עמותת בניה – הזדמנות לרכישת דירה זולה או הרפתקה מסוכנת?

רבים מהמתעניינים בחריש שואלים את עצמם בתחילת הדרך האם לפנות לפרוייקטים קבלניים או להצטרף לאחת מעמותות הבנייה. לטובת המתחבטים בשאלה זו, ננסה לשפוך קצת אור על נושא עמותות הבנייה, אופן התנהלותן ומה כדאי לבדוק לפני שמצטרפים

בעבר הלא רחוק, יכלו רק קבלנים ויזמים להשתתף במכרזי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון לרכישת קרקע. בשנים האחרונות, נפתחה אפשרות זאת גם לעמותות בניה, בעיקר במכרזים גדולים של שכונות חדשות הכוללות אלפי יחידות דיור כפי שקורה בחריש.

מהי עמותת בנייה ולמי זה כדאי?

עמותת בניה היא גוף משפטי המחבר רוכשים שהתאגדו יחד לטובת התמודדות במכרז לרכישת קרקע. רשימת החברים נסגרת בטרם ניגשת העמותה למכרז והיא צריכה לכלול מספר חברים זהה לכמות יחידות הדיור הניתנת לבנייה על הקרקע שאותה מעוניינת הקבוצה לרכוש. מטרת חברי העמותה היא בראש ובראשונה להוזיל את עלויות הבנייה – מכיוון שהקבוצה בונה לעצמה, היא חוסכת את הרווח היזמי של הקבלן.

בחריש, קמו בשנים האחרונות עמותות בנייה בסדרי גודל שלא נראו כמותם עד היום בישראל. מדובר על עמותות הכוללות מאות חברים, לפעמים 600-700 חברים, שבונות לעצמן פרוייקטי ענק, מורכבים מאד, הכוללים עשרות בניינים מסוגים שונים.

העמותה מתנהלת כגוף מוסדר, שיש לו תקנון המגדיר בפירוט את החובות והזכויות של כל אחד מחברי העמותה וכן את מערכת השיתוף בינם לבין עצמם. על תקנון זה חותם כל אחד מחברי העמותה בעת ההצטרפות והוא מחוייב לו עד סיום תהליך הבנייה ופירוק העמותה. בתקנון מוגדרים גם מוסדות העמותה – האסיפה הכללית שמתכנסת פעם בשנה (או במקרים חריגים לפי הצורך), ועד העמותה שנבחר ע"י חברי העמותה ומוביל את הפרוייקט כמייצגם וכן ועדת ביקורת. בנוסף, חותמים חברי העמותה על מערכת הסכמים המסדירה את היחסים עם נותני השירות השונים בפרוייקט, שחלקם נבחרים מראש ע"י מארגן הקבוצה.

אחד היתרונות הגדולים של עמותת בנייה, מעבר לניסיון לחסוך בעלויות, הוא היכולת להכיר את השכנים מראש. עמותה המתגבשת על בסיס קהילתי, ערכים משותפים או זיקה לנושא משותף יכולה לקבוע מראש את אופי השכונה שהיא בונה לעצמה, ולעיתים אף לתת לכך ביטוי באופי המבנים הציבוריים שיקומו בתחומה. גם אם העמותה לא התגבשה מראש על בסיס רעיון קהילתי ספציפי, יכול חבר השוקל להצטרף לבחון מהו תמהיל האוכלוסיה הקיים, כיוון שכאמור העמותה מתגבשת בטרם ניגשת למכרז. במקרה של קבלן – הדירות משווקות בשלבים, תוך כדי תהליך הבניה, ולא ניתן לדעת בוודאות מי יהיו השכנים שירכשו בעתיד.

יתרון נוסף נובע מהיכולת של חברי העמותה, בראשות הועד, להבטיח את איכות התוצר הסופי – החל משלב התכנון האדריכלי, דרך בחירת הספקים השונים ועד הגדרת המפרט הטכני המדוייק של הדירה. לקבוצה הבונה לעצמה אינטרס ישיר ויכולת השפעה על התאמת תכנון הדירות לצרכי הדיירים, בחירת הספקים הנכונים על בסיס איכות ולא רק על בסיס מחיר, וכמובן מעורבות שוטפת בתהליך הבניה להבטחת האיכות הסופית של הדירה.

ובכל זאת, למה כדאי לשים לב לפני שנכנסים להרפתקה?

כן, במידה מסויימת, רכישת דירה במסגרת עמותת בנייה היא הרפתקה. מארגני העמותות יגידו מראש שהמחירים אינם סופיים (חפשו את המילה "אומדן" בחומרים השיווקיים) וכי אין התחייבות ללוחות זמנים. מחיר ולו"ז הם מהמרכיבים הקריטיים ביותר בהחלטה על רכישת דירה לכן בהגדרה מדובר בסוג של הרפתקה. ההרפתקה יכולה להסתיים בדירה באיכות מצויינת, במחיר זול משמעותית מקבלן שבנייתה הסתיימה בלו"ז סביר, אך יכולה גם להסתיים לאחר זמן רב בדירה סטנדרטית, במחיר רגיל ועם לא מעט "כאב ראש" לרוכשים. כמובן שגם ברכישה דרך עמותה וגם דרך קבלן יכולות להיות תקלות קטסטרופליות (התפרקות עמותה, פשיטת רגל של קבלן) אבל לתרחישים אלה לא נתייחס כרגע.

