נדל"ן בחריש – סקירת מגמות
שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף שקלים לדירת 4 חדרים.
סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – אוגוסט 2024). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום, ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.
התאוששות במכירות בתחילת 2024
נתחיל בהצגת גרף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2024-2014 ברמה הרבעונית. לאורך השנים ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן בישראל והמצב הבטחוני. (* הגרף המוצג כולל דירות יד שניה ודירות חדשות מקבלן, פרט לדירות שנמכרו בתוכנית “מחיר למשתכן”).
היקפי המכירות בחריש הגיעו לשיא ברבעון הראשון של שנת 2022 ומאז חלה ירידה תלולה בגרף המכירות. בהשוואה שנתית נרשמה ירידה של כ-70% בהיקפי המכירות בין שנת 2022 לשנת 2023. השיא השלילי נרשם ברבעון האחרון של 2023, ששיקף ירידה של כ-85% ביחס לשיא של 2022. ניתן להעריך כי נתוני המכירות בסוף 2023 הושפעו לרעה גם מאירועי אוקטובר והמלחמה.
בתחילת 2024 חלה התאוששות ראשונית בהיקפי המכירות בעיר. מספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2024 קפץ פי 2.3 ביחס לרבעון האחרון של 2023. גם ברבעון השני של 2024 היה היקף המכירות גבוה מזה של כל אחד מהרבעונים בשנת 2023.
מחירי הדירות עדיין נמוכים ביחס לשנים האחרונות
את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בעיר. על מנת לבחון לדוגמה את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, יש להכפיל את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 לקבלת מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר המוצג בגרף נגזר ממחירי דירות רגילות, ללא דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח בנוי ולכן גם המחיר למ“ר עבורן הוא גבוה יותר.
במשך תקופה ארוכה, בין 2021-2016 המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עלייה חדה במחיר למ״ר עד הגעה לשיא של 15,600 שקלים בממוצע למ״ר ברבעון האחרון של 2022 – עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.
בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022, על אף הירידה החדה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות בחריש המשיכו לעלות. בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים.
ברבעון הראשון של 2024 המשיכו מחירי הדירות בעיר לרדת והשלימו ירידה של 10% ממחירי השיא של 2022. המשמעות של כך היא ירידה של כ-150 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר ביחס למחירי השיא. הירידה הנוספת במחיר, לצד התעוררות מחודשת של הביקוש תרמו ככל הנראה לגידול המשמעותי בכמות העסקאות.
ברבעון השני של 2024 חל שינוי מגמה ומחירי הדירות עלו ב-3% ביחס לרבעון הראשון, אך רמת המחירים עדיין נמוכה מרמת השיא בכ-7%.
רוב המכירות – עסקאות יד שניה בשכונות היותר ותיקות
בשנים הראשונות, טרם התפתחות שוק יד שנייה בחריש, היתה דומיננטיות ברורה במכירות, לשכונות החדשות שיצאו לשיווק. בתחילה – שכונות אבני חן והחורש ולאחר מכן שכונות הפרחים, בצוותא ומעו״ף. בגרף ׳התפלגות מכירות הדירות לפי שכונות׳, ניתן לזהות זאת בבירור.
כיום, לאחר שהסתיימה המכירה ברוב פרוייקטי הבנייה החדשים בעיר, עבר הפוקוס באופן מובהק לעסקאות יד שנייה.
במחצית הראשונה של שנת 2024 עיקר העסקאות בוצעו בשכונות אבני חן, החורש והפרחים. ניתן להניח שחלקן היחסי של השכונות בצוותא ומעו״ף קטן יותר עקב היותן שכונות חדשות, שטרם הגיעו להבשלה בהיבט שוק היד השנייה.
דירות 4 ו-5 חדרים מהוות 90% מהשוק
בשנים הראשונות, דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש. בשנת 2014 72% מהדירות שנמכרו בעיר היו דירות 4 חדרים. שאר הדירות שנמכרו באותה שנה היו בעיקר דירות 5 חדרים (24%) וקשה היה למצוא דירות קטנות או גדולות יותר.
בחלוף השנים, עם התפתחותה של העיר וגיוון האוכלוסייה בה, הלכה והצטמצמה ההטייה הברורה לדירות 4 חדרים. בשלב ראשון זוהתה עלייה בעיקר בכמות הדירות בנות 5 חדרים, אך גם חלקן של דירות בנות 6 חדרים עלה.
