מרכזים מסחריים בחריש: מנועי צמיחה מול אתגרים של ונדליזם וכוח קנייה
מתי ומדוע יתחילו תושבי העיר לשלם על חניה בקניונים, מה הקשר בין מחירי הנדל"ן בחריש לכניסת רשתות ארציות לעיר, אילו עסקים חדשים צפויים להיפתח וכיצד מתמודדים עם ונדליזם? שישה מנהלים של מרכזים מסחריים בולטים בעיר משתפים
בחריש פועלים כיום שמונה מרכזים שכונתיים, רובם בשתי השכונות הראשונות של העיר, חורש ואבני חן. חמישה מרכזים נוספים נמצאים בשלבי תכנון, שלושה מהם בשכונות מעו"ף והפרחים שחסרות כיום מרכז שכונתי.
לצד המרכזים השכונתיים פועלים בעיר גם שני מרכזים גדולים יותר, הקניון בכניסה לעיר והמרכז הרובעי החדש, מור בעיר, שהחל לפעול השנה.
מרכז מסחרי מוצלח יכול לשמש כמנוף לפיתוח השכונה והעיר, ביסוסה והעלאת רמת החיים בה. מרכזים שכונתיים עם עסקים מצליחים תורמים לקופת העירייה מסים חיוניים לתפקודה. עם זאת, ניהול מרכז מסחרי דורש הכרות מעמיקה עם אוכלוסיית העיר, התאמת העסקים לצורכיהם והתמודדות עם בעיות. שישה מנהלי מרכזים מסחריים בולטים בעיר משרטטים את תפישתם העסקית ומספרים מהן ההתמודדויות המרכזיות שלהם.
הבעיה המרכזית: ונדליזם
באפריל 2019 נחנך המרכז השכונתי בר סנטר, באבני חן. המרכז בגודל 1,200 מ"ר כולל עסקים מוכרים בעיר כמו יורו מרקט – לאוכלוסייה הרוסית, מרכז החוגים של אביב מינץ, פאב קואלה, סושי אין-בוקס, מאפיית המשפחה ושופרסל אקספרס.
"תמהיל העסקים שלנו מתבסס בעיקר על מזון, בילוי ופנאי. המטרה היא ליצור מרכז שוקק משש בבוקר עד שתיים לפנות בוקר, מרכז שיהיה פעיל כל הזמן", מסביר אורי בר, הבעלים.
"סניף השופרסל אקספרס ומרכז החוגים פועלים כל היום, ובלילה יש את פאב הקואלה שפתוח גם בסופי השבוע. גם המכולת הרוסית פתוחה בסופי שבוע ונותנת מענה לציבור הרוסי. יש לנו תנועה בכל שעות היום והלילה. בנינו לאחרונה בקומה העליונה דלפקים לאורך כל הוויטרינה עם כסאות בר, אנשים יושבים שם על כוס בירה. זה מאוד פופולרי".
"הקושי העיקרי שלי הוא הוונדליזם הבלתי פוסק שיש בעיר"
בר מודה שהוא מתמודד עם בעיה קשה בניהול: "הקושי העיקרי שלי הוא הוונדליזם הבלתי פוסק שיש בעיר. אני מתמודד מדי יום עם הריסה של המעלית ותאי השירותים ועם נזקים שנגרמים למרכז באופן שיטתי. זו הבעיה המרכזית שלי".
למרות זאת, בר מתכוון להרחיב את ההשקעה שלו בעיר ומתכנן לבנות שלוש קומות נוספות: "כרגע זה בתכנון, השטחים הנוספים יהיו למשרדים ולשימושים נוספים כמו גנים פרטיים או מרכזי חוגים. אנחנו בונים יותר על שימושים סמי-מסחריים ופחות על משרדים".
הנדל"ן מתייקר, כוח הקנייה עולה
באפריל 2019 נפתחה גם החנות הראשונה במרכז 'מרום סנטר' הממוקם ברחוב אורן, בשכונת החורש. חנות הצעצועים עיר הילדים פועלת עד היום במתחם ולצידה המאפייה 'מפגש הטאבון' וקצביה.
בניגוד למרכז בר, שנפתח באותו זמן ופועלים בו כיום עסקים בשבת, המרכז השכונתי הקטן, 850 מ"ר בלבד, מותאם לאוכלוסייה שגרה בסמוך אליו ומעניק שירותים המותאמים לאוכלוסייה דתית. בהתאם, עסקי המזון שפועלים בו הם עם כשרות מהודרת.
