רגע לפני המשכנתא: 5 טיפים שכדאי להכיר

** פוסט אורח מאת עמרי קפלן **

רבים מאיתנו מתלבטים איך לממן את הדירה שמעוניינים לרכוש. בפוסט הבא אתן מספר דגשים עבור משפחה או רוכש בודד שמעוניינים לרכוש דירה ונמצאים רגע לפני החתימה על עסקת המשכנתא.

מספר בדיקות שאני ממליץ לבצע לפני רכישת דירה:

א. אישור עקרוני למתן משכנתא – מומלץ לוודא שהבנקים מוכנים לתת לכם מימון לרכישת דירה בסכום שאתם מעוניינים לרכוש, וחשוב שיהיו לכם לפחות שני אישורים עקרוניים משני בנקים שונים.

ב. בדיקה מול המחלקה המשפטית של הבנק – חשוב לוודא שהבנק שאישר לכם משכנתא מוכן להעמיד את הכסף לטובת רכישת דירה מהפרויקט הספציפי בו אתם מעוניינים לרכוש, קחו בחשבון שהאישור העקרוני לא מבטיח זאת ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.

ג. אחוזי המימון – משפחה או יחיד יכולים לקבל מהבנקים מימון בשיעורים הבאים:

• עד 75% מימון – כשמדובר על דירה יחידה לשני בני הזוג (גם אם הייתה בבעלותכם בעבר דירה).
• עד 62.5% מימון – לזוג נשוי, שלאחד מבני הזוג לא הייתה דירה בבעלותו לפני הנישואים ולשני יש דירה קיימת.
• עד 50% מימון על הנכס הקיים ו 70% מימון על הנכס החדש – במידה ואתם מחזיקים בדירה ברשותכם ומתחייבים למכור אותה בתוך שנתיים.
• בין 50% – 60% מימון לדירה שנייה – במידה ולשני בני הזוג יש דירה שרשומה על שמם.

ד. בחינת עלויות העסקה – יש לבחון אם אתם צריכים כסף גם לשידרוגים, ריהוט וכדומה וכן להוצאות נוספות כגון עלות עו"ד, תיווך וכו'. אם כן, עדיף לקחת הלוואה גדולה יותר, בשיעור גבוה יותר מערך הדירה, ולהשאיר חלק מההון העצמי לטובת ההוצאות הנוספות. לאחר לקיחת המשכנתא, הבנק לא ייאות להלוות כספים נוספים בקלות וגם אם כן, זה יהיה בריביות גבוהות בהרבה.

ה. מדד תשומות הבנייה ברכישת דירה מקבלן – יש לשים לב, כי במידה ואתם רוכשים דירה מקבלן התשלום יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה, ולכן תשלומים שאתם מעבירים מראש לקבלן/יזם אינם נושאים הצמדה זו. חשוב לקחת את זה בחשבון כשמחליטים כמה משלמים מראש ועל איזה סכום לוקחים הלוואה. יש כמובן עוד שיקולים לכל כיוון וזה תלוי באופן טבעי במקרה האישי של כל אחד.

חשוב להדגיש שבכל בנק המדיניות שונה, ולכן יש לבדוק בדקדקנות את סעיפי ההסכם שמציע כל בנק. גם אם חוקי בנק ישראל מאפשרים תנאים מסויימים, ייתכן שמדיניות הבנק תהיה מחמירה יותר והוא לא יאפשר מימושם. מצד שני – במקרים בהם נתקלים בקושי בקבלת מימון, לעיתים בתוך מרווח הפעולה של הבנקים הם יודעים למצוא חלופות לא רעות ולהציע פתרון מימון גם כשלפי הנתונים היבשים נראה לכם שאתם בבעיה.

בהצלחה.

הפוסט נכתב ע"י עמרי קפלן, יועץ בתחום המשכנתאות ותושב חריש לעתיד.