בשלב שני, החלה עליה בחלקן היחסי של דירות 3 חדרים. בשנת 2023 עמד חלקן היחסי של דירות 3 חדרים על כ-11% מסך המכירות, השיעור הגבוה ביותר עד כה לדירות אלה. את העלייה הזו ניתן להסביר בשינוי תמהיל הדירות בפרוייקטים חדשים שזיהו ביקוש לדירות קטנות, ככל שהעיר הלכה והתפתחה ותמהיל האוכלוסיה בה הפך מגוון יותר. עליות המחירים בשנים האחרונות נתנו גם הן חיזוק לדירות הקטנות, שסיפקו מענה בר השגה עבור רוכשים שמחירי הדירות הגדולות יותר עלו מעבר ליכולת הרכישה שלהם.
חלקן היחסי של דירות 4 חדרים עמד במחצית הראשונה של 2024 על כ-52% מסך המכירות וחלקן היחסי של דירות 5 חדרים עמד על 37%.
שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים בחריש עומד על 102 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 122 מ”ר. דירות 3 חדרים מתפרשות על פני 80 מ״ר בממוצע ודירות 6 חדרים על כ-150 מ״ר בממוצע.
מחירן הממוצע של דירות 5 חדרים רגילות גבוה בכ-200 אלף שקלים ממחירן הממוצע של דירות 4 חדרים רגילות ברוב השכונות. הפרש זה נובע בעיקר מהפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.
מחירי הדירות בשכונות השונות דומים
בחריש נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. בשכונת מעו“ף מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים (רוב שטחה מוקצה לתעסוקה ומסחר) והדירות בה נמכרו במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן”.
חמש השכונות הראשונות של העיר מאוכלסות ברובן, פרט לפרוייקטים אחרונים ברחבי העיר שרובם נמצאים בשלבי בנייה אחרונים ואיכלוסם יושלם בקרוב. השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת "חריש דרום" שצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור וכ-330 אלף מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים, במחצית הראשונה של 2024, ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים של אחוזים בודדים במחיר הממוצע, שעשויים לנבוע מתמהיל הדירות שנמכרו, שטחן הממוצע ושיוכן לפרוייקטים השונים בכל שכונה. כך לדוגמה בשכונת אבני חן, נמכרו בעיקר דירות 5 חדרים בפרוייקטים שנבנו ע״י עמותות בנייה, ששטחן לרוב קטן מהממוצע בעיר ולכן מחירן מעט נמוך יותר מדירות 5 חדרים גדולות יותר בשכונות אחרות.
הדירה היקרה שנמכרה השנה: באזור הוותיק של חריש
בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים. בשנת 2022 נחצה לראשונה רף ה-3 מיליון שקלים, בעסקת מכירה של דירת פנטהאוז בשכונת הפרחים.
הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 3.157 מיליון שקלים בחודש מרץ, 2023. מדובר על דירת גן 5 חדרים המשתרעת על שטח של 140 מ"ר ברחוב אורן בשכונת החורש.
עסקת המכר הגבוהה ביותר ב-2024 עד כה היא של קוטג׳ ברחוב הגולן, המשוייך דווקא לאזור הוותיק בעיר. הקוטג׳ נבנה בשנת 1997, כולל 7 חדרים על פני שטח של 198 מ״ר והוא נמכר בחודש פברואר תמורת 2.9 מיליון שקלים.
בשנים האחרונות עקבנו אחר כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. בשנת 2022 זינק מספר הדירות שנמכרו מעל לרף מחיר זה ועמד על כ-265 דירות ברחבי העיר והן היוו כ-23% מסך הדירות שנמכרו. בשנת 2023 נמכרו כ-121 דירות בלבד מעל רף מחיר זה והן היוו כ-33% מסך הדירות שנמכרו. במחצית הראשונה של 2024 נמכרו 87 דירות במחיר גבוה מ-1.7 מיליון והן היוו כ-30% מסך הדירות שנמכרו.
שכר הדירה התייצב
איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי חודש נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.
נכון לאמצע 2024 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-65,000 תושבים. בקרוב צפויה להתחיל בנייתו של רובע התעסוקה והמגורים ״חריש דרום״ ולאחרונה החל תכנון של שכונה נוספת, ״חריש צפון״, שתאפשר גידול עתידי נוסף של העיר עד ל-100,000 תושבים.
בתחילת 2023, עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השניה של 2023 נעצרו העליות והמחירים נותרו יחסית יציבים מאז. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 4,000-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,600 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 4,000 ל-5,000 שקלים, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 6,000-4,500 שקלים.
