופף את הבנייה במעו"ף ולאפשר ליזמים לבנות מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של עד 20 קומות.

המרה של שטחי תעסוקה למגורים

כזכור, במרץ 2022 זכתה חברת ליאם גרופ הנדסה במכרז להקמת מרכז תעסוקה ומסחר שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אחרי מספר כישלונות לשיווק שטחי המסחר בשכונה.

בשכונת מעו"ף מתגוררים מזה שלוש שנים למעלה מ-660 משפחות ושאר המגרשים בשכונה, שטרם נבנו, מיועדים לתעסוקה ומסחר שיניבו הכנסות ארנונה עסקית לקופת העירייה.

בנייני מגורים נוספים לא היו מתוכננים להיבנות בשכונה, מה גרם אם כן לשינוי? מבדיקת הנושא עולה כי היזם הגיש בקשה להיתר בנייה עם הקלה לפיה 30% משטחי התעסוקה יוסבו למגורי דיור מיוחד, בהתאם לסעיף 147 א' הוראת שעה, בחוק התכנון והבנייה.

השינוי בחוק שמאפשר הסבת 30% מכלל שטחי המשרדים, שטרם החלה בהם בנייה לשטחים שמיועדים לדיור, אושר ב-2022 על ידי הממשלה כחלק מחוק ההסדרים. מדובר בשטחים בהם יהיה שילוב של תוכניות דיור להשכרה ארוכת טווח, ביחד עם אזורי תעסוקה, תוך עירוב שימושים. מדובר בהוראת שעה לחמש שנים בלבד.

גיא סחלי, מנכ"ל ובעלים של ליאם הנדסה גרופ מסביר כי במסגרת ההמרה הוא מתכנן לבנות בניין מגורים עם 90 דירות קטנות בשטח של כ-50 מ"ר המיועדות להשכרה לטווח ארוך. "גילינו שיש צורך בעיר גם בדירות קטנות לאוכלוסייה מבוגרת שלא צריכה דירה של 100 מ"ר ולזוגות צעירים בתחילת דרכם".

דירות קטנות להשכרה ודירות יוקרה

סחלי מוסיף ואומר כי עליית הריבית הפכה את הפרויקט לפחות כלכלי עבורו "עם זאת, אנחנו עדיין ממשיכים בקו הזה כי אנחנו חושבים שזה מה שהעיר צריכה".

סחלי מדגיש כי ההקלה היחידה שהוא ביקש בהיתר הבנייה היא ההמרה לבניית דירות להשכרה, וכי גובה הבניין לא השתנה ונותר בהתאם לתב"ע הקיימת במעו"ף (1/ד) המאפשרת בינוי של 5- 7 קומות במרכזי תעסוקה.

ראוי לזכור כי על פי על פי התב"ע השכונתית בנייני המגורים יכולים להתנשא לגובה של 12 קומות (ללא קומת מסחר) או 8 קומות (עם תוספת קומת מסחר).

ומה לגבי מגדל המגורים שאינו תואם לתב"ע הנוכחית של השכונה?

סחלי: "אלו שני הליכים שונים לגמרי. יש את הליך הרישוי של ההיתר שאותו פרסמנו ואותו מכירים כולם. לגבי התב״ע זו תוכנית לתוספת מגורים בשביל לתמוך במתחם ולתת מענה לדירות גדולות ומרווחות, דירות יוקרה בעיר. זה תואם את תוכנית המתאר של העיר".

עוד הוא מוסיף: "העירייה והוועדה מאוד תומכות בעידוד הבנייה בפרויקטים האלה. חשוב שהם יתחברו לחזון שלך כיזם כדי לקדם את התהליך ולא לתקוע מקלות בגלגלים".

סגן ראש העיר: אישור המרה אוטומטי

סגן ראש העיר וחבר הוועדה המיוחדת לתו"ב שלמה קליין מתייחס להמרה שביקש היזם: "חוק ההסדרים קובע שניתן להמיר 30% משטחי מסחר לדירות מיוחדות, כלומר דירות קטנות. היזם ביקש את המינימום ואנחנו חייבים על פי חוק לאשר לו".