"ככל שהנדל"ן בחריש מתייקר, כוח הקנייה בחריש גדל. אם מחירי הנדל"ן ירדו בחריש – אז העיר תהיה בבעיה
עו"ד ניצן מרום, הבעלים של המרכז: "כל מרכז שכונתי משמש 1,500 משפחות שסמוכות אליו, תמהיל העסקים שלנו מאוד נכון לתושבים. הסופר והמאפיה הם שני עוגנים מרכזיים ואילו חנות הצעצועים מושכת את התלמידים משני בתי הספר הסמוכים אליו. הקצביה עם הכשרות המהודרת מושכת אליה גם תושבים מרחבי העיר. המשתמשים הכי כבדים במרכז הם אלה שמגיעים אליו רגלית, הם הלקוחות הכי טובים שלנו. הצלחנו ליצור סינרגיה בין התושבים למרכז שמשרת אותם. הם מודעים לו ואנחנו מודעים לצרכים שלהם.
"אנחנו מתכוונים להרחיב ולבנות משרדים, כרגע אנחנו בשלב בדיקת היתכנות. הגשנו תוכניות לעירייה, המרכז ילך ויגדל כמגדל משרדים משמעותי באזור, תוך שמירה על האופי הדתי שמאפיין את השכונה הזו".
גם מרום מציין כי הבעיה כרגע איתה הוא מתמודד היא חוסר האכפתיות של הלקוחות והנזקים שנגרמים בעקבות כך: "תושבים בחריש זורקים את הנייר על הרצפה ומצפים שמישהו ירים אחריהם. חריש צריכה לחנך את התושבים לגבי נושא הניקיון, סדר משמעת. צריך להבין שבסוף אלו נזקים שנגרמים לקהילה, לא רק למרכז".
מרום גם מקווה שפדיון החנויות של העסקים בעיר בכללותה ובמרכז יעלה: "ככל שהנדל"ן בחריש מתייקר, כוח הקנייה בחריש גדל, האוכלוסייה החלשה עוברת צפונה ואוכלוסייה שהיא עם כוח קנייה חזק יותר מגיעה לעיר. ברור שמי שמרוויח 20 אלף שקלים ברוטו ישלם במרכז מסחרי יותר ממי שמרוויח 5,000 שקלים ברוטו או ממי שמתפרנס מהבטחת הכנסה. אם מחירי הנדל"ן ירדו בחריש – אז העיר תהיה בבעיה".
הבעיה: חניה ממושכת. הפתרון: חניה בתשלום
ביוני 2019 נפתח קניון מור בכניסה לעיר. הקניון, שמשתרע על 10,000 מ"ר, היה עד לאחרונה הקניון הגדול בעיר אבל הפך לשני בגודלו עם פתיחתו של מרכז מור בעיר.
עסקי העוגן בקניון הם שופרסל דיל, קפה גרג, סופר-פארם, מקדונלד'ס, ביגוד, סטימצקי, פוקס, יין בעיר.
בשטח הקניון פועלת גם תחנת הדלק הראשונה והיחידה בעיר ולרשות הלקוחות ישנן 2 קומות של חניה שעד לאחרונה היו בחינם. פתיחתו של מסוף התחבורה החדש לפני ארבעה חודשים עומדת לשנות את כללי המשחק.
"בקרוב אנחנו הולכים להפוך את החניונים שלנו לחניונים בתשלום. שעתיים ראשונות יהיו בחינם"
איתי הנס, מנהל הנכסים של קבוצת מור בחריש, מסביר: "בקרוב אנחנו הולכים להפוך את החניונים שלנו לחניונים בתשלום. שעתיים ראשונות יהיו בחינם לטובת לקוחות המתחם. כל המטרה של המהלך הזה לאפשר ללקוחות המרכז למצוא חניה. מאז שפתחו את מסוף התחבורה החניון מלא כבר בשעה 7:30 בבוקר בתושבים שמחנים את הרכב, חוצים את הכביש ועולים על האוטובוס.
"לכן, מי שיחנה מעבר לשעתיים ישלם עבור כל רבע שעה 5 שקלים, כאשר משעה 18:00 בערב ועד 7:00 בבוקר, החניה היא חינם. גם מיום שישי עד יום ראשון בבוקר החניה ללא תשלום. מערכת החיוב בחניונים כבר הותקנה ותיכנס לתוקף בשבועות הקרובים".