הנושא הראשון שיש לבחון הוא איכות מארגן העמותה/חברת הניהול. ביום שאחרי הזכייה במכרז הופך מארגן העמותה מיזם ומשווק לנותן שירותים שתפקידו לנהל את הפרוייקט ולהוביל אותו לסיום מוצלח בשיתוף עם ועד העמותה וחברי העמותה כולם. חברת ניהול טובה היא כזאת שתצליח "לפרוע את הצ'ק" ולעמוד בהתחייבויות השיווקיות שניתנו לחברי העמותה בתחילת הדרך בהיבטי לו"ז ומחיר. נקודה משמעותית שחשוב לדעת היא שלא מדובר לרוב באחריות משפטית – חברות הניהול מקפידות שלא להתחייב למחיר סופי ולו"ז ומעבירות במסגרת מערכת ההסכמים את האחריות הניהולית והתוצאתית לחברי העמותה עצמם. כדאי לבדוק כיצד הסתיימו פרוייקטים קודמים של המארגן/חברת הניהול וכמה היתה התוצאה הסופית קרובה לאומדני המחיר והלו"ז הראשוניים.

העניין הבא הוא המימון הבנקאי – זהות הבנק המלווה ותנאי הליווי הפיננסי. בעמותה, בניגוד לרכישה מקבלן, המימון הבנקאי ניתן על ידי בנק מלווה אחד, ולא מתאפשר לכל חבר עמותה לבחור באיזה בנק לקחת משכנתא, לפחות למשך תקופת הבנייה. אמנם, המשכנתא ניתנת על ידי הבנק באופן אישי לכל חבר, אך התנאים לרוב יהיו זהים לכולם בהיבטי עמלות וריביות ולעיתים אף בהיבטי הון עצמי נדרש. ניתן היה לחשוב שלקבוצה גדולה תינתן עדיפות על ידי הבנק והנחות בעמלות וריביות, אך בפועל המצב שונה. נכון להיום בחריש, ובייחוד כשמדובר על עמותות בנייה גדולות מאד, הבנקים, מסיבות שונות, לא תמיד קופצים על המציאה והדבר מתבטא בעמלות וריביות גבוהות מהממוצע בשוק ודרישה להון עצמי של לפחות 40%. חשוב לבחון את תנאי המימון הבנקאי במידה וידועים, ולדעת מראש שעשויים להיווצר עיכובים בעניין זה אם טרם הושג מימון בנקאי לפרוייקט.

הנושא האחרון הוא חברי הקבוצה עצמם – ניהול עצמי של פרוייקט המונה מאות רוכשים אינו עניין פשוט. באופן טבעי לכל חבר בעמותה רצונות, שאיפות ומטרות משלו, ולעיתים תתקשה העמותה לתת מענה מלא לכל אחד מהחברים. בתהליך התכנון והבנייה נדרשת העמותה באופן שוטף לקבל החלטות שלהן השלכה ישירה, ולרוב שונה זו מזו, על חברי העמותה השונים. אז מעבר להתאמה הכללית לאופי הקהילה המתגבש, חשוב לוודא עד כמה שניתן שהאנשים שאיתם אתם יוצאים למסע ידעו, כשצריך, גם להתפשר ולשמור על אחדות הקבוצה על מנת לאפשר לפרוייקט להתקדם.

כך או כך – עשו שיעורי בית… 

לסיכום, חריש בשנים האחרונות מובילה וממציאה מחדש את המודל של עמותות בנייה בישראל. ימים יגידו אם לטובה או לרעה. נכון להיום, קרוב ל-50% מיחידות הדיור שכבר שווקו בחריש היו במסגרת עמותות בניה. כעת, לאחר כשנתיים מתחילת שיווק הפרוייקטים בעיר, נצבר כבר ניסיון לא מועט בתחום, הן מצד מארגני העמותות וחברות הניהול, והן מצד חברי העמותות עצמם.  בימים אלה מתחילות כבר להתגבש עמותות בנייה נוספות להתמודדות במכרזים של שכונת המגף החדשה בעיר ונראה כי השאלה "עמותה או קבלן?" רלוונטית מתמיד.

לרוכשים חדשים בעיר (בעמותה או מקבלן) מומלץ לבחון בפירוט את כל אחד מהפרוייקטים בחריש, ולהתייעץ עם רוכשים אחרים שכבר בחרו ויוכלו לספר מבפנים על החוויה האישית שלהם.