אם כך, סך שטחי התעסוקה המתוכננים במעו"ף, בטרפז ובחריש דרום – העתודה של הנכסים המניבים של העיר – עלול לרדת ב-30 אחוזים ואיתו גם ההכנסות של העיר?

"נכון, כל השטחים עלולים לרדת באחוזים המותרים בהתאם לבקשות היזמים. אישור ההמרה למגורים הוא כמעט אוטומטי. הייתי מעדיף שלא יהיו מגורים, מבחינתנו עדיף כמה שיותר מסחר. מבחינת עיריית חריש זהו חוק לא טוב וקשה לי להבין את ההיגיון מאחוריו".

בניגוד לדברי קליין שמציין כי מדובר בהקלה אוטומטית, סיון דהן, תושבת שכונת מעו"ף ומתכננת ערים במקצועה מדגישה כי יש מקום לשיקול דעת העירייה והוועדה המיוחדת לתו"ב.

"החוק אומר שניתן להסב עד 30% לדירות אבל הוא לא מחייב, החוק רק מאפשר. שני הגופים צריכים לבחון את הנושא ולשאול את עצמם אם זה המהלך הנכון לשכונה. למה לתת ליזם את כל ה-30 אחוזים שהוא ביקש? למה לא להמיר פחות? כך השכונה פחות תצופף והעירייה תזכה ביותר שטחים מניבים עם הכנסות ארנונה גבוהות יותר מארנונה למגורים".

הצמיחה לגובה כקו מנחה

דהן גם מתייחסת לתוכנית שהציג היזם לבניית מגדל בן 20 קומות: "אפשר לומר שהיזם עובד בשיטת הסלמי. כרגע הוא רוצה להתחיל את הבנייה בהתאם לתב"ע הקיימת ולאחר שתוכנית המתאר תאושר ותצא תב"ע חדשה הוא יוכל לבנות מגדל בן 20 קומות, כבר במהלך תקופת הבנייה. מדובר בבניין כפול בגובהו מהתב"ע הנוכחית של השכונה.

"תפקידה של הוועדה המיוחדת לתו"ב היא למצוא את האיזונים כדי שהשכונה תתפתח אבל לא בכל מחיר. לא היינו רוצים לראות פה מגדלים כמו במנהטן או מגדלים שמכפילים את המגורים הקיימים ובצמידות כל כך גדולה לבניינים הקיימים.

"חשוב גם לזכור שכל מדיניות שתיקבע למגרש היא קו מנחה לבינוי בשאר המגרשים במעו"ף שיצאו לאחרונה לשיווק. לא ניתן יהיה לומר למגרש הזה "כן" ולשאר המגרשים "לא".

"לצופף באחריות"

על פי נתונים שהוצגו בתוכנית המתאר העירונית, רוב הבניינים בחריש הם בני 9-6 קומות ומיעוטם הם בניינים בני 12 קומות. בשכונת מעו"ף בנייני המגורים הקיימים מתנשאים לגובה של 10 קומות. תוכנית המתאר העתידית מתכננת לצופף משמעותית את הבנייה.

"אני בעד לעשות ציפוף אבל הוא צריך להיעשות באחריות", אומרת שני גרינברג, סגנית ראש העיר וחברת הוועדה המיוחדת לתו"ב. "העיקרון של ציפוף ותוספת קומות הוא עיקרון טוב שמשרת עירוניות טובה. גם הרעיון של עירוב שימושים כפי שמציע היזם ליאם גרופ הנדסה, הוא רעיון טוב ואנו מעודדים יזמים לקדם אותו. זה טוב גם לתושבים שמקבלים שירותים ליד הבית בלי להניע את הרכב.