עם זאת, המסוף לא מספק רק בעיות לקניון, אלא גם הזדמנויות: "אם מסתכלים קדימה בטווח של 5-7 שנים תהיה תחנת רכבת שתשנה את הכניסה לעיר. אנחנו מתחילים לחשוב ברצינות על בנייה של קומה אפילו שתיים נוספות בקניון כולל מקומות חניה נוספים. אפילו נזרק רעיון לאוויר של בניית גשר מהקניון ישירות לתחנת הרכבת מעבר לכביש, בסטייל של עזריאלי תל אביב. אנחנו מתחילים לבדוק את זה".
זכות ראשונים: לצמוח עם העיר
מרכז עמית בשכונת אבני חן נחנך בשנת 2018, הוא אחד מהמרכזים הראשונים בעיר ונהנה מהיכרות ממושכת עם תושבי העיר.
המרכז השכונתי נבנה בגודל של 800 מ"ר אולם עם בנייתן של שתי קומות נוספות הוא משתרע על שטח של 1,800 מ"ר. למרכז עמית שמורה גם זכות הראשונים בבניית קומות משרדים והשכרת חללים לבעלי מקצועות חופשיים, מוצר שלא היה כמעט עד אז בעיר.
"כשפתחנו, התגוררו בחריש אולי 5,000 תושבים. המרכז שלנו צמח ביחד עם העיר"
העסקים המרכזיים בו, חלקם פועלים מיום הפתיחה, הם שופרסל אקספרס, די סטור, ומאפיית סבתא עוגייה. בקומת המשרדים פועל משרד התיווך רימקס.
מושיק סגל, הבעלים: "כשפתחנו, התגוררו בחריש אולי 5,000 תושבים. המרכז שלנו צמח ביחד עם העיר, לכן כל תושבי העיר הכירו אותו ולמרות שהוא מרכז שכונתי, הוא נותן מענה כמעט לכל התושבים".
שירותים מותאמים לתושבי השכונה השיתופית הראשונה
בשנת 2022 נחנך מרכז שפיר בשכונת בצוותא. המרכז נבנה כחלק מהשכונה על ידי קבוצת שפיר והוא משתרע על גודל של כ-5,000 מ"ר כולל שתי קומות תת קרקעיות של חניון. הוא משמש בעיקר את תושבי שכונת בצוותא ותושבי שכונות הפרחים ומעו"ף.
עסקי העוגן במרכז כוללים את סופר סיטי, משחקיית וויט-פול, גלידת גולדה, מאפיית הודיה, חנות פלאפונים, פיצריה, חנות משחקים וחנות אופטיקה. בקומת המשרדים פועלים סניפים של קופ"ח לאומית ומאוחדת. עוד במרכז, חלל עבודה משותף וחדר אירועים למסיבות ימי הולדת.
רעות דרורי, סמנכ"ל שיווק בשפיר נכסים: "כשהתחלנו לבנות את השכונה קראנו לה השכונה השיתופית הראשונה בישראל, היה לנו רצון לגרום לשכונה להתנהל בצורה שיתופית כלשהי. בגלל זה גם פתחנו חללי עבודה משותפים בקומה העליונה, הם בתפוסה די מלאה ומתאימים לבעלי מקצועות חופשיים. ניתן לשכור עמדה ליום, חצי יום, או שבוע-שבועיים כולל כל הפסיליטיז.
"יש לנו אולם אירועים קטן שמתאים לחגיגות ימי הולדת לילדים, והוא מתאים לארח כיתה של עד 35 ילדים. ההורים יכולים לשכור את המקום, לתושבי בצוותא יש הנחה. בנוסף, אנו משקיעים הרבה בפעילויות לילדים".
"נותרו לנו עוד כ-700 מ"ר להשכרה. המתחם מאוכלס בערך ב-70 אחוזים. כרגע אנו מנהלים מו"מ עם רשת לבגדי ילדים, בית מרקחת ועסקים נוספים שיתאימו לתפישה שלנו. אנחנו מחפשים רשתות טובות ויציבות שיכולות גם להיות מנוע טראפיק ולהכניס לעיר מוצרים ושירותים שאין כיום בחריש.
