שוק הנדל״ן של חריש מציג מגמת ירידת מחירים ברורה

שוק הנדל״ן המקומי בחריש מסכם שנתיים של היקפי מכירות לא גבוהים וקו מגמה ברור של ירידת מחירים, כך עולה מנתוני סקירת הנדל״ן של חריש סיטי, שעודכנה השבוע, וכוללת את נתוני השוק המקומי עד לסוף שנת 2024. מחירי הדירות בעיר הגיעו לשיאם בשנת 2022 לאחר כשנתיים של עליות מחירים תלולות. בשיאו, הגיע המחיר הממוצע למ״ר בעיר לכ- 15,600 ש״ח, ברבעון האחרון של שנת 2022.

שנת השיא מבחינת היקף המכירות (כמות הדירות שנמכרו), היתה שנת 2021 שממוצע המכירות החודשי בה עמד על כ-120 דירות בחודש.

בשנים 2023-2024, שהיו שנים מאתגרות בשוק הנדל״ן הכללי בישראל, הן בשל הריביות הגבוהות והן בשל המלחמה, ירדו היקפי המכירות בעיר באופן משמעותי.

בשנת 2023 ירד ממוצע המכירות לכ-30 דירות בחודש בלבד, ירידה של כ-70% בהיקף הפעילות בשוק. בשנת 2024 חלה התאוששות מסוימת, והיקף המכירות החודשי הממוצע בחריש עלה לכ-52 דירות בחודש, פי 1.7 בהשוואה ל-2023, אולם עדיין מדובר במספר נמוך משמעותית בהשוואה לנתוני המכירות ב-2022.

מחירי הדירות בתקופה זו השלימו ירידה של כ-10%, ירידה שמשמעותה הוזלה של כ-150 אלף שקלים לדירת 4 חדרים סטנדרטית בעיר.

שכונת מעו״ף מצטרפת לשוק היד שנייה

בשנת 2024 עיקר עסקאות הנדל"ן בוצעו בשכונות אבני חן, החורש והפרחים – בחלוקה די שווה. ניתן להניח שחלקה היחסי של שכונת בצוותא קטן יותר עקב היותה שכונה חדשה, שטרם הגיעה להבשלה מלאה בהיבט שוק היד השנייה.

לראשונה נרשמו בשנת 2024 עסקאות מכירה בשכונת מעו"ף, זאת בשל סיום המגבלה שמנעה מרוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן, המהווים את רוב השכונה, למכור את דירותיהם בשוק החופשי. כעת בחלוף שבע שנים מהרכישה שהתבצעה בשנת 2017, רשאים בעלי הדירות למכור את דירתם, ושלטי מכירה ראשונים נתלים במרפסות.

מספר עסקאות הנדל"ן בשכונת מעו"ף עדיין נמוך ועל כן עוד לא ניתן להסיק מסקנות סטטיסטיות מלאות לגבי מגמות ומחירי הדירות בשכונה. עם זאת, נכון להיום, המחיר הממוצע למ"ר בשכונת מעו"ף, בעסקאות שבוצעו בפועל, מסתכם ב- 12,700 שקלים, מחיר שנמוך בכ-10% מהמחיר הממוצע בשכונות הוותיקות יותר בעיר.

התופעה של מחירי דירות נמוכים יותר בפרויקטי מחיר למשתכן, שיוצאים לשוק בבת אחת, עם סיום המגבלה של משרד הבינוי והשיכון, מוכרת גם מפרוייקטים אחרים בארץ. כך לדוגמה, מחירי הדירות מיד שנייה בשכונת גליל ים בהרצליה, אחד מהפרויקטים הראשונים והבולטים ששווקו במסגרת מחיר למשתכן, צנחו בכ־11.5% עם יציאתן לשוק של מאות דירות בבת אחת.

על אף המחירים הנמוכים יחסית, עדיין מדובר על תשואה משמעותית מאוד עבור רוכשי הדירות. הדירות בשכונת מעו"ף נמכרו לזכאי משרד הבינוי והשיכון בשנת 2017 במחירים שנעו סביב ה-8,700 ש״ח למ"ר, ובהתאם, מחירי המכירה כעת משקפים עליית ערך של למעלה מ-45%.

מימושים נוספים התרחשו השנה במתחם הקוטג'ים ברחוב דולב, בשכונת החורש. 9 עסקאות מכירה התקיימו במתחם הקטן יחסית, ומחירי הסגירה נעו בין 2.6-3.2 מיליון שקלים. ככל הנראה מדובר בקבוצת רוכשים משלב המכירות הראשוני של הפרוייקט, שרכשו את הבתים להשקעה.

מתחם הטרפז החדש מציג: הדירות היקרות בעיר

בסוף שנת 2024 החלו מכירות הפריסייל במתחם הטרפז החדש בשכונת אבני חן. רוב הדירות במתחם הטרפז מיועדות לזכאי משרד השיכון, ומקצתן (20%) הן דירות מיוחדות למכירה בשוק החופשי. דירות אלה, שנמכרו למרבים במחיר, קבעו שיאי מחיר חדשים בעיר.

דירות פנטהאוז במתחם החדש נמכרו במחירים שנעו בין 3.2-3.3 מיליון שקלים. הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד לסוף שנת 2024, נמכרה במחיר של 3.306 מיליון שקלים בחודש דצמבר. למעשה, נמכרו שלוש דירות פנטהאוז במחיר זה, שתיים מהן בשטח של כ-220 מטר והן כוללות 8 חדרים והשלישית מעט קטנה יותר.

בחודש ינואר 2025 נמכרה במתחם הטרפז דירת פנטהאוז במחיר גבוה אף יותר, שעמד על 3.335 מיליון שקלים. שטחו של הפנטהאוז עומד על כ-200 מ״ר והוא כולל 7 חדרים.

שלמה קליין, סגן ראש העיר, ציין בספטמבר 2024, לאחר אישורה של התוכנית להקמת בתים צמודי קרקע בשכונת הפרחים, כי קיים ביקוש גבוה לדירות של 200 מ"ר בחריש: "זה מוצר שכמעט שלא קיים בעיר ויש לו ביקוש גדול. כרגע, דירות גדולות כאלה קיימות רק בשכונת הטרפז שהיא בבנייה, ובמכירה המוקדמת של היזם, הן נחטפו".

במקביל, החלה כעת מכירת פריסייל של פנטהאוזים בפרוייקט נוסף במתחם הטרפז- פרוייקט High Park .

ההיצע גדל – עליית שכר הדירה נעצרה

נכון לסוף 2024 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-65,000 תושבים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חריש היא העיר שבה שיעור הדירות בשכירות הוא הגבוה ביותר בישראל (51.8%), והיצע הדירות בשכירות בעיר המשיך לגדול ב-2024. בשנה זו נוספו למאגר הדירות בעיר 172 דירות חדשות וכיום עומדות לרשות תושבי העיר סך של 11,524 דירות. בין השנים 2022-2024 נוספו לעיר 584 דירות.

בתחילת 2023, עם הירידה הזמנית בכמות הדירות הפנויות בעיר (בשל עיכובים בפרוייקטים השונים) והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השנייה של השנה נעצרו העליות והמחירים נותרו יחסית יציבים מאז.

על פי נתוני לוח דירות חריש מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 4,000-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,500-3,800 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 4,000 ל-5,200 שקלים, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים במחיר של 5,500-4,500 שקלים.

לסקירת הנדל"ן המורחבת: לחץ כאן