"לצד זה, יש להבחין בין עיקרון והלכה למעשה. בסוף כל תוכנית שמבקשת להוסיף קומות, לצופף ולשנות צריכה להגיע לדיון הגופים המקצועיים. צריך לבחון אותה לגופה ולראות שהתוצאה משרתת את התושבים במעו"ף בצורה מיטבית, לוודא שמדובר בשינוי מידתי".

התנגדות: יש להתחשב גם בתושבים

תושב השכונה הראל אוזנה רכש דירה בבניין שברחוב התמדה 4 א', הגובל במגרש של ליאם הנדסה גרופ. "הקמת מבנה מסחר ותעסוקה בשכונה מבורך מאוד בעיניי. עם זאת, הגשתי התנגדות לוועדה המיוחדת לעניין הגובה ושינוי הייעוד מתעסוקה למגורים.

"הבנייה המתוכננת היא בסמיכות רבה מאוד לבנייני המגורים שלנו ותגרום להסתרת הנוף וחסימת אוויר. זו תהא פגיעה קשה בדיירים שרכשו דירות והסתמכו על כך שהבנייה לגובה במקרקעין הגובלים אינה כה גבוהה. לפיכך, מתבקש בעיניי להותיר את מספר הקומות המותר כפי שהוא במקור ולא לשנותו".

עוד מדגיש אוזנה כי "אין לי שום התנגדות עקרונית לפרויקט. בנייני תעסוקה ומסחר טובים לשכונה ולעיר – אבל חשוב שמישהו בעירייה ובוועדה יראה אותנו התושבים ויתחשב גם באינטרסים שלנו. לוועדה המיוחדת יש סמכות לאשר את הפרויקט או להגביל אותו. ואם לאשר, אז בצורה שלא פוגעת בהווי השכונתי או שיוצרת עומס תחבורתי".

עומס תחבורתי גדול

על פי התוכנית שהגיש היזם לאישור, הדירות להשכרה ייבנו לפי תקן חניה אפס – כלומר בלי חניה בטאבו – ובשאר הבניינים ייבנו שתי קומות חניון. "יהיה שפע של חניה, יש כ-400 מקומות חניה בכל המתחם", מדגיש היזם.

דהן מתייחסת גם היא לתנועה במתחם: "אם תהיה כניסה אחת בלבד כפי שמוצע בתוכניות, ייווצר עומס תנועה גדול על השכונה עצמה. בנוסף, תקן חניה נמוך יצור מחסור חניות כמו שאנחנו מרגישים בדרך ארץ".

דהן מסכמת ואומרת כי: "בשלוש השנים האחרונות תושבי השכונה מייחלים לכך שהשכונה תיבנה אך בצורה שתשפר את איכות החיים שלהם ולא להפך.

"הדיירים רכשו את הדירות בידיעה שייבנו בנייני מסחר ותעסוקה של 7-5 קומות ולא 20 קומות. החובה שלנו היא לדרוש מהוועדה והעירייה שפרויקטים כאלו לא יפגעו באיכות החיים שלנו.

"ישנם מגרשים אחרים במעו"ף בהם ניתן לצופף ולבנות לגובה מבלי לפגוע בדיירים הקיימים".

מנגד, היזם מסכם גם הוא: "מדובר בפרויקט ענק של 300 מיליון שקלים שירים את השכונה. פרויקט מדהים בגודל של 9 דונמים עם פארק באמצע שישמש את תושבי השכונה. במקביל, אנו מנהלים מו"מ כדי להביא לקומות המסחר חברות מובילות במשק. זה יהיה מהמם".

תגובת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש: "הנושא טרם נדון במליאת הוועדה על כן טרם התגבשה עמדתה הסופית של הוועדה".

תגובת עיריית חריש: "לקבלן הזוכה יש זכות במסגרת חוק ההסדרים להמרה של 30% משטחי התעסוקה והמסחר בתוכנית למגורים (בהתאם לכללים מסוימים שנקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל), ולעירייה אין יכולת להתערב בכך. בנוסף היזם הגיש בקשה לאישור תוכנית חדשה שכוללת תוספת הקמת שטחי מסחר ותעסוקה, וכן יחידות דיור גדולות. העירייה תומכת בכל יוזמה שמעודדת את הגדלת שטחי התעסוקה והמסחר בעיר".

