סגן ראש העיר: "אני מאוד מקווה שבתנאי השוק של היום יש למכרז הקאנטרי היתכנות"
הריבית המאמירה והאינפלציה משנות את כללי המשחק וגורמות לקבלנים ויזמי נדל"ן לשבת על הגדר. בהתאם, שיווק שטחי המסחר והתעסוקה בחריש הופך למורכב ומאתגר יותר: המכרז לשיווק שטחי הנדל"ן המניב בטרפז נכשל ופרסום מכרז הקאנטרי מתעכב: "הנושא הכלכלי במכרז נבדק שוב"
רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז לשיווק המגרשים המיועדים להקמת שטחי מסחר ותעסוקה במתחם הטרפז, אולם המכרז נסגר לאחרונה ללא מציעים.
כזכור, בנובמבר 2022, המכרז להקמת בנייני המגורים באותו מתחם נסגר בהצלחה, ושלושה יזמים יבנו את רבי הקומות הראשונים בחריש.
כישלון המכרז להקמת שטחי התעסוקה והמסחר בטרפז אינו חריג בנוף החרישאי. מספר מכרזים שפורסמו בעבר להקמת שטחי תעסוקה ומכרז בשכונת מעו"ף נכשלו, ובינתיים נרשמה רק הצלחה אחת, שיווקו של מגרש מסחר ראשון בשכונת מעו"ף בו זכתה החברה ליאם הנדסה.
בימים אלה פרסמה רמ"י גם מכרז להקמת בית אבות בשכונת הפרחים. זהו ניסיונה השלישי לשווק את המגרש ליזמים, לאחר שהמכרז נכשל בשני הסבבים הראשונים, האחרון בהם בדצמבר 2022. ראוי לזכור כי בחודשים הקרובים עתידים לצאת לשיווק גם שטחי המסחר הראשונים ברובע חריש דרום.
המכרז נכשל "בגלל הטיימינג"
רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין, מעריך כי כישלון המכרז לאזור התעסוקה והמסחר בטרפז נובע מסיבות לאומיות ועולמיות.
"המגרש במיקום מצוין, ממש בכניסה לדרך ארץ בסמוך לפארק העירוני החדש שמוקם בימים אלו. עפ"י התב"ע מותר לבנות במגרש הזה מבנה משולב של כ-4,000 מ"ר מסחר וכ-21 אלף מ"ר ברוטו לתעסוקה (משרדים). מחיר המינימום של המכרז דווקא היה בגבולות הסביר".
"אם המגרש היה כולל רק שטחי מסחר אין לי ספק שהמכרז היה מצליח, אך רצון המתכננים, כמו גם רצון העירייה, להגדיל את היקף התעסוקה ברשות חייב יצירת מתחם משולב (מסחר + משרדים).
"בימים אלו, שיווק מתחם משולב בחריש כרוך באי וודאות גדולה, בטח בהיקף כזה ובכמות כזו של משרדים".
רוזנטל מסביר כי 21 אלף מ"ר לתעסוקה הוא שווה ערך לכ-2/3 משטחו של המגדל המרובע בעזריאלי. "זה לא מעט", הוא פוסק.
רוזנטל מציין כי מעבר לקושי הברור של שיווק שטחי משרדים גדולים בחריש, קיים גורם מעכב נוסף, המצב השורר כרגע בענף הנדל"ן לאור העלאת הריביות, שמשפיע משמעותית גם על התחום המסחרי.
"חברות לא נוטות לעשות עכשיו עסקאות מסוכנות כי מחיר המימון יקר, ועל כן כדי להיכנס לעסקה שטומנת בתוכה סיכון גדול באשר לסיכויי ההצלחה של השיווקים בחריש, צריך משקיע עם כיסים עמוקים ואמונה מאוד גדולה. במילים אחרות, הסיבה שהמכרז הזה נכשל היא הטיימינג שלו".
הריבית הגבוהה מרחיקה את היזמים
חיזוק לדבריו של רוזנטל ניתן למצוא בדברים שנשא אהרון דינוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים פתח תקווה, בכנס מקצועי שקיים הארגון לאחרונה.
"שוק הנדל"ן נמצא כיום בתקופה מאתגרת מאוד. קיפאון במכירות, סביבת ריבית גבוהה שמייקרת עבור הרוכשים את המשכנתא ושולחת אותם לשבת על הגדר, ועבור היזמים והקבלנים מייקרת את הוצאות המימון ומרחיקה רבים מהם מהשוק. קיים גם חוסר ודאות כללית בהיבט הפוליטי עם המהפכה המשפטית, ההפגנות והממשלה שלא ממש מתפקדת".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, ציין גם הוא כי "המציאות בשוק הדיור כיום וגם המצב הכלכלי של המדינה, מורכב מאוד. העלאת הריבית היא גלולת רעל לכלכלה ולענף הבנייה".