"תושבי חריש צריכים לסגל לעצמם לקנות יותר בתוך העיר. ככל שהפדיונות של העסקים יעלו, הכדאיות הכלכלית של הרשתות הגדולות תעלה ואיתה הרצון לפתוח חנויות בעיר"
"המצב מבחינת מסחר הוא לא פשוט, בכל הארץ מתמודדים עם מלחמה ועליית מחירים. בחריש המצב לא פשוט גם ברמה של הפדיונות של העסקים בעיר. תושבי העיר צריכים לסגל לעצמם לקנות יותר בתוך העיר, רובם עושים את הקניות מחוץ לעיר. ככל שהפדיונות של העסקים יעלו, הכדאיות הכלכלית של הרשתות הגדולות תעלה ואיתה הרצון לפתוח חנויות בעיר. כרגע זה מאוד בעייתי. רשתות שהייתי איתן בקשר דיברו על חריש כעל עיר שינה.
בגלל שאין תעסוקה בעיר, רוב האנשים יוצאים בבוקר וחוזרים בערב אחרי שהם ערכו את הקניות שלהם מחוץ לחריש. אני לא צריכה לספר לך על כמויות החנויות שנסגרו בחריש בשנים האחרונות. אין פדיון. יש כמה עסקים מאוד ספציפיים שעובדים טוב, ויש להם ביקוש, כמו חנויות אוכל ומאפיות.
תושבי חריש מתלוננים ברשתות על המחירים הגבוהים בעיר.
כן, זה סיפור של ביצה ותרנגולת. בגלל שאין מספיק פדיון, החנויות צריכות להעלות מחירים כדי לשרוד, נוצר מעגל שקשה נורא לצאת ממנו".
במקום עין שמר או גן שמואל
בדצמבר 2023 חנכה קבוצת מור את מור בעיר – מרכז קניות ושירותים בדרך ארץ שנבנה על שטח של 13,000 מ"ר והוא כיום המרכז המסחרי הגדול ביותר בעיר. הוא כולל חנויות כמו רולדין, אירוקה, דלתא, סופר-פארם, אופטיקה הלפרין, בורגר ראנץ'. בקרוב עומדות להיפתח במתחם גם פיצה פאפא ג'ונס וסושי צ'וקה. בדצמבר אמור להיפתח גם סניף רשת ויקטורי. במקום פועלות גם קופות חולים כללית ומכבי, מרפאות שיניים מטעמן וחדר כושר.
"קופות החולים ומרפאות השיניים מחוללות תנועה מאוד גדולה במרכז", מציין הנס. "התפוסה במתחם החדש עדיין אינה מלאה. יש לי עוד 1,000 מ"ר של משרדים להשכרה וכ-1,200 מ"ר למסחר. אנו נמצאים במו"מ עם רשתות שאם אכן הן יגיעו, הן ישמחו מאוד את התושבים. הרעיון הוא להביא לתושבים את כל מה שהם צריכים מתחת לבית, שלא יצטרכו לנסוע לעין שמר או לגן שמואל. העיר מתפתחת מבחינת תושבים וגם המסחר מתפתח איתה. כרגע הפדיון בקניון מור גבוה יותר, אבל כשנהיה בתפוסה מלאה אני מעריך שהמצב ישתנה".
לצד זאת, הנס מזכיר בעיה אקוטית שהוא מתמודד איתה בשנה האחרונה, הלכלוך ברחבה העירונית. "זו נקודה כואבת. אני לא יודע מה לעשות עם זה, הרחבה היא של העירייה אבל רמת התחזוקה שם היא מתחת לכל ביקורת. בכל בוקר אנחנו באים ורואים מה התרחש שם בלילה. אנחנו מנקים את הרחבה למרות שזו לא אחריות שלנו, כי העירייה לא באמת מתחזקת את זה כראוי, עד שאני לא מתקשר ומתחנן זה לא קורה. חבל, פשוט חבל".
לקריאה נוספת: חריש במספרים: כך ממוקמת חריש בהשוואה לערים אחרות בישראל
לגבי משיכת הלקוחות, לפעמים אני מעדיף לנסוע עד אייס או הום סנטר כדי לחסוך את חעפוש החניות בעיר ובסוף גם אין את מה שצריך.
בנוסף, מחירי הסופרים בעיר פשוט גבוהים.
צריך לוודא מול קניון מור מה עושים עם לקוחות הגימבורי, עכשיו אחשוב פעמיים בגלל החנייה