*הכותבת היא תושבת שכונת מעו"ף

לקריאה נוספת: מעו"ף: מתחם מסחרי ראשון יוקם בשכונה

מרכז האלה שיחל לפעול בחודשים הקרובים מציין אבן דרך בהתפתחות העיר חריש. לראשונה, בעלי מקצועות חופשיים ועצמאיים קיבלו הזדמנות לרכוש משרדים קטנים עם מיקום נגיש, חניה זמינה, עיצוב מרשים ומחיר אטרקטיבי. לירון כרמון: "מדובר בעסקה כלכלית כדאית מאוד לעצמאים ולמשקיעים"

כ-3,500 עצמאים מתגוררים בעיר, מרביתם נאלצים לעבוד בבית בשל המחסור הגדול בשטחי משרדים בעיר. עם זאת, נראה כי בחודשים הקרובים כמה עשרות עצמאים, ברי מזל, ישפרו את מצבם עשרות מונים.

בעוד כחודשיים יימסרו טופסי 4 למרכז השכונתי "אלה", בשכונת החורש, שנבנה על ידי ליאם הנדסה גרופ.

המרכז המעוגל בולט למרחוק בזכות עיצוב אסתטי ומוקפד וכולל 5 קומות: קומת חניון, קומת מסחר של חנויות חזיתיות לרחוב, ולא פחות מ-3.5 קומות של חללי משרדים לעצמאים קטנים ובינוניים המוצעים, לראשונה בחריש, למכירה ולא רק להשכרה.

פתרון בלעדי לעצמאים קטנים

"זוהי הזדמנות שלא תחזור על עצמה בשנים הקרובות", פוסק לירון כרמון, מנהל רימקס חריש. "מדובר במרכז יחיד בחריש שמציע חללי משרדים למכירה במחיר אטרקטיבי. ברוב המרכזים השכונתיים הקיימים בעיר, כדוגמת מרכז עמית בשכונת אבני חן או מרכז שפיר בשכונת בצוותא, המשרדים המוצעים הם להשכרה".

"מרכז אלה מציע לבעלי המקצועות החופשיים בעיר או למשקיעים הזדמנות בלעדית בשנים הקרובות לקנות משרד משלהם".

עד כה נמכרו למעלה מ-2,000 מ"ר של שטחי משרד בקומות המשרדים במרכז. נותרו למכירה משרדים אחרונים בלבד. רוב הרוכשים לדברי כרמון, הם בעלי מקצועות חופשיים: "רואה חשבון, איש ביטוח, מעצבת פנים", ומיעוטם "משקיעים שמאמינים בתשואה הגבוהה שיניב להם הנכס המסחרי שבבעלותם".

עסקה משתלמת למשקיעים

"המשרדים נמכרים במחיר של החל מ-250 אלף שקלים למשרד של 15 מ"ר. יש גם משרדים גדולים יותר של 40-20 מ"ר שנמכרים במחיר ממוצע של 13,000 למ"ר וניתן לחבר מספר משרדים יחד כדי ליצור חלל המתאים לפעילות של חברה", מפרט כרמון.

הוא מדגיש כי "מדובר בעסקה כלכלית כדאית מאוד לעצמאים ולמשקיעים. אם בודקים מחירי שכירות של משרדים דומים בעיר מבינים שהתשואה השנתית על רכישת המשרד תניב בין 8%-10% – זוהי תשואה גבוהה מאוד".

כרמון מוסיף גם יתרון משמעותי אחד נוסף: "הערך המסחרי של משרד בחריש רק יעלה עם הזמן. הצע המשרדים בעיר מצומצם מאוד וגם בעתיד לא מתוכננת בנייה של בנייני משרדים שיציעו חללים קטנים למכירה, כך שמי שיקנה עכשיו, יוכל למכור בעתיד במחיר גבוה הרבה יותר".