מכרז הקאנטרי: האם יש היתכנות כלכלית?
הקיפאון הארצי בענף הנדל"ן משפיע גם על התוכניות העירוניות. ב-21 במרץ 2023 משרד הפנים אישר לעיריית חריש לפרסם בשנית את המכרז להקמת הקאנטרי, בהתאם לחומרים שהעירייה הגישה. למרות האישור, בעירייה לא ממהרים לפרסם את המכרז החדש, אלא בוחנים אותו ואת המצב החדש בשבע עיניים.
על פי פרסומים קודמים של העירייה נעשו שני שינויים בתנאי המכרז, האחד שינוי המגרש משכונת מעו"ף למגרש 801 בשכונת הפרחים, מגרש שדורש עלויות פיתוח נמוכות יותר בהשוואה למגרש הקודם, שינוי להקל על הוצאות היזמים.
השני, מתן תמריצים לקבלנים וליזמים ויצירת 'רשת ביטחון כלכלית' ליזם באמצעים שונים.
"אני מאוד מקווה שבתנאי השוק של היום יש למכרז הקאנטרי היתכנות", מציין שלמה קליין, סגן ראש עיריית חריש ביחס לתנאי השוק החדשים בו פועל ענף הנדל"ן.
"הרבה קבלנים ישבו כעת על הגדר"
יוסי גולדמן, חבר המועצה והממונה על העסקים בעיר מודע גם הוא למצב ומתייחס לשני המכרזים. לדבריו, כישלון המכרז של אזור המסחר בטרפז מטופל על ידי רמ"י ואין לעירייה קשר כלשהו לפרסום המכרז, כישלונו ו/או הצלחתו.
"המכרז לשטחי תעסוקה נסגר בלי מציעים. נחכה לפרסום המכרז השני בתקווה שיזם כלשהו ייגש. במקרה של כישלון שני, השטח יצא למכרז מדף (במחירים נמוכים יותר. ר.פ) ויזכה אז ביזם, כפי שהיה בעבר עם נחמיאס במעו"ף, שהבין בסוף שזה כלכלי עבורו והלך על זה".
"כל נושא הריביות משפיע כעת מאוד על כל הענף. מדברים על ריביות של 10% שנתי, ובהנחה שכל פרויקט אורך מינימום שנתיים, אז 20% מעלות הפרויקט היא רק ריביות – מה שאומר שהרבה קבלנים ישבו כעת על הגדר.
"אנחנו מבינים שכל נושא הקאנטרי משתנה, ולכן גם המכרז טרם פורסם. התחשיבים של הקבלנים יהיו שונים כעת. קבלן לא ייגש לבנות קאנטרי אם עלויות הפרויקט מתייקרות ב-20%. מדובר בהרבה מאוד כסף על פרויקט ששוויו כ-40 מיליון שקל.
"לכן הנושא הכלכלי נבדק שוב. אנחנו עדיין בדיונים, אנחנו בוחנים מה צריך לשנות ולשפר כדי שזה יהיה רלוונטי וכדי שתהיה כדאיות כלכלית למציעים. אנחנו בקשר עם מתעניינים ומנסים להבין מגופים שעוסקים בתחום מה אטרקטיבי ומה לא, מה כדאי ומה נחשב לרשת ביטחון טובה. הדברים בבדיקה".
מגמות עולמיות משפיעות
בתשובה לשאלה האם יש צפי /הערכה לגבי לוח הזמנים לפרסום המכרז, משיב גולדמן: "לא יהיה אחראי לדבר על לוחות זמנים. גם אנחנו רוצים שהמכרז יצא אבל יותר חשוב שהוא יצליח ושיהיה זוכה. בשלב הזה עדיף לתת לאנשי המקצוע לעשות את הבדיקות ונראה איך מתקדמים עם זה", הוא מסכם.
גם רוזנטל מודה שלא ברור מה הלו"ז הצפוי לשינוי המגמה: "כרגע, רוב הקבלנים מחכים ולא נכנסים לעסקאות מסוכנות, אלא בעיקר מנסים לשרוד את המצב, בטח אלו שממונפים משמעותית על הקרקעות שלהם.
"שינוי מגמה יתרחש בעיקר בעקבות שינויים בסוגיות מאקרו כלכליות עולמיות. ישראל מצויה במצב די טוב ביחס לעולם, אבל כל עוד ברמה הגלובלית האינפלציה תמשיך לדהור, גם אצלנו המגמה לא תשתנה".
לקריאה נוספת: 1.3 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים: מאות דירות חדשות יוגרלו בחריש