"כולנו יודעים", מוסיף כרמון "שבמקום שאין בו הצע מספק, בעלי נכסים יכולים להרשות לעצמם להעלות את המחיר גם באופן לא פרופורציונלי".

"מרכז שמכבד את העבודה שלנו"

מי שקפץ על הזדמנות ורכש משרד של 80 מ"ר במרכז האלה כבר בנובמבר 2021 הוא רו"ח רזיאל חדד, מחברת דרין טרגל.

חדד שוכר בשלוש השנים האחרונות משרד בגודל של 40 מ"ר בשדרת דרך ארץ במקום בו אמורה לפעול חנות. הוא משלם דמי שכירות חודשיים של 3,900 שקלים, מעט מעל מחיר השוק, שעומד בממוצע על 3,500 שקלים.

"השיקול המרכזי שלנו היה הרצון במשרד. כיום אנחנו פועלים מחנות בדרך ארץ וההתאמה היא לא אידיאלית לתנאי העבודה שלנו. עוברים ושבים שנכנסים למשרד, רעש מהשדרה המרכזית של העיר וכן הלאה – אלו דברים שאתה לא אמור להתמודד איתם כשאתה עובד במשרד, אבל שכרנו את המקום בשדרה כי לא היתה לנו ברירה אחרת.

"ברגע ששמעתי שמרכז האלה קיבל היתר בנייה, מיהרתי לחתום על חוזה רכישה. קפצנו על הרכבת, רגע לפני שהיא עזבה את התחנה. בדיעבד, זה היה מהלך חכם כי אחרי קבלת ההיתר המחיר התייקר.

"בחרנו במהלך של קנייה גם כי מבחינה כלכלית זה לא מאוד רחוק מהמחיר שאנו משלמים כיום, והמרכז עצמו הרבה יותר מתאים ומכבד את העבודה שלנו ואת הלקוחות שלנו. גם בעיית החניה בחריש לא קיימת במרכז שמציע קומת חניה לבעלי המשרדים".

חניה זמינה ונגישות גבוהה לתחבורה ציבורית

26 מקומות חניה קיימים בקומת החניון של המרכז וחניונים פתוחים נוספים פרושים בסביבה הקרובה. מיקום המרכז מאפשר נגישות גבוהה גם למי שיגיע בתחבורה ציבורית. מרכז אלה הממוקם ברחוב אלה פינת גפן סמוך למסוף התחבורה המערבי שנבנה בימים אלו ולמיקומה העתידי הצפוי של תחנת רכבת חריש.

ברוך טולדנו, תושב חריש ומנכ"ל חברת קולמקס ישראל, הפועלת בשוק ההון, מאמין גם הוא בעתידו של המרכז ובכדאיות העסקה הכלכלית.

"לפני שנה וחצי קניתי במרכז האלה שני משרדים עם מרפסת, אחד בגודל 21 מ"ר עם 8 מ"ר מרפסת והשני של 19 מ"ר עם 7 מ"ר מרפסת".

"יש צורך גדול במשרדים בחריש. שמתי לב שרואי חשבון, עורכי דין ומתווכים רבים שוכרים חנויות בשדרה המרכזית שמוסבות למשרדים ואני מעריך שזה עתיד להיפסק.

"רואים גם שהעיר צומחת ומתפתחת ויש הגירה מאוד גבוהה לעיר לכן אני מאמין בעיר חריש ומאמין בהשקעה הראשונה שלי בנדל"ן מסחרי".

תשואה של 8% על נדל"ן מניב

טולדנו, שמכיר היטב את שוק ההון ומבצע בו השקעות לא מעטות, מסביר את ההיגיון הכלכלי: "בשונה משוק ההון בו התשואה תמיד בהגדרה היא כנגד סיכון, השקעות בנדל"ן לתפישתי הן עם סיכון מאוד נמוך, והתשואה בנדל"ן מסחרי היא משמעותית גבוהה ביחס לנדל"ן רגיל. אנחנו מדברים על 2.5% של תשואה על דירות למגורים בארץ ועל תשואה בסדר גודל של 8% על נדל"ן מניב.

"בתמחור שאנחנו קנינו אולי נצליח להשיג תשואה עודפת. בהסתמך על אנשי המקצוע מרימקס אני מצפה לקבל דמי שכירות בסדר גודל של כ-3,500 ש"ח לחודש לכל משרד".

התחזית: המחירים יטפסו מעלה

כרמון משרטט תחזית לפיה המשקיעים במשרדים באלה ייהנו מעליית מחירים.

"המחירים של משרדים בחריש ימשיכו ויטפסו מעלה ולו רק בגלל הביקוש והיצע הקיימים בעיר. בעתיד הקרוב אין בכלל צפי של משרדים למכירה ואם תהיה, לא מדובר במשרדים קטנים כי אם בנפחים של 500 עד 1000 מ"ר".

כרמון מציין בנוסף כי קומת הכניסה של מרכז האלה מיועדת רובה ככולה לחנויות שיתפרשו על שטח של כ-600 מ"ר. "נסגרה עסקה עם סופר 'גוד מרקט' ואנו במגעים עם מספר רשתות נוספות שיחתמו על הסכם בקרוב".

"מלבד המרכז של קבוצת מור שטרם נבנה, זהו המרכז היחידי שיש בו אישור להקים אולם אירועים קטן עבור בריתות ובר מצוות, עד 100 איש", הוא מוסיף.

גרף הביקוש למשרדים יעלה

מרכז אלה נבנה כאמור על ידי ליאם הנדסה גרופ, וקודם על ידי גיא סחלי, מנכ"ל ובעלים של החברה שמאמין גם הוא בעתיד העיר.

זהו אינו הפרויקט היחיד של ליאם הנדסה גרופ בעיר. הקבוצה זכתה גם במכרז של שכונת הטרפז ונמצאת בהליכים מתקדמים לקבלת היתר בנייה להקמת מרכז מעורב שימושים בשכונת מעו"ף.

"לחריש יש פוטנציאל גבוה, אין כאן עדיין מרכזי תעסוקה. בנוסף האוכלוסייה בחריש מאוד איכותית בעיני, גם אחוז האקדמאים בעיר מאוד גבוה ביחס לכל עיר אחרת", מסביר סחלי.

הוא מציין נקודה נוספת: "מרכז האלה מתכתב ישירות עם הטרנד של עבודה היברידית. אנשים רוצים לעבוד במקום קרוב יותר למגורים שלהם ולכן המרכז מספק מענה ישיר לצורך, במיוחד לאור העובדה שלא ניתן למצוא בנייני משרדים דומים בסביבה הקרובה.

"העיר גם צפויה לגדול בחמש השנים הקרובות לכ-60 אלף תושבים ולכן גרף הביקוש למשרדים יגדל עם העיר".

"בסוף מדובר פה על היצע וביקוש. אין מלאי משרדים כזה בחריש. אנחנו היחידים שמוכרים משרדים בחריש במחיר אטרקטיבי של כ-13 אלף שקלים למ"ר, בדומה לבנייני משרדים בחדרה, אור עקיבא וקיסריה".

כרמון מסכים: "המשרדים במרכז אלה מספקים הזדמנות נגישה מאוד לבעלי מקצועות חופשיים עם הון עצמי נמוך ועם הלוואה בהחזר חודשי נמוך יחסית.

"זו הזדמנות טובה מאוד לבעלי עסקים קטנים ואני מציע לחרישאים לבחון היטב את ההזדמנות העסקית שלא תחזור על עצמה לפחות בחמש השנים הקרובות – ואם היא תחזור, בטוח שהמחיר לא יהיה דומה".

"אני מאוד מאמין בפרויקט ואפילו רכשתי בעצמי משרד. אבל רק בסוף", מוסיף כרמון בחיוך "כשהבנתי שמה שאני מוכר הוא מוצר מעולה, כבר שילמתי מחיר גבוה יותר".

[תוכן מקודם]